美丽乡村村庄规划说明书与图集.pdf

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1、 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 3 总目录总目录 规划说明书规划说明书 1.总则 2.规划范围与期限 3.现状条件 4.上层次与相关规划解读 5.镇域统筹分析 6.人口与户数规模 7.用地与公共服务设施规划 8.基础与公用工程设施规划 9.农房建设管理 10.美丽乡村建设行动规划 11.村民自治管理及议事制度 12.公众参与报告 图集图集 必备图纸 1.规划区范围示意图 2.村域用地现状图 3.村域用地规划图 4.青塘片区用地规划图 5.青塘片区公用工程设施规划图 6.东部片区用地规划图 7.东部片区公用工程设施规划图 8.青五、青六新建住宅总平面图 9.青新新建住宅总平面图 10.

2、红星新建住宅总平面图 11.水背新建住宅总平面图 12.楼东、楼中新建住宅总平面图 13.西一新建住宅总平面图 14.西二新建住宅总平面图 15.布新新建住宅总平面图 16.布老新建住宅总平面图 17.新屋场新建住宅总平面图 18.新一新建住宅总平面图 19.新二新建住宅总平面图 20.新三新建住宅总平面图 21.新四新建住宅总平面图 辅助图 1.村庄建设与土地利用总体规划协调图 2.青塘片区美丽乡村建设行动计划图 3.东部片区美丽乡村建设行动计划图 4.村民住宅建设风貌指引图 5.村域总平面规划图 6.农村污水处理指引图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 4 目录目录 第一章 总则.5

3、 1.1 规划背景.5 1.2 规划原则.5 1.3 规划依据.6 第二章 规划范围与期限.7 2.1 规划范围.7 2.2 规划期限.7 第三章 现状条件.8 3.1 现状概况.8 3.2 村民意愿.12 3.3 综合评价.13 第四章 上层次规划解读.15 4.1惠阳区域乡村建设规划.15 4.2惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（2014-2030 年）.15 4.3惠阳区镇隆镇土地利用总体规划（2011-2020）.16 4.4生态控制线划定工作方案.17 第五章 镇域统筹分析.18 5.1 建设限制性要素分析.18 5.2 镇域产业发展指引.19 5.3 镇域公共服务设施规划协调.20 5.

4、4 镇域市政公用设施规划协调.22 第六章 人口与户数规模.23 6.1 人口规模.23 6.2 户数规模.23 第七章 用地与公共服务设施规划.24 7.1 村域土地利用规划.24 7.2 村庄建设与土地利用总体规划协调.25 7.3 村域新建住宅用地规划.26 7.4 规划区用地规划.27 7.5 公共服务设施规划.29 第八章 基础与公用工程设施规划.30 8.1 道路交通规划.30 8.2 给水工程规划.30 8.3 排水工程规划.30 8.4 电力工程规划.31 8.5 综合防灾规划.31 8.6 环卫工程规划.32 第九章 农房建设管理.33 9.1 用地标准.33 9.2 选址要

5、求.33 9.3 建设要求.33 9.4 集中新建住宅规划.34 9.5 闲置宅基地和闲置农房引导.48 第十章 美丽乡村建设行动规划.49 10.1 村庄安全和村民基本生活条件行动计划.49 10.2 公共环境与配套设施行动计划.51 10.3 村庄风貌及特色保护行动计划.52 10.4 近期建设行动项目库.53 第十一章 村民自治管理及议事制度.55 11.2 议事范围及内容.55 11.2 会议召开.55 第十二章 公众参与报告.56 12.1 前期征求意见及村民问卷调查报告.56 12.2 规划初步方案村民意见报告.57 12.3 村民代表大会审议意见报告.58 惠州市惠阳区镇隆镇楼下

6、村村庄规划说明书 5 第一章第一章 总则总则 1.11.1 规划规划背景背景 1.1.11.1.1 实施实施乡村振兴战略乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务的重大历史任务 实施乡村振兴战略，是党的十九大作出的重大决策部署，是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务，是新时代做好“三农”工作的总抓手。实施乡村振兴战略，要坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系

7、，统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设，加快推进乡村治理体系和治理能力现代化，加快推进农业农村现代化，走中国特色社会主义乡村振兴道路，让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。2018 年的中央一号文件中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见中明确乡村振兴的战略任务，到 2020 年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；到 2035 年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到 2050 年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。1.1.21.1.2 响应惠州市委市政府要求，响应惠州市委

