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1、2022年美昌物业地工程部规章制度汇编 美昌物业地 工程部规 规 章制度 汇编 1、业户报修处理规程 2、工程设备档案管理规定 3、周报告、月报告、年报告制度 4、能源管理制度 5、设施设备管理制度 6、报告制度 7、平安运行管理制度 8、高空作业平安操作规定 9、平安用电管理制度 10、防火及消防平安管理制度 11、值班及交接班制度 12、机房管理制度 13、机房平安防火管理规定 14、机房钥匙管理制度 15、机电设备房出入管理制度 16、配电室管理规定 17、水泵房、水箱间管理规定 18、设备故障处理规定 19、运行事故分析 20、设备预防性维护保养制度 21、设备设施紧急修理管理制度 2
2、2、设备的更新及系统改造管理制度 23、工程部人员调配制度 24、设备修理安排的变更、检查与考核制度 25、公共部位巡检制度 26、二次装修管理制度 l 业户报 修 处 理 规程 程 1 1 目的 尽快处理业主(用户)的报修，规范修理服务工作，确保为用户供应满足的服务，评价修理服务质量，提高修理服务水平。 2 2 适用范 围 适用于园区业主提出修理服务要求的处理。 3 3 职责 3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发觉问题应刚好向客服前台报修。 3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好状况，对故障部位进行补报。 3.3 客服部负责接收业主、保洁员和公司其他部门
3、人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和修理过程中相关事宜的协调工作。 3.4 工程部负责报修内容的现场确认和修理工作。 3.5 工程部经理负责对修理工作的监督及对客户服务通知单以外的报修内容的评审工作。 3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。 3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最终确认、评价工作。 4 4 工作程序 报修处理阶段划分 报修 业务分递 修理打算 维 修 信息反馈 录入微机 接收回执 礼貌入内 返单 分发传递 打印工程单 检查修理 汇总单据 收集信息 打算材料 签单确认 信息反馈 协调事宜 到达修理点 协商尾留 整理统计 时间： 5 分 1
4、0 分 5分 业主 微 4.1 微机设置(报修处理系统) 4.2 业务分递 4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号、修理项目、联系人、联系电话、故障现象输入报修工作管理系统 。 4.2.2 报修员电话通知工程部。 4.2.3 报修员在打印机上打印客户服务通知单一式四联。 4.2.4 当可以分派人员前往修理，受领单位派修理工人到报修处取单，进入修理部位进行作业。 4.2.5 修理工作根据先业主后内部，先高层、后低层的原则分派任务。例犹如时报修三处，只能派出 1 人修理时，假如三个工程作业单全部为业主报修，则根据先高后低的原则执行，假如其中一个是业主报修，则根据先业
5、主后内部的原则执行。 4.2.6 报修接待员得知修理人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并马上与报修联系人电话联系，××小姐，真愧疚，工程修理人员正在 ××层进行××项修理，需稍候，回来后我马上通知前往您处， 可以吗？感谢！假如业主的修理项目很急，则与相关班组联系，变更修理次序派人前往进行修理。 4.3 修理打算 4.3.1 修理人员接到修理任务后，依据客户服务通知单标明的故障现象打算材料，班组储存材料包括，灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。 客服总物业经报修处理中心 公司主
6、服务器 办公工程报修 确 认 结 论 配电 4.3.2 打算常用工具和垫布、抹布等。 4.3.3 自接收回执发出 10 分钟内到达修理地点。 4.4 修理 4.4.1 敲门，得到允许，进入业主房间：您好！对不起，打扰您了，我是 xxxx 客户服务中心派来的修理工人，现在可以修理检查吗？得到允许后，轻步进入修理地点，放好垫布，进行检查。将检查结果向业主汇报： a) 对不起，您的设备故障是××，是由于××缘由造成的，须要更换××，价格××元，您看可以吗？ 。得到允许后马上修理。 b) 当须要到仓库领取材
7、料时，向业主说明：对不起，我现在到仓库领材料，立刻回来，请您稍候！ c) 当仓库无此材料时，应细致检查是否还缺其他材料，向业主说明缘由，约定修理时间。 d) 当故障点一时难以确认时，应向业主致歉，说明未查出缘由，约定时间再次检查，返回后马上向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。 4.4.2 修理结束，修理人员清理现场，整理工具物料，擦净作业面，请联系人验收：××小姐，您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？ 。 4.4.3 待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，××小姐，请您在作业单上签署看法，好吗？ 请您在这签署 。
8、 4.4.4 收好签字作业单，麻烦您了，特别感谢，您有什么要求，请给报修处打电话。 4.5 信息反馈 4.5.1 修理人员返回后，将工程修理单交给报修处，由报修员负责将到达时间和修理结束时间及业主满足程度录入微机。 4.5.2 客户服务通知单由报修员汇总，每月 20 日前交给工程部经理审核，每月 20 日将审核后的客户服务通知单，第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将其次联交与财务，第四联本部门留存 4.5.3 每月 20 日，报修员打印一份当月工程修理汇总表作为部门考核依据并存档备查。 4.6 最终确认 4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展状况，发觉问题，刚好
