项目用地容积率调整论证报告.pdf

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1、 大新县城东片区 金恒幸福里项目用地容积率调整论证报告 2018年6月 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 1 目录 1.1.项目概况.-3-1.11.1 项目名称.-3-1.21.2 建设单位.-3-1.31.3 项目基本情况.-3-1.41.4 现状条件.-3-2.2.容积率调整的背景.-4-2.12.1 项目由来.-4-2.22.2 用地规划条件.-6-2.32.3 规划调整实现的主要目标.-7-3.3.规划调整依据与原则规划调整依据与原则.-7-3.13.1 规划调整主要依据.-7-3.23.2 相关上位规划.-7-3.33.3 调整原则.-7-4.4.主要调

2、整理由和内容主要调整理由和内容.-8-4.14.1 调整理由.-8-4.24.2 调整内容.-10-5.5.容积率调整的可行性分析容积率调整的可行性分析.-11-5.15.1 政策方面的可行性.-11-5.25.2 技术方面的可行性.-11-5.35.3 规划管理层面的可行性分析.-12-6.6.容积率调整的影响分析容积率调整的影响分析.-12-大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 2 6.16.1 对配套设施的影响.-12-6.26.2 对道路交通的影响.-13-6.36.3 对城市空间景观的影响.-13-7.7.容积率调整的效益分析容积率调整的效益分析.-14-7.

3、17.1 经济效益.-14-7.27.2 社会效益.-14-7.37.3 环境效益.-15-8.8.结论结论.-15-9.9.附件附件.-17-10.10.附图附图.-34-大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -3-1.1.项目概况 1.11.1 项目名称 金恒幸福里 1.21.2 建设单位 广西金恒房地产开发有限公司 1.31.3 项目基本情况 本项目位于城东片区中西部，东邻新兴路，南靠冠林小区，西邻德天广场，北接伦理路，总用地面积为 13311.51m2。从区域位置来看，本地块位于大新县中心组团行政商业中心区，处于县城总规确定的东西向发展轴及南北向发展轴交汇区域，

4、地块紧邻德天广场及城市行政办公中心，是城市未来发展的重点区域及形象窗口，区位条件极其优越。1.41.4 现状条件 项目现状用地呈三角形，用地平整，用地范围主要为荒地及水塘，据现场考察了解到地质条件较为稳定，利于项目建设。周边现状用地方面，北侧区域为 1 处住宅安置用地和少部分空闲地；南侧区域建设较为成熟，包括冠林小区、冠林酒店及德天广场等，其中，德天广场定位为大新县市民文化广场，冠林小区为 15 栋 18 层高层住宅小区，现状已全部建成。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -4-图 1-1 地块周边现状条件分析图 2.2.容积率调整的背景 近年来，县城经济迅速发展，基

5、础设施配套逐步完善，在旅游业等新兴产业发展的带动下，人口不断向县城集聚，城东片区为县城近期重点开发区域，承担着城市品位提高及门户形象窗口的重任，同时积极应对日趋活跃的房地产市场，围绕城东核心区打造高品质住宅势在必行。2.12.1 项目由来 本地块原先由 CD-01-02A 及 CD-01-02B 两个子地块组成。CD-01-02A 地块：地块位于桂圆路与规划横一路交叉口北面，用地面积为7549m2，此地块由于 2011 年 8 月县城东区一期开发过程中因土地出让等有关遗留问题未能正常交付受让人大新县金绿荫房地产开发有限公司使用而进行调换所得。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整

6、论证报告 -5-CD-01-02B 地块：地块位于 A 地块东面，用地面积为 5762m2，此地块由于2012 年 10 月由大新县金绿荫房地产开发有限公司以国有出让方式竞买所得。2017 年 12 月，由华蓝设计（集团）有限公司编制的大新县城东片区控制性详细规划通过专家评审并批复实施（详见附件），其将 CD-01-02A 及CD-01-02B 两个子地块合二为一，其容积率控制为3.0。2018 年 2 月，广西金恒房地产开发有限公司向相关部门提交地块合并及容积率调整的申请。2018 年 4 月 8 日，大新县住房和城乡建设局发布关于县城东片区原CD-01-02 号地块（A、B 两地块）合并开