8、市政府要求，构建优美宜居生态家园构建优美宜居生态家园的的重要举措重要举措 惠州市农业农村经济发展“十三五”规划指出要加快新农村建设向美丽乡村转变，统筹协调农村基础设施建设，加快完善农村道路交通、环境卫生、文化体育等基础设施，稳步推进新农村示范片建设，加快推进名镇名村创建工作，实施“美丽乡村，清洁先行”活动，整治村庄生活垃圾污染，整治畜禽污染，实行人畜分离，整治村庄污水污染，实行雨污分流，构建优美宜居生态家园。1.1.31.1.3 实现实现镇隆镇镇隆镇城乡一体化和谐发展的建设城乡一体化和谐发展的建设要要求求 以党的十八大精神为指引，大力推进生态文明建设，建设宜居宜业生态镇隆，以科学发展观统领经济

9、社会发展全局，以人与自然和谐发展为主线，以提高人民生活质量为根本，以园区转型升级、农业综合开发、城镇扩建升级为导向，以节约和集约利用资源、保护和改善生态环境、构建生态环境安全体系为重点，使镇隆走上经济高效、生态优美、社会文明的协调发展之路，同时也是实现镇隆城乡一体化发展的重要措施，打破城乡分割的二元体制和政策限制，促进资源和生产要素在城乡之间均衡配置，通过以城带乡、以乡促城、城乡互动，逐步缩小城乡差距，使农村与城市共享现代文明，实现镇隆镇城乡经济社会的和谐、协调、可持续发展。1.1.1.1.4 4 新时代美丽乡村建设的现实新时代美丽乡村建设的现实需求需求 村庄规划建设工作，事关人居环境改善、生

10、活质量提升，事关资源利用、环境保护和可持续发展等问题，与人民群众生活息息相关。当前农村的规划建设确实还存在一些问题，应该以充实完善村庄规划编制为龙头，以村庄整治为重点，科学规划，分步实施，因地制宜，分类指导，健全完善农村规划建设管理长效机制，促进村庄规划建设科学发展。坚持“规划先行”，不断加强组织领导，加大资金投入，加快基础设施建设，强化服务管理水平，促进村庄规划建设。1.1.2 2 规划规划原则原则 （1）村民参与原则 通过宣传发动、现状调研、方案编制、公示审批四个阶段，充分听取村民意见，尊重村民意愿，积极引导村民参与，确保规划的目标、内容和实施方法能充分体现村民的意愿和利益，村庄规划必须经

11、村民代表大会通过才能审批，并鼓励村民对规划项目的实施进行监督。（2）分类指导原则 根据城乡统筹发展的要求和各村特点，按照“分类规划，分类管理”的思路，合理确定村庄类型，提出不同类型村庄差异化的规划指引。（3）多规协调原则 协调村庄规划与国民经济和社会发展规划、镇总体规划、镇土地利用总体规划及相关专项规划的关系，统筹安排村庄用地规模、功能、发展方向和相关设施布置，提高规划实施效率。保障重点项目与产业用地。（4）生态保育原则 践行绿色生态、环保节能的理念，明确全局生态保护界线，重视各生态要素的作用关系和整体自然生态系统功能，切实保护耕地、水源、森林等自然资源，综合整治农田以及居民点生态环境，延续“

12、山、水、村、田”有机分散、适度集聚的布局，优化村域社会、经济、生态的整体效益，促进乡村人与自然的和谐发展。惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 6（5）分步推进原则 考虑各类型村庄的发展阶段和未来发展趋向，根据发展现状和存在问题，明确规划近中远期的实施重点、实施计划和实施主体，制定分步落实的组织措施，促进村庄规划管理有效落实和村域环境逐步改善。1.1.3 3 规划依据规划依据 1.1.3 3.1.1 法律、法规、规范法律、法规、规范 中华人民共和国城乡规划法（2008 年 1 月）中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月）村庄规划用地分类指南（建村201498 号）村庄整治规划编制办法

13、（建村2013188 号）村庄整治技术规范GB50445-2008 城镇燃气设计规范GB50028-2006 村镇规划卫生标准GB18055-2000 农村防火规范GB50039-2010 农田灌溉水质标准GB5084-92 粪便无害化卫生标准GB7959-87 生活饮用水卫生标准GB5749-2006 污水综合排放标准GB8978-1996 防洪标准GB50201-94 美丽乡村建设规范DB33T 912-2014 广东省城乡规划条例（广东省第十一届人民代表大会常务委员会201390 号）广东省实施办法（2008 年修正本）广东省城乡生活垃圾处理条例（2016）惠州市村庄规划编制技术导则（修

