2023年-个人贷款经典版.docx

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1、第一章个人贷款概述学习重点：个人贷款的概念及其意义、个人贷款的特征.第一节个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义1 .个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金相关需求的贷款。与公司贷款相区别的特征：合同关系主体双方是银行和个人2 .个人贷款的意义：微观和宏观两方面(1)对金融机构而言：新的收入来源;分散风险(2)对宏观经济而言：满足居民消费相关需求;促进国民经济发展二、个人贷款的特征L贷款品种多、用途广3 .贷款便利4 .还款方式灵活三、个人贷款的发展历程1 .住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展2 .国内消费相关需求的增长推动了个人消费贷款的蓬勃发展. 1.2个人贷款产品

2、的种类重点：按照产品用途和担保方式划分的个人贷款品种1 .2.1按产品用途分类分为个人住房贷款，个人消费贷款，个人经营类贷款三类2 .个人住房贷款定义：贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。分类：自营性、公积金和个人住房组合贷款。(三类)自营性个人住房贷款，亦商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型租 房的个人发放的贷款。对银行而言，是动用自有资金，属于自营业务公积金个人住房贷款，亦委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管控中心运用跟个人及其所在单位 缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住

3、房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。例如，北京住房公积金管控中心委托中国建设银行北京分行做提取业务，利用银行网点的优势不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策，在额度和对象上都有限制，属于政策性贷款，15年期限贷 款年利率为3.33%,630年期限贷款年利率为3.87%,单笔贷款最高额度为80万元，正常连续缴纳一年以上即可 申请个人住房组合贷款，是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金 个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。一般作为一种补充形式3 .个人消费贷款定义：银行向个人发放的用于消费的贷款。需借助商业银行的信贷支持，

4、贷款基础：消费者的信用及未来的购买力用途：家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消费相关费用分类：(六类)个人汽车贷款，个人教育贷款，个人耐用消费品贷款，个人消费额度贷款，个人旅游消费贷款和个人医疗贷 款(根据用途分类)(1)个人汽车贷款定义：银行向个人发放的用于购买汽车的贷款，由用途细分为自用和商用车。由车辆情况分为新车和二手车，重点是二手车的定义，从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限一年之 前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。(2)个人教育贷款(2)诚信至上(3)定位准确(4)个性鲜明(5)巧妙传播4 .银行品牌营销途径(1)改变银行运作常规(2)传播品牌(3)整合品牌资源(4)建

5、立品牌工作室(5)为品牌创造影响力和崇高感二、策略营销1 .银行营销策略的内涵：是指银行在复杂的、变化的市场环境中，为了实现特定的营销目标以求得生存发展 而制定的全局性、决定性和长期性的规划与决策。2 .有效的营销策略应该是营销目标与营销手段的统一考试大论坛3 .银行营销策略(美国迈克尔波特的竞争战略理论)(1)低成本策略(2)产品差异策略(3)专业化策略(4)大众营销策略来源：考试大的美女编辑们(5)单一营销策略(6)情感营销策略(7)分层营销策略(8)交叉营销策略三、定向营销1 .银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系，为了保证做到共赢，双方必须建立有效的交流渠道。2 .交流阶段的五个步

6、骤：感觉、认知、获得、发展和保留后三个就是一对一的精确定位营销，以销售为最终目的来源：3.银行应重点营销优质客户，加大对优质客户的定向营销力度，对于优质客户要开辟绿色通道，在办理业务 时做到区别对待，争取在定向营销上取得突破。第三章个人住房贷款第一节个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类来源：考试大的美女编辑们个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让 贷款。新建房个人

7、住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买 住房的贷款。个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合 法交易的各类型个人住房的贷款。个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时、银行用信贷资金向 购买该住房的个人发放的个人住房贷款。(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。二、个人住房贷款的特征本文来源:考试大网个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：(1)贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为

8、10-20年，最长可达30年，绝大多数采 取分期付款的方式。(2)以抵押为前提建立的借贷关系在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。(3)风险因素类似，风险具有相关系统性特点除了客户还款相关能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险 的影响也较大。三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。 国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。20世纪80年代中期，作为首批住房体 制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2

9、008年11月，我国个 人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为相关能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：合法有效的身份或居留证明；有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的相关能力；有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件；有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿相关能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证 人；贷款银行规定的其他条件。(2)贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上

10、限放开，实行下限管控。中国人民银行2008年10月27日公 布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根 据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。(3)贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的 期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女 55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合 相关条件的

