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1、南昌市中心城区旧城（棚户区）改造集体土地 上房屋征收与补偿安置方案（示范文本）为加快旧城（棚户区）改造步伐，改善群众居住环境，保障 被拆迁农房所有人的合法权益，根据中华人民共和国土地管理 法江西省实施中华人民共和国土地管理法办法和江 西省征收土地管理办法等法律、法规的有关规定，本着“坚持 以人为本、依法阳光操作”的原则，结合村级实际情况，制定本 方案。一、农房征收范围规划红线范围内集体土地上房屋及附属物。二、安置补偿签约期限和搬迁期限（一）安置补偿签约期限：自下发征收通知书之日起至止。（二）搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起15天内。（三）征收期限：由各区根据实际情况明确征收期限及拆除方式。三
2、、安置补偿方式被征收人可按规定在自愿的基础上选择实物安置、货币补偿 或实物安置与货币补偿相结合的安置方式。秉承被征收人自愿选1、房票概念及实施范围（1）房票概念。房票是被征收房屋货币补偿金额量化后,房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。房票样 式统一制定。（2）房票安置。房票安置是房屋征收部门按照房屋征收补 偿政策，秉承被征收人自愿选择为前提,将被征收房屋（含住宅、 非住宅砖木以上结构，下同）按货币补偿金额量化后，以房票形 式核发给被征收人，由被征收人自行购买新建商品房（含住宅、 非住宅，下同）的市场化安置方式。（3）房票金额。房票票面金额为被征收房屋的货币补偿款 （含货币补偿奖励
3、和补助），但提前搬迁奖励、搬迁补偿或补助、 临时安置补偿及停产停业损失补偿等不计入房票票面金额，由被 征收人领取货币。每张房票票面金额原则上不小于30万元，房 票票面金额超过30万元的，根据被征收人意愿可出具一张或多 张房票；房票票面金额不足30万元的，按实际金额出具一张房曲 o（4）实名持有。房票实行实名制，房票持有人为被征收人,房票使用人限定为被征收人或其配偶、父母和子女。（5）实施范围。本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖 区（不含南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区）四个中心 城区范围内，国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。(6)实施单位。辖区政府为房票安置主体，应严格按
4、照本 实施意见负责本区域内的房票安置工作。辖区政府确定的房屋征 收部门负责房票安置具体组织实施工作。2、购房补助及优惠政策(1)购房补助。在本市城区(不含南昌县、进贤县、安义 县、新建区)购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征 收入房票票面金额购房使用部分一定比例的购房补助。自出具房 票之日起3个月内使用的，给予10%的购房补助；第4个月至6 个月内使用的，给予8%的购房补助；第7个月至12个月内使用 的，给予5%的购房补助。12个月内未使用的，不予补助。(2)税收优惠。被征收人使用房票购买新建商品房的，按 照国家和省有关规定享受税收优惠。(3)金融支持。房票票面金额不足以支付购房款部分
5、，房 票使用人可以申请商业银行贷款；房票使用人为住房公积金缴存 人并符合公积金提取和贷款条件的，可以办理公积金提取和贷款 购房(公积金贷款或组合贷款)手续。3、房票使用及核发结算(1)房票资金。辖区房屋征收部门根据与商业银行的委托 协议，将房票兑付所需资金按时保障到位，同时辖区房屋征收部 门及其受委托的商业银行负责房票资金的结算兑付工作。（2）房票系统。市住房和城乡建设局负责建设房票核发结 算系统，与房屋征收系统、新建商品房网签备案系统及新建商品 房预售资金监管系统等实现信息共享。辖区房屋征收部门、有关 商业银行和房地产开发企业应利用房票核发结算系统，落实房票 核发结算工作。（3）领取房票。被
6、征收人选择房票安置的，应在房屋征收 补偿协议中予以约定，辖区房屋征收部门应及时将房屋征收、房 票安置等信息录入房屋征收系统和房票核发结算系统。被征收房 屋腾空并由辖区房屋征收部门验收确认之后5个工作日内通过 房票核发结算系统生成房票，并通知被征收人领取房票。（4）房票使用。房票使用期限自出票之日起至商品房买卖 合同签订之日止，最长不超过12个月。房票使用人购买新建商 品房时，单张房票不能拆分使用，被征收人应将房票交房地产开 发企业收取，房地产开发企业依据有关规定与房票使用人签订 商品房买卖合同。房地产开发企业应当平等对待房票使用人 和其他购房人。（5）退房处理。使用房票购房且已领取购房补助的，