9、解决。 4.6.1.1 客服部重点检查报修处分递和协调状况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。 4.6.1.2 工程部重点检查修理效率和业主满足程度，以及遗留问题的处理。 4.6.1.3 财务部重点检查材料供应保障状况，统计因材料供应问题停止修理的比例。 4.6.1.4 办公室重点检查报修分递完好率、修理按时完成率、业主满足率等状况，探讨改进措施，制订不合格项订正、预防措施。 4.6.2 管理者代表负责最终确认工作。 依据月工程修理汇总表对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定订正/预防措施，并组织相关部门实施。 4.6.3 报修工作的奖惩，根据公司奖惩有关规定执行。 4.6.3
10、.1 评分标准 -优秀：101101 分； 良好：94101.9 分; -合格：9093.9 分。 4.6.3.2 作业单不合格品扣分标准 -材料验证不合格，根据材料选购、稽核管理规程二级验证扣分标准执行。 -按规定时间到达修理地点，每迟到 1 分钟扣 0.1 分。 -业主评价特别满足+1 分，一般-1 分，不满足-5 分，业主投诉-10 分。 -修理质量，同一处工程，一天内返修-5 分，二天返修-3 分，三天返修-2 分，四至十天返修-1 分。 -作业单填写整齐，内容具体，单面清洁，字迹工整各占 1 分，未达到标准视状况扣分。 -工程修理完毕 15 分钟内返单到报修处，每延时 5 分钟扣 0
11、.1 分。 4.6.3.3 班组成果评定方法 -班组成果评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满足、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种状况统计。 -工程作业单分递 5 分钟后，班组无法派员修理，不论其缘由如何，每延时 10 分钟扣 0.1 分。 -成果评定方法：除业主满足、返修数量扣格外，根据扣分总数÷完 成起数计扣分数；÷×2.5;101-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。 4.6.3.4 个人成果评定方法 个人成果评定根据班组 4.6.3.3 项成果评定方法执行。 4.6.3.4 个人工作效率评定方法
12、-为了统计个人工作效率，每月打印个人修理工程一览表，其中包括成果评定和工程完成时限。 -对个人修理工程进行横向比较，确定效率最差者，根据公司相应规定进行惩罚。 4.6.3.5 扣分均由报修管理系统限制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。 5 5 记录 客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01 工程修理汇总表 HDXX-GC-002-A-02 l 工程 设备档 案管理 规定 定 1 1 目的 加强设备档案的管理工作，达到标识清楚、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和修理供应牢靠的资料。 2 2 范 围 所辖设备设施档案。 3 3 职责 3.1 档案员负责园
13、区土建、机械、电器及其全部原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。 3.2 工程部负责供应相应专业的修理、改造后的图纸、资料、绘制工作。 3.3 工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行状况。 4 4 内容 容 4.1 设备台账 4.1.1 本设备台账，包括园区全部设备，存放于工程部。 4.1.2 内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、运用地点、备注。 4.1.3 运用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。 4.2 设备档案 4.2.1 主要设备应建立设备档案。 4.2.1.1 设备档案内容有：档案封面、卷内书目
14、、设备主页、设备相关运用说明、修理保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。 4.2.1.2 设备档案应运用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。 4.3 设备大中修安排 4.3.1 工程部应建立设备大中修安排。 4.3.2 设备大中修安排包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、运用地点、大中修年份等。 4.3.3 设备大中修安排依据设备运用频次、工作环境和常规修理规律确定，即运用频次高、工作环境差的设备修理周期应缩短，运用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。 4.3.4 设备应严格根据大中修安排实施修理，如需变更修理时间，应得到管理者代表的批准，以保证园
15、区设备的完好率和运用寿命。 4.4 修理记录 4.4.1 设备大中修应在填写设备修理保养记录的同时填写设备档案，设备修理保养记录应与设备保养安排、设备档案相对应。 4.4.2设备修理保养记录内容包括修理时间、设备编号、设备名称、修理内容、更换部件、设备状态、修理人、检验人、备注等。 4.4.3设备修理保养记录由部门经理审核签字。 4.5 监视测量器具 4.5.1 建立监视、测量器具校验安排表，该安排表起到器具台账、校验安排、校验实施三种功能。 4.5.2 监视测量器具校验安排内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验安排、备注。 4.5.3 监视、测量器具校验
16、安排表中的检验安排应送检。 4.6 其他资料的管理 4.6.1 设备图纸、运用说明书、修理保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内。 4.6.2 设备档案附件页应记录 4.6.1 所述资料。 4.6.3 设备档案应装订成册进行保管。 4.6.4 上述资料在运用时应运用复印件，以保证资料的完整和运用寿命。 5 记录 设备台账 HDXX-GC-003-A-01 设备档案 HDXX-GC-003-A-02 设备维护保养记录 HDXX-GC-033-A-01 l 周报 报 告、月 报 告、年 报 告制度 1 目的 刚好反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作安排，