14、编）1.1.3 3.2.2 政策文件政策文件 关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234 号）住房城乡建设部关于印发村庄整治规划编制办法的通知（建村2013188 号）住房城乡建设部关于印发的通知（建村201421 号）住房城乡建设部关于改革创新、全面有效推进乡村规划工作的指导意见（建村2015187 号）全国乡村规划推进工作电视电话培训材料汇编（2016）关于印发的通知（苏建村2008154 号）广东省人民政府办公厅关于改善农村人居环境的意见（粤府办201459 号）中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见（2018）1.1.3 3.3.3 上位及相关规划上位及相关规划 惠州市惠阳

15、区乡村建设规划（2017-2030）惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（2014-2030 年）惠州市惠阳区镇隆镇土地利用总体规划（2011-2020 年）惠州市生态控制线划定工作方案 惠州市饮用水源保护区划调整方案 惠州市区绿道网专项规划 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 7 第二章第二章 规划范围与期限规划范围与期限 2.12.1 规划范围规划范围 楼下村位于镇隆镇中部，东与黄洞村相连，南与楼寨村相邻，西与楼下村相接，北与甘陂村接壤。楼下村村域的总面积为 684.40 公顷，包含 17 个村小组，分别为新一、新二、新三、新四、新屋场、布新、布老、楼东、楼中、西一、西二、水背、红星、青新、青五

16、、青六、大路背。截至 2017 年 12 月，村域户籍人口为 2877 人。本次规划确定的规划区包括 2 个片区，分别为青塘规划片区，东部规划片区。其中青塘规划片区包含青五、青六、青新、红星、水背五个村小组，片区规划总面积为 47.68 公顷，户籍人口为 895 人，252户；东部片区包含西一、楼中、楼东、西二、布新、布老、新屋场、新一、新二、新三、新四十一个村小组，片区规划总面积为 124.85 公顷，户籍人口为 1661 人，470 户。（由于大路背自身发展条件限制，本次规划的青塘片区和东部片区不包含大路背村小组）2.22.2 规划期限规划期限 本次村庄规划年限为 2018-2030 年。

17、近期：2018-2020 年；远期：2020-2030 年。图 2-1 楼下村规划范围图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 8 第三章第三章 现状现状条件条件 图 3-1 楼下村实景图 3.13.1 现状现状概况概况 3.1.13.1.1 区位区位与与自然自然条件条件 （1）区位条件 楼下村位于惠州市惠阳区镇隆镇中部，国道 G205、惠盐高速、潮莞高速、省道 S357 均穿境而过，对外交通联系便捷。未来随着深惠城际西线和莞惠城际的建成，以及距离镇隆城际站仅 1 公里范围内的交通优势，楼下村将于仲恺高新区中心、惠州市区、东莞市、深圳市的距离进入 1 小时经济圈，区位交通十分优越。图 3-2

18、 楼下村区位示意图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 9（2）地形地貌 楼下村位于镇隆镇中部，村庄多为农田，地势平坦，南部为马鞍山，整体地势东高西低的形态。村域东部以山体、林地为主，自然环境优美。村域西部及中部以耕地、园地、鱼塘及河涌为主，阡陌纵横，郁郁葱葱。（3）气候 楼下村气候温和，雨量充足，平均气温 21，平均最高气温 28（7 月），平均最低气温 11（1 月）。楼下村辖区内土壤深厚，适应亚热带作物的种植，历来生产优质荔枝“糯米糍”、“桂味”。3.1.23.1.2 人口人口 楼下村下辖 17 个村小组，分别为新一、新二、新三、新四、新屋场、布新、布老、楼东、楼中、西一、西二、水背

19、、红星、青新、青五、青六、大路背小组，至 2017 年 12 月，楼下村共有户籍户数811 户，户籍人口 2877 人，常住人口 4784 人，流动人口 1907 人。表 3-1 楼下村 2017 年人口统计表 村小组名称村小组名称 户籍户数户籍户数 户籍人口户籍人口 新一 65 230 新二 33 117 新三 23 81 新四 48 169 新屋场 32 113 布新 36 128 布老 47 167 楼东 51 180 楼中 57 202 西一 40 140 西二 38 134 水背 40 141 红星 92 327 青新 55 196 青五 37 131 青六 28 100 大路背 8

20、9 321 合计合计 811811 28772877 根据户籍人口统计，楼下村户籍人口年龄构成以中老年为主，0-17 岁 711 人，占比 24.7%；18-34岁 793 人，占比 27.6%；35-59 岁 936 人，占比 32.5%；60 岁及以上 437 人，占比 15.2%。表 3-2 楼下村人口年龄结构表 年龄构成 人数 比例（%）18 岁以下 711 24.7 18-34 岁 793 27.6 35-59 岁 936 32.5 60 岁及以上 437 15.2 总计 2877 100.0 3.3.1.1.3 3 经济经济产业产业 楼下村主导为工业、农业，其中工业占比 45%，农