7、如确 需退房，已领取的购房补助必须足额退回辖区房屋征收部门指定 账户后，再予以办理退房手续。（6）房款结算。办理商品房买卖合同备案登记手续后，房 地产开发企业应通过房票核发结算系统，凭房票、已备案登记的商品房买卖合同、购房首付款发票等申请购房款结算。辖区 房屋征收部门应自收到资金结算申请后7个工作日内审核通过, 并通知委托的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑 付通知后，应在5个工作日内将购房款转账至新建商品房预售资 金监管账户。（7）房票结算已购房结算。单张房票实行一次性兑付。辖区房屋征收部 门应自收到房地产开发企业的购房资金结算申请后同步审核应 兑付给被征收人的购房补贴、房票余额资
8、金及利息，并通知委托 的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑付通知后, 应在5个工作日内将购房补贴、房票余额资金及利息转账至被征 收入银行账号。未购房结算。所有房票实行一次性兑付。房票使用期限截 止之日起6个月内，被征收人凭房票、房屋征收补偿协议及本人 身份证明等材料，向辖区房屋征收部门申请兑付房票票面资金及 利息。辖区房屋征收部门自收到申请后5个工作日内审核通过， 通知委托的商业银行兑付资金。受委托的商业银行收到资金兑付 通知后，应在3个工作日内将房票票面资金及利息转账至被征收 人银行账号。房票使用人在房票使用期限内无购房意愿的，被征收人也可 按未购房结算方式，提前申请兑付房票票面资
9、金及利息。利息计算。利息按最新人民银行挂牌人民币活期存款利率 计算，利息计算开始日期为房票核发当日，已使用房票购房部分 资金利息计算截止日期为商品房买卖合同签订当日，未使用 房票购房部分资金利息计算截止日期为商业银行兑付当日，利息 计算起止日期最长为12个月。4、其他事项房票不得买卖、抵押、质押、非法套现，一经发现，取消其 房票购房资格，追缴已取得利益，由相关部门依法查处。（五）其它建筑物的补偿钢结构等新型材料建设的建筑物由辖区政府按有关规定进 行认定并确定补偿价格，无法认定相应结构的可委托有资质的评 估机构进行评估并确定补偿价格。简易结构、棚架结构（含钢棚）等结构的房屋和未超过批准 期限的临
10、时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行货币补偿。 发布征收土地预公告后，新建、改建、扩建房屋或其他建筑物， 不予补偿。经辖区政府认定为违法建筑的，不予补偿。（六）实物安置结算1、房屋建筑面积在标准安置面积内的，等面积部分计算结 构差价，被征收房屋与安置房屋的结构差价按框架、砖混、砖木 每级50元/平方米结算。2、选择实物安置房屋应当严格按照“就近靠档”的原则进 行安置。因房屋户型设计等原因，造成安置房屋建筑面积超过（或 不足）被征收房屋建筑面积的，按以下规定进行结算：（1）被征收人（按户籍在册每户计算）是本村在册户籍且被 征收房屋系其唯一一处住房，被征收房屋人均建筑面积不足30 平方米的，可
11、以按安置房建安成本价购足至人均安置建筑面积 30平方米，就近靠档后人均安置建筑面积超出30平方米的按安 置房建设成本价结算。（2）被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分选 择实物安置的，按如下方式计算结构、面积差价：等面积部分计算结构差价，被征收房屋与安置房屋的结构 差价按框架、砖混、砖木每级50元/平方米计算；安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，5平方米 （含）以内部分按安置房建安成本价结算，5平方米以上部分按 安置房建设成本价结算；安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分，按本指 导意见第六点第（二）（三）条的规定进行货币补偿。3、安置房出资单位应在安置房小区竣工验收备案前
12、，委托 评估机构按要求进行安置房建设成本及建安成本价格评估。属地 政府农房征收部门在办理回迁入住手续时，应同步做好安置房结 算工作，结算款项收齐后上缴至安置房出资单位指定的帐户。七、其他补偿及奖励（一）临时安置补偿规定1、期房实物安置临时安置补偿费标准：经辖区政府按人口 核定有关规定组织认定后（下同），按照户籍在册人口每人每月 300元的标准计发，每户每月不足1000元的按1000元计算，以 完成搬迁交房之日起计发。2、期房实物安置临时安置过渡期限的规定：对选择实物安 置的临时安置过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高 层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月，起 始时间以征
