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1、2016年建筑和房产“营改增”资料（依据财税201636号文整理）第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元） 的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额 当期进项税额。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额X征 收率。第二部分房地产相关的税收规定一、销售不动产的征税范围依据财税201636号附件1中销售服务、无形资产、不动产注释第一条第（三） 项“销售不动产”的规
2、定：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或 者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他 活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有 权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销 售不动产缴纳增值税。二、经营租赁不动产的征税范围依据财税201636号附件1中销售服务、无形资产、不动产注释第一条第（六） 项“现代服务”第5分项“租赁服务”分为：”有形动产的经营租赁服务和不动产经营租赁
3、服务”的规定：纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%;增值税征收率为3%；财政部和 国家税务总局另有规定的除外。三、销售额的规定（一）依据附件1第37条规定汇总：销售额，是指纳税人发生应税行为取 得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。（二）依据附件1第14条规定汇总：除用于公益事业或者以社会公众为对 象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务，应当视同销售。（三）依据附件2第一条第（三）款第9分项规定汇总：纳税人提供建筑服 务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余 额为销售额。四、提供建筑服务的特别征税规定（一）为甲供工
4、程提供服务依据附件2第一条第（七）款第2分项规定汇总：一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。（二）以清包工方式提供建筑服务依据附件2第一条第（七）款第1分项规定汇总：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税o 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采 购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（三）为老项目提供建筑服务依据附件2第一条第（七）款第3分项规定汇总：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法 计税。
5、建筑工程老项目是指：1 .建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建 筑工程项目。2 .未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目o五、异地施工税收管理1 .依据附件2第一条第（七）款第4分项规定汇总：一般纳税人跨县（市） 提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销 售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后 的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税 务机关进行纳税申报。2 .依据附件2第一条第（七）款第5分项规定汇总：一般纳税人跨县
6、（市） 提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用 扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人 应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关 进行纳税申报。3 .依据附件2第一条第（七）款第6分项规定汇总：试点纳税人中的小规模 纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款 和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税 额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主 管税务机关进行纳税申报。4 .一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市
7、）提供建筑服务，在机 构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于己预缴税额，且差额较大的，由国家 税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。第四部分房地产、建筑业相关管理规定一、纳税人规定纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元） 的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超 过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税 人纳税。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。二、增值税两种计税办法增值税的计税方法，
8、包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法L一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。 应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额一当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续 抵扣。2 .销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值 税额。销项税额=销售额X税率3 .进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或 者不动产，支付或者负担的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、 海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票） 上注
9、明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。（二）简易计税方法简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额, 不得抵扣进项税额。应纳税额=销售额X征收率（三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选 择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。三、不含税销售额的计算（-）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税 额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额/ （1+税率）（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳 税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额
10、=含税销售额/（1+征收率）四、增值税纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先 开具发票的，为开具发票的当天。纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳 税义务发生时间为收到预收款的当天。五、增值税纳税地点（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机 构和分支机构不在同一县（市）的,应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税； 经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总 向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税 的
11、，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者出租不动产，应向建筑劳务发生地、 不动产所在地税务机关申报纳税。（四）依据附件2第一条第（十二）款规定汇总：属于固定业户的试点纳税人， 总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内 的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由 总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。第五部分房地产、建筑试点前发生业务的遗留问题处理依据附件2第一条第（十三）项”试点前发生的业务”的规定：1 .试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税
12、的， 因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试 点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应 当向原主管地税机关申请退还营业税。2 .试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试 点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3 .试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补 缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。第六部分销售使用过的固定资产依据附件2第一条第（十四）项”销售使用过的固定资产”的规定：一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产
13、，按 照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根 据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。第七部分营改增新政重点、难点问题第一问：营改增基础部分的重难点一、纳税人的相关规定中国境内有偿提供交通运输、邮政、电信、建筑、金融及现代服务和生活服 务，有偿转让无形资产或者不动产的单位和个人为营改增纳税人。年应税销售额超过500万元（含）的为一般纳税人（其他个人除外），未超 过的为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位 和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。二、全新的混合销售混合销售是1994年随着增值税暂行条例和营业税暂行条例
14、的施行 而诞生的，很多人一直认为混合销售就只一个定义，而认真的去看，又会发现, 混合销售又分为增值税的混合销售和营业税的混合销售，各自的定义是相反的。增值税混合销售的定义：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税 劳务（应缴营业税的劳务），为混合销售行为。除特别规定的行为外，从事货物 的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为 销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值 税应税劳务，不缴纳增值税。营业税混合销售的定义：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物（包 括电力、热力、气体在内的有形动产），为混合销售行为。除特别规定的行为外，
15、 从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行 为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供 应税劳务，缴纳营业税。以上所称特别规定的行为，是指纳税人的销售自产货物并同时提供建筑业劳 务，以及财政部、国家税务总局规定的其他情形的行为，该类混合销售行为应当 分别核算货物的销售额和营业税应税劳务的营业额，并根据其销售额和营业额， 分别计算缴纳增值税和营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销 售额和提供营业税应税劳务的营业额。本次营改增，引入了混合销售这个概念，但是其定义却发生了本质的变化： 一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销
16、售。从事货物的生产、批发 或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并 兼营销售服务的单位和个体工商户在内）的混合销售行为，按照销售货物缴纳增 值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。至此，增值税混合销售由以往的同一纳税人在同一项销售业务中，跨越增值 税和营业税两个税种，既涉及货物又涉及非增值税应税劳务的行为，改变为：同 一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目的业务，既涉及货物又涉及 营改增应税服务的行为。三、变革的兼营行为原增值税的跨税种兼营行为，是指销售货物或者提供加工、修理修配劳务的 纳税人兼营营业税应税项目的行为，但是该几种行
