物业项目可行性报告.docx

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1、物业项目可行性报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的一篇物业项目可行性报 告。感爱好的挚友一起来看看这篇由资料站为您供应的文章。物业项目可行性报告一、项目基本状况：1、项目由来及背景2、项目开发单位基本状况3、项目目标市场单位状况二、项目模式与合作方式其次节项目的环境分析2.地块环境卫生、社会治安分析第三节项目的定位作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相像 性的同时，注意特性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、特性追求和 文化内涵。1.项目概念和导入为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对 项目的主题进行设计和

2、定位。依据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他 项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争 力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是 消费者的理念。为此，我们对该项目导入“华雅翠园，健康人家”的消费理念和地产概念。就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过 建筑的语言，物业管理的语言详细地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在 的支撑。综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面：1、项目的服务优势包括物业管理和配套设施首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对

3、该物业的管理。其次是现有的休 闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲, 可以提升其产品的品质、保持其特性化特色，是楼盘的最好卖点。2、项目的价格优势由于“华雅翠园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收 入水平及受教化程度、爱好爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具 有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的削减，可节约开发成本5%左右。另外，空 房率的极低，可削减开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相 比，具有10%15%的降幅空间。依据房地产行业价格竞争敏感性分析，假如实际价格低于 心理

4、价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。其次章项目方案策划建筑应回来本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的 协调关系，假如脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更 无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规 划要求、满意小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华, 创建一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。第一节规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独 特的社区文化，使整个小区家家户户能

5、够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨欢乐的生活。为此, 本小区规划设计定位详细表现在以下几个方面：1 .规划超前本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、络、门禁以及整个小区 的数字化监控，1c卡数字式收费和车辆管理等。止匕外，小区物业管理前期介入和小区配套设 施都能体现小区的超前意识。2 .户型均好小区的户型设计遵循均好化原则，注意户型格局中礼仪空间和私密空间 的设计创意，讲究好用，避开门门相对，提高户型空间的利用效率。3 .建筑艺术一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊 群体；另一方面小区周边的文化气氛特别深厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑 艺术与传统文化的协调

6、和创新。4 .配套完善配套设施的完善是本小区的一大特点，大型绿化广场、高校学习氛围与 小区人文、休闲、体育、消遣和服务设施构成小区的特色和品质的提升。5 ,质量优良对于小区质量标准达到国家优良水平。6 .服务标准提升小区的服务水平，是本项目开发建设中特别重要一环。良好的服务 可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打 造一个示范文明小区的目的。7 .环境美丽极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，精确的生态、自然概念定位和 高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清爽的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光, 清爽的空气。其次节项目规划设计要点1 .建筑面积1065

7、60m22 .容积率3 .绿地率40%4 .小区公建配套设施变配房、垃圾站、门卫、会所等第三节项目公建设施规划为了有利于创建舒适、便利、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全 的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街 位置，分别配套商业购物、休闲消遣、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已 有的文体、休闲、广场、绿地设置。1 .体育康乐设施集中于小区东侧小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体 育场、广场、花园沟通。2 .日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所

8、、邮政、电信集中于规划的商业门面 之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可便利小区业主，又不影响小区安静的 生活环境。第四节项目景观规划本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，自 然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。1 .小区景观轴线与花园组成团设计。小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大 型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、欣赏、消遣、游玩 空间。特殊是在南入口的景观规划上，力求安静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。2 .小区景观、绿化的空间层次设计从本小区西侧已有大型

9、景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地 貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注意层次处理。3 .小区景观绿化的植物品种层次设计利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩 层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标记性建筑物外立面亮化、艺术路灯 等，给人以色调层次的动静改变效果。第五节项目建筑风格及立面设计风格是一个建筑的特性或独特表征，是建筑艺术和审美价值的干脆体现。本小区项目的 建筑风格遵循与概念-和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与老师公寓这 一特殊群体定位相吻合。采纳简洁、明快、朴实、大方的

10、建筑风格。1、建筑外观、立面建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采纳大面积墙面外挑阳台、平窗 设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。2、建筑色调以采纳较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较艳丽的色调。 间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清爽、高雅的气氛。3、墙体材料及表面质感考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的 耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。第六节项目的户型设计依据本项目市场调研及规划设计须要，结合本小区消费群体生活习惯、审美价值和社 会层次的特点，力求在户型的空间配置、户型差异性和户型布局方面满意其特性化要求，确 保户型

