2023年-九颂山河酒店项目定位分析及财务可行性报告.docx

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1、九颂山河精品酒店本次项目定位分析及财务可行性报告2016年8月2、竞争市场酒店界定及其发展特征南昌整体市场酒店业发展状况对本本次项目酒店有一定的借鉴意义，根据市场相近度 和客源临近度，结合当前红谷滩凤凰洲酒店业发展现状，选取红谷滩新区具有一定代表性 且有一定经营特色的准五星级及准四星级档次酒店作为拟建酒店的竞争市场酒店。竞争酒店基本情况一览表酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店地理位置红谷滩红谷中大道1366 号红谷滩赣江北大道1号红谷滩春晖路8号红谷滩绿茵路58号红谷滩会展路万达广场星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星客房规模2152362802

2、40154开业时间20112010201520162012酒店类型商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店商务酒店管控品牌业主自管格兰云天酒 店洲际酒店嘉莱特酒店锦江酒店8竞争市场高星级酒店客房结构酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店星级档次准四星精品准五星准五星准四星精品准四星数量(间套)215间236间280间240间154间双床房(%)62fiij(28. 84%)63间(26. 70%)196间(70. 00%)51间(21.25%)50间(32. 47%)大床房137|hJ161间64间185|hJ97间(%)(63. 72%)(68.22%)(22.85

3、%)(77.08%)(62. 99%)套房（%）16 间(7. 44%)12 |hJ(5. 08%)20 |hJ(7. 14%)4 |iij (1.67%)7 间(4. 55%)标间面积（m2）标/单48 m2套房50 m2标/单35-40 m2江景套房60 m2格兰套房 160 m2标/单35 -45 m2套房60 -70 m2标间40 -432 m单间20 -332 m套房64 m2标/单28m2套房50 m2备注竞争市场高星级酒店餐饮设施情况酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒 店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店中餐大厅餐位数70位（由两个大包厢合成）150人外包（100人）只有1个容

4、纳 120人自助餐 厅（也可翻台 做围桌）30人（只做自助）包房数量（间）5间10间外包（20间）4个无大堂吧餐位数（个）1个（1F容纳80 位自助西餐厅）30个10个无无全日制餐厅1F容纳80人自助西餐厅1F容纳130 人自助西餐 厅2F容纳240 人自助西餐厅2F容纳120 人的自助餐 厅1F容纳30 人自助餐 厅其他餐厅4F日本料理容纳 7080人，（人均 150 元）无无1F有1个书 吧80 m2,可 以坐15人左 右无总餐位数30046065018030人客房数215236280240154每间客房平摊餐位数1.401.952. 320. 750. 193竞争市场高星级酒店会议设施情

5、况酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选酒店锦江都城酒店多功能宴会厅数量1个1个1个1大1小无多功能宴会厅面积307 m2550 m2620 m2大 200 m2小 80 m2无最大宴会容量宴席22桌32桌35桌22桌无最大会议容量课桌式150人课桌式300人课桌式480人课桌式150人无大会议室数量1个（容纳150人课桌式）1个（容纳300人课桌式）2个（1个容纳 160人课桌式， 另一个容纳480 人课桌式）1个（容纳 150人课桌 式）无大会议室面积307 m2550 m2320 m2/620 m2200 m2无中会议室数量2个（每个中 会议室可以容 纳8090人 课桌式

6、）2个（容纳 50-60人课桌 式）1个（容纳60 人课桌式）无无中会议室面积125m2/140 m2130 m2/H0 m2110 m2无无小会议室数 量”中会议室拆分 成4个小会议2个（容纳20 人课桌式）2个（1个会议 室不规则，多出1个（容纳30人课桌1个（容纳35人课桌12室（2个可容 纳10人，另2 个可容纳40 人）来的墙面占了 面积，只能容纳 18人，另一个容 纳30人）式）式）小会议室面积容纳40人的 会议室为 70m2,容纳 10 人的会议室为 27m265 m2/70 m270 m280 m260 m2会议室个数7个6个5个2个1个会议室总面积766m2920 m2119

