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1、云浮市中心城区云城组团城中片区控制性 详细规划 YCC-03 单元局部调整01 调整成果02 调整说明书2020 年 2 月1.调整背景1.1 项目背景为贯彻落实市委六届四次、五次全会关于“全面提升中心城区首 位度”的决策部署，打赢“土地收储任务、垦造水田任务、重大项目 用地需求任务、务实解决征地留用地遗留问题”四大攻坚战，遵循“多 规合一”的理念，着力盘活近期建设用地存量，解决一批历史用地问 题。根据云城区人民政府及市土储中心提供的情况，中心城区云城组 团城中片区金山大道与乐谊路交汇处东北侧拟安排为留用地， 东方路 与金山大道交汇处拟调整为可开发用地， 经与云浮市中心城区云城 组团城中片区控
2、制性详细规划 (以下简称控规)核对，该留用地 的用地性质与控规规划用途不符。为切实加快中心城区的征地工 作进度， 同时针对留用地的实际情况，出台群众接受、有利于村集体 发展经济的留用地规划设计条件， 按照 中华人民共和国城乡规划法 (2019 修正) 、广东省城乡规划条例等的有关规定， 对 YCC-03 单元进行局部调整。1.2 地块位置调整地块位于控规YCC-03 单元的 YCC-03-07 (G1 公园绿地， 面积为 5232.66 )、YCC-03-18 (A4 体育用地，面积为 5563.14 ) 地块。2.调整内容2.1 YCC-03-07 地块中的 5232.66 公园绿地(G1)
3、 调整为商 住用地(RB)，地块规划控制指标为容积率3.5、建筑密度30%、 绿地率30%、建筑限高80m。2.2 YCC-03-18 地块中的 5563.14 体育用地(A4) 调整为商 住用地(RB)，地块规划控制指标为容积率3.5、建筑密度40%、 绿地率为35%、建筑限高80m。2.3 按照“实事求是、尊重产权， 公益优先、保障民生”、“占补 平衡”的原则， 在保障公园绿地和体育用地总量不减少的前提下，就 近置换公园绿地和体育用地， 有利于优化城市空间布局，提升城市生 态质量。其中，公园绿地置换至 YCC-04-01、YCC-03-03 地块中共 5232.66 ，体育用地置换至 YC
4、C-03-13 和 YCC-03-14 地块中共 5563.14 。附图：1.云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划调整后 的土地利用规划图2. 云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划调整 后的 YCC-03 单元管理图则3.云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划调整后 的 YCC-04 单元管理图则广 梧 高 速 公 路三 茂铁路N体育用地医疗卫生用地 社会福利用地 文物古迹用地 宗教用地商业用地商住用地商务用地加油加气站用地 一类工业用地 二类工业用地城市道路用地交通枢纽用地公共交通站场用地/社会停车场用地供应设施用地环境设施用地安全设施用地公园绿地防护绿地/广场用地 水
5、域/农林用地特殊用地/采矿用地 备用地普通铁路规划范围二类居住用地村庄居住用地行政办公用地文化设施用地教育科研用地中小学用地商业用地广场用地公园绿地农林用地行政办公用地商务用地管理单元界线城市道路用地二类居住用地村庄居住用地商住用地文物古迹用地交通枢纽用地调整后地块管理图则02 调整说明书1目录1.调整背景 11.1 项目背景11.2 地块位置12.调整内容23.调整必要性34.调整依据35.上层次规划规划衔接分析45.1云浮市城市总体规划(2012-2020)45.2云浮市土地利用总体规划(2006-2020 年) 45.3云浮市中心城区“十三五”近期建设规划(2016-2020 年)45.