11、的均好性。1 .户型的空间配置本小区住宅的空间配置基本按8个空间格局进行设计，即：卧房、客厅、餐厅、卫生 间、阳台、书房和贮存室。为展示主子的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧 做一些局部优化，满意其对礼仪空间和私密空间的要求，特殊是主卧设计将着重睡区、坐区、 卫生区、壁柜区的合理安排。2 .户型差异性调整因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。为尽可能 降低户型的差异性，满意各层次业主的心理需求和心理平衡，将依据户型差异因素的不同分 别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。3 .户型的布局户型是消费者最为关注的重要因素。依据市场调研，消费者评价户型最重要

12、的因素依 次为：布局、朝向。而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。鉴于本小区系以 小高层结构为的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则： 主卧、客厅、次卧朝南设计。 尽量做到客厅和餐厅的分区。 卧房门朝向避开与其他房间相对。 满意客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。第七节项目道路、车位规划为便利小区人员出入和确保平安、快捷，依据项目规划要求以及本地块四面环路，北 向、东向和西向各设入口的实际状况，规划增设小区机动车入口，尽可能满意人车分流。1 .小区道路设计小区道路实行曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、便 利、平安。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿

13、化组团串连。次干道分别进入各住宅小 路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路络。小区道路采纳水泥路面、麻石 路缘石。2 .小区车位设计依据市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位 按住宅套数1：比例配置。设计地下室停车位。第八节住宅交房标准及配套本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的 规定，结合本项目定位，设计室内配套为：1 .结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖；2 .外墙：外墙砖；3 .门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；4 .地面：水泥砂浆地面拉毛；5 .内墙及天棚：混合砂浆抹灰

14、打底；6 .公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆， 888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位；7 .给水：PP-R管材，1c卡计费；8 .厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；.卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到 位堵头；10 .排水管：UPVc管材；电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，1c卡计费系统；11 .弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带安装到位；12 .天燃气：自然气管道敷设至厨房，1c卡计费；13 .变配电：双电源供电，每户8KVA设计；14 .供水：多层及

15、小高层低区用水由市政管直供，小高层高区用水设变频管叠压供水 系统；15 .供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间；16 .电梯：小高层设中外合资品牌电梯；17 .电话：2个点，客厅、主卧；18 .电视：2个点，客厅、主卧；19 .安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库Ic卡安防系统等；第三章项目营销方案为了履行让利业主的承诺，在实施项目营俏策划过程中，保证自有资金到位和合理银 行贷款额度的同时，实行预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达 到限制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣扬推 介和定金及购房款交纳方案策划如下：

16、第一节项目营销原则依据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售 分别实行不同的营销原则。1 .住宅销售针对本小区的定向开发模式，开发商向托付单位供应各户型的编号、户型类别、销售 面积、销售单价、销售总价等资料，由托付单位按规定自行安排。2 .车位销售本项目车位销售将实行优先内部认购结合社会发售的方式。3 .商铺销售本项目的商铺销售将实行引进小区必备的服务性功能，定向、定经营项目的销售方式, 向社会发售。其次节项目价格定位1、住宅价格定位。本项目住宅价格是依据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元 /m2,高层2500元/m2。水平、垂直差价的调整

17、是依据各户型的层高，区位、景观、朝向的 权重比例运用因素成对比较法评估确定。住宅价格定位及调价一览表楼型结构销售均价基准层垂直差价水平差价调增调减调增调减小高层 2200 元/m26 78. 9. 10. 11、12 层 35%1.2. 3. 4. 5 层 35%620%620%高层 2500 元/m28. 910. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17 层 35%1. 2. 3. 4. 5.67 层 35 % 620 % 620%4 .地下停车场价格定位地下停车位价格定位系依据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法 评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/

18、个。5 .商铺价格定位商铺价格主要实行市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。第三节项目营销支配1 .项目营销支配支配序号工作内容工作成果时间支配1项目推介活动策划活动展板、模型、购房流程一2项目推介制定交款流程及标准一3交纳第一次购房款供应各户型资料，按基数交纳12. 14交纳其次次购房款交至总房价的60%工程完成到正负一周内5交纳第三次购房款交总房价的100%工程完成到封顶一周内2 .项目推介活动支配支配序号项目内容（时间）1目的宣扬项目设计理念，介绍小区布局，建筑风格，环境交通、停车、公建配套状况、 介绍小区各类户型、通告购房认购和交费流程。2地点学校3时间一4展厅布