7、0 m2280 m260 m2客房数215236280240154每间客房平 摊会议面积3. 563.904. 251. 170. 39备注竞争市场高星级酒店康体娱乐设施情况12酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒 店江景假日酒 店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店水疗SPA无有无有（外包）无桑拿按摩无有游泳池旁边 换衣服的房 间有桑拿，住 店客人免费有（外包）无足浴无无无有（外包）无游泳池无有有，外包的，但是住店客 人免费无无健身房有有有，外包的，但是住店客 人免费无无棋牌室无有有，外包的，需要另外收 费有（外包,20元/小时）无其它有些客房 带干湿分 离的独立 卫生间与 淋浴间茶室（外包， 需收费）、

8、瑜 伽室（住店客 人免费）跟万达嘉 华合作，只 要是住店 客人过去 都可以享 受7折二、竞争市场高星级酒店经营状况调查及分析1、竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及分析被调查高星级酒店客房经营情况酒愁店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店平均房价 阮）373. 34430390318349出租率）74. 88%75%70%60%88%RevPAR （元）279. 57317.5273190. 80299.51备注2、竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及分析我们对被选取高星级酒店的餐饮经营情况进行了调研了解，获取的基本情况如下:被调查高星级酒店餐饮经营情况酒店名称

9、禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日酒店嘉莱特精选 酒店锦江都城酒店大厅人均 消费（不 含酒水）90元/位100元/位90元/位90元/位50元/位 （最低25元起自助 午餐）包厢最低 消费人均 （不含酒 水）110元/位（没 有最低消费， 只有服务费 10%,茶位费每 人10元）130元/位（没有最低消费）120元/位（没有最低消费）100元/位（没 有最低消费， 茶位费每人5 元）无西餐厅人 均消费 （自助早 餐）协议30元/ 位；散客 58元/位住店客人88 元/位；散客128元/ 位住店客人60 元/位；散客118元/ 位50元/位（不分客户来源）25元/位（不分客 户来源）婚宴最低消费标

10、准1388元/桌 起，每桌送可 乐雪碧，送主 桌鲜花，满18 桌送1间婚房 （进场费 1500/场包含 投影仪、音响、 话筒），可根据 实际情况再商 谈优惠价2楼：2699元 /桌起；3楼:2999元 /桌/起（26 桌以上）； 3399元/桌起（26桌以 下）；（每桌送 两瓶饮料和 婚房，进场费 2000元），可 根据实际情 况再商谈优 惠价1999元起， 节假日2999 起,（满25桌 送婚房和饮 料），可根据 实际情况再 商谈优惠价1688元/桌 起,1888元/ 桌；2188元/ 桌；（满10桌送蛋糕1个，20 桌送婚房）， 可根据实际 情况再商谈 优惠价无3、竞争市场高星级酒店会议经

11、营情况调查及分析我们对被选取高星级酒店的会议经营情况进行了调研了解，基本情况如下被调查高星级酒店会议室场租情况（元/场）酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒店江景假日 酒店嘉莱特精 选酒店锦江都城 酒店多功能厅3500元/场12000元/场16000 元/场3500元/场无大型会 议室3500元/场12000元/场7000元/场3500元/场无中型会议室2000元/场7000元/场2000-3000元/场无无小型会议室1500元/场3500元/场1500元/场2500/场800元/场备注以上为正常 报价,价格可 根据实际出 租率情况再 商谈优惠价以上为正常报价，价格 可根据实际出租率情况 再商谈优惠

12、价（如：纯 会议会场最低9折；会 议带餐饮消费或住房带 会议消费，会场最低8 折；会议、住房及餐饮 综合消费的价格在15 万元以上，会场最低7 折）以上为正 常报价，价 格可根据 实际出租 率情况再 商谈优惠 价（团队会 议以上价 格都可以 享受6.8 折）以上为正 常报价，价 格可根据 实际出租 率情况再 商谈优惠 价以上为正 常报价，价 格可根据 实际出租 率情况再 商谈优惠 价17三、竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析1、 高星级酒店客源结构调查本次研究将南昌市高星级酒店的客源类型分为：商务散客、会议团队、政务接待、旅 游 团队及其他四种类型。其中，商务客源指由企业之间、企业与政府之间

