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1、2022年房地产广告宣传策划方案范文集锦4篇你们应当培育对自己，对自己的力气的信念，一百零一这种信念是靠克服障碍，培育意志和熬炼意志而获得的。以下是我为您举荐房地产广告宣扬策划方案范文集锦4篇。篇一：房地产广告策划方案一、前言莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做一百零一年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的将来胜利打算了条件。莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的憧憬与呼喊，其深厚的发展潜力不行限量。莱恩田园区在开发模式上，采纳了创新策划在先，规划设计在后
2、，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的将来事业将产生深远的影响。二、市场分析1）市场背景莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。果园内的果树现在枇杷为主，同时打算发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮丽至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展供应了强有力的支撑。现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的将来人口
3、还会大量增加。西彭镇的现有休闲消遣设施特殊是新潮时尚的休闲消遣设施已经不能满意居民们的须要。重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费实力都在不断的提高，休闲消遣的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不行阻挡的大趋势。2）产品分析莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。优势：一棵令人震惊和赞美的超级一百零一果树它立在莱恩田园区的大门口或中心。它那巨硕无比的下部（直径不低于十米）是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下（包括外露一部分）；
4、也可奇妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其渐渐长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。还可为其编一个古老的神话传闻故事，让很多游客更加深信不疑。果树命名为仙醉一百零一果树，由闻名书法家题字，由闻名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标记之一。它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格；在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前（至少要有显明的独家特色），不要认为远郊的公园设计就肯定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻挡竞争者的跟进。劣势：对发展商来说，是挑战，从规划设
5、计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，将来物业管理服务的升级，都要求发展商投入更多的人力物力财力。3）竞争对手分析东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住宅’牌子，推出了绿色概念’和环保概念’。这是附和深圳目前地产发展阶段和消费潮流的。东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行细心设计。三、广告战略1）广告目标
6、造市。制造销售热点。造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。扩大莱恩田园区’的知名度、识别度和美誉度。提升企业形象。一年之内销售量达到80%以上。2）广告对象好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年；对现代消遣公园情有独钟的西彭及周边地区青年；喜爱到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民；喜爱在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人；宠爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民；具有怀旧情结、回来自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民；乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高
7、的西彭及主城区居民；3）广告地区在重庆这个城市及周边地区。4）广告创意广告主题：（1）每天活在水果的世界里创意选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式呈现孙悟空在那里的逍遥自由，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最终，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。（2）回到家，就是渡假的起先创意一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：老公我在家里好闷，我要去渡假。老公：行，立刻带你上。上了车，不过多久就到了。他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新奇独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：老公，我要在这里住一辈子?！老公：没问题。孕妇：真的可以吗?老公
8、：当然，因为我早就在这为你买了一套你肯定会满足的房子。孕妇：哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！老公：回到家，就是渡假的起先。你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。5）广告实施阶段第一期：试销阶段（三个月）行为方式-新闻运作、广告、时 间-20XX年2月1日新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣扬。这种方式近年来被明智的地产商所采纳。新闻的力气远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，简单形成口碑，引起广泛留意。大造声势。对重庆本地目标市场采纳密集轰炸式的广告宣扬，各种媒体一起上，采纳多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市常让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造发展商的良好公众形象。在首期宣扬
9、中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。以内部认购为先声，以实惠的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。吸引目标对象留意，诱导20%的目标顾客实行购买行动。刚好总结阅历和教训，对其次期销售安排进行补充，调整和完善。其次期：扩销阶段（三个月）行为方式-新闻、广告、营销乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，接着实行宽正面立体推广，巩固已有成果，吸引目标受众更多的留意，变潜在客户为打算购买群。一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，激励和引导更多的人来买莱恩田园区。此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大
10、市场占有率。销售服务肯定要跟上去。接着吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成肯定之口碑。合力促进销售，引导30%的目标顾客实行购买行为，并接着产生边际效应。第三期：强销阶段（四个月）行为方式-新闻、广告、营销充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售 楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让莱恩田园区’传为美谈，变 成公众的社会话题。广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效
11、应不放。调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深化宣扬。合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。第四期：巩固阶段（三个月）行为方式-营销、广告消化剩余楼盘，基本完成销售安排。对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。细水长流，渗透式的广告行为。加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主子公观念。留意后效益和市场消费心理贯性。完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。篇二：房地产电视广告策划方案1.市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积 147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通
12、四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干 道，广深高速马路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州闻名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中 学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。1.2.定向市场分析员 村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。旁边工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，
13、该外来人口越来越多， 渐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工 作的人士在此置业安居。1.3.项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售状况：现推都景轩，海都轩的728层4.宣扬主题：只交一成，即做业主5.价格：407655101元/m2，均价4738元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析优势分析1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家足够的信念。2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。3、地处交通主干
