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1、产权商铺如何控制风险商铺市场近年主要的销售方式，大多是以大商家整体承租、发展商长期包租为销 售模式，市场称之为“产权式商铺”。发展商作为物业的开发单位，通过将商场 分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益率的 前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为 发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。这种模式由彩田路彩福大厦新一佳 开始到今年已形成了高潮。至今这种营销模式得到了普遍运用，由于大商家承租 经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，近几年已有多个本次项目因此而 取得销售的成功。产权式商铺风险控制应该说产权式商铺的营销模式比较好地解决了投
2、资主体的分散与统一经营 的矛盾。但作为一种投资，就必然有其相应的风险，该模式同样如此。首先是差价补贴的风险：大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金 必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报 率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为支持较高的回 报去补贴一定的资金；要回避此类风险，发展商必须按照市场规律来制定商铺销 售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率C其次是大商家经营不良带来的风险：在长期的承租期中，如果商家的经营管 控不良，就无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需一样 访问50人专题座谈会1场宏观经济研究专
3、家、商业机构管控人员、媒体经济类记者等 专题座谈会1场 终端消费群 问卷调查 量化访问300人四、分析方式方法1、聚类分析2、镜面分析3、因子分析4、联合分析5、回归分析0该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜具备5年以上在山东市场丰富的调研经验具备房地产行业研究的专业经验一具备博士/硕士以上学历一从事过多次大型房地产本次项目研究五、质量控制1.根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制是研究本次项目成 败的关键，对于本次研究本次项目，我们将会采用如下的质量控制方式方法： A.对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。B.对所有的访问结果进行100%的QC反馈检验。C.对所有的调研
4、人员实行严格的管控制度:发现一分有相关问题的问卷，该调研 人员的所有问卷均拒收。D.数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与本次项目的调查与研究，要 求委托方本次项目经理参加座谈会和论六、本次项目研究人员1 .工作分配：A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成 果。C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议合适的内容等。D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文章合适的内容。2 .人员组成：本次项目经理陈月军 一一 负责整个本次项目管控及协调专家组成李铁岗
5、：一山东大学房地产研究中心主任（博士）丰富的社会学研究经验一参与多次大型重要本次项目研究工作孙日瑶山东经济学博士易文胜：山东正易营销咨询有限公司策划总监一3年房地产本次项目策划推广经验（齐鲁世纪园观澜阁本次项目推广、黄桥花园本次项目推广、康和苑本次项目推广等）一国际风情街本次项目推广主力策划师济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员一主持多次大型房地产调研本次项目（县西巷商业街改造本次项目调研、齐鲁世纪园住宅本次项目调研等）张鹏：一工商管控硕士（MBA）丰富的行业经验及市场分析经验一参与多次大型本次项目研究支英琅齐鲁晚报经济专刊部主任本次项目执行管控曹颖 一一8年调研执行经验，本次项