21、业占比 55%，服务业为 5%，主导产业为荔枝生产销售等。村一级集体经济收入约 34 万元，来源为出租厂房和出租土地收入。村小组一级集体经济收入约 250 万元，来源为出租厂房和土地出租。2016 年，楼下村村民人均纯收入 6000 元。楼下村现有固定资产 648 万元，包括位于楼下村的三栋 3 层厂房，占地面积 1500 平方米，建筑面积 4500 平方米，价值 290 万元，月收入 1.9 万元；土地出租面积 5780 平方米，月收入 0.6 万元；门店面积 200 平方米，月收入 0.24 万元。3.3.1.41.4 现状现状土地利用土地利用 （1）村庄建设用地 楼下村包括17个村小组，

22、分别为新一、新二、新三、新四、新屋场、布新、布老、楼东、楼中、西一、西二、水背、红星、青新、青五、青六、大路背小组。青五、青六、青新、红星小组建设用地主要分布于惠盐高速两侧，水背、西一、西二、楼中、楼东、大路背小组建设用地主要分布于205国道两侧，布新、布老、新二、新屋场、新三、新四小组建设用地主要位于村域东部。现状村庄建设用地96.15公顷。1)村民住宅用地 楼下村村民住宅用地面积共43.25公顷，占村庄建设用地44.98%。2)村庄公共服务用地 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 10 公共服务设施用地为现有村委会、卫生站、小学、宗祠等用地，占地面积共4.47公顷，占村庄建设用地4.9

23、3%。3)村庄产业用地 村庄产业用地为小型工厂，占地面积共为 40.51 公顷，占建设用地面积的 42.13%。4)基础设施用地 楼下村内现状各类道路、公用设施等占地面积总计7.65公顷，占建设用地面积的7.96%。（2）非村庄建设用地 非村庄建设用地为对外交通设施用地及国有建设用地等，占地面积共58.93公顷。（3）非建设用地 非建设用地为水域和农林用地，占地面积共 529.32 公顷。其中水域 24.73 公顷，农林用地 504.59公顷。图 3-4 楼下村现状图 表 3-3 楼下村现状用地汇总表 用地代码用地代码 用地名称用地名称 用地面积用地面积 (Ha(Ha）占村庄建设用地比例占村庄

24、建设用地比例 （%）V 村庄建设用地 96.15 100.00 其中 V1 村民住宅用地 43.25 44.98 V2 村庄公共服务用地 4.47 4.93 V3 村庄产业用地 40.51 42.13 V4 村庄基础设施用地 7.65 7.96 N 非村庄建设用地 58.93 其中 N1 对外交通设施用地 22.48 N2 国有建设用地 36.45 E 非建设用地 529.32 其中 E1 水域 24.73 E2 农林用地 504.59 总计 684.40 3.3.1.51.5 村民村民住宅建设情况住宅建设情况 按建筑的使用功能，将现有建筑分为居住建筑、公共建筑、宗教建筑、工业建筑四类。居住建

25、筑为村民住宅，公共建筑为村委会、小学、卫生站、宗祠等，厂房建筑以建材、水泥制品厂等。现状多为居住建筑，商业建筑以及可供村民聚会、休闲的公共建筑较少。3.3.1.61.6 道路交通设施道路交通设施 （1）对外交通 楼下村村域内国道 G205、惠盐高速、潮莞高速、省道 S357 穿境而过，村庄北侧距伯公坳高速出入口仅 1 公里，对外交通主要依靠 205 国道，现状道路红线宽度基本为 20 米，通行状况良好。（2）内部交通 村庄内部道路为人车混行，呈枝状分布，村庄道路全部实现硬底化，路幅宽度为 3-6 米不等，道路面较窄，而且某些道路宽窄不一致，会车有一定难度，且居民住宅退让距离均少于 2 米。（3

26、）公共交通及停车设施 现状公交站点均集中于 205 国道。村庄目前无集中停车场，村民停车多数停于自家院子或村道两旁。惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 11 3.1.73.1.7 公共服务与公用工程设施公共服务与公用工程设施 （1）公共服务设施 现状公共服务设施主要有村委会 1 处、小学 2 所、幼儿园 2 所、卫生站 1 处、文化室 1 处、全民健身场地 3 处。村委会位于 205 国道西侧，建筑面积约 150 平方米。楼下小学位于村委会东侧。爱华学校位于镇隆河东侧，用地面积约 2 万平方米。卫生站位于村委会东侧，面积约 50 平方米，配置一名医疗人员。楼下文化室位于村委会东侧，建筑面积

