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1、宏观环境分析宏观环境分析中观环境分析中观环境分析微观环境分析微观环境分析公司战略分析公司战略分析投资政策分析投资政策分析融资融资政策政策分析分析行业环境行业环境风险风险特征特征案例导入案例导入政治经济文化环境政治经济文化环境金融市场环境金融市场环境企业家精神企业家精神物质基础物质基础组织结构组织结构企业文化企业文化数据整合数据整合资料收集资料收集投资战略模式投资战略模式投资投资活动活动评价评价启示与总结启示与总结筹资活动筹资活动筹资方式筹资方式资本结构资本结构TOC分析分析战略调整战略调整政治环境政治环境(K)文化环境（文化环境（Y）经济环境经济环境(K&Y)政治经济文化环境政治经济文化环境金
2、融市场环境金融市场环境(K)行业面临宏观环境分析行业面临宏观环境分析国家体制国家体制政政 府府政政 局局国内经济国内经济环境环境国际经济国际经济环境环境通货膨胀通货膨胀经济周期经济周期就业状况就业状况GKY租金预期增长预期回报率当前租金房地产价格-行业生命周期财务风险特征市场环境严峻从公司发展的不同阶段出发从公司发展的不同阶段出发从公司的发展目标出发从公司的发展目标出发从投资所需的资金密度出发从投资所需的资金密度出发销售业绩销售业绩 投资规模投资规模营运能力营运能力 盈利能力盈利能力 成长性成长性 可持续增长可持续增长性性0.840.890.210.661.000.080.210.1600.2
3、0.40.60.811.20200000040000006000000800000010000000120000001400000020062007200820092010总资产净资产总资产增长率净资产增长率绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素0100200300400500600700800200620072008200920102011年半年年半年新购入土地储备（万平方米）新购入土地储备（万平方米）新开工总建筑面积（万平方米）新开工总建筑面积（万平方米）竣工总建筑面积（万平方米）竣工总建筑面积（万平方米）自2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增
4、，一直在进行扩张的投资策略。1.政策变化政策变化 2. 资金不足资金不足52897140010203040506070809010001000200030004000500060002008200920102011年半年年半年楼面地价平均成本（元楼面地价平均成本（元/平方米）平方米）销售去化率（销售去化率（%）去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。05101520253035404502,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00020062007200820092010销售收入成本毛利率绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行
5、业百行业百强均值强均值毛利率（毛利率（%）30.4740.7033.77无无0.570.250.210.190.140.140.380.190.170.120.0960.0980.1750.1550.1160.0890.089200620072008200920102011半年存货周转率流动资产周转率总资产周转率绿城中国绿城中国万科万科龙湖龙湖行业百强平均值行业百强平均值存货周转率（次）存货周转率（次）0.140.270.430.62总资产周转率（次）总资产周转率（次）0.0890.290.210.42绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行业百强平均值行业百强平均值销售净利率销售净利率 （
6、%）17.1617.4333.2416.22净资产收益率净资产收益率 （%）13.2516.4728.8919.8总资产收益率总资产收益率 （%）1.533.387.005.5公司的规模扩张较快，而利润却没有达到行业领先水平其中：T总资产与销售额的比率；p销售净利率（税后净利/销售额）；D股利支付额；L产权比率；E新增权益筹资额E0 股东权益S0 本期销售额1L)p(1-TS)1)(D-E(00LEg2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略：提高资产周转率有益的剥离筹资活动总体态势主要构成结构分析2006 股权融资股权融资 01.18
7、 境外合作资金，境外合作资金，可转换债券可转换债券 07.13 公开上市公开上市 11月月 发行高息债券发行高息债券2007 负债资本筹集负债资本筹集 05.07 配股配股 05.15 发行可转债发行可转债 10.24 银团贷款银团贷款2008 至今信托融资至今信托融资 09.04.16 与工商银行与工商银行达成信托融资计划达成信托融资计划 09.06.23 认购股权认购股权 09.12.31 与平安银行与平安银行订立信托协议订立信托协议 10.01.27 与中泰信托与中泰信托签订协议签订协议164.75%-97.44%157.54%32.07%-1.5-1-0.500.511.5202,00