6、目现场执行总监本次项目执行组织王延宁 一一齐鲁广告调查公司调研本次项目组织专家文案撰写徐瑾瑜统计分析丁奕刘翠娟9.0日程安排根据该调研本次项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可以根据客户要 求进行调整：批准人：日期：文本：WBS本次项目X-履行工作D-独立作出决定d-共同作出 决定p-管控进度C必须经过咨询I-必须通知到A-提供咨询本次项目经理本次项 目设计组现场调查组房产运营部数据处理组报告研究组本次项目顾问组工作天数编号工作细目1 2 3 4 5 6 72D1本次项目准备D A3 D2调查合适的内容设计D dXCAAA A2 D3调研合适的内容测试DXDXdXDX A1D4调研合适的
7、内容的确定DC X AA2 D5座谈会样本筛选、预约D dXCAAA A2D6座谈会DX AA1 D7访员培训pADXA5 D8正式调查访问DX I3 D9竞争对手调查DX I1D10数据录入与处理 DXI2D11数据分析I CX DAI AI 5D12撰写报告 DXA总计：29天10.0费用明细:根据本次项目的现实情况,我们的估算价格如下：工作本次项目 数 量 单价（元）金额（元）本次项目调查研究设计（包括专家费用）6000座谈会费用2场2500 5000督导/访员招聘培训20名60 1200商业地产投资者 30人 80 2400入户调查50人 100 5000拦截访问300人30 9000
8、竞争环境调研3000数据处理、统计分析5000报告制作（包括专家费用）8000公司本次项目管控费15%6690总计 51290与媒体合作组织郊区休闲购物商业地产发展研讨会1次研讨会晚报市版半版 稿件25000元如可以选择，再计入总价顺德国际商业城的推广项目案例1、按市不再相信单纯的概念炒作2、房地产营销走进专家卖楼时代3、品牌营销日渐走上竞争整体平台2001年，21世纪，在新经济及全球经济一体化，信息网络化的趋势下，中国房地市场正酝酿一场全新的世纪营销革命，一个前所未有，充满巨变的房地产 时代业己来临。在传统的经济体制下，旧的房地产市场推广手段已经越来越不适应新经济的 发展，相对于走在全国房地
9、产前头的北京、深圳、广州、上海而言，房地产场的 营销策划，更加表现出一种积极、有效的相关需求，生产方式及消费行为的这种 变化与相关技术差异逐渐缩小，产品日趋同质化的冲突，不仅加速了全社会范围 内的产品更新换代，也促使企业在市场营销方面不断寻找新的突破口。市场营销核心的观念是：了解消费者的相关需求，运用合适的产品，定价、 渠道、促销和服务等方式方法来满足消费者的需要，它包括以下四个方面的含 义。（1）认清消费者的相关需求。（2）激起和满足消费者的欲望。（3）制造所能销售的产品前有效地组织实施销售活动。（4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。市场营销的手段是开展综合性的营销活动、即整体营销，在市场
10、上把产品策 略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致, 实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。营销策划的新方向到底表现为哪些合适的内容？它如何以房地企业为龙头, 有效地整合各种资源，尽快地走出传统策划产业笼罩的氛围之中，则是一个无论 是从理论层面上，还是在操作相关需求上，都是极为迫切的一种市场相关需求。其实这种方向并不神秘：以“策划时推广叶广告”为层面推进的操作模式，即为新的房地产营销策划 方向的核心价值所在。因为营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式，以主动创造效益为目的，而 “策划、推广、广告”三者之间的整合则是为达到这种目的的具体整合行为。我们以顺德国际商业
11、城一案为例，来具体探讨“策划、推广、广告”这种一 种新的营销方式：在楼盘推广中的整合效应。顺德商业城简介由顺德知名的房地产开发商一一广德业房地产发展有限公司开发的顺德国 际商业城，地处珠二角中心地带，顺德市中心的南大门，市客运汽车总站旁C总 占地面积达18万平方米，总建筑面积达22万平方米，总投资达5亿多人民币。商业城内各种配套设施一应俱全，超前设计的停车场围绕整个商业城，汽车可直 接开上2层商铺，上落车购物与首层商铺一样便利。商业城功能区分明确，地理 位置优越，规模傲视群雄，为中国最大的商业城之一。1、销售策略主要集中在以下方面，导致本次项目出现滞销状况，影响整体资金回笼及营 销部署进程，本