27、约 150 平方米。全民健身场地分别位于布新、布老、青新村小组，每处占地面积约 300 平方米。（2）公用工程设施 村庄现状已有给水管网，村民以自来水作为生活用水。排水管网以明渠为主，相对简陋，现状居民厨房污水、洗涤污水和冲厕废水，排入房屋前后的边沟或排水管中，最终直接排入村前明沟。屋面雨水，通过房屋两侧排水立管，引入房屋前后的边沟或排水管中，就近排入附近明渠。村庄内有一处污水处理设施位于红星小组。村庄现有垃圾收集点 5 处，青塘片区 3 处、东部片区 1 处。楼下村公共服务站 楼下村卫生站 楼下村文化室 表 3-4 公共服务及公用工程设施一览表 类别类别 设施名称设施名称 现状数量现状数量

28、规模规模 位置位置 行政管理 村委会-建筑面积 150 国道 205 西侧 教育机构 小学 爱华小学 2 用地面积约 10500 镇隆河东侧 楼下小学 用地面积约 6420 国道 205 东侧 幼儿园 爱华幼儿园 2 用地面积约 7040 镇隆河东侧 实验幼儿园 用地面积约 6470 国道 205 东侧 医疗卫生 卫生站 1 建筑面积约 50 国道 205 东侧 文化体育科技 文化室 1 建筑面积约为 150 楼中、楼东、西一、西二村小组共有 全民健身场地 3-布新、布老、青新小组 公用工程设施 污水处理设施 1-红星小组 3 3.1.81.8 历史文化保护历史文化保护 （1）古建筑 楼下村无

29、文物保护单位，村庄内有祠堂 12 处，其中以东部片区居多，具体情况见下表。子校宗祠 李氏宗祠 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 12 表 3-5 历史建筑物一览表 类别 名称 结构 材料 层数 使用功能 屋顶形态 用地面积 位置 祠堂 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 110 平方米 青五青六村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 80 平方米 青新村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 70 平方米 青新村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 620 平方米 青新村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 190 平方米 水背村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠

30、 坡屋顶 1210 平方米 大路背村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 1770 平方米 大路背村小组 子校宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 2850 平方米 楼东、楼中、西一、西二村小组 陈氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 2070 平方米 布新、布老村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 180 平方米 新一村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 230 平方米 新一村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 1800 平方米 新二、新屋场村小组 李氏宗祠 石、砖 一层 宗祠 坡屋顶 340 平方米 新四村小组（2）风俗习惯 楼下村民的习俗遵照中国传统节日习俗，无特

31、有的风俗习惯。3.1.93.1.9 其他其他情况情况 （1）现状防灾建设情况 楼下村现状将楼下小学以及宗祠前空地作为应急避难场所。（2）现状防污染建设情况 楼下村目前无防污染措施。3.3.2 2 村民意愿村民意愿 截止至 2017 年 12 月，楼下户籍户数有 811 户。本次调查通过实地踏勘、问卷调查以及村民访谈等多种方式，收集村民发展意愿，结果如下：3 3.2 2.1 1 现状公用设施基本可以满足要求，但仍有改善空间现状公用设施基本可以满足要求，但仍有改善空间 （1）教育设施 楼下村现状有两所小学，分别为爱华小学和楼下小学，用地面积分别为 10500 和 6420；有两所幼儿园，分别为爱华

32、幼儿园和实验幼儿园，用地面积分别为 7040 和 6470。结合村民意愿征集和村庄实际情况，现状学校可满足村庄教育发展需求，本次规划将不新增幼儿园的建设。（2）医疗设施 目前，楼下村内配建有一处卫生站，位于国道 205 东侧，仅配置 1 名医务人员，医疗水平主要是治疗村民日常感冒发烧等小病，但如果是重大疾病，村民一般去镇上或者市区治疗。结合村民访谈，部分村民提出现状卫生站建筑破旧、设施简陋，建议完善卫生站，提高医疗卫生服务水平没方便村民就医。（3）文化活动设施 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 13 楼下村现状仅有 1 处文化室，3 处篮球场，无老年活动中心。村民访谈中，大部分村民认为村