19、置一5举展人员2-3名专业营销人员全程讲解6布展内容展板:小区平面图、俯视图、立面图、组团图、公建设施图、户型图、购房 交款流程模型：小区模型、户型模型3 .项目三次购房款交纳标准本住宅小区业主签定房屋认购书后，按规定交纳第一次预付款，在办理其次次购房款 时，如业主资金惊慌，可托付开发商办理个人消费贷款。详细操作方法为：以业主全部的房 屋产权证作抵押，统一在商业银行办理个人消费贷款。办理贷款的手续费和贷款利息由业主 担当。第一次交纳预付款标准户型户数规定的住宅面积交纳基数金额（万元）三室二厅 21012013071470四室二厅 1801401 5081440四室二厅 150160170913

20、50四室二厅60180以上10600合计4860其次次购房款交纳标准户型建筑面积交纳比例交纳依据备注三室二厅房屋销售面积60%交纳金额=销售面积x价格x60%-预交金额四室二厅五室二厅第三次购房款交纳标准户型建筑面积交纳比例交纳依据备注三室二厅房屋销售面积100%（包括第一、二次交纳的金额）本次交纳金额=销售面积x 价格x40%四室二厅五室二厅第四章项目物业管理方案物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更须要楼盘的配套服 务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。依据国家有关小区物业管理条例，小区 物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。1 .小区交付前物业管理方案确定

21、物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。制定物业管理工作程序和员工培训。参加工程验收，供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。帮助小区业主办理自然气、电话、电视以及宽带络的开通手续。详细开通收费状况 如下：业务种类初装费运用费备注自然气2280元/户运用费统一规定电话300元/户运用费统一规定电视300元/户运用费统一规定宽带免800元/户年联方式不同的有所改变2 .小区交付后物业管理方案依据国务院2003年5月28日颁发的物业管理条例之规定，在由业主大会选聘 物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在 完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审

22、定。房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的修理、 养护、管理。公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。小区水电费、然气运用费、宽带络运用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志 邮件的分发。依据XXXXXXX住宅物业管理收费方法，暂定本小区物业管理收费和集中供暖、供热 水收费标准为：收费项目小高层高层单位备注物业管理费1. 2元/月m2价格均须市物价局审批.水电费在市价基础上加公用及损耗 摊销.第五章项目开发建设方案1 .项目建设方式择优选择2家以上施工单位分片分段施工,聘请工程监理对整个小区施工建设实

23、施全 程监理，成立项目工程建设指挥部全程限制项目的工期、成本、质量，确保项目如期完成。2 .项目建设进度本项目支配从二。五年三月起先进行前期打算，在完成土地过户后18个月内完成全 部工程建设。项目开发建设进度支配分前期打算和后期施工、营销。前期打算包括项目开发管理支 配和设计报建的前期打算，在具备施工条件后施工建设分施工打算、工程发包、设备材料选 型、施工及管理、营销验收和交付运用。第六章项H投资成本及资金筹措投入第一节项目投资估算项目投资总计191,379,元，平均造价1,658元/nf。项目总投资估算状况如下：1、总投资估算表单位：万元N&项目数量单位平均单价金额1征地费用26,840,2

24、 建安费 106560 m2117,216,3 配套费 106560 m212,787,4地下车位建安费10500 m214,700,5-1 报建费 98560 m213,305,5-2 报建费 8000 m21,440,小计 186,288,6财务费用1年5,091,5,091,计 191,379,2、指标说明土地征用费中出让金按现行改制企业实惠政策进行框算。小区地下车库建安费用未纳入平均造价。其次节资金筹措及投资支配本项目投资总额为176,679,元，开发总建筑面积106560m2o由于本项目系定向开发 和俏售，因此，在投资经营方面主要实行投资的多元组合模式，通过限制和降低开发成本, 达到