12、次项目总体形象及档次，本次项目优势未能充分体现，缺乏市场 竞争优势。（1）定价策略销售价格与市场价格脱节，定价方式单一，总体金额较高，投资层面狭小, 未充分体现商铺位置、朝向、地段等优势，影响总体销售收益平衡。（2）销售部署以全盘开放推售方式进行，70%位置较优越的商铺被认购，造成北向及中间 位置商铺大量积压，影响中、后期销售进程。（3）付款方式由于资金回笼原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天内付清首期 或总金额，阻缓客户投资周期。（4）促销策略未有形成极具投资吸引力的招商策略，各层面买家的投资积极性未能充分调 动。（5）招商范围以顺德市大良为主要招商区域，未进行广泛招商拓展，对品牌企
13、业缺乏针对 性的招商推广，主力市场投资积极性来充分发掘。2、总体规划(1)经营规划缺乏超前性及创新性，仍停留在传统单一的专业市场经营模式上，缺乏统一 经营规划，服务配套设施未尽完善，影响经营前景及投资信心。(2)市场定位未有制定准确的市场定位，与专业市场性质类同，缺乏竞争力及核心优势。(3)形象包装本次项目形象及包装本充分体现本次项目优势，经营档次较低，影响本次项 目价格提高及总体收益。(4)功能定位未有制定主力市场功能定位，发展前景模糊，缺乏投资吸引力。根据对顺德 国际商业城前期推广的相关问题分析，我们已经知道，这样一个中途接手的本次 项目所面临的相关问题，依照房地产营销策划的具体内涵，我们
14、理所当然地按照 “策划、推广、广告”这样一种楼盘市场推广的行为方式，来实现主动创造效益 的营销自的。策划，营销的第一步尽管顺德国际商业城在前期推售过程中产生了许多不利于本次项目继续顺 利销售的因素，但还不至于从根本上造成市场的困难，凌峻在这个时候介入本次 项目，事后的策划就应该对本次项目新的推广工作实行“全身手术”，即找出市 场的结症所在，然后对症下药，做到标本兼治，实现策划真正意义上所需从事的 市场工作。顺德国际商业城原先的市场定位仅限于“国际商业城”这样一个大而平的概 念，偌大的经营面积却没有一个明确的功能区分，销售策略和总体规划上的失误 与不足不能完全体现出本次项目不能完全体现出本次项目
15、的竞争优势，从而导致 本次项目正常的销售工作。如何使顺德国际商业城在众多的专业市场的竞争脱颖而出，扩大本次项目的 知名度与影响力，全面提高本次项目档次和综合素质，针对目前专业市场的空白 点分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，本次项目功能重新定位“一 个永不落幕的名优产品展示交易会”；本次项目形象重新定位：“顺德之窗一一一 顺德国际商业城”。作为国际级的商业城，本次项目所具备的发展性与首创性必将形成以品牌产 品展示及名优产品销售的多功能现代综合性商城。并在档次及形象功能等综合素 质上全面提高，以吸引更广泛的投资层面，将招商经营范围拓展至海内外，本次 项目的功能及形象定位便表现出它的市场价
16、值。由于顺德国际商业城具有极大的规模及地段优势，奠定了本次项目良好的发 展规划基础，这就应该在策划思路中具体反映出来。一、以综合性产品进行经营规划，面向全国及海外市场。以市场领导者地位 及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提高本次项目综合素质，增强市场 凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。二、本次项目发展前景广阔，投资价值更为显著C以“会展经济”形式吸纳 品牌企业进驻经营，提供广阔的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投 资吸引力及价值更为显著。支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应 选择实力雄厚的知名商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的
17、经验，具有较强商业经营管控相关能力及吸引消费相关能力，消费群体的认同感 与忠诚度比较高，市场竞争相关能力与持续经营的相关能力比较强；一方面针对 自身本次项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱 下，确保可持续经营。其三是委托经营期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散 与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要相关问题。虽然大型商家整体 承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解 决这个相关问题来保障众多小业主的利益。发展商需提前解决好这一相关问题, 可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权, 具体运作