13、收补偿协议约定时间为准，逾期未安置的，临时安置 补偿费在原标准的基础上增加50%o3、货币补偿或现房实物安置（含部分货币补偿、部分实物 安置）临时安置补偿费标准：被征收人选择货币补偿或现房实物 安置的，按照户籍在册人口每人每月300元的标准（每户每月不 足1000元的按1000元计算），一次性发放6个月的临时安置补 助费。4、部分货币补偿、部分实物安置临时安置补偿费标准：被 征收人既选择货币补偿、又选择实物安置，有期房实物安置的， 按照户籍在册人口每人每月300元的标准计发，每户每月不足 1000元的按1000元计算，以完成搬迁交房之日起计发。（二）搬迁补助规定搬迂补助只进行一次性发放。被征收
14、房屋（砖木以上结构可实物安置）总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助； 总建筑面积超过100平方米的，在1000元的基础上另加超出建 筑面积部分每平方米5元。（三）其他相关补偿规定1、水井、坟墓迁移、围墙、室外水泥地面、简易棚、厕所、 牛栏、猪栏等，按辖区政府制定的标准进行补偿。2、未建成房屋的基础以地基结构性质，均按已建结构重置 价的60%给予补偿。3、装修补偿：由房屋征收当事人协商确定补偿标准，对协 商结果签字并承担相应责任；协商不成的按规定委托有资质的房 地产估价机构评估，并保留音像资料及评估清单。辖区政府应结 合本区实际，另行制定装修补偿标准的操作规定。八、有线电视、宽带、空
15、调迁移补偿费（一）有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及 征收时仍在使用的缴费单办理）；（二）宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿 （凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；（三）分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁 移费每套500元；（四）电、燃热水器迁移费每套100元，太阳能热水器迁移费每套400元。（五）选择货币补偿的，管道煤气按每户3200元补偿（凭 管道煤气证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。九、规划红线范围内村集体房屋补偿安置标准（一）村集体房屋补偿安置村集体产业用房（砖木以上结构），按建安成本价进行货币 补偿或选择实物安置；简易、棚架（含钢棚）等结构
16、的房屋和未 超过批准期限的临时建筑，不予实物安置，均按房屋重置价进行 货币补偿；经辖区政府认定为违法建筑的，不予补偿。（二）村集体企业房屋补偿安置按房屋重置价格给予补偿1、高度超过4米的村集体企业房屋以高度系数结合重置价 格给予补偿。高度4米以上（含）、5米以下计高度系数1.25, 房屋高度每增加1米，增加系数0.25,以此类推，高度系数最 大为2O2、村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入 和实际工程量由项目责任单位、镇、村等共同确认，由征地部门 委托有资质的评估机构按相关规定确定造价后进行补偿。3、停产停业的补偿，按照工商营业执照登记的实际从业人 数，给予每人6个月一次性最低工资
17、标准补偿。最低工资标准以 南昌市相关规定为准。4、小型设备和其它货物的搬迁，按照被征收房屋建筑面积 每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用可由征收单位和被征收单位协商或由征地部门委托有资质的房地产（资产）价格评估机构进行评估确定。十、房屋重置价格结构框架砖混砖木简易（含钢棚）棚架高层小高层多层重置价格1350115080070052024030十一、实物安置房楼层选择规定对烈属、60岁以上孤寡老人、三级以上（含）残疾家庭，在低楼层安置上给予适当照顾。择为前提，被征收房屋（含住宅、非住宅砖木以上结构）货币补 偿部分也可选择房票安置方式。四、安置房地点五、补偿安