7、发的规划意见（详见附件），统一将两地块合并开发，地块容积率原规划条件要求控制，及容积率2.7391。2018 年 4 月 16 日，广西金恒房地产开发有限公司同大新县国土资源局签订本项目地块国有建设用地使用权出让合同补充协议（详见附件）。2018 年 5 月 3 日之 5 月 8 日，广西金恒房地产开发有限公司相继获得本项目地块宗地图（详见附件）及不动产权登记证（详见附件）。为方便地块整体开发，迎合市场需求和该地块作为高品质居住区的开发定位，促进土地资源优化配置，实现土地经济效益、社会效益和生态效益最大化，同时解决两个子地块历史遗留问题，并充分落实控制性详细规划对地块的控制要求。经多方研究、分

8、析，本地块出让时所制定原规划设计控制不适应目前开发建设的高标准需求，同时不符合相关规划控制要求，因此有必要进行调整修改。据此，广西金恒房地产开发有限公司向大新县住房和城乡建设局提交金恒幸福里项目容积率调整的申请，大新县住房和城乡建设局办公会会议讨论，决定同意受理广西大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -6-金恒房地产开发有限公司的申请，同时要求广西金恒房地产开发有限公司按照法定程序办理调整手续。广西金恒房地产开发有限公司根据相关法律法规规定，特委托南宁市规亿工程设计有限公司编制大新县城东片区金恒幸福里项目用地容积率调整论证报告。2.22.2 用地规划条件（1）原规划设

9、计条件 表 2-1 地块原规划设计条件 地块编号 用地 代号 用地名称 总用地面积()容积率 建筑密度(%)绿地 率(%)建筑限高(m)CD01-01-02A R2 二类居住用地 7549.36 2.5-2.54 30 35 55 CD01-01-02B R2 二类居住用地 5762.15 2.5-3.0 30 35 55 综合上表，则原规划设计条件中容积率:(2.54*7549.36+3.0*5762.15)/（7549.36+5762.15）=2.7391。（2）控制性详细规划设计条件 表 2-2 地块控制性详细规划设计条件 地块编号 用地 代号 用地名称 总用地面积()容积率 建筑密度(

10、%)绿地 率(%)建筑限高(m)CD01-01-02 R2 二类居住用地 13311.51 3.0 30 35 120 根据 大新县城东片区控制性详细规划，将 CD01-01-02A 及 CD01-01-02B两个地块合并，其容积率上限控制指标增加至 3.0，建筑限高增加至 120m，其他规划设计条件与原规划设计条件一致。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -7-2.32.3 规划调整实现的主要目标 落实大新县城市总体规划（20152030）及大新县城东片区控制性详细规划要求，促进节约集约利用土地及整体开发，解决子地块历史遗留问题，提高土地合理使用率，提高地块开发强度

11、，将容积率控制指标由原规划设计条件要求的2.7691 调整为3.0，同时提高地块建筑控高，以形成丰富的城市建筑形象和风貌，塑造德天广场区域良好的空间环境形象。3.3.规划调整依据与原则规划调整依据与原则 3.13.1 规划调整主要依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2015 年修正）；（2）国务院关于促进节约集约用地的通知【国发20083 号】；（3）广西壮族自治区实施中华人民共和国城乡规划法办法；（4）城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2016 版）；（5）建设用地容积率管理办法；国家、自治区、市、县其他相关法律法规和标准文件。3.23.2 相关上位规划（1）大新县城市总体规划（

12、20152030）；（2）大新县城东片区控制性详细规划。3.33.3 调整原则（1）符合国家、地方法律法规和有关政策精神的原则；大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -8-（2）资源节约和环境友好相结合的原则；（3）有利于加快区域经济发展和城市形象塑造的原则；（4）具体问题（项目）具体分析的原则；（5）可操作性原则。4.4.主要调整理由和内容主要调整理由和内容 4.14.1 调整理由（1）城市规划调整的要求 近年来，大新县住房和城乡建设局继 大新县城市总体规划（20152030）批复实施后完成了大新县城东片区控制性详细规划等规划编制工作，规划在早前规划的基础之上，从一个