6、4 小结56.调整可行性分析56.1 占补平衡分析56.2 交通影响分析56.3 经济技术指标可行性分析66.4 市政设施、公共服务设施可行性分析116.5 结论12i1.调整背景1.1 项目背景为贯彻落实市委六届四次、五次全会关于“全面提升中心城区 首位度”的决策部署，打赢“土地收储任务、垦造水田任务、重大 项目用地需求任务、务实解决征地留用地遗留问题”四大攻坚战， 遵循“多规合一”的理念， 着力盘活近期建设用地存量，解决一批 历史用地问题。根据云城区人民政府及市土储中心提供的情况，中心城区云城 组团城中片区金山大道与乐谊路交汇处东北侧拟安排为留用地， 东 方路与金山大道交汇处拟调整为可开发
7、用地， 经与云浮市中心城 区云城组团城中片区控制性详细规划 (以下简称控规)核对， 该留用地的用地性质与控规规划用途不符。为切实加快中心城 区征地工作进度，同时针对留用地的实际情况，出台群众接受、有 利于村集体发展经济的留用地规划设计条件， 按照中华人民共和 国城乡规划法 (2019 修正) 、 广东省城乡规划条例 等的有关 规定，对 YCC-03 单元进行局部调整。1.2 地块位置调整地块位于控规YCC-03 单元的 YCC-03-07 (G1 公园绿地， 面积为 5232.66 )、YCC-03-18 (A4 体育用地，面积为 5563.14 )地块，如图 1 所示：1路云浮市第一中学市乐
8、环碧桂园金东方谊山(初中部)路道YCC-03-07 (G1)大YCC-03-18(A4)路图 1 地块位置示意图2.调整内容2.1 YCC-03-07 地块中的 5232.66 公园绿地(G1) 调整为 商住用地(RB)，地块规划控制指标为容积率3.5、建筑密度30%、 绿地率30%、建筑限高80m。2.2 YCC-03-18 地块中的 5563.14 体育用地(A4) 调整为 商住用地(RB)，地块规划控制指标为容积率3.5、建筑密度40%、 绿地率为35%、建筑限高80m。2.3 按照“实事求是、尊重产权， 公益优先、保障民生”、“占 补平衡”的原则，在保障公园绿地和体育用地总量不减少的前
9、提下， 就近置换公园绿地和体育用地， 有利于优化城市空间布局， 提升城 市生态质量。其中，公园绿地置换至 YCC-04-01、YCC-03-03 地块中2共 5232.66 ， 体育用地置换至 YCC-03-13 和 YCC-03-14 地块中共 5563.14 。3.调整必要性根据控规，进一步与上层次规划衔接， 并结合城中片区征收 拆迁的实际情况及城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规 划用地布局基本原则的前提下，对位于金山大道与乐谊路交汇处东北 侧地块(永生留用地) 、东方路与金山大道交汇处地块进行局部调整， 以满足不同时期、不同背景下城市开发建设需求， 进一步优化空间布 局，增加规
10、划实施的合理性和可靠性。4.调整依据(1) 中华人民共和国城乡规划法 (2019 修正) ；(2) 城市规划编制办法；(3) 城市用地分类与规划建设用地标准(GB 50137-2011)；(4) 城市居住区规划设计标准 (GB 50180-2018)；(5) 城市道路设计规范 (CJJ37-2012)；(6) 城市道路交通规划设计规范(GB 50220-95) ；(7) 城市公共设施规划规范(GB 50442-2008) ；(8) 广东省城乡规划条例；(9) 广东省城市控制性详细规划管理条例；(10) 云浮市城市总体规划(2012-2020) ；(11) 云浮市土地利用总体规划(2006-20
11、20 年)；(12) 云浮市中心城区“十三五”近期建设规划(2016-2020年)；(13) 云浮市城市规划技术管理规定；3(14) 云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划；(15) 其他相关专项规划与政策文件。5.上层次规划规划衔接分析5.1 云浮市城市总体规划(2012-2020)根据云浮市城市总体规划(2012-2020) 对云城组团的发展 指引是控制与优化宜居生活服务片区(教育、文化、生活) ， 组团功能定位为以商贸、教育、居住等为主的综合服务中心。依托 现有城市发展基础，大力发展第三产业，完善各类设施配套，改善 城市居住生活环境，增强中心城区对周边地区人口的吸引能力。本次调整符
12、合总规对云城组团的发展指引和功能定位要求， 调整后改善了城市居住生活环境， 增强中心城区对周边地区人口的 吸引能力，提升了中心城区首位度。5.2 云浮市土地利用总体规划(2006-2020 年)根据 云浮市土地利用总体规划(2006-2020 年) 对中心城 区土地利用指引，规划期内，优先保障云城区城市规划实施的用地 需求，深入挖掘城镇建设用地、盘活存量土地，提高土地节约集约 利用水平，保障城区学校以及道路交通基础设施等用地需要，推进 城市规划的实施，完善城市功能， 优化中心城区建设布局，奠定经 济社会快速发展的基础。本次调整，深入挖掘城镇建设用地、盘活存量土地， 提高土地 节约集约利用水平，