18、可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行 会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形 式实现商场的统一经营。商铺销售与经营控制将商场高楼层整体出租给龙头商家，只售低楼层商铺：通常一个商场楼层越 高商铺的价值最低，楼层越低商铺的价值越高，将商场价值最高的商铺出售，达 到快速回款的目的，而将商场的高楼层出租给龙头大商家，收租稳定，而且还能 提高一楼的商铺价值C如：将商场的二层以上的商铺出租给龙头大商家，只将一 楼的商铺出售。龙头商家带旺一楼商铺，实现低楼层高价值，高回报：龙头商家在业内具有三、营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形
19、成强烈 的投资氛围，全面促进销售及招商进程。具体运作如下：强化专业市场投资前景，以及与传统商铺的经营规划，增强投资信心。强化本次项目地块发展前景及新城区的发展前景。借助品牌企业进驻本次项目后，在入流、经营回报、品牌效应、市场收益等 因素的全面素质提高，强化本次项目优势及特性。强化本次项目的价格升值空间，并以专业市场进行价格类比，突出本次项目 发展优势。四、吸纳大型百货超市进驻，增加入流及品牌效应。带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且顺德仍未出现大型超级市场，我们 将发挥其品牌效应及优势。根据广东省经济发展研究中心数据显示，广东省1999年社会消费品零售额 达3656亿元，占全国11.7%。其中
20、东莞占148亿元，佛山303亿，顺德205亿， 深圳465.2亿，如此巨大的市场消费份额及潜力深不可测，其中全球零售业巨头 “沃尔玛”已开始在深圳、东莞进驻，并向珠江三角洲发展。我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻，借助其品牌效应及知名度, 带动整体商场销售。例如：天河城的“吉之岛”中旅商业城的“百佳超市”深圳的法国“家乐福”东莞的美国“沃尔玛”针对顺德国际商业城经营规划的不完善与商铺首、二层功能定位不明的现状, 我们在策划思路中人又别拟定了经营与功能区分的建议，具体合适的内容如下：一、创建完善的经营规划具体建议形成以品牌产品展示及名优产品销售的多功能综合性商业城。扩大经营招商范围，抢占
21、市场空白份额。合理规划各行业商铺使用面积及经营特性。提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食娱乐等服务配套设施。制定完善的开业后市场宣传推广计划。以“会展经济”形式，进行本次项目经营发展，为商户创造无限的商机。强化本次项目优势，增强凝聚力及投资信心。实现可持续发展战略。二、首、二层功能定位建议以品牌产品展示和名优产品销售为主。在确定各区域功能规划时，将吸纳品牌企业进驻经营并发挥其品牌效应，同 时考虑本地市场相关需求及本地品牌企业优势，快速回笼资金，降低投资成本风 险，形成综合性功能规划，进行招商经营达至全城旺销。具体建议如下：以家电、建材、涂料、汽车为主力市场面向全国市场，以日用百货、塑料、影
22、音产品为辅助；面向区域性市场，形成综合性商业城。主力市场分析1 .家电、涂料本地支持经济产业及品牌企业优势。2 .汽车未来市场相关需求潜力巨大，目前大良汽车市场以零散经营为主，缺乏总体 统一经营规划及服务配套设施，未形成强大的竞争优势，发展空间广阔。3 .建材（装饰材料、厨卫洁具、灯饰）顺德新城区的建设发展相关需求巨大，同时房地产开发量剧增，居民家居装 饰相关需求增大，而且目前区域市场未有大规模的建材市场，处于空白市场阶 段。楼层功能规划首层以名优产品销售为主二层以品牌企业产品展示推广为主首二层部分面积将规划成大型超级市场功能。策划主要体现于房地产本次项目营销的前期工作，顺德国际商业城策划思路
23、 的确定，为下一步的推广奠定了基调C 推广，营销的第二步顺德国际商业城根据前期销售中出现的相关问题重新进行本次项目市场定 位后，具体的推广工作便显得尤为重要，涉及到本次项目的招商及经营，本次项 目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。由于本次项目当时的销售体系及销售价格都未有一个详细的制订标准，致使 投资客户缺乏必要的信心，以至影响整体营销部署及本次项目经营。针对顺德国 际商业城前期销售过程中所存在的相关问题，有必要首先扩大招商范围，首先针 对顺德几个镇区，然后再扩展到珠江三角洲地区及广东及至全国市场进行巡回展 示推广活动，以吸引更多的目标投资群体。在招商过程中外对品牌企业专门制定