18、置依据（一）补偿安置房屋及户籍依据1、房屋现状调查摸底。由各区政府负责组织自然资源和规 划、住房和城乡建设等部门以及乡（镇）人民政府、街道办事处、 村对规划红线范围内集体土地上所有房屋及附属构建物建筑面 积（需通过专业测量）、结构等现状进行调查摸底，并以户（栋） 为单位登记造册，调查摸底结果由各参与方签字确认，相关材料 由区房屋征收部门负责存档。调查摸底后，由各区政府按程序将 房屋及附属构建物建筑面积报请市旧改办组织复核。2、农村户籍人口调查摸底。由各区政府负责组织自然资源 和规划、农业农村、公安等部门以及乡（镇）人民政府（街道办 事处）、村依据属地公安机关登记的户籍信息，对规划红线范围 内农
19、村户籍人口进行摸底，以户为单位登记造册。（1）被征收人及其直系亲属，户籍在2014年4月1日前（如 成建制改为非农业人口的，按实际成建制改为非农业人口时间为 准，下同）是被征收房屋所在行政村的农业户籍，在发布征收土 地预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的，方可核定为户籍 在册人口。（2）发布征收土地预公告前，被征收户家庭成员子女和达 到法定婚龄登记结婚的配偶户口暂未迁入本村，在签订征收补偿 协议前迁入户口的才可计算为被征收人口数，未在规定时限内迁 入户口的视为放弃补偿安置资格。发布征收土地预公告前，被征 收户家庭成员与非本村村民登记结婚、但户口未迁出，未在配偶 户籍地集体土地上房屋征收补偿安
20、置时计算被征收人口的，经辖 区政府认定后方可计算为被征收人口数。（3）发布征收土地预公告后，为集体经济组织成员的同一 户内直系亲属依法依规办理分户登记的，可按分户后补偿安置。 被征收户家庭成员达到法定婚龄登记结婚分户并依法依规办理 分户登记的，按分户后计算。发布征收土地预公告前，被征收户 家庭成员因离婚分户的，按分户后计算；发布征收土地预公告后, 被征收户家庭成员因离婚分户的，仍按原户数计算。（4）居住在征收土地范围内的被征收人因征地等原因转为 非农村户的，其合法建造房屋被征收，在本次安置补偿中原则上 不得分户，如属户主直系亲属的常住人口，且在本市城区范围内 无住房的，可在不超过被征收房屋面积
21、的前提下依法办理分户登 记后进行补偿安置。（5）居住在征收土地范围内的被征收人因招工等原因户口 迁出的，其合法建造房屋被征收，原则上按本方案文本中规定进 行货币补偿。被征收房屋为被征收人在本市城区范围内唯一住 宅，且被征收人仍在被征收房屋居住的，可以选择实物安置，享 受与本村村民同等安置待遇。户口迁出地在本市范围内的，按现 户籍在册人口数执行本示范文本中分户、临时安置补偿等有关规 定；户口迁出地在本市以外的，按1户计算，并按本方案文本中 规定进行货币补偿，不享受临时安置补偿。（二）制定安置方案由各区政府根据调查摸底所统计的房屋现状情况、以及户籍 所在地公安机关核实的本村户籍人口情况和分户情况，
22、对照补偿 安置标准制定相应的补偿安置方案。（三）公示相关情况由各区政府负责组织自然资源和规划、住房和城乡建设、农 业农村、公安等部门以及乡（镇）人民政府（街道办事处）、村 分别将已核实的户籍人口情况、分户情况、房屋及其他建筑物、 构筑物情况、补偿安置方案进行公示，公示时间为10天。公示 期间，应当公开区、市级监督电话，主动接受群众监督，畅通投 诉举报渠道。公示期满后，村镇应保留音像资料存档。（三）暂停办理事项发布征收土地预公告后，辖区房屋征收部门应当书面通知农 业农村、自然资源和规划、住建、公安、市场监管、城管等相关 部门在拟征收范围内暂停办理下列手续，书面通知应当载明暂停 期限和暂停办理范围
23、：暂停办理相关手续的书面通知应当载明停 办事项及暂停期限。暂停期限自征收公告之日起最长不得超过1 年。1、新建、扩建、改建房屋审批手续；2、房屋的分割、买卖、互换、赠与、抵押、继承、改变用 途等事项审批及相关不动产登记；3、以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更市场主体登 记注册手续；4、户口的迁入、分户。暂停期间内，因夫妻投靠、出生登记需迁入户口，或者复转 退军人、大中专院校学生以及刑满释放人员回原籍需办理户口迁 入的，公安部门应当按照户籍管理规定办理户口迁入、分户手续, 并及时抄告辖区房屋征收部门。六、补偿安置被征收房屋户建筑面积350平方米（含）以内部分，被征收 人可以选择货币补偿或选择
24、实物安置，并自行选择补偿安置比 例。（一）补偿安置原则1、每户安置建筑面积不超过350平方米，且每户（含分户 后）总安置建筑面积不得超过被征收房屋总建筑面积。分户后的新增户临时安置补助、提前搬迁补助等不与分户挂钩。2、房屋建筑面积小于或等于350平方米的，原则上按实际建筑面积予以安置，安置面积按就近靠档不调档的原则进行安 置。3、居住在征收范围内的被征收人之前因征地等原因户口迁 出的，在本次补偿安置中原则上不得分户，如属户主直系亲属的 常住人口，且他处无住房的，可在不超过被征收房屋面积的前提 下进行分户。4、在此次征收中涉及因征地等原因户口迁出，如已享受房 改政策，他处另有农房的，按以下原则区