13、推进了城市规划的实施， 完善了城市功能， 优 化了中心城区建设布局，提升了中心城区首位度。5.3 云浮市中心城区“十三五”近期建设规划(2016-2020 年)4根据云浮市中心城区“十三五”近期建设规划(2016-2020 年) 针对云城组团提出发展目标为： 重点改善教育、文化、体育、商业商 贸等生活配套设施，加强城市综合服务功能，把优化城市发展和提升 城市活力作为城市建设的重要组成部分，将云城组团发展成为经济发 达、文体繁荣、环境友好的城市核心区和公共服务中心。本次调整符合云城组团发展目标， 有利于改善文化、体育、商 业商贸等生活配套设施，加强城市综合服务功能，提升了中心城区 首位度。5.4
14、 小结综上，本次调整符合上层次规划的发展目标和功能定位。6.调整可行性分析6.1 占补平衡分析本次调整涉及绿地、体育用地调整。将原 YCC-03-07 地块的部 分公园绿地并解到 YCC-03-03 和 YCC-04-01 中， 调整后的公园绿地 用地编码为 YCC-03-29(面积为 2867.63 )和 YCC-04-46(面积为 2365.03 )，公园绿地总量保持不变，优化了公园绿地的布局及服 务半径， 强化了公园绿地的服务能力。将原 YCC-03-18 地块的体育 用地等面积调整至 YCC-03-13 和 YCC-03-14 中，调整后的体育用地 编码为 YCC-03-30(面积为
15、5563.14 )，体育用地总量保持不变， 优化了体育用地的布局及服务半径，推动了体育用地均等化布局， 强化了体育用地的服务能力。6.2 交通影响分析本次调整不涉及城市道路调整，保持控规的路网结构、道 路等级、通达性不变，调整后对该片区的交通组织无不良影响。建5议在修建性详细规划中结合需求增加地块内车行道路、步行通道与 停车位， 并切实做好消防通道的建设规划。6.3 经济技术指标可行性分析根据云浮市城市规划技术管理规定， 经查金山大道红线宽度 (W)为 40m，建筑后退距离(S)为 10m，根据建筑限高 H 2.0(W+S)， 即建筑限高可按 100m 设置，根据城市居住区规划设计标准 (GB
16、 50180-2018)居住街坊的用地与建筑控制指标相关要求，住宅建筑高 度控制最大值为 80m。因此金山大道两侧调整地块建筑限高80m 可 行。根据云浮市城市规划技术管理规定，商住用地容积率指标， 按表 1 执行。表 1 建筑密度和容积率控制指标表用地类型建筑分类新区旧区(建成区)容积率(FAR)建筑密度(D)容积率(FAR)建筑密度(D)居住用地低层1.0FAR1.540%1.0FAR1.550%多层1.830%2.035%中高层2.227%2.530%高层3.025%3.528%商业服务业 设施用地低层1.550%1.860%多层2.845%3.050%高层4.040%4.545%工业用
17、地(不包括特殊工业项目)物流仓储用地1.030%D 60%1.035%D 60%注： 特殊工业项目可根据国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标中具体门类确定最低容积率。6本次调整的商住用地建筑限高为 80m，属高层建筑，容积率为： 3.0容积率4.5，建筑密度为：25%建筑密度45%。参考控规附近相似已批地块设计条件， 如表 2 所示。表 2 相似地块指标控制表序号地块编码用地性质 代码净用地面 积(m2 )土地使用 性质建筑密度(%)容积率地面以上 总建筑面 积(m2 )建筑高度(m)绿地率 (%)公共服务 设施市政服务 设施交通设施停车泊位备注1YCC-03-19RB4524商住用地30
18、3.5158348025-云规函2010204号、云国土资函201079号、云规编纪201727号2YCC-04-12RB6132商住用地505306608025-居住1.0车位/户，商业1.0车位/100m营业面积云国土规划条字2016第0101号3YCC-04-13RB10368商住用地303.5362888025-云规函2010204号、云国土资函201079号、云规编纪201727号4YCC-04-28RB16020商住用地303.5560708025-市土地储 备中心提 供的留用 地项目、 云规编纪2017 27号参考上表相似地块指标控制，调整地块(G1调整为 RB) 的容积 率 3
19、.5、建筑密度30%可行。调整地块(A4 调整为 RB) 的容积率 3.5、建筑密度40%可行。7表 3 居住街坊的用地与建筑控制指标根据城市居住区规划设计标准 (GB 50180-2018)，居住街坊 的用地与建筑控制指标，如表 3 所示。 居住街坊， 是由支路等城市 道路或用地边界线围合的住宅用地，是住宅建筑组合形成的居住基 本单元； 居住人口规模在 1000 人3000 人(约300 套1000 套住宅，用地面积 2hm4hm) ，并配建有便民服务设施。住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上 建筑面积之和与住宅用地总面积的比值； 建筑密度是居住街坊内，住 宅建筑及其便民