33、庄内的文化活动设施缺乏，难以满足村民日常的文化活动需求，村民希望配建文化室、老年活动中心、全民健身场地等，规划将结合村民真实意愿，完善各类文化活动设施。（4）商业配套设施 经过实地踏勘调查，村内现有多数商业设施沿 205 国道建设，少数为村内小型零售商店，基本可以满足村庄日常生活需求。通过入户调查发现，绝大多数村民希望村庄内能进行村企合作、开发旅游，配建用于旅游接待的商业设施，例如餐饮店、民宿。（5）道路交通设施 楼下村现状停车设施缺乏，无集中停车场。村内现状主要道路宽度在 3-4 米，基本可满足小汽车通行，部分村民反映村庄内老村道过窄，且通达性不强，随着村民生活水平提高，越来越多的家庭拥有小

34、轿车，因此，疏通道路网系统，适当拓宽道路、配建停车场也是现实需要。（6）市政设施 楼下村已经基本接通城市自来水，村内已通电，电力设施较为完善。排水管道以现状明渠为主，排水设施相对简陋。村民集中反应的问题主要为：村内部分地区下雨后有低洼积水现象；污水排放仍以明渠、暗渠为主，没有与市政管网衔接，路灯太少，晚上照明存在问题。村民希望针对问题加强完善市政管网建设，尤其是完善排水设施。3.3.2 2.2 2 改善绿化环境，美化村容村貌，解决垃圾收集等问题改善绿化环境，美化村容村貌，解决垃圾收集等问题 村内环卫设施相对较为齐全，已有垃圾收集点，但收集点的垃圾沿路露天堆放，村容环较差。村民普遍希望改善村庄环

35、境，完善垃圾收集点，形成更整洁、卫生的生活空间。3.2.33.2.3 村民村民新建住宅需求迫切新建住宅需求迫切 村内大多为 90 年代以前分配的宅基地，经过一两代人口繁衍，老宅中单体建筑分属多户的情况非常普遍，结合村内调研，村民反映村内存在一宅多户情况，部分村民由于家庭人口较多，新建住宅需求十分迫切。3.3.3 3 综合评价综合评价 3.3.3 3.1.1 优势优势 （1）交通区位优越 楼下村位于镇隆镇中部，惠盐高速、潮莞高速及 205 国道穿境而过，在村域北侧 1 公里设有伯公坳出入口，可快速连接东莞、深圳以及惠州市区，交通区位优越。（2）自然环境优越 楼下村山体、林地、农田、水域等自然资源

36、丰富。村域东侧山林、果园密布，主要以荔枝、龙眼为主，其中荔枝是当地的品牌名片，远近名扬；西部和中部部分区域田连阡陌，交织成极致方格的大地肌理，农业资源丰富，品质优越，有蔬菜、水稻等主要作物；村内有溪水细流，大小鱼塘星罗棋布，基塘相间，鱼游虫鸣，水产富饶。3.3.3 3.2.2 劣势劣势 （1）开发限制因素较多 涉及基本农田、耕地等的保护与控制要求，村庄发展的同时，要处理好保护与开发、生产与生活的关系。（2）村庄产业单一、发育缓慢 村庄经济收入主要依靠农业与集体物业出租，整体效益一般，前景不佳，对村庄的经济收入和提供就业能力有限。3.3.3 3.3.3 机遇机遇 党的十九大报告提出实施乡村振兴战

37、略，并提出“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，赋予了美丽乡村建设新要求新内涵。今年以来，惠阳区率先探索推进实施乡村振兴战略，提出以市场化模式推动实施乡村振兴战略的做法，主要以“产城村人”融合为导向，以“3+3+X”部署为要求，不断提高农民在产业发展中的参与度和受益面，彻底解决农村产业和农民就业问题，确保当地群众长期稳定增收、安居乐业。惠阳区制定了镇街乡村振兴三年行动计划，采取整合低效用地和盘活闲置房屋等方式，高起点、特色化全域谋划推动乡村振兴。省、市、区、镇等各级政府部门对村庄规划工作的持续关注与引导，为楼下村持续、健康的发展提供了宝贵的发展机遇。惠州市惠阳区镇隆镇楼

38、下村村庄规划说明书 14 3.3.3 3.4.4 挑战挑战 （1）土地权属高度分散，产权固化，盘整利用困难 结合调研实际情况，大部分村小组都实行分地到户，部分土地存在出租给私人的情况，村庄土地权属高度分散，产权固化，村小组缺乏可以整合利用的集体土地，导致村内新建住宅、新增基础设施难以落实。（2）村民意愿难达一致 拓宽道路或建设基础设施，在一定程度上会损失村民利益，一部分村民受损的利益服务于另一部分村村民，村民觉得不公平，以至于不愿意一些项目建设。（3）实现可持续发展 楼下村下一阶段的发展任务是实现村庄的持续健康发展。目前村庄建设仍然有赖于政策倾斜、外部投资。为打造稳定健康的城乡关系，楼下村必然