24、 优惠的招商经营促销策略，成立专门的销售部门，安排专人负责跟踪访谈，并辅 以最直接有效的形式进行本次项目推广。顺德国际商业城在招商活动中同时配合以灵活的促销策略，激活投资群体， 调动投资积极性，采取反租回报，先租后售，免管控费等一系列促销策略，降低 置业投资门槛，以灵活多变的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。顺德国际商业城为全面促进招商经营进程。重点加强经济层面较高的投资型 客户先期进场，这类客户由于经济层面较高，能及时把握最新投资信息，商业城 若有外来客户的先期进驻，必将带动各个层面的客户以形成强劲的投资认购热潮, 加快全面招商的进程。价格策略一直是本次项目推广过程中最为敏感的也是最难
25、以控制的部分，为 避免一期推广过程中将铺位一次性整体推出的诸多不利因素，顺德国际商业城此 阶段的推广采取分阶段推售商铺的策略.并辅以灵活的价格作为调控.以多样人 的付款方式和促销策略，全面迎合各层面买家的不同求销售是本次项目推广过程中至关重要的一个环节.促销策略的好坏，将直接 体现于销售过程中。为了保证促销策略的成功实施，顺德国际商业城根据促销策 略的环节需要，建立了一套完善的销售体系，实行本次项目销售主人负责制，向 本次项目派驻本次项目经理及销售经验，统一销售部署、统一销售策略、统一销 售目标，统一销售行为。广告，营销第三步营销策划成功与否的关键.重要是将策划思想如何具体执行到位。广告，作
26、为一种具体的执行形式、表现得好坏.将直接影响到销售成绩。长期以来，策划和广告一直似乎是两个水火不相溶的东西，做策划的人轻视 广告的作用，作广告的人又认为策划不能包打一切.广告在策划思想贯彻落实的 过程中具有不可替代的作用。这一点，其实就是我们所要阐明的观点，新世纪营 销的核心价值正在于将策划、推广、广告三位一体地执行到位。房地产策划师需 要一专多能，具有统筹与执行整个本次项目营销推广的相关能力，销售经理则需 要具体的销售经验及相关能力，广告作为一种营销传播，更侧重宣传表现所产生 的效果。顺德国际商业城统一本次项目市场形象，统一本次项目市场定位，统一宣传 推广部署作为本次项目广告宣传推广的策略，
27、全面进行广告宣传。为创建顺德市明星商业城的品牌效应，强化本次项目发展前景及地段经营规 模与规划优势，除在顺德市进行新闻炒作外，并同时在各大广告媒体进行炒作, 以迅即把本次项目创建成顺德市的明星业城，以及形成强劲的市场效应，达成广 告宣传的目的。除了一般的媒体广告，顺德国际商业城还在珠江三角洲作针对性巡回招商推广，以化工、装饰材料、电器等不同行业为重点，进行招商推广，以扩大本次项 目的知名度及影响力，广泛吸纳外围投资潜力，全面促营销进程。顺德国际商业城根据所确定的销售目标，以“德之窗 个国际级多功能 综合商业城”、“顺德国际商业城 个永不落幕的名优商品展示交易会”为本 次项目形象与功能定位，以广
28、告推广达到扩大本次项目知名度、提高本次项目形 象、推大投资客户范围、制造投资吸引力。全面促进销售成功为目的。广告推广也需有策略，顺德国际商业城广告推广策略通过举行现场公关活动、 举办迎春花市等，积聚现场人气及浓厚的经营氛围，并配合销售步署进行电视、 报纸平面广告，报纸夹报派送等广告形式，推广招商范围形成强烈投资热潮，激 发投资欲望与积极性，同时在现场及新世纪商场、体育馆举行大型展销活动与客 户联谊会，全面促进销售成功。本次项目广告买点（十大投资经营优势）强化本次项目优势及投资前景、经营信心，激发投资欲望，全面促销。本次项目市场优势顺德商用物业以专业市场为主，未有综合性商业城本次项目，而且专业市
29、场 以租赁经营为主（市区商铺以产权销售为主），而综合性商业城仅本次项目唯一 拥有50年经营产权。本次项目市场相关需求优势据市调分析，顺德的中、小型企业及品牌企业（家电、涂料、塑料等行业） 希望拥有一个相对集中及较大规模、较高知名度的产品展示整体平台，面向全国、 东南亚及欧美国家进行广泛的产品展示推广，扩大产品知名度及销售网络，同时 也为振兴顺德制造业的经济及提高其档次形象。本次项目的建立将提供一个完善 的产品展示推广整体平台，同时迎合市场相关需求。本次项目规模及规划优势在经营规模、经营理念、产品功能类别，经营性质上都将是顺德及珠江三角 洲地区仅有的本次项目，没有较直接的市场竞争对手本次项目，而