13、商务往来所引致的 客源；会议团队指由政府和企事业的会议所引致的客源。调查了解到，竞争市场高星级酒店各类客源比例如下:酒店名称禧悦丽尊酒店格兰云天酒 店江景假日 酒店嘉莱特精选酒店锦江都城酒店商务散客50%55%50%63%65%会议团队15%40%15%25%20%政务接待25%3%25%2%5%旅游团队及其它10%2%10%10%10%1、 红谷滩后续高星级酒店供给情况通过对政府相关部门走访以及政府门户网站查询了解到，红谷滩新区后续高星级酒店 本次项目如下表所示：本次项目名称威斯汀酒店新凤凰大酒店地理位置红谷滩新区赣江北大道1188号红谷滩新区凤凰洲A04-A06地块（临近省人民医院地块）星

14、级标准豪华五星四星级开发商博能集团凤凰洲管控处凤凰村村委会管控集团喜达屋酒店集团曾与建国和锦江接洽过开发模式商联中心综合体单体酒店规模整个综合体总建筑面积约80万 平方米，总投资额约70亿元集 住宅、写字楼、威斯汀酒店、商 业中心、赣商博物馆以及文化艺 术大道于一体，占地面积为19, 480平方米，总建筑面积约为88, 178平方米,包括：738个地下停车位本次项目进展工程建设中工程建设中酒店规模（间套）280间客房415间客房预计开业时间2019 年2018 年通过前面章节对南昌市经济、发展规划以及旅游经济的现状分析和前景预判，我们 认为随着南昌市经济水平和产业规模的发展，企业对外商务交流、

15、商贸往来、会议活动 等将日益频繁，旅游产业的发展也将带动当地酒店行业的发展，从而直接带动南昌市市 区高星级酒店市场整体相关需求的增加。3、竞争市场酒店相关需求发展趋势的定量分析预测考量因素宏观经济：南昌市近5年的GDP年均增长速度较快，宏观经济的健康稳定发展将 为本本次项目酒店提供了良好的外部经营环境，同时也会带动相关需求规模的增 长，根 据南昌市发展现状，经济发展潜力将继续得到释放并高速发展，其酒店高端客源市场相 关需求量增长速度也将随GDP的增长而增长。之后，随着南昌市经济放缓进入平稳增长 阶段，当地高端客源市场相关需求量增长速度也随之放缓，预计可维持在8%-10%的增 长。18新增供给带

16、动：随着新酒店的开业，南昌市高端酒店的客房、餐饮、会议等产品选 择性更大，同时也可刺激现有客源的消费水平和频率。因此在一个市场中，新增供给往往 会带动新增相关需求。一个地区高端客源市场的相关需求量会因为市场新增酒店供给的 带动而出现大幅度的增加，主要是因为现有酒店的接待水平一直比较落后，当地市场长 期被压抑或未被挖掘高端客源相关需求将因为市场出现新的高档酒店而得到一定程度的 释放，酒店的开业也必将会刺激南昌高端客源市场的相关需求出现大幅度的增长，但带动 系数将随市场供给基数的增加而递减。目录第一章导言4一、报告编制过程说明41、报告编制依据42、市场调查方式方法说明43、 数据统计分析方式方法

17、说明44、报告编制参考资料说明4第二章 本次项目地理位置分析5一、本次项目基本资料简介51、酒店地理区位：52、整体本次项目简介： 5二、本次项目地点及周边环境简介61、红谷滩新区区位条件分析62、 本次项目地点及周边环境6三、本次项目所在区域发展规划分析6四、本次项目交通便捷度分析6五、本次项目物理能见度和市场能见度分析61、物理能见度：62、 市场能见度:6六 本次项目主要客源市场相关需求临近度分析71、商务散客72、会议客源73、政务客源74、旅游团队及其他客源7七.本次项目地理位置优劣势分析71、优势分析72、劣势分析8第三章竞争市场高星级酒店发展状况调查及分析9一、竞争市场高星级酒店