11、，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。(4)还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。例如：一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、 等比累进还款法、等额累进还款法及减按还款法、组合还款法等多种方式方法。其中，以等额本息还款法和等额 本金还款法最为常用。(5)担保方式www. E xamda.CoM考试就到考试大个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时 采用几种贷款担保方式。在贷款期间，经贷款银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生 变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。(6)贷款

12、额度www. E xamda.CoM考试就到考试大个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购(建 造、大修)住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数量来确定;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平 方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付 比例不得低于40%。从控制风险的角度，个人住房贷款的首付比例应随购买住房套数的增加而提高。中国人民银行决定自2008年10月27日起，将最低首付款比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首 付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、

13、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及 借款人信用记录和还款相关能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住 房贷款相关需求，金融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持。第二节贷款流程个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管控四个环节。一、贷款的受理与调查1 .贷款的受理(1)贷前咨询来源：考试大银行通过现场咨询、窗环球，网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请 个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务(2)贷款的受理程序接受申请www. E xamda.CoM考试就到考试大贷款受理

14、人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书: 并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申 请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。初审。贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款 申请人所提交材料的完整性与规范性。2 .贷前调查贷前调查是对住房楼盘本次项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对 借款人的品行、信誉、偿债相关能力、担保手环球，网校段落实情况等进行的调查和评估。(1)对开发商及楼盘本次项目的调查(2)对借款人的调查本文来源:考试大网二、贷款的审查和审批1 .贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交的

15、材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表， 面谈记录以及贷前调查的合适的内容是否完整进行审查。贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查 审查表”上签署审查意见，连同环球，网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。2 .个人住房贷款的审批流程(1)组织报批材料(2)审批(3)提出审批意见同意否决表示不同意按申报的解决方案办理该笔业务。(4)审批意见落实业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信 贷拒批记录存档；对

16、需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序；对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合 同签约和发放贷款等。三、贷款的签约和发放1、贷款的签约经审批同意的，贷款银行与借款人环球,网校、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。贷款的 签约流程如下：(1)填写合同(2)审核合同合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同 复核人不得为同一人。(3)签订合同合同填写并复核无误后，贷款发放环球，网校人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人(抵押人、出质人、 保证人)签

17、订合同。2、贷款的发放(1)落实贷款发放条件贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款发放条件。(2)贷款划付四、贷后与档案管控个人住房贷款的贷后与档案管控是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管控，包括贷款本息回收、合 同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管控以及贷款档案管控等工作。它关系到信贷资产能否安全收回， 是个人住房贷款工作的重要环节之一。3 .贷款的回收来源：考试大银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方 式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。(1)贷款支付方式来源：贷款的

18、支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。(2)还款方式本文来源:考试大网借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等 额本金还款法两种。2、合同变更(1)基本规定(2)合同主体变更考试大论坛(3)借款期限调整期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。借款 人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件:贷款未到期;无欠息;无拖欠本金， 本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。延长期限是指借款人申请在原来借款期限的基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应

19、延长。原借款期 限与延长期限之和不得超过有关期限规定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日 起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率 按新的法定利率同期限档次利率执行。来源：缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还 款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一 次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新的利率期限档次时，从 缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已

20、计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起， 贷款利率将按照合同约定的利率执行或按国家有关规定执行。(4)分期还款额的调整(5)还款方式变更按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。(6)担保变更3、贷后检查贷后检查是以借款人、抵(质)押物、担保人、担保物、合作开发商及本次项目为对象，通过客户提供、访谈、 实地检查、行内资源查询等途径获取信息，对影响个人住房贷款资产质量的因素进行持续跟踪调查、分析，并采 取相应补救措施的过程，判断借款人的风险状况，提出相应的预防或补救措施。(1)对借款人的检查(2)对保证人的检查(3)对抵押物的检查(4)对质押权利的检查

21、(5)对开发商和本次项目以及合作机构检查的要点4、贷款风险分类和不良贷款的管控(1)贷款风险分类贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款风险分类一般先进行定量分类，即先根据借 款人连续违约次(期)数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必 要的修正和调整。贷款风险分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，而不能同时处于多种贷款形态。贷 款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类。正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未 正常还款属偶然性因素造成的。关注贷款：借款人虽能还本付

22、息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。次级贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、 保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。可疑贷款：贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵(质)押物，预计贷款可能发生一 定损失，但损失金额尚不能确定。损失贷款：借款人无力偿还贷款;履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡， 或依照中华人民共和国民法通则的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。(2)不良贷款的认定按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五