17、为并无直接的联系和从属关系, 几种行为不一定发生在同一购买者身上，收取的价款不一定来自同一人。从事兼营业务的增值税纳税人应分别核算货物或者增值税应税劳务的销售 额和营业税应税项目的营业额；未分别核算的，由增值税和营业税的主管税务机 关分别核定货物或者增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。本次营改增规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产， 适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额； 未分别核算的，从高适用税率。同时保留了纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的 销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税的规定。还规定，适用一
18、般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增 值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照相关公式计算不得抵扣的进项税 额。四、取消了混业经营由于以往的营改增试点均是在增值税和营业税并行的模式下进行的，既存在 一项销售行为跨税种的混合销售，又存在一个纳税人兼有增值税销售和营业税应 税行为的兼营行为，因此,对于试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、 提供加工修理修配劳务或者应税服务的行为，就以一个新概念“混业经营”来界 定，并规定，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售 额的，从高适用税率或者征收率。本次营改增，已经是在全增值税的模式下运行，因此取消了对混业经营的
19、征 税规定，而按兼营行为的规定征税。第二问：新老项目的鉴定五、房地产老项目房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目。六、建筑工程老项目建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线 路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、 安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。建筑工程老项目是指：1 .建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的 建筑工程项目。2 .未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期 在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人为建筑工程
20、老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法 计税。第三问：销售额、销项税部分的重难点七、增值税固定资产增值税所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具 以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产，不包括房屋、建筑物 等不动产。实务中应注意增值税与企业所得税所称固定资产的区别。八、“完全在境外消费”判定标准境外单位或者个人向境内单位或者个人销售，完全在境外发生的服务；完全 在境外使用的无形资产；出租完全在境外使用的有形动产，不属于在境内销售服 务或无形资产。向境外单位提供的完全在境外消费的研发服务等10项服务，适用零税率。向境外单位提供的完全在境外消费的电信服务等7
21、项服务和无形资产，免征 增值税。完全在境外消费，是指：（-）服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关；（二）无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关；（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。九、银行业表外利息征税规定金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定 缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际 收到利息时按规定缴纳增值税。十、十六项营改增差额征税项目有哪些2016年5月开始的全行业营改增，对于销售额，原则上是规定“以纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用为销售额”，但又规定“财政部和国家 税务总局另有规定的除
22、外。那么，究竟有哪些销售项目可以按差额计税呢？允 许扣除或减去的又是哪些项目的金额呢？1 . 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以 取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款 和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预 缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2 .纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费 用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外 费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。2 2）
23、 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计 税方法计税。建筑工程老项目，是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建 筑工程项目；未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以 取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征 收率计算应纳税额。纳税人应按照上述（1）、（2）计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机 构所在地主管税务机关进行纳税申报。3 .房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选
24、择简易计 税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时 向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。4 . 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用 一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上 述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不 动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构 所在地主管税务机关进行纳税申报。5 . 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可 以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产 时的
25、作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税, 向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。6 . 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适 用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的 作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主 管税务机关进行纳税申报。7 .小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售 购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项 不动产购置原价或者取得不动产时的作
26、价后的余额为销售额，按照5%的征收率 计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构 所在地主管税务机关进行纳税申报。8 .其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以 取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价 后的余额为销售额。9 .北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房， 将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买 2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后 的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住 房对外销售
27、的，免征增值税。10 .金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。11 .中国证券登记结算公司的销售额不包括按规定提取的证券结算风险基 金等资金项目。12 .经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代 为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。13 .纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务 购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门 票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。14 .融资租赁和融资性售后回租业务（1）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税 人，提供融
28、资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、 发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（2）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不 变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人 用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。三、不动产营改增的预增率、税率、增收率新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行 开发房地产这四个行业的预征率，税率，征收率（简称三率）比较复杂。第一、预征率：（一）一般计税1、跨县市建筑：2%2、不动产租赁、房地产销售：3%
29、3、转让不动产：5%（二）简易计税1、个人出租住房：1.5%2、跨县市建筑、房地产销售：3%3、不动产（个人出租住房外）租赁、转让：5%小结：1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人特例1.5%减征。一般计税用3%的 多（理解：减负思路）。例外情况：转让不动产时预征率是5% （理解：由地税代征，不区分是不是 一般纳税人了），跨县市建筑是2% （理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机 构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收 入不受影响），例外情况：建筑服务业（理解：申报时征收率是3%,预征率不能高于征收 率）和房地产销售
30、（理解：是按预收款计算）是3%,个人出租住房是减按1.5% （称之为减征率，也是营业税政策的平移）。2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%,转让不动产都为5%o 人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣 除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租 合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产 融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳 税人，经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融 资
31、性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选 择以下方法之一计算销售额：以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金, 以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后 的余额为销售额。以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇 借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。（4）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事 融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达 到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实 收
32、资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可 按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业 务和融资性售后回租业务不得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行。15 .航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输 企业客票而代收转付的价款。16 . 一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除 支付给承运方运费后的余额为销售额。十一、十三项可以选择适用简易计税方法的营改增项目1 .公共交通运输服务。2 .经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背 景设计、动画设计、分镜