25、别对待：（1）原房屋面积加上房改面积大于350平方米的，按350 平方米扣减房改面积计安置面积，原房屋超出安置面积部分按建 安成本价（2H0元/平方米）给予货币补偿；（2）原房屋面积加上房改面积小于350平方米的，按原房 屋面积计安置面积；（3）他处农房需征收时先按标准核算应安置面积并扣减已 安置面积后再进行安置，超过部分按建安成本价（2110元/平方 米）给予货币补偿。5、被征收房屋原为住宅已私自改为其它用途的，仍视为住 宅按标准进行安置补偿。（二）补偿安置标准1、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米（含） 以内部分的补偿安置。被征收人可以按基准价（建安成本价“2H0 元/平方米
26、”加土地补偿价）进行货币补偿或选择实物安置，可自 行选择补偿安置比例；我市城区范围内无住房的，被征收房屋 350平方米以内部分提倡选择一套房屋进行实物安置。（1）选择货币补偿的补助和奖励。被征收人选择货币补偿 部分并按时完成搬迁交房的，可以给予相应的补助和奖励。被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以 给予相应的补助，补助标准最高不得超过货币补偿款部分的 10%,具体办法由辖区在房屋征收补偿方案中明确。被征收人选择货币补偿部分并按时完成搬迁交房的，可以 给予相应的奖励，补助标准最高不得超过货币补偿款部分的 10%,具体办法由辖区在房屋征收补偿方案中明确。（2）临时安置补偿奖励。被征收
27、人选择货币补偿的，再给 予6个月临时安置补偿奖励，临时安置补偿奖励标准按被征收人 选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。2、被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米以 上部分的补偿。按建安成本价（2110元/平方米）进行货币补偿。被征收人按时完成搬迁交房的，可以给予相应的奖励，补助 标准最高不得超过货币补偿款部分的5%,具体办法由辖区在房 屋征收补偿方案中明确。3、土地补偿价计算标准“土地补偿价”是指被征收集体土地上已建成住宅测算楼面地价，按国有住宅用地基准楼面地价的70%标准计算，基准地价 由市自然资源规划局适时更新调整。本方案“土地补偿价”只作 为被征收房屋货币补偿计算标准，征
28、收土地补偿标准按有关法 律、法规进行补偿。（三）被征收房屋认定为祖屋的补偿安置祖屋是指本村村民已故后遗留的房屋。祖屋的认定细则及补 偿安置标准如下：1、继承人（或受遗赠人）户籍不是本村户籍在册人口的， 不论人数多少，均按1户计算。所有继承人（或受遗赠人）所继 承（或受遗赠）份额部分的被征收房屋应合并计算后，按如下原 则进行安置补偿：（1）被征收房屋（砖木以上结构可实物安置）户建筑面积 350平方米（含）以内部分，可以选择一套房屋进行实物安置、 或按基准价（建安成本价2110元/平方米”加土地补偿价）进行 货币补偿；如选择一套房屋进行实物安置，实物安置以外的其他 部分，按基准价（建安成本价211
29、0元/平方米”加土地补偿价） 进行货币补偿。（2）被征收房屋（砖木以上结构）户建筑面积350平方米 以上部分，按被征收房屋建安成本价（2H0元/平方米）进行货 币补偿。2、继承人（或遗受赠人）户籍是本村户籍在册人口的，继 承人（或受遗赠人）所继承（或受遗赠）份额部分的被征收房屋, 应与本人的被征收房屋合并计算后，按本方案第六点规定进行补 偿安置。3、被征收人在征收范围内的合法房屋被征收的，原则上按 本方案第六点规定进行货币补偿或选择房票安置。被征收房屋系 其在城区唯一住房，且仍在该房屋居住的，可以参照祖屋的补偿 安置（户籍不是本村户籍在册人口）规定执行或选择房票安置。根据关于公布实施南昌市城区
30、土地定级与基准地价更新成 果的通知（洪府办2020） 501号）规定计算，被征收房屋（砖 木以上结构）货币补偿标准如下：土地 级别住宅楼面地价 （按住宅用地 基准地价2.3 容积率计算）土地补偿价（按国有住宅用地 基准楼面地价70%标准计算）建安成 本价货币补偿 基准价350 1tf以内（各加10%的奖励补助）350疔以上部 分（加5%的奖 励）一级460632242110533464012216二级410228712110498159772216三级364525522110466255942216四级319922392110434952192216五级229716082110371844622216（四）房票安置