18、发展状况调查及分析91、南昌市高星级酒店业发展情况调查及分析92、竞争市场酒店界定及其发展特征10二、竞争市场高星级酒店经营状况调查及分析141、竞争市场高星级酒店客房经营情况调查及分析142、竞争市场高星级酒店餐饮经营情况调查及分析153、竞争市场高星级酒店会议经营情况调查及分析164、竞争市场酒店定位。错误!未定义书签。三、竞争市场高星级酒店客源市场调查及分析171、 高星级酒店客源结构调查17四、竞争市场供给状况发展分析181、 红谷滩后续高星级酒店供给情况182、竞争市场相关需求状况发展分析193、竞争市场酒店相关需求发展趋势的定量分析19第四章酒店本次项目定位分析20一、酒店类型定位

19、20二、酒店档次定位201、本次项目酒店档次定位202、本次项目酒店档次体现的核心产品21三、酒店客源市场定位221、客源分类22第四章酒店本次项目定位分析、酒店类型定位通过对该地区酒店市场状况、城市发展趋势、本次项目地理位置、交通条件、周边环境 和本次项目物业条件等因素的综合分析，考虑到本本次项目酒店所处物业为大型商业综合体 为主的物业酒店业态的开发建设条件的特殊性，结合其目标客源市场的定位，我们建议其酒 店类型突破常规的行业星级分类标准，定位为中端精选酒店，定位为能够提供舒适的睡眠环 境、现代化的商业办公条件以及独具东方风情的休闲时尚旅居场所，具备接待区域内中高端 商务人士的酒店。于城市中

20、心，营造私密、休闲、宁静、轻松的商旅环境注重设计元素的运用，突显休闲时尚的氛围强化核心产品的品质与个性，在关键产品方面，达到五星级标准提供亲切、方便的人性化服务高性价比，有较强盈利相关能力本本次项目酒店以“大配套”为产品特色，酒店的经营整合大型商业综合体中商场购物、 餐饮、影院等酒店上下游的生态，将投资投入到吻合本次项目所在地市场的核心产品上，优 化自身产品功能和成本结构，抛弃传统的老的星级酒店的投资模型，迎合了目标客源的相关 需求特征，也是差异化竞争的表现。二、酒店档次定位1、本次项目酒店档次定位省去一般五星级酒店中利用率较低的设施设备，强调的是设计上的文化，核心产品的品质，以及服务的细腻，

21、满足高效商务客的相关需求。19本次项目酒店突出主题文化，并与居家美学相结合。重设计，轻装修，有艺术氛围， 有身份价值的艺术品，古典中式风格家具陈设，积极营造东方文化陈设和装饰主题。本次项目酒店有舒适的睡眠设施之客房（个性化设计、安静隔音，突出沙发会客区域的 设计，加大的出水花洒，足够的水压热水，有新风，确保客房空间的舒适体验。本次项目酒店客房易耗品有品质，知名品牌床垫，加鸭绒隔垫，高纱织棉织品，灯光（回 光灯，氛围调节，阅读灯、陈设灯）本次项目酒店早餐精致健康，营养丰富，套餐房含早，网络（100兆以上）全无线覆盖， 考量酒店安全及隐私，做好电梯门禁卡设置等。本次项目酒店的江景花园餐厅，不仅是就

22、餐的地方，还是喝咖啡、阅读、会客聊天的生 活空间。兼具夜间的酒吧功能，俯瞰洪都一江两岸2、本次项目酒店档次体现的核心产品文化精选：传承东方文化脉络。采用东方韵味的设计风格，酒店内随处可见艺术雕塑、 绘画，特色的家具、布艺，陈设、器皿等等，给每一位旅行者带来愉悦且辨识度高的东方文 化体验。产品精选：三大核心产品一是大厅、二是客房，三是早餐。大厅采取总台咖啡厅混搭模式，打造一个客户停留之家，咖啡免费，配合书吧，他是一 个精致的咖啡厅。客房独立袋装弹簧床垫、会呼吸的床上用品、六种可选择的枕头菜单，超五星的安睡; 所有客房内Mini Bar饮品免费畅饮，概念以上房型更免费提供功夫茶具与欢迎水果，沐浴