17、 依据安排有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。 2 适用范围 围： ： 工程部全体员工。 3 职责 3.1 工程部各主任必需每周向工程经理提交周报告，周报告必需按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明精确，内容详实。 3.2 工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。 3.3 工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。 4 内 内容 容 4.1 周报告的主要内容 4.1.1 本周安排修理工作完成状况，工作进度，未完成工作项目及未完成缘由，预料完成时间等。 4.1.2 本周客户服务通知单完成状况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目
18、、未完成缘由、预料完成时间、本周返单率等等。 5.3 4.1.3 下周工作安排，安排工作项目、安排完成时间、执行人等。 4.2 月报告的主要内容 4.2.1 人员变动状况 4.2.2 本系统各设备设施的运行状况。 4.2.3 本月客户服务通知单的数量、故障缘由、修理结果及完成率。 4.2.4 零配件的更换及运用状况，库存状况。 4.2.5 操作规程是否存在改善看法。 4.2.6 修理安排完成状况，如有未完成事项，必需写明未完成缘由。 4.2.7 人员工作的服务看法、劳动纪律、工作标准及主动性等。 4.2.8 能源的运用状况。 4.2.9 特殊事故。 4.2.10 是否有明显须改进的工程事项。
19、4.2.11 整体看法。 4.3 年报告应包含的内容 4.3.1 在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性， 4.3.2 制定下一年度的工作目标。目标应具体详细且经过努力的确能够达到。 4.3.3 设备设施运行方案之改进看法 4.3.4 设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、牢靠性的提升方法。 4.3.5 重大修理保养、改造工程的进行及修理保养安排。 4.3.6 环保节能管理安排。 4.3.7 人员管理、服务看法、服务标准方面的改进。 5 相 关记录 工程部周工作报告 HDXX-GC-004-A-01 工程部月管理报告 HDXX-GC-004-A-02 客户服务通
20、知单 HDXX-GC-002-A-01 l 能源管理制度 1 目的 合理运用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，削减能耗费用支出。 2 适用范 围 园区内全部运行的设备设施。 3 职责 3.1 各部门委派一名节能管理员，帮助、督促和落实工程部节能工作的开展。 3.2 主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。 4 管理制度 4.1 成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。 4.2 节能领导小组要常常探讨物业的能耗状况，并实行相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。 4.3 工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行
21、不同年份不同月份的能耗比较。 4.5 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应限制在 0.9以上。应依据变压器负荷改变状况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率常常小于 30%时，应退出运行；应常常调整和保持三相电流的平衡。 4.6 制冷机组应安装节电限制装置，依据不同负荷要求，开、停部分机组及限制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。 4.7 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以削减新风处理能耗；对于非 24 小时营业场所，应进行风量调整，依据负荷的大小来变更送风量。 4.8 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。 4.9
22、 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核方法。 4.10 工程部应在全部运用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。 4.11 工程部应派人每天到各运用部门巡察检查，如发觉漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立即实行措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教化并惩处。 4.12 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行状况，以及各种能源的收费标准。 4.13 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗状况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。 4.14 充分应用楼宇自动化限
23、制进行管理，依据季节、时间、天气等改变因素，时刻调整设备运行参数。 4.15 加强管道保温材料的维护保养。 4.16 照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。 4.17 在可能状况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯达到智能管理和运行。 4.18 尽可能在公共区域采纳节能限制照明开关，如：声控开关、光控开关、时间限制开关、延时限制开关等。 4.19 合理运用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。 4.20 常常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。 5 5 相 关记录 能源消耗统计表 HDXX-GC-005-A-01 l 设 设 施 设备 管理制度 1. 目的 规范设施设备管理，延长