25、真正让利于业主的目的。为确保项目园满完成，开发商在保证自有资金到位和银行贷款 的同时，须实行预收定金和按工程进度交付购房款的低成本、多渠道的融资方式。1.本项目的开发资金及投入支配。企业自筹5000万元项目建设期收入再投入14360万元资金支配运用表序号项目前期土地征用及建设期竣工后期合计2005年以前1 企业自筹 9603000104050002项目收入再投入486072002300143603银行贷款4 总投资 96078608240230019360从项目总投资和项目资金数据分析，可完全保证项目的按期完成。第七章项B销售收入估算及指标分析第一节项目销售收入估算及损益1、项目销售收入估算表

26、项目可销售面积（m2）销售单价销售收入（万元）住宅 880602300202,538,商业门面 8000500040,000,地下车位 300（位）6000018,000,合计 260,538,其次节项目损益表与静态分析1、销售税金及附加，房产交易税一览表房型税收及费用项目金额住宅营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等11,342,商业门面营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等2,240,车位营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等1,008,总计 14,590,2、销售利润表房型销售金额投资成本税金税后利润74,916,税后利润50,194,住宅及公寓 202,538,191,73

27、9,11,342,商业门面 40,000,2,240,车位 18,000,1,008,合计 260,538,191,739J4,590,54,208,第八章不确定性分析由于系定向销售，销售时间短，资金回收快。总建设时间为一年，从投资建设到全部 入住共计12个月时间。因此，投资回收期不超过1年。1、从销售收入、建设成本、销售税金及附加数据上可以得出该项目的投资效益为 54,208,元。2、因素敏感性分析汇总表方案基本数据成本+5 %成本-5 %收入+5 %收入-5 %销售收入 260,538,000260,538,000260,538,000273,564,900247,511,100成本 19

28、1,379,263200,948,226181,810,300191,379,263191,379,263销售税金 14,590,12814,590,12814,590,12815,320/2813,860,128税后利润 54,208,60944,999,64664,137,57266,865,50942,271,709自有资金回报率%第九章项目风险预料及规避1、政策法规风险本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处 理过程中，要注意把握政策依据。开发商须按有关规定尽快取得该幅土地运用的权属。与此 同时，在定向开发上要注意与学校的连接，刚好沟通、沟通。另外，对

29、本项目的报建、用地、 预售等环节做好申请和核批工作，以尽快取得各项审批手续,不影响项目的开发建设和销售。 要充分利用政策法规，刚好化解风险。2、工期、质量风险在本区域开发房地产项目，虽然具有诸多有利条件，但市场可变因素多，所以应尽早 推向市场，抢占市场。要确保工程质量，争创优良工程。3、销售风险房地产项目的风险主要于房屋销售和成本限制。虽然，该项目是定向销售，同时中南 高校湘雅医学院已有900多户需搬迁到河西居住，该项目还不能完全满意其须要。但从理论 上来讲必需按惯例考虑空房率，以5%进行风险预料，在规定的销售期限内，可能削减销售 收入近1000万元，投资回收期限将延长，总体经营效益将随利息成

30、本增加而相应削减。目前，该区域已有较多的房地产楼盘都开发有商业铺面，楼盘销售竞争较激烈。项目 的成败与否，商业铺面的销售是关键。因此要有一套较成熟的整体营销战略，做好形象宣扬, 提升项目的价值。第十章结论通过对项目的分析可见，“华雅翠园”的开发项目是可行的，并将带来良好的经济和社 会效益。1、本项目建设满意房地产开发的基本要素。一方面是地段因素，配套设施因素，水、 电、通讯、道路、交通等方面条件较好；另一方面随着城市经济、政治、文化重心向河西的 转移，特殊是市委、市政府周边的发展，将来发展空间巨大。2、本项目顺应改革和发展的潮流。高校后勤社会化改革势必带来后勤社会化的投入。 确立高校区的战略思想，必将加快高校的发展。一方面随着高校教职员工收入的提高，势必 带来更大的消费，特殊是由于学校的西迁，大批教职员工希望在河西房产价格相对低于河东 的状况下，在河西购置房产，而原来在河东已有的房产可进入市场；另一方面可以解决上下 班不便的问题。3、项目的投资效益明显。本项目财务效益较好。通过敏感性分析，可知项目抗风险实力较强。即使在较为不利 的环境下，也能获得较好的经济回报。相关举荐物业通知大全 物业管理方案大全