23、空间有专业设定的水压与水量，提供酣畅的沐浴体验。早餐区别一般酒店设计，提出花园就餐环境，五星级用餐质量，席设景观餐厅，提供近百个品种的食物选择，尽情享受美好的晨间时光，元气满满。2。服务精选：进店入住时，便有迎客茶奉上，不同季节有不同茶色。随后，有服务生会引 领你到客房，通常这是在奢华度假酒店才有的服务。进入客房之后，提倡的是“看不见人, 看得见服务”，想你所想，服务做在你进房之前，但减少一切不必要打扰。如果需要，客房 电话上的一个键，就能解决你的叫餐、洗衣、问询等等所需。三、酒店客源市场定位1、客源分类我们将本本次项目酒店的客源市场按类型分为四类：商务客源、会议客源、政务客源、旅 游客源及其

24、他。商务客源主要包含周边区域的大型企业及周边各县市企业带来的商务客源。商务客源 具有消费力强、房价敏感低等特征，是每个酒店经营者都着力争取的客源；会议客源用房量大、房价相对较低，但会带动会议场租、餐饮等方面的消费。会议市场 将成为竞争市场的一大块蛋糕，本次项目酒店将借势整体市场的发展趋势，着重对会议客 源的拓展；政务客源主要来自于各级政府部门的政务接待活动。本次项目酒店可凭借区位、交通、 档次等条件，与政府部门建立良好的合作关系，承接一定量的政府客源，作为酒店客源的有 效补充；旅游客源（主要为团队）由于对客房价格敏感，其协议价格一般较低，具有单次用房量 大、客房价格低等方面的特征。酒店经营初期

25、，存在一定的市场培育期，旅游团队是打开 市场、树立品牌的重要途径之一。本次项目酒店在酒店开业前期争取这部分客源，但由于 旅游团队的价格敏感度较高，在经营成熟期将尽量控制这部分客源的比例；2、 商务客源预计约占50%-60%,理由如下：参照竞争现有星级酒店的客源结构特征，其商务散客的整体比例约占50%,说明商务 散客是目前高星级酒店的主流消费群体；21近年来南昌市处于经济快速发展的阶段，地区经济的发展使得当地商贸往来活动频繁, 高端商务客人对中高端酒店相关需求旺盛，商务客源成为市场的主流客源；凤凰洲经济发展拥有众多先发优势，周边商务活动日趋频繁，同时拥有交通优势也为 当地对外商务交流和商贸往来活

26、动提供了便利，日后中高端商务散客将是酒店相关需求市 场中增长最迅速的客源；所以，我们预测本本次项目酒店的企业商务客源将占50%-60%,而且，企业商务相关 需求将随着酒店经营期的延长和凤凰洲及毗邻经开区产业经济的壮大而不断增长。3、会议客源预计约占20%-25%,理由如下：酒店承接的会议主要为企业的年终总结会、年初计划会、新品发布会、培训会、政府 总结会等；产业经济的发展和城市地位的提高也必将带动酒店会议相关需求的增加，特别是城际 交通网络的不断完善，企业会议和跨区会议相关需求的增长将尤为明显；同时，当地居民都愿意在酒店或社会餐饮摆喜宴，本本次项目酒店将设置较大规模的 多功能厅，并配置不同规格

27、、类型的大、中、小型会议室，既能达到承接中高端客源宴会 相关需求的档次和规模，又能抢占中高端会议市场份额；所以，我们预测本本次项目酒店的会议客源将占20%-25%,每年政府的会议相关需求 量将相对稳定，企业会议相关需求量必将随着当地产业规模的扩大而不断增加。4、政府客源预计约占10%,理由如下：本本次项目酒店建成后将成为地标性建筑，在硬件设施和服务管控上受到当地政府的 高度认可。所以，本本次项目酒店必将成为南昌市及下属各区政府部门的公务接待的政府点 采购单位之一；同时，由于政府消费水平相对偏低、且结账的滞后性影响酒店经营的现金流，所以，建 议本本次项目酒店的经营不能过于依赖政府消费，保持政务客