14、道黄埔大道和华南大道交汇点，交通非常便利；4、项目以准现楼发售，增加买家信念。5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；（2）劣势分析1、珠江新城配套设施仍旧未成熟，发展尚须时日。2、竞争对手的广告宣扬及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；1.4.竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售状况：现推C栋C1C4梯的312层，B2栋的212层4.宣扬主题：新天河、新市民5.价格：44815145元/m2，均价4655元/m26.优劣势分析
15、优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；位于内街，可避开主干道噪音及空气污染影响，但亦可便利出入主干道，属旺中带静，有肯定的升值潜力；劣势分析周边外来人口较多，人流困难，治安环境较差，影响买家购买心理；楼盘四周环境欠佳，影响楼盘档次；户型设计一般，凸柱位较多，影响运用率；对手二1.项目名称：紫林居2.项目规模：由3幢连体9层组成3.推售状况：现推CH座的39层4.宣扬主题：品尝家在公园旁的舒适与休闲5.价格：45116208元/m2，均价5320元/m26.优劣势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境美丽，易于吸引买家购
16、买；邻近交通主干道黄埔大道，交通异样便利；该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；劣势分析该楼盘部分单位靠近公路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；周边外来人员多，且时常有治安事务发生，影响买家入住信念；户型设计上有肯定的不足，有凸柱现象；1.5.项目周边配套状况1.社区配套高校：暨南高校、华师大、民族学院、广州市环境爱护学校中学：四十四中学、华师大附中、天华中学小学：昌乐小学银行：中国建设银行康体：天河体育中心、羽毛球馆1.6.项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得胜利重点
17、。我们得企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个天河中心区宜商宜住精品公寓典范，塑造独特的品牌形象。2.把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。3.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否胜利的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。4.体现以人为本的经营理念面对多元化的目标客户，我们必需抓住人的特点，规划设计更加人性化。2.项目市场定位2.1市场定位员村旁边的楼盘可谓良莠不齐，档次不一
18、，而且价格相差悬殊，可以说一路之隔，楼价翻一番。所以，本项目的区域划归应与珠江新城将来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场状况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象-天河中心区宜商宜住精品公寓典范以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必需须要合适的规划及硬件协作。在下述项目建议中会逐一阐述。2.2.项目形象定位在 项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中心的双重抵买价值。初步供应 以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓
19、典范最终一期精品。通过上述的形象定位，给本案给予现代高质素生活的实质内涵，使项 目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。2.3.目标客户定位作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特别的一面。以此概念，整个新地区（从东山黄埔）的客户都是本项目客户。依据实际状况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：1.区内的买家分析：员村旁边区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。2.区域居民的子辈分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满意其
20、生活须要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照看老人，又能享受独立居住的自由便利。3.区域居民的亲属、挚友分析：此类客户受该区域的亲属、挚友的口碑宣扬，对小区憧憬，同时在此地置业，便利于同自己亲属、挚友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4.外来人口在该地置业分析：此类在该区域中占主流，他们注意本案的综合素养，四周的自然环境以及四周的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。2.4.目标市场细分针对目标客户的状况，敝司将目标市场细分如下：1、购买阶层1）自用：大众市民（含拆迁户），有实力而又的确希望置业的。2）安居保值：高薪收入阶层。
21、3）换屋安排：不满现时居住条件且有实力供屋的人士，房改房的原居者。4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。2、年龄层次：中青年人为主（3050岁）3、家庭结构：三五口之家为主2.5.目标客户市 场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析， 天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶 部了，本案的目标客户为1560万元这一阶段，如图示：3.销售策略建议
22、3.1.市场气氛培育敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，详细操作内容包括：1.硬件塑造告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。户外广告设置户外广告设置能增加项目的认知实力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。设置精致的示范单位和样板房通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。2.软性宣扬为区域造势通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种
23、种优越之处，以完善的社区配套、熟识的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。为本案住宅造势目的：把市场的留意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。为楼盘造势形式一：软性广告宣扬；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会实行等所带来的利好因素向市场传达。形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家供应额外折扣或现金嘉奖。同时，留住部分打算置业的买家。3.2.促销手段建议1.增加销售点敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。2.大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广
24、告投放，营造销售高潮。3.潜在客户开发利用敝司原有广袤的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并实行措施对旧业主胜利介绍买家（以签契约为准）赐予嘉奖，从而开发旧客资源。4.供应额外实惠展销会期间供应额外折扣及实惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。依据项目的实际状况，建议如下：赠送一年管理费针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信念，又能赐予客户一种实惠的感觉，有效促进成交赠送一年天河公园门票提示潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。3.3.付款方式建
25、议针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家供应较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，依据最新的广东省商品房预售管理条例建议项目的付款方式建议如下：付款方式手续一次付款特惠按揭实惠按揭付款超轻松按揭付款折扣88折9折91折93折签认购书时付定金10100签认购书七天内（扣除定金）30%10%即办理最高七成三十年银行按揭10%即办理最高七成三十年银行按揭30%（扣除定金）发展商供应24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭一个月35%20%10%二个月30%三个月10%办好房地产证七天内5%4.宣扬策略建议在本项目推出前投放肯定量的软性广告，向市场营造一种我们推出的不仅
26、是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征的概念，待 ；项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创建浓烈的市场气氛，以达到志向的销售业绩。4.1.媒体选择建议广州日报广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。羊城晚报全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报协作可以形成极佳的广告效果。广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的相识度。户外广告和指示路牌在楼盘旁边做指示路牌巴士车身广告楼盘工地周边围墙广告4.2.宣扬主题本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解和广告建议，旨在精确体现本项目的整体优势及项
27、目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新奇而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的剧烈关注，促使消费者产生购买行动。竞争对手分析高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。海 景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年起先。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣扬力度略优本案，在 市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特特性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者