23、级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。银行应 按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。银行要适时对不良贷款进行分析，建立不良个人住房贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷 款回收情况。(3)不良贷款的催收对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收可采取不同的方式，如电话催收、信函催收、上门催收、通过中 介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。同时，应利用信息相关技术对不良贷款催收情况进行登记管控，实 现不良贷款催收管控的自动化。个人住房贷款出现违约后，银行的经办人员或相关管控人员应该按照规定程序， 对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款

24、。(4)不良贷款的处置5、贷后档案管控个人住房贷款档案是指银行在经办和管控个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管 控专业相关技术材料的总称。个人住房贷款档案管控是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登 记、保存、借(查)阅管控、移交及管控、退回和销毁的全过程。它是根据中华人民共和国档案法(以下简称档 案法)及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管控，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。(1)贷款档案的合适的内容采集者退散贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。借款人的相关资料来源：考试大的美女编辑们贷后管控的相关资料(2)档案的收集整理和归档登

25、记来源：考试大银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷款资料，并交 档案管控人员进行登记。(3)档案的借(查)阅管控个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管控，并保留全部 交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。档案的借(查)阅可以利用计算机相关系统或人工 进行。来源：考试大的美女编辑们当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管控员应根据有关的档案管控规定，要求 借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须经过有权人员的审批同意。 档案管控员还应对

26、借阅、归还等进行登记。(4)档案的移交和接管来源：考试大的美女编辑们根据业务需要，有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管控机构或部门时，进行档案的移交和接管工作， 移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。(5)档案的退回考试大一全国最大教育类网站(。com)借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。第三节风险管控一、合作机构管控L合作机构管控的合适的内容(1)合作机构分析的要点本文来源:考试大网(2)与房地产开发商合作关系的确定及合作管控确立合作意向。合作后的管控。考试大论坛(3)与其他社会中介机构的合作管控其他社会合作机构包括：房地产

27、评估机构、担保公司和律师事务所等。4 .合作机构风险的表现形式(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。所谓“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个 贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或 者其他相关资料等。来源：“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而实施 “假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管控漏洞给“假个贷”以可乘之机等。(2)担保公司的担保风险

28、在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担 保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保公司的担保相关能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方 政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管控等 相关问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实 收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力代偿。其他合作机构的风险在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介 机构一般负责受理客户的申请和委托，对交

29、易的房产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进 行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割 等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构 账户，因此，可能在社会中介机构环节出现风险。5 合作机构风险的防范措施商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合 作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。(1)“假个贷”的防控措施加强一线人员建设，严把贷款准入关。进一步完善个人住房贷款风

30、险保证金制度。要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。(2)其他合作机构风险的防控措施深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。业务合作中不过分依赖合作机构。严格执行准入退出制度。有效利用保证金制度。严格执行回访制度。二、操作风险操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险， 是一种发生在实务操作中的、内部形成的非相关系统性风险。1、贷款流程中的风险(1)贷款受理和调查中的风险贷款受理中的风险。贷前调查中的风险。本文来源:考试大网a.本次项目调查中的风险b.借款人调查中的风险(2)贷款审查和审批中的风险贷款审批环节主要业务

31、风险控制点为：未按独立公正原则审批不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放审批人员对应审查的合适的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。(3)贷款签约和发放中的风险合同签订的风险。贷款发放的风险。(4)贷后与档案管控中的风险贷后管控的风险。档案管控中的风险。2、法律和政策风险对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。(1)借款人主体资格未成年人能否申请个人住房贷款相关问题。外籍自然人能否办理住房贷款相关问题。(2)合同有效性风险目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户 签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协

32、议的有效性，防止相关条款或具体合适的内容等出现 相关问题，以规避可能的法律风险。格式条款无效。未履行法定提示义务的风险。格式条款解释风险。格式条款与非格式条款不一致的风险。(3)担保风险银行个人住房贷款业务的担保方式主要有抵押、质押、保证三种方式。我国担保法及物权法司法解 释对担保方式作了较为详尽的规定。个人住房贷款中的担保风险主要来源于以下几个方面：抵押担保的法律风险：质押担保的法律风险。保证担保的法律风险，主要表现在：(4)诉讼时效风险在个人住房贷款实践中，由于经办人员法律知识的缺陷或工作责任心相关问题，未能及时中断诉讼时效或虽 有中断诉讼时效行为但没有及时保留中断诉讼时效证据，导致诉讼中