28、源比例的相对稳定，加强 对 企业商务及会议客源的拓展；22相比竞争市场其他酒店的资源条件，本本次项目酒店资源环境优势明显，具有一定的 私密性和隐蔽性，加上酒店自身在品质上树立竞争优势5、旅游客源及其他预计约占10%-15%,理由如下：本本次项目酒店将可以吸引和留住，档次较高的旅游团队；酒店的经营整合大型商业综合体中商场购物、餐饮、影院等酒店上下游的生态环境， 为客人津津乐道的人文环境、宁静氛围、服务细节、友好态度，是本本次项目酒店的产品特 色和核心竞争优势，而休闲娱乐功能的成功经营将对酒店其他服务功能起到有效带动作用, 特别是对客房出租率的贡献；凭借“南昌最好的中端精选酒店”的良好形象和品牌，

29、本本次项目酒店必将吸引慕名 前来消费和体验的散客群体；依托酒店自身建立的预定相关系统或者旅游商务网的订房网络，本本次项目酒店还 将 承接一部分网络预订散客；所以，我们预测本本次项目的旅游及其他客源比例约为主要表现在对休闲娱 乐功能的经营带动量和网络预订、自来散客相关需求量增加的预期。四、酒店竞争战略定位本次项目酒店所处商场、写字楼、高端公寓相结合的以大型商业综合体为主的物业酒 店+地产”已成为国内地产本次项目的成熟开发模式。在综合体本次项目中，知名酒店的品 牌效应 在目前市场中是显而易见的。有助于酒店及本次项目整体树立高端的品质和形象，提高地产的价值，并带动地产后期产品价格的提高，促进地产的销

30、售；差异化定位策略：凭借酒店自身的软、硬件优势和资源优势，提供优于市场上现有水 平 的创新产品和服务，满足目标客源市场的不同消费相关需求。产品与服务的差异化：与所在区域市场现有酒店相比，本本次项目酒店在硬件档次和经 营 品质上均是“质”的提高；强调以客房功能为主导，依托商业综合体大配套服务；为 客人津津乐道的人文环境、宁静氛围、服务细节、友好态度，以致酒店所打造的上下游生态 环境。客源市场的差异化：本本次项目酒店的目标客源市场主要定位在中高端消费阶层，聚 焦在商务散客、会议客源和政府客源中的高端消费相关需求；23市场领先者策略：承接现有市场相关需求，坚持以产品水平为竞争力，保持市场高占 有率，

31、引导市场竞争。本本次项目酒店在硬件档次、软件服务水平上领先，将树立南昌市中端精品酒店行业的 新标杆，服务功能的设置具有一定的前瞻性，能够根据市场相关需求的变化而重新调整和创 新，硬件设备及装修档次定位适度超前，保持领先的优势不被竞争者轻易超越；五、酒店规模定位1）、酒店的规模定位受以下几个方面的影响：本次项目酒店客源市场支撑情况，这是酒店规模的决定因素；酒店类型定位及酒店内部各部门之间的比例关系，如酒店的客房规模与其会议接待设 施对应情况；2）本次项目酒店客房规模定位根据立项酒店物业大楼格局布置，结合当地酒店市场现状及未来发展的判断，本本次项 目酒店客房规模定位为196间套。具备接待中高端商务

32、会议的会议功能和较合适的餐饮功 能，可满足当地市场的相关需求，并拉动酒店客房的出租率。第五章 本次项目功能布局及配套设施一、本次项目功能规划整体本次项目功能布局及规划如下:楼层区域面积（m2）功能”2F各类机电设备1F员工生活区域，厨房后勤加工和储存区域1F酒店大堂，后勤办公，商务中心，精品屋4F约500多功能厅，大中小会议室35F酒店总台，酒廊、小型会议室，后勤办公集中区（为设备转换层借用面积，可 行性待确认）36F1,673.51咖啡厅（含精加工厨房）私房菜包房，健身房，茶室37-43F11,714. 57客房区域总计（约）13,8881、功能细分1）、客房位于酒店3743层，共7层，共1