20、服务设施建筑基底面积与该居住街坊用地面积的比 率(%)； 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积 的比率(%)。 根据商住地块兼容商业部分比例 30%推算， 地块内平 衡住宅用地容积率按 3.1 计算， 则地块容积率约为 4.4。且调整地块 附近有公园绿地等地开发的用地， 综合考虑地块住宅建筑集约建设， 引导地块以多层至高层的形式布局，为地块内部预留更多的公共空 间，同时预留一定的弹性。因此， 调整地块(G1 调整为 RB)的容积 率 3.5、建筑密度30%可行。调整地块(A4 调整为 RB) 的容积率 3.5、建筑密度40%可行。8综上所述，调整地块(G1调整为 RB) 的容积率
21、 3.5、建筑密 度30%可行。调整地块(A4 调整为RB) 的容积率 3.5、建筑密度 40%可行。根据 广东省城市绿化条例(2014 年修正)要求， 两块调整地 块的商业面积均少于 2 万，绿地率设置按规范值为30%。调整地 块(G1调整为 RB) 的绿地率 30%可行。调整地块(A4 调整为RB) 的绿地率 35%可行。因此， 本次调整经济技术指标设置科学合理，具有较强的可操作 性。调整前后经济技术指标设置如表 4、表 5 所示。图 2 调整前的用地规划示意图9图 3 调整后的用地规划示意图表 4 规划调整前地块指标设置表地块编号用地代码土地使用性质用地面积()容积率建筑密度(%)建筑限
22、高(m)绿地率(%)建筑面积()YCC-03-03R2二类居住用地24626.89235402549253.78YCC-03-07G1公园绿地22697.71-YCC-03-13R2二类居住用地26619.68330603079859.04YCC-03-14R2H14村庄居住用地54617.041.250302565540.448YCC-03-18A4体育用地5563.140.44040302225.256YCC-04-01R2H14村庄居住用地20015.541.250302524018.648合计-154140-220897.17210表 5 规划调整后地块指标设置表地块编号用地代码土地使
23、用性质用地面积()容积率建筑密度(%)建筑限高(m)绿地率(%)建筑面积()YCC-03-03R2二类居住用地21759.26235402543518.52YCC-03-07G1公园绿地17465.05-YCC-03-13R2二类居住用地21991.53330603065974.59YCC-03-14R2H14村庄居住用地53682.631.250302564419.156YCC-03-18RB商住用地5563.143.540803519470.99YCC-03-29G1公园绿地2867.63-YCC-03-30A4体育用地5563.140.44040302225.256YCC-03-31RB
24、商住用地5232.663.530803018314.31YCC-04-01R2H14村庄居住用地17650.321.250302521180.384YCC-04-46G1公园绿地2365.03-合计-154140.4-235103.2066.4 市政设施、公共服务设施可行性分析本次调整，保持居住用地总规模不变，居住建筑面积增加了 2870.45 ，按户均建筑面积 130 ，户均人口 3.2 人计算，居住 人口增加约 71 人， 基本保持控规人口规模 12 万人不变， 同时本次 调整没有改变公共服务布局，保障了控规范围内的公共服务设施规 模、服务半径、服务能力等不变。本次调整对中、小学规模无扩容
25、要求，不改变控规的中、小学布局与规模设置。因此，本次调整对教育服务无不良影响。11本次调整对医疗卫生设施用地规模无扩容要求，不改变原控规 的医疗卫生设施布局与规模设置， 不改变区域规划床位数， 不改变 服务范围。因此，本次调整对医疗卫生服务无不良影响。本次调整没有改变原地块居住人口的容纳能力，没有提升市政 设施的需求的数量或规模， 按照控规及周边片区控规的市政设 施能够满足地块及周边地区的需求。因此，对市政设施、公共服务 设施无不良影响。6.5 结论本次调整的内容符合相关法律法规的规定及相关规范要求， 用 地布局合理， 调整后的各项规划控制指标符合相关规定。规划调整 后对整个片区内的公共服务设施 (中小学、医院等) 、道路交通及 周边建设的影响较小， 更好地落实公共绿地、公共空间、基础设施， 改善空间环境质量，完善城市功能，提高城市品质， 塑造优美的城 市空间和城市环境，且经济技术指标设置科学合理， 具有较强的可 操作性。本次调整方案经批准实施后，建议在修建性详细规划中要处理 好地块内部及周边用地的交通衔接问题，建筑布局和外观、景观等 要处理好与周边用地之间协调关系，切实提升该片区的景观品位， 大力提升中心城区首位度。12