13、新的高的角度对城东片区的发展建设作出了相应的调整，金恒幸福里用地恰好处于大新县城东片区控制性详细规划的规划范围内。金恒幸福里用地出让时间较早，是在新一轮规划之前取得的土地，考虑到本项目推进城市化的需求及该地块的开发效益，在城市规划调整的前提条件下，有必要落实大新县城东片区控制性详细规划中相关要求，对地块的规划设计条件及容积率做出相应调整，增加开发强度。（2）促进集约利用土地，提高土地利用率的要求 土地是人类赖以生存和发展的基础,土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。随着经济建设的发展，人们对土地利用的要求越来越高，土地资源日益稀缺，特别是像金恒幸福里这样处于城市核心区、靠近城市公园、靠

14、近未来行政中心的珍贵土地，采取高开发强度的土地集约利用模式是必然选择。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -9-金恒幸福里项目原涉及到 CD01-01-02A 及 CD01-01-02B 两个地块，此两个地块形状均为不规则地块，原规划设计条件给定容积率，CD01-01-02A 容积率为 2.52.54，CD01-01-02B 容积率为 2.5-3.0，两个容积率指标控制不利于指导项目建设。另一方面，广西金恒房地产开发有限公司将两个地块合宗后，地块形状变得相对规整，促进了原本两个地块夹角区域的土地使用，降低两个地块分别开发所带来的土地浪费。但原地块 CD01-01-02

15、A 确定的 2.54 容积率上限不足以满足开发需求，为了集约利用土地，有必要提高土地的合理开发强度，进一步提高土地利用效率。（3）容积率的调整是高标准建设大新县核心区域，提升大新形象的必然要求 金恒幸福里位于中心组团行政商业中心区，项目紧邻德天广场与城市行政办公中心，是未来城市最具活力节点之一；此外，随着大新县经济的快速发展，尤其是旅游业的迅速带动，未来该片区建设将承担区域形象窗口的责任，金恒幸福里迎合市场需求，将地块开发定位为高品质居住区。另一方面，从周边用地开发建设情况来看，南侧已建成的冠林小区其容积率高达 5.4，为有效协调建设项目与周边用地的空间关系，提高城市空间景观的协调性，合理引导

16、德天广场周边区域建筑高度与建筑风貌控制，塑造良好的空间环境，提升片区形象。故有必要对金恒幸福里项目地块开发强度进行调整。（4）有利于推动项目建设，解决历史遗留问题 本地块在广西金恒房地产开发有限公司在正式拿到该项目地块的使用权前，原用地就因历史问题不得不对此地块一分为二，分期分地块进行更新改造。这也从一定程度上说明金恒幸福里项目所处地块开发建设难度大，存在历史遗留问题。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -10-另一方面，原子地块规划设计条件批复时间较久，不能适应片区发展需要及最新规划控制要求，为推动项目建设，解决历史遗留等问题，在考虑到核心区规划发展要求及开发商的实

17、际利益的同时，提出提高容积率指标。另一方面，随着金恒幸福里项目的建设实施，对周边旧城改造、居住区建设乃至新城市行政中心地块的拆迁安置工作均有积极推动作用。4.24.2 调整内容（1）规划调整概要 表 4-1 容积率调整前后主要技术经济指标对比分析表 指标类型 调整后 原规划设计条件 前后变化情况 1、规划总用地面积（单位：）13311.51 13311.51 不变 2、总建筑面积（单位：）36462 39933 增加 9.5%3、容积率 3.0 2.67 增加 9.5%4、建筑密度 30%30%不变 5、绿地率 35%35%不变 6、建筑控制高度 55 米 120 米 增加 118%（2）主要

18、调整内容说明 容积率由大新县城东新区控制性详细规划约定的2.7391 调整为3.0，提高幅度为：（3.0-2.7391）/2.7391100%=9.5%；同时，将地块建筑限高由55m 提高至 120m，其余设计条件不变，同时落实完善容积率调整后的配套设施布置。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -11-5.5.容积率调整的可行性分析容积率调整的可行性分析 5.15.1 政策方面的可行性 该项目提高容积率既符合国家现行政策中集约节约利用土地的根本政策（国务院关于促进节约集约用地的通知【国发20083 号】）要求，又具有建设用地容积率管理办法容积率提高的条件。根据建设用地