33、96间套，区域面积约为11714. 57 nf包括但不限于以下功 能和面积： 标准双床间套（占客房总量的）; 标准大床间套，（占客房总量的）； 商务大床间套（占客房总量 %）; 套间14套（占客房总量 %）； 豪华套间1套（占客房总量 ）;2）、大堂位于酒店主体1F和35F,包括但不限于以下功能和面积： 主入口（约 20 m2） 25 总服务台（约50itf） 等待区 前台及前台办公室（约20面） 行李房（约10 nf） 贵重物品寄存处 商务中心 公共洗手间（约60 nlD 精品店（约40面） 大堂休息区域 大堂酒廊（约150 nl2）3）、餐饮位于酒店36层，区域面积约为180 itf,包括

34、但不限于以下功能和面积:餐饮名称数量接待人数面积（m2）厨房（nV）所在区域咖啡厅115035060 （精加工）36F私房菜包房4约50咖啡厅合 用36F多功能宴会厅1约2003004F厨房200-1F备注：酒店的咖啡厅和私房菜处于同一楼层，平时可以分开单独使用，必要时可以连通使用 以保证早餐和会议用餐接待。4）、会议中心26位于酒店3层，区域面积约为2349 nl）包括但不限于以下功能和面积：会议室类型数量多媒体接待人数面积（itf）所在区域多功能厅1多媒体2003004F中型会议室1多媒体1001504F小会议室1多媒体204035F会议仓库1604F说明：会议室及多功能会议室需集中设置；

35、多功能设施的活动前准备空间和大型物品的停靠搬运所需空间;5）、康体娱乐：位于酒店地下一层，区域面积约为整2775 nl2,建议外包：本次项目数量接待人数面积（nf）所在区域SPA1外包健身房1108036F茶室12060待定6）、行政办公区域需综合考虑预留空间：说明：酒店需要根据实际情况划分行政办公区域，正常的行政办公区域在解决办公需要的同 时，需与酒店的客人不相互干扰。 总经理、副总经理、销售经理、财务经理（10 nf） 前厅部（含预定、话务台，30 m2） 27 销售部（20 m2） 财务部（30 m2）（出纳室，资料室，会计室） 收货采购（20 m2）（采购办公室，收货办公室）2、商务客

36、源233、会议客源234、政府客源235、旅游客源及其他24四、酒店竞争战略定位241、酒店规模定位25第五章 本次项目功能布局及配套设施26一、本次项目功能规划261、功能细分272、机电设备标准要求与集中管控313、功能要求31第六章 本次项目建造及费用预估、经营预测分析及回报率32一、本次项目建造及费用预估32二、财务分析331、经营预算基础数据332、营业收入分析333、毛利润（GOP）分析34第七章 本次项目风险分析34一、本次项目运行宏观经济风险34二、市场风险35三、财务风险35四、其他风险35第八章市场调研报告结论37 餐饮部（30 m2）（餐饮综合办公室） 客房部（30 m2

37、） 人事部（20 m2） 工程部（60 m2） 保安部（30届）7）、后勤配套 员工餐厅100 m2（满足100人用餐） 员工厨房80 11f 员工更衣室160 nf 员工倒班宿舍100行 制服房30 11128）、客用停车场 地上车位根据本次项目实际状况最大限度的预留 地下车位根据地下室实际状况最大限度的预留 分置大、小车不同的车辆停放区域 需要设计单独配置VIP停车区9）、相关系统设备2 酒店供电相关系统设备（根据建筑设计预留空间）; 发电机房（根据建筑设计预留空间）； 酒店空调相关系统设备（根据建筑设计预留空间） 酒店电梯设备 酒店给排水（含热水相关系统）相关系统设备 酒店弱电相关系统设

38、备 酒店消防相关系统设备 酒店锅炉设计机房和辅助设备相关系统设备2、机电设备标准要求与集中管控面积根据设计容量，在满足中国国内专业标准和消防、环保、卫生的要求下，采用与酒 店相应的设备设施以及其他现代智能化设备设施，并按雅阁机电、弱电标准配置和实施。 IT机房、程控交换机房、服务器机房集中放置； 监控机房及消防控制室、总机集中放置； 空调机房、变配电房、热力机房集中放置； 给水泵房（给水水箱、给水水泵等）、消防泵房（水箱、水泵、报警等）集中放置；3、功能要求1）.平面空间布局分区应依空间的使用机能及营运模式合理规划，使人、货、车流尽量避免 交叉。2）各营业本次项目的主要出入口要明显，以利酒店各