24、其运用寿命，保障设施设备正常运行。 1. 适用范 围 适用于园区内全部的设施设备。 3. 职责 3.1 工程部资产管理员必需做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。 3.2 工程部经理做好设施设备的保养安排与申购安排。 3.3 其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。 4. 内 内容 容 4.1 设备技术档案管理 4.1.1 各类技术资料必需分类装订成册，编制书目，专人管理，并按规定程序借用。 4.1.2 每一台设备应设立一张设备登记卡，并按设备系统分别装订成册。设备登记卡应包括设备检查、修理保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备登记卡进行一次全面的清点核
25、对，应当做到帐物相符。 4.1.3 每一独立用户单元需设立一张单元设备档案卡，以便于驾驭对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。 4.1.4 全部技术档案如需复印，必需经工程部经理批准。 4.1.5 工程部技术档案管理人员必需严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理批准，不得随意复印、外借，否则应按员工守则的相关规定进行惩罚。 4.2 新增、改装及报废设备管理 4.2.1 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供 应、建筑物承载允许值，平安及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。 4.2.2 工程部应供应产品信息和核查新增设备的产品，与运用部门共同
26、制定安装要求，并视工程大小，确定由工程部或托付专业施工单位施工。 4.2.3 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由运用部门保管。 4.2.4 物业设备设施需改装、移位时，对一般简单改装、移位的设备设施，由运用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部支配安排进行。当改装工程较大，技术困难性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，肯定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐藏工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡随意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者，应追究责任。 4
27、.2.5 相同设备的更新和报废必需同时办理。 4.2.6 设备的报废必需遵循以下原则： 4.2.6.1 政府指定的淘汰产品 4.2.6.2 已超过运用期限，损坏严峻；或是虽能运转，但是有严峻隐患，而修理成本昂贵的设备。 4.2.6.3 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备 4.2.6.4 无法修复的设备 4.2.7 设备的报废，应由运用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。 4.3 工具、耗材和备品备件选购、库存及领用管理 4.3.1 日常手用工具应由库房管理人员依据物业的耗用规律和运用状况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用
28、量。 4.3.2 日常手用工具的初次领用，必需经工程部经理批准；须要更新时，必需以旧换新，并经专业工程师批准。 4.3.3 日常修理材料和备件，由各专业依据须要按月填写选购申请单，制定月度选购安排，报工程部经理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责选购。 4.3.4 特别状况下，安排选购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时选购 申请，由工程部各专业填写选购申请单，经工程部经理和总物业经理批准后，交行政人事部执行选购。 4.3.5 全部选购物品必需交库房管理员验收并办理入库登记手续。 4.3.6 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必需仔细
29、建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 4.3.7 公用工具归资产管理员负责保管及借出，须要时应进行运用登记。 4.3.8 专业自用工具由专业工程师负责保管及运用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。 4.3.10 依据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管运用。 4.3.11 全部工具保管人必需仔细负责并保持工具的完好及运用功能。工具保管人必需定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常运用。 4.3.12 公用工具的借用，必需执行公用工具的临时借用程序，借用人必需仔细填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作缘由，需接着运用时
30、，必需重新办理借用手续，工具用完后马上主动归还，不得拖延。 4.3.13 借用公用工具归还时，须由库管员和运用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由运用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定运用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。 4.3.14 专业自用工具必需由专业工程师进行每日清点，并保持完好，特殊是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由运用人照价赔偿，如未能确定运用人，则由专业工程师照价赔偿。 4.3.15 全体员工必需爱惜工具，必需正确运用工具。凡不正确运用工具、不爱惜工具并因此造成工具损坏者，应由损坏者按工具原价赔偿。 4.