28、的凝视，促使消费者作出购买行动。新城市中心区宜商宜住精品公寓典范4.3广告创意及诉求1、广告创意海景中心的广告创意是以新城市中心区宜商宜住精品公寓典范，此广告句统领项目整体广告的宣扬，强调大都会内丰富多彩的高品尝生活。2、广告知求在前期以理性与感性相结合，中期则以理性诉求为主，后期的广告宣扬则侧重于感性的宣扬。3、表现手法结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在标题等方面统一完整地表现海景中心的新城市中心区宜商宜住精品公寓典范，从而塑造项目的品牌形象和亲和力。4.4广告宣扬推广策略1、项目在第一阶段，将以树立品牌形象为主。敝司现将楼
29、盘的目标客户定位为都市中精英一族，所以广告将以显明的都市风格和精彩的都市生活，树立起海景中心新城市中心升起的一颗绚烂新星，精致都会生活的一颗新星的显明形象。以此获得目标消费群的认可，带动销售。2、 其次阶段持续第一阶段的广告策略，仍以高品尝的都市生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要动身点。但协作了详细卖点的演绎，例如：新城市中心地理 位置的演绎、规划、网络时代的特性、会所的休闲情趣、高品尝的都市生活点如同揭开面纱般将楼盘的大都市形象塑买家的面前，以引起买家的共鸣。3、第三个阶段将著力协作销售的高潮期进行促销活动。篇三：房地产广告策划方案前 言任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产
30、品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为站前广场供应一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深化细致的了解和探讨分析的前提下，找出站前广场项目的资源问题与机会，以达到或超出站前广场原定销售安排，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。第一节 市场分析一、娄底市房地产市产基本状况（一）20XX年以来房地产开发投资大幅增长。20XX年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。1、土地前期投入增加。20XX年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平
31、方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。3、企业融资实力有所增加，资金到位状况较好
32、。20XX年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20XX年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.73万平方米，比去年同期增长1.2倍。5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，
33、在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。二、房地产发展所面临的困难和挑战一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个一百零一分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发实力低，竞争力差。近几年来城市化建设
34、的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20XX年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金， 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发实力。三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽
35、管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必需取得国有土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证等四证
36、，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设须要产业支撑，首先须要房地产业的支撑，20XX年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个一百零一分点，若每年全市城市化率提高一个一百零一分点，至少增
37、加住宅需求84万平方米以上；国际阅历表明：当一国人均GDP达到300-1010美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20XX年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家十五规划的20XX年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的发展潜力非常巨大。2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金瓶颈，使城建坐上了特快列车，加速了娄底市房地产业特
38、殊是商业地产的发展。二、娄底市同类产品调查统计同类定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：1、涟钢开发区。由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。明源大酒店：核心竞争力：五星级酒店标准概念其周边自然环境好；用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等；其定位为社会高薪阶层。2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。城西农贸综合市场：核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。规模大，规划齐全，有功能优势：拥
39、有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。住房均价738元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。2、 城区地带。环球商业广场：核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财宝街区；2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。有功能优势：总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米住房均价500多元每平方米。门面2000元至11010元每平方米。定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化
40、的超大型、多功能财宝街区。国贸商城：核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。三 消费者分析依据娄底房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产阅历，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特殊要留意智能化；在楼盘外立面的设计上要新奇，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；2、住宅（办公楼）及其四周的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅
41、便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，4、消费者对物业管理的要求a、供应保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。其次节 站前广场项目分析一、 项目优势分析1 环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南其次大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。2 地段：位于火车站正对面，旁边楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚
42、集相当的人气和居住知名度。接近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。3 发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、消遣业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以自然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）。7娄底市消费市场楼价有上升趋势
43、，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。二、 项目劣势分析1）品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，起先有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已起先形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的胜利，已积累了相当的阅历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。2）市场承受实力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。3）竞争因素：由于近年来很多开发商为了赶上房地产加速发展
44、的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。三. 竞争对手分析第三节 推广策略界定一， 目标消费群界定从站前广场项目本身的定位和素养动身，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定站前广场的目标消费群及其相关特征是：1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区旁边投资置业者；以及自身具有经济实力较强的阶层。2 年龄：年龄大约在35到55岁，3 家庭结构已进入中年期，居住空间之消遣性与休闲性较大，对生活要求很有质感。4对家庭（办公）环境有着高档次的要求，有物有所值的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有物有所值。5有剧烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，但喜爱附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。篇四：房地产广告策划方案策划的立足点：任何一项活动影响面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。一、社区市场诉求定位东南亚风情社区开启花都人居新时代新花都、新人居区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。特性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。二、活动策划要旨