39、附属本次项目的营运，其关系应保持 独立而又可相互支援。3）餐饮、会议功能的使用要综合考虑住客和非住客的方便性；294）客人流线为先，设置最方便的交通流线供客人使用，包括从街道步行到酒店，从停车场 到酒店等流线均不得被服务流线和物品流线所交叉和阻隔，员工和物品出入的服务流线和物 品流线应尽量远离客人视线，应单独设置服务人员和车辆的出入口，通常在酒店的背面或 地下室5）厨房位置的设计，要考虑一个厨房可以兼顾多个餐饮功能区的服务。6）在酒店客房设计部分，要特别注意客人睡眠区域应该回避开门后视线的直接触达。7）地下水箱的面积要为整体酒店的实际需要。第六章 本次项目建造及费用预估、经营预测分析及回报率一

40、、本次项目建造及费用预估按照本次项目定位同类型酒店标准水平估算及依据相关经验数据，200间套客房的本次 项目建造及费用预估为：200*14W=2800W.作参考土建、外墙、政府审批费用、地下、楼顶设备机房部分以及员工宿舍部分的装修和安装 未列入考虑本次项目纳入估算。根据市场情况，有上下8-10%的浮动。二、财务分析1、经营预算基础数据 预算期每年营业天数按照365天计算； 营业收入根据“本次项目定位”等章节合适的内容进行测算； 营业税金及附加按照现行有关税法规定计算； 营业成本按照同类型酒店标准水平计算； 人员编制表 酒店所负担的员工保险及住房公积金按照相关法规进行测算（可根据当地实际情况进行

41、 调整）。32、营业收入分析 本本次项目营业收入分为客房收入、餐饮及会议室收入、其他收入等本次项目，年运营 期营业收入累积为2918万元； 以五年运营期平均每财年客房收入分析：总客房数为196间/套，本本次项目运营全年 每日平均出租率为80%,平均房价430元，收入预计：全年人民币为2460万元（196/间*430 元/天*80%）。约占本次项目总收入的84. 3%。 以五年运营期平均每财年餐饮收入分析：餐饮收入主要分为咖啡厅、私房菜、宴会厅、 大堂酒廊、会议室等收入，全年每日平均1.2万元，收入预计：全年人民币为438万元。约 占总收入的15%； 其他收入分析：其他收入主要为精品屋、商务中心

42、、茶室收入以及健身房会员收入。收 入预计：全年人民币为20万元c约占总收入的0. 68%；3.营业税金及附加、营业成本以及经营费用 营业税金及附加分析：营业税金及附加按相关法规进行测算。年均营业税金及附加160. 49万元，占总收入的 5. 50%o 工资及福利费分析：年均工资及福利费758. 68万元，占总收入的26%O 经营费用分析：经营费用主要分低值品摊销、维修费、汽车使用费、洗涤费、交际应酬费、水费、电费、 柴油费、煤气、广告宣传费、其他费用、金融机构手续费等，年均经营费用为656. 55万元， 占总收入的22. 5%。314、毛利润（GOP）分析年均毛利润为1342. 28万元，占总

43、收入的46%O第七章本次项目风险分析一、本次项目运行宏观经济风险整体来看，南昌区域整体发展水平处于较高的位置，但本次项目仍存在一定的相关系统性风 险，而本本次项目的相关系统风险主要来自于当地及其周边宏观经济运行所产生的不确定 性，： 本次项目销售中的不确定因素； 政府政策指导对本次项目的影响。二、市场风险本次项目在今后发展中主要面临以下的市场风险： 区域市场对该类型产品的接受程度； 区域内酒店业发展格局转变； 酒店盈利较长的周期性； 宏观房地产市场的投资活跃程度。随着区域经济的进一步活跃以及政府优惠政策的落实，本次项目周边区域四、五星级高 档酒店仍会有一定数量的增加，因此，本本次项目的发展关键还是要看本次项目运营后的经 营管控水平。三、财务风险从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动的情况下，本本次项目 财务状况仍旧保持良好