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1、学习必备 欢迎下载 一、购房与换房流程 列出需要居住的面积与期望居住地区的价格 决定购房目标当前的总价 估算房价成长率 估算购房时的房屋总价 计算该投资的终值是否足够支付届时自备款 计算购房后每月 资产应如何配 储蓄是否足以负担 置才能达到所需 房贷本利摊还额 的投资报酬率 可配置在购房上的资产于储蓄比例 二、年收入概算法 用年收入概算法计算可负担房价:购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。可以下列公式概算可负担的房屋总价：可负担房价=(年收入 x 负担比率)/房贷利率/贷款成数 不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。例题：如年收入 10 万，
2、其中 30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率 6%，贷款成数 70%。可负担房价=(10 万 X 30%)/6%/70%=71.4万，为年收入的 7.14 倍。前提是需先准备 21.4 万的首付款。若贷款 20 年，本利平均摊还法，可贷款 PV(6%，20，-3)=34.4,34.4/70%=49.2，49.2/10=4.92，不到年收入的五倍。从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高;储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的 5-8 倍。三、目标精算法计算可负担房价 可负担房价=PMT1X1-(1
3、+y)/(1+r)/(r-y)X(1+r)+FV(r,0,A)+PV(I,m,PMT2)r=投资报酬率，=离购房房年数 PMT1=当前年收入负担比率 A=当前可配置于购房用途的净资产 i=房贷利率，m=房贷年数 PMT2=本利摊还年供额=FV(y,0,-PMT1)y=收入成长率 目标精算法案例 小林年收入为 10 万元，预估收入成长率 5%，当前净资产 15 万元，收入的 30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算 5 年后购房，投资报酬率 8%，贷款年限 20 年，利率 6%，届时可以负担的房价为：自备款储蓄部分=PMT1 1-(1+y)/(1+r)/(r-y)(1+r)=30,000
4、元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047 元 自备款投资部分=FV(r,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 PMT2=FV(y,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 学习必备 欢迎下载 贷款部分=PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元 可购房总价=193,047+220,399+439,160=852,606元 可以买大约 85 万元的房子。四、固定预算下区域和面积取舍 项目 参数 平米数 单价 适合地区 目前年收入 100,000 70 12,180 二环
5、收入增加比率 5%80 10,658 二环到三环 可负担购房支出比率 30%90 9,473 三环 可配置在购房资产 150,000 100 8,526 三环到四环 投资报酬率 8%110 7,751 四环 预计几年后购房 5 120 7,105 四环到五环 房贷利率 6%130 6,558 五环 房贷年数 20 140 6,090 五环以外 可筹自备款 413446 150 5,684 五环以外 五、换房能力概算 需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值 60 万元，贷款尚有 30 万元，新房值 100 万元，拟贷款 60 万元，应筹首付款=(
6、100 万元-60 万元)-(60 万元-30 万元)=10 万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无 10 万元，及未来是否有负担 60 万元房贷的能力。以 6%的利率来算，每月只付利息就要 3,000 元，因此月收入应在 10,000 元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。六、房涯规划表 生涯阶段 购房经验 选房因素 月收入（元)可负担房价 青年期55 岁 第三次换房 养老、遗产 5000-8000 30 万-50 万元 七、换房规划案例 工作 10 年后购房 50 万，居住 10 年后换房
7、 100 万，假设旧房届时按原价出售，所需储蓄或房贷年供额为多少?第一段：25 岁开始工作，35 岁第一次购房，投资报酬率 8%，房贷利率 6%，贷款 20 年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。第二段：35 岁到 45 岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,300000)=-26,155 元。第三段：45 岁换房 100 万元，届时旧房房贷还有 10 年才缴清，房贷余额=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500,000 元-192,503 元=307,497 元，可当新房首付款。
8、新房贷款需求=总价 1,000,000 元-307,497 元=692,503 元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。八、换房买卖顺序分析 1、换房的步骤：先买后卖 需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。比如说旧房 50 万元，新房 100 万元，新房可贷款 70 万元，首付款 30 万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款 30 万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。若旧房还有房贷 20 万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到 30 万元来支
9、付新房首付款。若资金成本为 10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000 元 X10%X3/12=7,500元。若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。2、换房的步骤：先卖后买 要解决出售旧房后无房可住的问题。除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。九、其它购房成本的考虑 1、中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费
10、用。购买二手房时，通常买方要支付房价 1%的中介费，卖方要支付房价 2%的中介费。2、装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修的标准，套内面积每平米 500-1,000 元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的 10%来估计装潢所需的费用。3、搬家费用：相较下不算太高，1,000 元预算应该足够。4、房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的 2%估计 5、印花税：合同总价的万分之五 价成长率估算购房时的房屋总价计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月资产应如何配储蓄是否足以负担置才能
11、达到所需房贷本利摊还额的投资报酬率可配置在购房上的资产于储蓄比例二年收入概算法用年收入概下列公式概算可负担的房屋总价可负担房价年收入负担比率房贷利率贷款成数不能陷入低首付款的陷阱自己负担不起的房子例题如年收入万其中可用来缴房贷假设前几年只缴利息首付款的机会成本也以房贷利率计算房贷利率贷款成这个简化公式可知同样的收入利率越低可负担房价越高储蓄率越高可负担房价越高一般而言依房贷负担计算的房价上限约为年收入的倍三目标精算法计算可负担房价可负担房价投资报酬率离购房房年数当前年收入负担比率当前可配学习必备 欢迎下载 6、契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价 1.5%估计。综合起来，其它期
12、初成本约需占到总价的 15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。十、住与行：通勤成本分析 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100 平米，单价 1 万元，总价 100 万元;一个是郊区住宅，同样为 100 平米，单价 5,000 元，总价 50 万元。若购房的年成本比例相同，均为房价的 5%，市区住宅每年成本为 5 万元，郊区住宅为2.5 万元。市区住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，若每月1,500 元，一年 1.8 万元。因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出 0.7 万元。此时要评
13、估通勤的时间成本是否值得此增加的成本。十一、二手房与期房的合理价差 期房价格=现房价-购置期房到交房期间租金现值 购现房可现住,购期房可能同时缴贷款与租屋 二手房价格=新房价格(1-折旧率使用年数)同一区域现房价格为每平米 1 万，年租金每平米 600 元，折现率 3%，2 年后交房，期房价=10,000 元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183 元=8,817 元 若每年折旧 2%，使用 10 年的二手房单价=10,000(1-2%X10)=10,000 元*80%=8,000元 十二、老人换房规划：银发族年金屋 以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居
14、住权。年金屋强调医疗照顾，酒店式管理，以及与同年龄层的社交活动。老人入住后通常还要交管理费，但可一直住到终老为止。可以居住保证金及月费用(双人)作为累积退休金的目标。如果保证金 100 万元，含餐费的年管理费 3 万元，退休后生活 20 年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，则退休时应准备 146 万元。价成长率估算购房时的房屋总价计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月资产应如何配储蓄是否足以负担置才能达到所需房贷本利摊还额的投资报酬率可配置在购房上的资产于储蓄比例二年收入概算法用年收入概下列公式概算可负担的房屋总价可负担房价年收入负担比率房贷利率贷款成数不能陷入低首付款的陷阱自己负担不起的房子例题如年收入万其中可用来缴房贷假设前几年只缴利息首付款的机会成本也以房贷利率计算房贷利率贷款成这个简化公式可知同样的收入利率越低可负担房价越高储蓄率越高可负担房价越高一般而言依房贷负担计算的房价上限约为年收入的倍三目标精算法计算可负担房价可负担房价投资报酬率离购房房年数当前年收入负担比率当前可配