39、要实现依靠自身特色驱动的发展，建立以村民为主体的发展模式，将村庄发展的成果惠及所有村民。惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 15 第四章第四章 上层次上层次规划规划解读解读 4 4.1.1惠阳区域乡村惠阳区域乡村建设规划建设规划 楼下村属于城镇集中建设区村庄，城镇集中建设区村庄重点进行城镇建设、发展城镇经济，未来应完善和提升城市基础设施和公共服务设施，未来应执行城市规划管理标准。针对城市总体规划确定的城市建设区内的村庄，控规确定予以保留的，应编制“城中村”整治规划，改善人居环境，消除安全隐患，完善公共服务和基础设施配套，提升地区公共服务水平和城市形象。综合整治规划应明确编制范围，确定公服、

40、基础设施建设的相关内容及危房翻建的控制办法。规划应以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和里面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面达到基本要求。图 4-1 惠阳区乡村分区体系规划图 4.24.2惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（20142014-20302030 年）年）（1）村庄发展定位 楼下村位于行政中心组团北侧，毗邻龙翔产业组团及源兴产业组团，规划职能定位：综合配套中心。（2）基础设施与公共服务设施 1）基础设施 规划青惠路从村域东部穿过，红线宽度为 42 米；规划南大道从村域东部

41、穿过，红线宽度为 60米；规划行政二路从村域中部穿过，红线宽度为 24 米。2）交通设施 楼下村村域中部规划 1 处公交首末站，以及一处九年一贯制学校。（3）用地布局 在镇总规用地布局中，楼下村用地性质以农林用地为主，包含部分村庄建设用地、工业用地、居住用地、学校用地。图 4-2 镇总规功能结构分析图 图 4-3 镇总规土地利用规划图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 16 4.4.3 3惠阳区镇隆镇土地利用总体规划（惠阳区镇隆镇土地利用总体规划（20112011-20202020）惠阳区镇隆镇土地利用总体规划（以下简称“土规”）中，楼下村村域用地类型包括建设用地（农村居民点用地、城镇用

42、地、公路用地等）、基本农田保护区、农用地（耕地、园地、林地等）和其他土地（自然保留地）。楼下村建设用地面积共 179.9 公顷，占总用地面积的 26.29%，其中城乡建设用地面积 135.67 公顷，公路用地面积 41.18 公顷，其他建设区用地面积为 3.08 公顷；有条件建设区用地面积 25.96 公顷；基本农田保护区用地面积为 46.42 公顷。表 4-1 楼下村土规用地一览表 类别类别 面积（公顷）面积（公顷）占总用地面积比例（占总用地面积比例（%）建设建设用地用地 1 179.979.9 26.2926.29 其中 城乡建设用地 135.67 公路用地 41.18 其他建设区 3.0

43、8 有条件建设区有条件建设区 2 25.965.96 3 3.79.79 基本基本农田农田保护区保护区 46.4246.42 6 6.78.78 其他土地其他土地 4 45.815.81 6 66.936.93 总用地面积总用地面积 684.684.4040 100.00100.00 图 4-4 楼下村土地利用规划图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 17 4.4.4 4生态生态控制线划定工作方案控制线划定工作方案 生态控制线分为一级管制区和二级管制区。一级管制区要依据法律法规规定和相关规划实施强制性保护，严格控制人为因素对自然生态的干扰，引导人口逐步有序转移，并逐步清理区域内的现有污染

44、，提高环境质量。二级管制区内除下列项目外，禁止建设其他项目：具有系统性影响、确需建设的国家、省、市、重大道路交通设施和市政设施；生态保护与修复工程；公园绿地及必要的风景游赏设施；文化自然遗产保护设施；必要的生态型旅游休闲设施；必要的教育科研设施；必要的农村生活及配套服务设施、垦殖生产基础设施；确需建设的军事与安全保密设施；必要的公益性服务项目；其他必要的、与生态环境保护相适宜、资源消耗低，经市人民政府批准同意建设的项目。楼下村生态控制线主要位于潮莞高速南侧，二级生态控制线范围约 179.26 公顷。图 4-5 楼下村生态控制线 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 18 第五章第五章 镇域镇

45、域统筹分析统筹分析 5.15.1 建设建设限制性要素分析限制性要素分析 （1）基本农田保护区 基本农田保护区是指为对耕地及其他优质农用地进行特殊保护和管理划定的土地用途区，为禁止建设区。根据惠州市惠阳区土地利用总体规划（2010-2020 年）调整完善方案，镇隆镇基本农田保护区总面积为 615.41 公顷。（2）蓝线 根据惠州市区蓝线规划，惠州市城市蓝线为惠州市城市规划确定的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水利工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要而划定的规划建设区界线。规划确定镇隆镇蓝线范围为包括镇隆河、高田河、陈江河、马过渡河在内的河流