8、0,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,00020062007200820092010融资活动现金流入融资活动现金流入融资活动现金流入增长率融资活动现金流入增长率总体内部筹资外部筹资其他 信托贷款银行贷款预售订金盈利1.1440.7132.7971.0410.2910.540.7032.0880500000010000000150000002000000025000000300000003500000040000000450000005000000000.511.522.5320062007200820092010预
9、收款项预收款项预收款项增长率预收款项增长率上年预收账款上年预收账款/营业收入营业收入持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的情况下意义尤其重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。绿城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,00040,000,0000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%20072008200920102011半年半年融资活动现金
10、总流入融资活动现金总流入银行及其他借款所占比重银行及其他借款所占比重来自关联人士借款筹资所占比重来自关联人士借款筹资所占比重信托贷款筹资所占比重信托贷款筹资所占比重绿城2010年信托贷款仅为8.98%，而2011年上半年就上升为25.63%，一跃成为主要融资方式02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,0001年以内年以内122334455年以上年以上绿城银行借款还款时间结构绿城银行借款还款时间结构龙湖银行借款还款时间结构龙湖银行借款还款时间结构与龙湖相比，绿城银行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，
11、其中要在1年内偿还的就占了35.29%，短期还款压力巨大00.511.522.50%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200620072008200920102011所有者权所有者权益益负债负债流动比率流动比率 （倍）（倍）速动比率速动比率 （倍）（倍）负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑绿城中国绿城中国万科万科A龙湖地产龙湖地产银行贷款平均利率银行贷款平均利率7.34%6.81%5.45%信托贷款平均利率信托贷款平均利率14%6.04%无无1 因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了
12、有抵押的贷款利率绿城中国绿城中国万科万科龙湖地产龙湖地产行业百强均值行业百强均值流动比率流动比率 （倍）（倍）1.331.591.261.94速动比率速动比率 （倍）（倍）0.430.560.35无无现金比率现金比率 （%）14.192925.76无无现金流量比率现金流量比率 （%）-7.751.7322.14无无现金流量债务比（倍）现金流量债务比（倍）-0.0611.3915.60无无资产负债率资产负债率 （%）88.477575.7870.4长期债务比权益长期债务比权益 （%）162.3657.5292.47无无龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在
13、现金方面就捉襟见肘了。TOC五大核心步骤五大核心步骤找出约束找出约束条件条件挖尽约束挖尽约束条件的潜条件的潜能能I2使非约束使非约束条件服从条件服从于约束条于约束条件件提高约束提高约束条件的能条件的能力力34重回步骤一：重回步骤一：寻找新的约寻找新的约束条件束条件5当今健在的、最伟大的艾利当今健在的、最伟大的艾利高德拉特提出的约束理论高德拉特提出的约束理论（Theory of Constraints，TOC）融资困难销售回笼难实现资金绿城现在销售的项目中，拿地时间基本为2009年下半年，根据2009年报显示2009年拿地的平均楼板价是5716元/平方米，华东土地市场2009年年报披露，绿城在华
14、东购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅 地 块 楼 板 价 超 过15000元/平方米，而今年上半年，绿城的物 业 平 均 售 价 只 有21149元/平方米 在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转 、低投入的项目上，、低投入的项目上，反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。最大限度的发挥最大限度的发挥有限资金的潜力有限资金的潜力高盈利高盈利高周转高周转低现金投入低现金投入 资金回笼快的行业 资金投入较少的行业投资活动 寻找优势互补的企业合作 以投资活动为基础筹资活动资金资金稳健的稳健的投资政策投资政策稳健的稳健的筹资政策筹资政策管理品牌管理品牌输出输出TEXTTEXTTEXT加强自身加强自身的政治、的政治、制度适应制度适应能力能力为解决主为解决主要矛盾，要矛盾，可以加深可以加深次要矛盾次要矛盾保持环境保持环境敏感性，敏感性，适时作出适时作出战略调整战略调整