19、容积率管理办法第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。项目用地容积率调整符合建设用地容积率管理办法第七条（一）的规定即：因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；大新县城东片区控制性详细规划明确将原有两个子地块合并开发，合并后地块规划容积率3.0。5.25.2 技术方面的可行性 地块容积率及

20、建筑限高调整后，注重一体化布局，容积率达到 3.0，在后续地块修建性详细规划设计中，应统筹周边区域建设情况，协调设施配套，日照方面大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -12-不影响项目用地周边地块。同时用地地块合二为一后，促进了原有两个子地块间用地的使用，提高了小区公共开敞空间的使用效率，促进设施共享。5.35.3 规划管理层面的可行性分析 地块调整符合最新控制性详细规划要求。在一批复实施的大新县城东片区控制性详细规划 中，合并了两个地块，且确定容积率为3.0，建筑控高为 120m。本次修改根据控制性详细规划要求重新提出规划地块条件。6.6.容积率调整的影响分析容积率

21、调整的影响分析 6.16.1 对配套设施的影响 居住人口的数量决定着相关公共服务设施和市政配套设施的建设，在对容积率调整对配套设施影响分析之前，有必要大体了解地块容积率变化前后居住人口变化的情况。根据地块容积率由原规划设计条件 2.7391 增加到 3.0 时，地块总建筑面积增加为 3471，居住区服务设施建筑面积按 5%计算,则此次调整增加住宅建筑面积约 3300。综合相关规划中确定的人均住宅建筑面积 40/人计算，本次调整规划居住人口由 866 人增加至 948 人，共增加居住人口 82 人。人口增加较少，对周边区域公共服务设施及公用设施影响极小。另一方面，人口数量的增加必将会导致小区停车

22、配套需求增大，因此地块在后续修建性详细规划设计过程中须落实因人口变化带来的地块物业管理用房、停车位指标及其他公共服务设施配建要求，并按照有关规范、规定完善小区配建设施配套建设。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -13-6.26.2 对道路交通的影响 金恒幸福里用地处于三条城市道路的围合区域内，其中西侧桂圆路红线宽度30 米，为次干路，南侧及东侧道路红线宽度均是 15 米，为支路。北侧伦那路红线宽度 9 米，为小区支路，规划用地周边的交通条件较便利。依据人口测算，项目按照容积率为 3.0 建成后，较容积率为 2.7391 时人口大约增加 82 人。参照相关出行数据，高

23、峰小时项目用地将对周边路网诱增（由项目规模调整导致周边路网交通量的增加）约 9 辆小汽车出行，对周边路网影响极小。相关计算过程如下：计算公式：高峰小时出行车辆数=A*P*B*M/Q 其中：A 为新增人口数，取值 88 人；P 为人均出行次数，主要参考南宁市出行数据，取值为 2 次/天；B 为小汽车分担率，本次取值为 25%；Q 为小汽车载客率，取值为 1.5 人次/辆 M 为高峰小时系数，参考相关城市数据，取值为 0.3 有以上公式计算得到，计算得到项目诱增交通量约为 9 辆。6.36.3 对城市空间景观的影响 本地块地理位置优越，区位优势明显，规划参考周边区域已建成地块建筑高度，结合未来区域

24、发展及落实最新控制性详细规划要求，在不影响北面建筑日照的前提下，本次调整提高原规划设计条件建筑高度，以塑造德天广场良好的区域空间形象，塑造全新大新城市会客厅形象及城市门户节点。加之金恒幸福里用地北侧现状房屋陈旧，布局凌乱，景观效果较差，通过高度控制，既可以改变现状大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -14-情况，拉动城市高端房地产发展，同时会为德天广场锦上添花，形成人文与自然相结合的、可持续发展的城市空间形态及片区城市形象，更加突现城市特色。7.7.容积率调整的效益分析容积率调整的效益分析 7.17.1 经济效益（1）促进了相关产业的发展 房地产业是国民经济发展的基础

25、性和先导性产业，与国民经济其他行业有着密切的关系，其发展带动了一大批相关产业的发展。商品房的生产和消费与建筑、建材、钢铁、水泥、冶金、纺织、化工、机械、家用电器、家具、装修装饰、工程监理等等紧密关联，建设用地开发强度的提高，在一定程度上极大地促进了相关产业的发展。（2）扩大了地方财力 伴随着房地产业的发展，各级政府通过土地出让金、城镇土地使用税、契税、土地增值税、与房地产有关的营业税金及附加等直接税收和间接税收方式，获取了大量的财政收入，从而给社会经济发展带来了巨大的资金来源。建设项目容积率提高，必将推动与房地产有关的营业税金及附加等直接税收和间接税收，进一步扩大政府财政收入。（3）带动相关金