30、且本次项目的 发展是对提高整体社会经济及行业档次形象起积极促进作用。将成立商业城统一经营推广机构及巨额宣传基金，为商城在开业前后进行广 泛的社会传播及增强投资信心及拓展经营商机，共同获利。本次项目地段及地块发展优势地处105国道，位于新、旧城区的中心地带，并将形成以商业为主的发展前 景，其经济及交通有绝对的优势。本次项目投资前景优势在上述各点的基础上，本次项目的经营规划、经营理念，发展趋势等都将成 为投资的信心保证及投资前景优势。包括本次项目的功能规划以品牌家电、涂料 及名优产品展示推广为主，将形成强大的市场效应，其专业性、发展前景更为强大广阔。客源优势精明实在的顺德人对商铺投资情有独钟，而且
31、顺德12个镇区的经济实力及 人均收入较高，具有强大的市场承受力，而且较易受投资趋势及潮流影响，拥有 广阔的市场潜力及挖掘空间，周边的东莱、番禹、中山、南海、佛山等城区的经 济实力也相对强大。产品市场优势顺德己成为国内家电、涂料、家具主要的生产基地.产品销售网络面向全面 及国外，具有较高社会知名度和市场相关需求空间。本次项目将以上述类别的产品和为主要的招商范围，并形成一个名优产品集 中展示推广的交易整体平台，凭借产品的品牌效应，在商场经营上将起积极促进 作用。市场资讯优势将定期举办各类型产品博览会，展示推广活动，并通过互联网络的电子商务形式向商户提供及时的市场资讯及供求信息，为商户提供无限 商机
32、。投资回报获利优势看个有投资回报获利的商业城，提供年返租回报，并以公证形式签订确立 银行监控帐号，确保投资者的回报获利收益及投资信心。三大经济支柱，十大投资信心，100%投资回报“会展经济”“口岸经济一“民 族经济”。三大经济支柱(1)以“会展经济”形式进行经营规划商业城将各类品牌企业及名优产品的国际性交易会、博览会，广泛拓展扩大 经商范围及销售网络，带动整体商户经营发展，提供无限商机。(2)形成“口岸经济”经营发展模式作为105道上的国际商业城，南接容奇港、直达中山、珠海、澳门，北与顺 德客运站相联，通向番禹、广州，东接顺德新城区，西向乐从，联接南海、佛山， 交通及经济位置优势，同时也是品牌
33、家电的生产基地，各类产品都在当地向外发 送，顺德国际商业城将在“会展经济”基础上发挥强大的品牌产品展示推广交易 功能，成为新的经商口岸，从而形成以“口岸经济”形式进行商业城发展模式, 增台投资信心及投资前景。(3 )以振兴“民族经济”为本次项目发展目标为更广泛传播顺德以制造业为主的社会经济地位，提高整体形象及档次，扩 大知名度及销售网络，拓展全球商务贸易市场，不断辅助企业发展，以振兴“民 族经济”为本次项目发展目标。本次项目宣传广告语A、地段(1)雄据105国道大良路段的国际商业城一- “顺德之窗”。(2)唯一经过大良105国道进入顺德新城区的国际商业城一一 “顺德之窗(3)占尽天时、地利、人
34、和，交通畅达客似云来一一顺德国际商业城。(4)顺德商业地王物业一-“顺德之窗”。(5)顺德客运站旁的商业地王物业“顺德国际商业城”。(6)顺德国际商业城地处入车流量最高的“商业运输干道105国道”。B、产权(1)顺德唯一有产权出售的大型国际商业城一一“顺德之窗”。(2)顺德唯一以100%实用率销售国际商业城“顺德之窗”。C、规划（1） “顺德之窗” 一一1个面向全球市场客户的名优产品展示中心。（2）顺德名优产品最集中的商业展示中心一一顺德国际商业城。（3）顺德名优产品展示交易会一一 “顺德之窗”。D、投资吸引力让顺德为您赚钱！（1）名品汇聚，名牌基地一一顺德国际商业城。（2）无限商机，无限优势
35、！（3）百年机遇，岂容错失！（4）富贵千禧路，商业黄金铺一一顺德国际商业城。（5）坐享高于银行利息3倍的获利租金！国际商业城，富贵黄金铺！（6）总价9万民抢占顺德商业地王物业！（7）月供680,首期6万8、轻轻松松做老细！（8）抢占千禧投资先机，稳获万利投资回报！（9） 一铺养“三代”，超值投资，超值回报。（10）十大投资保障，十足投资信心。（11）新世纪最大掘金良机。（12）最大型的商场、最火红的生意、最兴旺的行业一一顺德国际商业城。（13）买小铺位，做大生意，到顺德商业城0（4）租铺不如买铺，买铺就拣专业商场铺。（15）不用供铺，还有租收，5年12%返租超值投资解决方案。 非常大的号召力，
36、具有吸引消费者的凝聚力，通过将高楼层整体出租给龙头商家, 以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头 商家的辅营区分割租售。通常情况下，由龙头商家带旺的商场，其租金和售价一 般高出同地段商场的1.5倍以上，这样销售方式可以达到最高的收益。同时，将 商场的高楼层整体出租给龙头大商家，可以建立小商家及投资者的信心，增强商 场的抗市场风险相关能力。控制产权，经营有保障：当一个商场由发展商控制着大部分产权，而且整体 出租给龙头大商家，在大商家持续经营的情况下，而且在龙头大商家带来的名牌 效应的影响下，商场的经营推广都将是围绕在商家这个主题来推广，而一楼出售 的铺位享有大商家