46、两岸，以及黄沙水库、碗窑水库、田螺墩水库、龙依窝水库。（3）生态控制区 落实惠州市生态控制线规划中生态控制线范围，镇隆镇西南侧白云嶂、东南侧镇隆林场以及黄沙水库周边为一级生态控制区；沿镇域东侧和南侧外围为二级生态控制区。生态控制区应遵循惠州市生态控制线划定工作方案管控要求。（4）高速公路 落实控规中道路交通规划，并结合实际建设情况。镇隆镇共有 2 条高速公路，分别为惠盐高速和莞惠高速，根据惠州市城乡规划管理技术规定，高速公路两侧应建卫生隔离防护林带，每侧的宽度不宜小于 30 米。（5）高压走廊 落实惠州市惠阳区电网专项规划（2009-2020），高压走廊按电压等级设置防护绿地，110 千伏高压

47、走廊设置 30 米宽的防护绿地，220 千伏高压走廊设置 45 米宽的防护绿地，550 千伏高压走廊设置 70 米宽的防护绿地。（6）小结 本次规划新增用地不涉及占用基本农田保护区、蓝线、生态控制区、高速公路两侧防护林带以及高压走廊防护绿地。针对现状占用情况，近期予以保留，远期拆建、改建、新建则在村域进行用地腾挪，释放管制空间内用地。图 5-1 限制条件叠加图 惠州市惠阳区镇隆镇楼下村村庄规划说明书 19 5.5.2 2 镇域镇域产业发展指引产业发展指引 贯彻落实“乡村振兴”战略，以 205 国道为城镇发展主轴、青惠西路为城镇发展次轴，串联起镇隆镇的 13 个行政村，打造镇隆 8 大特色村庄发

48、展组团。井龙、陂塘角、塘角村：依托山、林、田、村、水等自然资源特质，强化荔枝特色品牌，大力发展生态农业、观光农业，打造现代农业示范组团。大光村：以崇林世居为核心，打造富有魅力的历史文化与客家人文风情示范村，建设历史人文体验组团。黄洞村：依托黄沙水库、黄巢嶂等良好的生态基础，发展特色农业、生态工业，打造环境优美的生态环境保育组团；高田村：依托高田的红色革命遗址，发展红色旅游，打造红色文化教育组团；山顶村：依托现有的高山村落形态，发展生态住区、康体养生、生态休闲，打造生态休闲养生组团；甘陂、皇后村：在现有工业基础上，以产业链分析为基础，满足构建产业链的需要，寻找和弥补产业链的薄弱环节，确定目标企业

49、，打造特色制造产业组团；联溪村：充分发挥现有生态优势，挖掘和利用绿色生态、客家风情，提高居住品质，改善综合环境，全面打造生态休闲宜居组团；楼寨、楼下、长龙村楼寨、楼下、长龙村：积极推动积极推动村庄村庄的城镇化建设，发挥村庄临近镇区的优势，释放土地资的城镇化建设，发挥村庄临近镇区的优势，释放土地资源，用于完善行政、居住、公共服务等配套设施源，用于完善行政、居住、公共服务等配套设施，建设建设城镇综合服务组团。城镇综合服务组团。5 5.2.1.2.1 村庄村庄发展目标发展目标 依托村庄临近镇区的优势，将楼下村建设成为集乡村生活、现代农业、生态观光为一体的，完善镇区综合服务功能的美丽宜居村庄。5 5.

50、2.2.2.2 村庄村庄发展发展指引指引 楼下村自然资源及区位优势突出，村域东侧山林环绕，中西部田园阡陌纵横，并临近镇区，城市格局与大地肌理交融，农业资源丰富，品质优越，同时村内有溪水细流，大小鱼塘星罗棋布，基塘相间，鱼游虫鸣，水产富饶。结合其资源优势，将楼下村建设成为生态环境良好、生活氛围浓厚、宜居宜游的魅力“城市田园综合体”，打造现代农业示范点、城镇综合服务组团、美丽乡村建设典范。（1）农业资源整合 整合当地的优质荔枝、蔬菜等农产品资源，引入新产品新技术，打造当地优质农产品品牌价值，提升项目租赁土地的综合经济价值，引领本地区农业产业振兴。（2）借助区位优势，楼下村位于城镇综合服务组团北部，