31、3.16 全部工具一律不得外借，如因状况特别，必需经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要肃穆处理。不得运用任何工具干私活。 4.3.17 全部工具要疼惜运用。工具按规定的运用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。 4.3.18 专业员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主任对 领用量和耗用量进行核销，由专业工程师签字，并由工程部经理确认。 4.3.19 对进口备件或其他价值较高的物品应采纳以旧换新的制度。 4.3.20 材料运用后要在客户服务通知单上填写清晰，并经主任确认。多余材料必需退回库房。 5 5 相 关记录 选购申请单 HDXX
32、-GC-006-A-01 工具借用记录表 HDXX-GC-006-A-02 设备登记卡 HDXX-GC-006-A-03 单元设备档案卡 HDXX-GC-006-A-04 工程项目质保期及单位联系状况一览表 HDXX-GC-006-A-05 客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01 l 报 报 告制度 1. 目的 规范设施设备管理，延长其运用寿命，保障设施设备正常运行。 2. 适用范 围 适用于工程部全体人员。 3. 职责 3.1 各系统操作人员及修理人员做好运行记录与值班记录。 3.2 各专业主任检查记录状况，发觉问题刚好组织解决。 3.3 专业主任不能解决的问题或重大问题须刚好书面
33、报告工程经理。 4 内 内容 容 4.1 各系统操作运行人员在下列状况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班： 4.1.1 所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间。 4.1.2 所辖设备设施除正常操作外的调整。 4.1.3 所辖设备设施发生故障或停台检修。 4.1.4 零部件更新、代换、或加工修理。 4.1.5 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。 4.1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。 4.2 各系统修理人员在下列状况下须以书面形式报告上级领班： 4.2.1 执行修理保养安排时，发觉设备设施存在重大故障隐患。 4.2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。 4.2.3 系统巡
34、检时发觉的隐患或故障，必需在巡检记录之备注栏中加以说明。 4.2.4 修理人员请假、加班、倒休等。 4.3 各系统领班，在下列状况下必需书面报告本专业主任： 4.3.1 重点设备设施除正常操作外的调整。 4.3.2 变更运行方式。 4.3.3 主要设备设施发生故障或停台检修。 4.3.4 系统故障或正常检修。 4.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。 4.3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 4.3.7 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。 4.3.8 须与外专业或外部门、外单位联系。 4.4 专业主任在下列状况下必需以书面形式报告工程部经理： 4.4.1 重点设备设施发生故
35、障或停台检修。 4.4.2 因正常检修必需停止系统正常运行而影响用户运用。 4.4.3 应急抢修及正常检修后的修理总结。 4.4.4 系统运行方式变更。 4.4.5 影响本物业运行之任何施工及检修。 4.4.6 设备零部件的更新、代换或加工修理。 4.4.7 系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 4.4.8 人员调度及专业重大组织结构调整。 4.4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等。 4.4.10 对外部门、外单位联系、协调。 4.4.11 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 4.4.12 修理保养安排及工作安排的变更或调整。 4.4.13 每周工作小结及月度工作
36、报告。 4.5 除以上各项外，全部有关工作事项必需口头汇报上级人员。遇有紧急事务发生或发觉重大故障及隐患，必需马上向上級人員汇报，不能刚好联系到上级人员时，可以越级汇报。 5 5 相 关记录 值班记录 HDXX-GC-007-A-01 l 平安运 运 行管理制度 1. 目的 提高员工平安服务意识，规范员工施工平安操作，削减事故的发生。 2. 适用范 围 适用于园区内全体员工。 3. 职责 3.1 工程部人员须定期检查设施设备的平安性，对存在平安隐患的设施设备必需刚好处理，处理时必需留意自身平安，严格根据平安操作规程进行操作。 3.2 安管部人员负责监管施工人员平安操作状况。 4.内 内容 容
37、4.1 工程部全体员工必需把平安防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部仔细做好平安保卫工作。各专业均应有专人任平安员，负责监督检查平安操作施工状况。 4.2 各岗位值班人员，必需严守岗位职责，必需对本岗值班范围内进行平安检查，如发觉有平安隐患，应随时消退担心全因素，并须马上上报本专业主任、工程部副经理或工程部经理。 4.3 应依据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特别工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。 4.4 依据劳动平安规程，制定各工种修理操作规程和平安检查制度。 4.5 加强劳动平安教化，在进行高危急性的设备设施检修、工作时，主任(值班工程师)或经