37、的名牌效应带来的巨大的人流及生意机会，所以一楼将依附于 在大商家来进行经营调整，这样商场便有了良好的经营保证，商铺回报也就更高、 更稳定。发挥委托经营的杠杆作用所谓委托经营，即为了保证商铺销售之后的统一租赁经营，由发展商对投资 者实行若干年的委托经营，并一次性支付其租金回报，发展商从而取得了商铺的 经营权，再对商户实行优惠招商，达到统一招商、统一经营、培育市场的目的。 事实上，委托经营对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它发挥着杠杆作 用，平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢。打好经营管控这张牌经营管控是商铺投资成败的关键：所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无 商家经营的铺位，其价值为
38、零。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般（16）到好地方，卖好东西。（17） 一起翻身做铺主。（18） “顺德之窗”-每月拥有60万的消费流量。顺德国际商业城通过“策划、推广、广告”这样一种整合行为。通过营销方式, 手段的相关系统化结合.根据市场动态进行本次项目的修订，实现了本次项目价 值增值的营销效果：营销策划主动面对市场并充分利用当前市场优势，充分发掘 潜在市场，进而创造新的市场，所以，营销推广自然成功。2001年营销策划的新方向现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于房 地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为，是主动面向市场的， 它必须利用各种
39、销售技巧，公关艺术活动带动消费，积极地开拓和引导消费的时 尚品牌，发掘市场潜力，创造超额利润。策划作为营销推广的第一步.以推广、广告作为营销执行的全过程，使本次 项目得以销售成功。顺德国际商业城的成功推广.就是将策划、推广、广告三者相结合的典型范 例。这样，以策划、推广、广告三位于一位的营销方式实际上解决了本次项目在 销售中的整体运作相关问题，这也反映了房地产开发商、地产咨询公司、广告公 司二者之间在一个本次项目中各自所应充当的角色C21世纪是一个全面创新的世纪，新经济体制下约房地产营销策划，更应该有一种积极、有效的方式来完成三者之间的角色天谐。如何设立商（一）商圈之分辖第一商圈第二商圈第三次
40、商圈都市500公尺徒步7-8分钟1000公尺徒步15分钟1200公尺徒步17-18分钟郊区700公尺徒步10分钟1500公尺徒步21分钟2000公尺徒步30分钟目前，由于便利商店的顾客，并不是百分之百来自上述之商圈，据调查，约有四 分之一至五分之一是来自商圈外的其他区域。所以在规则设定商圈，测定商圈大小、与估计客户数时，仍务必要考虑到与主商圈有关连性（尤其是交通的衔接）的邻近社区地段。（二）商圈成立的考虑事项1、地形条件：靠山、河、海边，建立地点地形高低，倾斜坡等。2、交通条件、道路、铁道、火车站、桥、停车站（Bus Stop）、铁路岔口、驻车场、Bus路线、交通量。3、住民条件：人口、人口密
41、度、年龄层、性别所得水准、购物习惯。4、商业条件：竞争状况、业种、品前、商业施设密度、地域性等。（三）商圈设定方式方法1、真空法（半径法）将予定店作圆心半径以0.57公里划一圆，圆内列为商圈，是比较原始的方式方 法。2、类推法（地形法）照以上方式方法，将商圈所列事项考虑后，扩大或缩小则其全形如阿米巴状产品 凹凸，但比真空法为正确方式方法简介：价格敏感度分析方式方法其特点为所有价格测试过程完全基于被访者的自然反 应，没有任何竞争对手甚至自身产品的任何信息,在我们做了许多直接价格研究 后,我们觉得坡子街租金价格制订有必要做一些间接定价的研究，以结合前期我 们直接获取的周边商业本次项目的租金价格制订
42、出合理的坡子街租金价格。我们的研究方式方法的要点如下：对坡子街租金价格，给被访者出示一个价格测 试标度（图1）。租金价格标度的测试要求其租金价格范围涵盖所有可能的价格点, 最低价格和最高价要求低于或高出可能的市场价格的三倍以上。我们对坡子街租金追问被访者4个相关问题：（1）请问对坡子街租金价格而言，您认为什么价格对您而言是物有所值？（较低价 格）；请问坡子街租金价格如果低到什么价格，您可能怀疑其未来经营相关能力，从而不会去租赁（最低价格）；（3）请问什么样的租金价格您认为较高，但仍可能去租赁（较高价格）;（4）请问如租金价格高到什么程度，您肯定会放弃租赁？（最高价格）。于上述四个相关问题，我们