26、融产业的发展 7.27.2 社会效益（1）改善了居民的居住和消费购物条件 建设项目容积率的扩大，为社会提供了一定量的房屋存量，使居民的居住水大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -15-平和消费购物环境得到明显提高。增加了居住建筑套数，新增了一定量的服务配套设施，使片区居民的居住环境得到一定改善。（2）为社会就业拓宽了渠道 由于建设项目容积率的扩大，使得项目建设期间建设工作和项目建成后的管理工作相应的增加，必然会产生对劳动力的吸纳作用，同时该项目还兼容零售批发建筑，为批发零售行业从业人员提供了稳固且配套设施齐全的场所，因此可以说建设项目容积率的扩大为社会就业的改善起到了

27、积极作用。7.37.3 环境效益 项目由两个地块合二为一，容积率调整后为 3.0 后，促进了原有两个地块间的土地使用，使小区的绿化公共空间更加完整，利于小区居民乐享公共休闲游憩；此外，地块合并开发保证了街道连续性，提升了城市道路景观形象。8.8.结论结论 综上，本地块位于县城核心区域，区位、交通和基础设施条件优越，提高其开发强度，有利于提高土地的综合利用效益，在经济效益、社会效益和环境效益上均对城市发展起到积极作用；同时地块容积率调整也符合县城总体规划及片区控制箱详细规划要求。另一方面，本次规划指标调整后，对基础设施和公共服务设施造成的影响可忽略不计。因此，本次用地容积率调整符合国家国土政策和

28、城市规划要相关规范要求，是合理的、切实可行的。大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -16-大新县城东大新县城东片区片区金恒幸福里金恒幸福里项目项目 用地容积率调整论证报告用地容积率调整论证报告 附附件件 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -17-9.9.附附件件 附附件件 1 1：关于关于大新县城东二期原大新县城东二期原 CDCD-0101-0202（A A、B B）规划设计条）规划设计条件的情况汇报件的情况汇报 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -21-附附件件 2 2：关关于恳请审批调整大新县城东二期原于恳请

29、审批调整大新县城东二期原 CDCD-0101-0202（A A、B B）合并地块容积率的请示合并地块容积率的请示 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -23-附附件件 3 3：项目项目国有建设国有建设用地使用权出让合同用地使用权出让合同补充补充协议协议 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -26-附附件件 3 3：建设项目：建设项目宗地图宗地图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -27-附附件件 4 4：建设项目：建设项目不动产权不动产权登记证登记证 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -

30、28-附附件件 5 5：广西壮族自治区关于广西壮族自治区关于大新县城大新县城总体总体规划规划的批复的批复 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -32-附附件件 6 6：大新县人民政府关于同意大新县城东片区控制性详细规大新县人民政府关于同意大新县城东片区控制性详细规划的批复划的批复 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -33-大新县城东大新县城东片区片区金恒幸福里金恒幸福里项目项目 用地容积率调整论证报告用地容积率调整论证报告 附图附图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -34-10.10.附附图图 附图附图 1 1

31、：建设项目位置示意图：建设项目位置示意图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -35-附图附图 2 2：大新县城市：大新县城市总体规划（总体规划（20152015-20302030）土地利用规划图）土地利用规划图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -36-附图附图 3 3：大新县城东片区：大新县城东片区控制性详细规划控制性详细规划土地利用规划图土地利用规划图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -37-附图附图 4 4：大新县城东片区：大新县城东片区控制性详细规划控制性详细规划C CD01D01-0101 单元单元法定图则法定图则 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -38-大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -39-附图附图 5 5：概念性概念性规划方案规划方案总平面图总平面图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -40-附图附图 6 6：概念性概念性规划方案规划方案日照分析日照分析图图 大新县城东片区金恒金恒幸福里幸福里项目用地容积率调整论证报告 -41-附图附图 7 7：概念性概念性规划规划方案效果图方案效果图 鸟瞰图 入口效果图