33、处于不利或被动的地位。(5)政策风验政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而 给商业银行带来的风险。政策风险属于个人住房贷款的相关系统性风险之一，由于这些风险来自外部，因此是单 一行业、单一银行所无法避免的。比较常见的政策风险如下：对境外人士购房的限制。对购房人资格的政策性限制。抵押品执行的政策性限制。3、操作风险的防范措施(1)提高贷款经办人员职业操守和敬业精神(2)掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规(3)严格落实贷前调查和贷后检查三、信用风险个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的还款相关能力和还款意愿的下降而导致的。因此

34、，防范个人住房 贷款的信用风险，就要求个人住房贷款的经办人员通过细致的工作，把握好借款人的还款相关能力和还款意愿。1、信用风险表现形式借款人的信用风险主要表现为还款相关能力风险和还款意愿风险两个方面。(1)还款相关能力风险从信用风险的角度来看，还款相关能力体现的是借款人客观的财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足 额还款的相关能力。(2)还款意愿风险来源：考试大还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款相关能力确定的情况下，借款人还可能故意欺诈，通过 伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生还款意愿风险。2、信用风险防范措施(1)加强对借款人还款相关能力的甄别具体的措施将从验证借款人的

35、工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。验证工资收入的真实性。验证租金收入的真实性。验证投资收入的真实性。www. E xamda.CoM考试就到考试大验证经营收入的真实性。(2)深入了解客户还款意愿第四节公积金个人住房贷款一、基础知识1 .公积金个人住房贷款的概念公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管控中心运用个人机器所在单位所缴纳 的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积 金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心合适的内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、

36、先存后贷、 整借零还和贷款担保”的原则。2 .公积金个人住房贷款的特点考试大论坛(1)互助性考试大一全国最大教育类网站(。com)公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。(2)普遍性只要是具有完全民事行为相关能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。(3)利率低来源：相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。(4)期限长目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。3 .公积金个人住房贷款的要素(1)贷款对象公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积 金个人住房

37、贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管控部门有关公积金个人住房贷款的规定。(2)贷款利率公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2008年10月 27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4.05%, 5年期以上调整为4.59%。(3)贷款期限公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管控中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执 行。(4)还款方式公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年 以内(含1年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款

38、人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般 采取等额本息还款法或等额本金还款法。(5)担保方式目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供 的连带责任担保是常见的保证方式。(6)贷款额度公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管控部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住 房公积金管控中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住 房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷 款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押贷款的

39、，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的 90%;建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。4、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式(1)职责分工公积金管控中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。承办银行职责：a.基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。(2)操作模式第一种模式是“银行受理，公积金管控中心审核审批，银行操作”模式。第二种模式是“公积金管控中心受理、审核审批，银行操作”模式。第三种模式是“公积金管控中心和承办银行联动”模

40、式。5 .公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别(1)承担风险的主体不同(2)资金来源不同(3)贷款对象不同(4)贷款利率不同(5)审批主体不同二、贷款流程1、贷款的受理和调查银行要先和公积金管控中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款业务的承办权 之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。2 贷款的审查和审批考试大论坛(1)贷前审查本文来源:考试大网管控中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况,进行考察、测算、核实，签署意见, 经业务部门负责人审查后，报管控中心分管负责人批准。(2)贷款审批考试大一全国最大教育类网站(。com)登记台

41、账。贷款审批。核对或登记台账。3 .贷款的签约和发放(1)贷款签约合同签约。来源：考试大担保落实。申领和存拨基金。(2)贷款的发放4、贷后与档案管控(1)贷款检查(2)协助不良贷款催收(3)对账工作(4)基金清退和利息划回(5)贷款手续费的结算(6)担保贷后管控(7)贷款数据的报送(8)委托协议终止www. E xamda.CoM考试就到考试大(9)档案管控第四章第一节基础知识. 一、个人汽车贷款的含义和分类个人汽车贷款是指银行向个人发放的用于购买汽车的贷款。个人汽车贷款所购车辆按用途可以划分为自用车和商用车。自用车是指借款人申请汽车贷款购买的、不以营 利为目的的汽车;商用车是指借款人申请汽车