43、最后可以求出每个相关问题在不同价格点上的频数 以及频数的累计百分比。我们把四个累计百分比曲线画到图上，我们得到图2 所示的四条累计百分比曲线。值得我们注意的是四个交叉点具有明显的经济学含义。图2中的“a”点至“b” 点给出了坡子街租金价格的定价范围。低于a点的价格，客户会怀疑其未来经营 相关能力太差而不会去租赁，高于“b”点的价格，客户会认为租金太高，从而 也不会去租赁。图中的“c”点为可接受价格点，在此价位上，认为价位较高的 比例和认为价位较低的比例相等。图中的“d”点为最优租金价格点。在此价格 上，客户认为价格既不是太高也不是太低。我们应用的这个模型其主要特点是简洁明了，所有价格点是基于被
44、访者的自身比 较，并且价格点是连续的。因此对于任何一个价格点，我们都会把被访者划分为 下列三种情况之一（图3）o对于忠实购买（租赁）者，我们可以不花费许多时间 使其成为我们的客户;对于非忠实购买（租赁）者，我们可以通过广告、促销、 上门招商的方式使其成为我们客户；对于拒绝购买（租赁）者，我们应及时排除， 避免浪费时间。 都要面对发展商自己招商和经营管控的相关问题，而现时一些商业物业的发展商, 却不擅长商场的招商和后期的经营管控，总希望找到一个能干的代理商帮其分割 出售后就一走了之。其实不然，深圳的商铺基本都实行委托经营的销售策略，发 展商承诺一次性或分次返还投资者2-5年的租金收入，小业主都抱
45、着以租代供 的投资心态，一旦商场经营不好，收不到租金或租金过低，小业主的利益就难以 保证。因此，只有认真做好商场的经营管控才是维护发展商、投资者、商户三方 利益的关键。搞好经营管控工作，对于商场招商、销售、经营有着极强催化剂作用。衡量一个商铺售价是否真实反映其商业价值，以下有两点是商铺投资者应该注意 的：回报率回报率的计算是商铺及住宅两类房产价格制订的最大不同之处。以目前国内利息 偏底的情形，商铺的合理市场回报率约为10%左右。所以，以市场租金及回报率 去推算出来的售价，则可界定为反映真实价值的“市价”。例如，一个商铺的租 金每平方米为800元，如果以年回报率为10%计算，那么其售价在9600
46、0元/平 方米以内是合楹侠淼摹?BR 供求因素在自由市场的大前提下，所有商品的售价都受市场的供应及相关需求所影响，商 铺自然亦不例外。而商铺的供应及相关需求则直接受位置、交通、商场档次、人 流、商场规模及经营模式等所影响，例如二二线位置的商铺的供应永远大大多于 一线位置的商铺，主干线交通枢纽上盖（如地铁沿线）的商铺相关需求亦肯定比 其它路段的相关需求高。1、临街铺面。街面铺位聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影 响而与其他商铺的经营无关。2、未卖散的商场。投资大商场的商铺，一定要先看商场的营销手段是卖还 是租，如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有 很大程
47、度是因为卖散的缘故。3、两大主干道间的次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。 其实，主干道由于“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便 捷交通，容易把人流吸纳进来。4、商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租， 承担的风险小，适宜小资产投资者。5、将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热 型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始招租的新 场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后至少要守一两年才能暖热铺子，而且 能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发 展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也 能立即体现。国际风情街本次项目调研规划书一.研究背景1 .本次项目简介地理位置国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿104 国道南行10公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接104国道。本次项目规模 整条商业街长约800米，沿街两边各一排3层商业楼，总建筑面 积约为35000平米（商业街往东为二期工