33、、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配 乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配） 服务，以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。3 .电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。4 .以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。5 .在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。6 .以清包工方式提供的建筑服务。7 .为甲供工程（全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工 程）提供的建筑服务。8 .为建筑工程老项目提供的建筑服务。9 . 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得
34、（不含自建）的不动产。10 . 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。11 .房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。12 . 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。13 .公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行 费。第四问：进项税额部分的重难点十二、下列进项税额准予从销项税额中抵扣。依据财税201636号附件1营业税改征增值税试点实施办法：第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票,下同） 上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税
35、额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书 外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算 的进项税额。计算公式为：进项税额=买价X扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款 和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进 项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或 者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家 税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣
36、。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产 品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单 位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵。十三、下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣。依据财税201636号附件1营业税改征增值税试点实施办法：第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消 费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定 资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包
37、括 其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服 务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、 加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和 建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服 务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服 务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称
38、货物，是指构成不动产实体的材料和设备， 包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中 央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二十八条不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的销售服务、 无形资产或者不动产注释执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与 生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反 法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。第二十九条 适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征 增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照
39、下列公式计算不得抵扣的进项 税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（当期简易计税方法 计税项目销售额+免征增值税项目销售额）+当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行 清算。第三十条已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生 本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的， 应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实 际成本计算应扣减的进项税额。第三十一条已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办 法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得
40、抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值又适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折 旧或摊销后的余额。第三十二条纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回 而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止 或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票:（-）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。十四、贷款利息及费用不得扣除纳税人购进贷款服务
41、（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性 质的支出，其进项税额均不得从销项税额中抵扣。因接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续 费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。十五、房地产项目土地价款不作进项扣除房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方 法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政 府部门支付的土地价款后的余额为销售额。十六、取得不动产进项税额分期抵扣的具体规定国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据财
42、政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通 知（财税12016） 36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会 计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建 工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣 比例为60%,第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种 形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现 场修建的临时
43、建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新 建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设 备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、 中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年 5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证
44、。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40% 的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵 扣。第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的, 其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣 进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第六条纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的 待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于 简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按
45、照下列 公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）X不动产净值 率不动产净值率=（不动产净值+不动产原值）X100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产 改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用 途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额 中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。第八条不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务 和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣
46、。第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣 进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额X不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合 法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项 税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销 项税额中抵扣。第十条纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清 算的当期从销项税额中抵扣。第十一条待抵扣进项税额记入“应交税金一待抵扣进项税额”
47、科目核算，并 于可抵扣当期转入“应交税金一应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。第十二条纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表 附列资料。第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动 产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不 动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。第十四条纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项 税额的，主管税务机关应按照中华人民共和国税收征收管理法及有关规定进 行处理。十七、新增不得抵扣项目营改增纳税人和原一般纳税人购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、 居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。第五问：发票开具、取得的重难点十八、差额增收的发票开具及购买方进项税额的抵扣实例：房地产开发企业出售房屋，销售额是依据收取的全部价款及价外费扣 除土地价款后的余额作为销售额，其中销售方发票的开具及购进方进项税额的抵 扣如何处理？十九、营改增后，房地产项目简易计税能否开具增值税专用发票？一般纳税人销售房地产老项目可以选择简易计税方法，小规模纳税人销售自 行开发的项目适用简易计税方法，按5%的征收率缴纳增值税，那么这种情