38、理应亲自到场指挥。 4.6 在进行有危急的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标记，防止无关人员误操作或误入正在修理的设备设施。如电梯检修时应在全部电梯出入口放置请勿运用标记等。 4.7 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必需按规定时间进行年度检验。 4.8 对中心空调、变配电、锅炉的压力表、平安阀等，必需定期送有关单位进行校验。 4.9 易燃、易爆物品必需存放在危急品仓库，并应限制最大存放量。 4.10 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必需将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。 4.11 各机房门、设备门、仓库门之钥匙
39、的配制，必需向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 4.12 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。全部设置于公共区域内之设备、设施等必需锁好，并应设置围栏及警示标记。 4.13 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。 4.14 避雷装置必需在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。 4.15 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 4.16 物业内进行电、气焊，必需取得动火施工证。 4.17 电梯修理保养时应遵守平安规定，修理人员必需相互协作并应留意联络。 4.18 有毒物品的处理 4.18.1 对怀疑有毒
40、、有害的物品应留意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危急品标记，并严防泄漏。 4.18.2 要主动联系有关部门确认该物品性质，驾驭其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及运用该种物品。 4.18.3 建立完善的保管领用制度，随时驾驭库存量，防止有毒物品的散失。 4.18.4 运用剩余的危急品必需刚好退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以保证环境的平安。 4.19 密闭地方的工作规定 4.19.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经平安测试而干脆进入该地方。 4.19.2 可采纳火焰试验、活性生物试验或运用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。
41、但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采纳火焰试验。 4.19.3 若检测发觉该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至平安检测合格，如采纳风机强制通风为热力管沟降温、清除有害气体。 4.19.4 工作过程中应随时留意环境的监测，一旦发觉异样马上将撤离，确保人员平安。 4.19.5 工作照明应选用 36V 平安电压，工作进行中要留意用电平安，防止触电。 l 高空作业 业 平安操作 规定 定 1. 目的 提高作业人员平安服务意识，规范作业人员高空作业平安操作，削减事故的发生。 2. 适用范 围 适用于园区内高空作业人员。 3. 职责 3.1 高空作业人员
42、必需严格根据平安操作规定完成高空作业。 3.2 安管部人员负责监管作业人员平安操作状况。 4.内 内容 容 4.1 从事高空作业的人，必需进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不相宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。 4.2 遇有 5 级以上大风或打雷、下雨等可能发生危急的状况，应停止露天高空作业及清洗外墙。 4.3 对高空作业的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等平安装置，定期检查脚手架等设施的平安性能。 4.4 高空作业前，必需仔细检查登高工具及平安用具，如平安帽、跳板等。工作人员必需配带平安带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效爱护措施。 4.5 作业范围周边必需加设防护网，设
43、置明显标记划出危急禁区，严禁无关人员进入，以防止意外高空坠物伤及人员或设备设施。 4.6 作业人员应正确运用平安装置确保平安，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。 4.7 尽量避开高空与地面相互抛掷物品或上下层同时工作，如无法避开则必需做好防护工作。 4.8 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避开坠落。废弃物要集中存放，禁止顺手乱扔。 4.9 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标记，防止失足踏空。 4.10 严禁在高空作业时游戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。 4.11 操作人员在 2 米以上检修设备设施，必需带好平安帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。 l 平安用电 电 管理制度 1. 目的 提高员工平安用电意识，规范员工用电平安操作，削减事故的发生。 2.