42、贷款购买的、以营利为目的的汽车。个人汽车贷款所购车辆按注册登记情况可以划分为新车和二手车。二手车是指从办理完机动车注册登记手续 到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。二、个人汽车贷款的特征该类贷款的特点主要体现在以下几个方面：(1)作为汽车金融服务领域的主要合适的内容之一，在汽车产业和汽车市场发展中占有一席之地(2)与汽车市场的多种行业机构具有密切关系(3)风险管控难度相对较大三、个人汽车贷款的发展历程国内最初的汽车贷款业务最早出现于1993年。银行业的汽车贷款业务萌芽于1996年，当时中国建设银行与 一汽集团建立了长期战略合作伙伴关系。作为合作的一项合适的内容，中国建

43、设银行在部分地区试点办理一汽大 众轿车的汽车贷款业务，开始了国内商业银行个人汽车贷款业务的尝试。银行向再度学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学资金相关需求的贷款，有性质不同风味国 家助学贷款和商业助学贷款。国家助学贷款是由国家指定的商业银行面向在校的全日制高等学校经济确实困难的本专科学生（含高职学生）、 研究生以及第二学士学位学生发放的，用于协助他们支付在校期间的学费和日常生活费，并由教育部门设立“组学 贷款专户资金”给予财政贴息的贷款。原则：“财政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还”当前国家助学贷款风险补偿机制的做法是按隶属关系，由财政和普通高校按贷款当年发生额的一定比

44、例建立 国家助学贷款风险补偿专项资金，给予经办银行适当补偿，具体比例在招投标时确定。国家助学贷款风险补偿专 项资金由财政和普通高校各承担50%;每所普通高校承担的部分与该校毕业学生的还款情况挂钩。风险补偿专项资 金由各级国家助学贷款管控中心负责管控。商业组学贷款是指银行按商业原则自主向个人发放的用于支持境内高等院校困难学生学费、住宿费和就读期 间基本生活费的商业贷款。原则：“部分自筹，有效担保，专款专用和按期偿还“一-降低风险，比较严格（3）个人耐用消费品贷款定义：银行向个人发放的用于购买大额耐用消费品的人民币担保贷款耐用：价值大，寿命长，电脑，家用电器等，耐用消费品指单价在2000元以上，正

45、常使用寿命在二年以上的 家庭耐用商品通常的形式：与特约商户合作开展，我国工商银行，建设银行等在很多大城市开展有相关的业务，国美，大 中，苏宁等（4）个人消费额度贷款是指银行向个人发放的用于消费的、可在一定期限和额度内循环使用的人民币贷款。建设银行：贷款额度：贷款额度最低为单笔5万元，最高为单户150万元。根据借款人资信状况、提供担保 情况等，来核定最高贷款额度。贷款期限：可循环支用的，抵押类的贷款额度有效期最长为5年，信用和保证类贷款额度有效期最长为2年; 且额度项下每笔贷款的到期日不能超出额度有效期，额度有效期自借款合同生效之日起计算。先申请有效额度，必要时使用，不用不收取利息。. （5）个

46、人旅游消费贷款是指银行向个人发放的用于该个人及其家庭成员（包括借款人申请人的配偶、子女及其父母）参加银行认可的各 类旅行社（公司）组织的国内、外旅游所需费用的贷款。比如，开展相关服务的兴业银行，要求，个人旅游消费贷 款应遵循定社旅游、自筹首期（30%）、有效担保、专款专用、按期偿还的原则。选择旅行社时应选择银行认可的 重信誉，资质等级高的旅游公司，北京比较好的有中国国旅、北京康辉旅行社、中青旅、凯撒旅游、神州国旅、 北京招商旅行社、北京海洋国旅等，并提供与旅游公司签订的协议。个人医疗贷款银行发放的用于解决市民及其配偶或致谢亲属伤病就医时资金短缺相关问题的贷款。1999年12月16日上海浦东发展

47、银行陆家嘴支行分别与麦特瑞（上海）医疗相关技术发展有限公司以及新华医 院、第七人民医院、东方医院等三家医院签订医疗消费贷款合作协议。这是一项为特定市场度身定作的特别贷款 业务，根据协议，凡是在上述三家医院的眼科中心就医的患者均可向上海浦东发展银行陆家嘴支行申请医疗消费 贷款，用于支付手术费等医疗费用。此次推出的医疗消费贷款业务主要是与上述四家单位合作，为在签定此项贷 款合作协议的眼科治疗中心接受治疗的白内障、青光眼等眼疾患者提供短期、定向、定点的专项消费贷款，贷款 期限不超过两年，金额不超过二万元，目前由上海浦东发展银行陆家嘴支行负责受理该项贷款的申请。程序：一般由贷款银行和保险公司联合当地特约合作医院办理，由借款人到特约医院领取并