共享农庄概念策划及开发研究.pdf

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1、SHARING FARM 共享农庄 像农场主像农场主 一样生活一样生活 目录 contents 01 基本概念 02 打造方式 03 商业模式 04 政策机遇 05 案例借鉴 06 开发建议 基本概念 共享农庄是什么？共享农庄意味着什么？共享农庄经历了什么样的发展过程？共享农庄具备哪些积极意义？Questions:基本概念 共享农庄是指将闲置的农业资源汇集起来，进行使用权的交易，使得消费者都可以获得农庄产品及农庄体验，从而打造众多家庭可分享、人人可使用的农庄。共享经济理念在农庄运营及农业资源利用的延伸使用；通过交易闲置的农业资源使用权，将城市需求与农业资源进行优化对接配置；打通消费者与农场的通

2、道，将农业产出流动的不确定性转化为稳定的城乡连接；盘活农业资源，为城市乡村建立起有效交易桥梁。概念诠释 共享农庄 概念框图 分享农业：利用互联网等现代信息技术整合分享涉农资源，满足多样化需求的现代农业经济活动的总和 农业 供应端 城市 需求端 互联网平台 农场、闲置土地、农产品、闲置住宅、农业体验、衍生品、乡村游乐等 线上线下的平台、购物渠道、物流通道、支付方式等 有机食品需求、健康需求、乡村生活需求、风景需求等 闲置资源优化配置 城市居民渴望回归农村 共享意义 像 农 场 主 一 样 生 活 众多家庭共享，人人可使用的农场 专业规划，统一管理、种植、生产及服务 获得健康食品，获得农业体验，获

3、得一方田园 不必拥有土地、不必亲自种田的定制型农场 1997-2009 艾米会成立，首创共享农田大计划 乐农之家落户深圳科技园，提供创新的互联网农牧业服务 2014 2015 2016 2017 美国艾米农场创立，展现了现代共享农庄的雏形 日本MA FARM成立至今年收入已达10亿日元 德国的公主花园由原本的荒地被改造成了现在的公共城市农场 国务院办公厅印发关于深入实施“互联网+流通”行动计划的意见 农业部、国家发改委、中央网信办等8部门联合印发“互联网+”现代农业三年行动实施方案 1月 农业部印发了关于加快推进“互联网+农业政务服务”工作方案 6月 奥一农场创立，开创了APP共享农庄管理新模

4、式 7月 海南省政府正式印发关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见大力推动发展“共享农庄”三亚首个共享农庄示范点落户南田农场 发展脉络 共享农庄是由互联网+农业演变而来的，是共享经济在农村的体现形态 社会效益 四赢 局面 政府 农民 农庄 消费者 单纯的农业耕作及产出销售无法最大限度的发挥土地的作用，通过多元化农业体验增加土地的利用度。土地多元化利用 直接参与到健康有机产品的生产过程中，并活得四季田园生活。田园健康生活实现 随着城镇化进程，空心村的情况愈加严重，大量土地资源荒置，城乡差距拉大，共享农庄有利于改善这一情况。闲置资源利用 参与多层次的农业生产及农业产出，提高产品价值，并与低

5、频的城市消费者建立强连接，土地附加值增加 打造方式 什么是共享农庄的核心元素？打造共享农庄的手法有哪些？共享农庄应具备哪些产品内容？共享农庄的盈利模式是什么？Questions:核心元素可共享的农业资源 农村土地 土地流转促使农村土地可大规模集群化管理，共享模式下的土地资源，可分享给更多的城市家庭，同时解决土地利用的资金问题。大型农机 滴滴农机模式。大型农机价格贵，闲置率高，采用农机租赁模式，可提高使用率，同时降低农场及农户经营成本。农村物流 农用车辆的多渠道使用。大型物流公司渠道下沉到村镇，国家发文鼓励农用车参与物流和配送，达到双赢的局面。农村仓储 建设共享的仓储设施，拉成农场品的供应链时间

6、，提高仓储设施的利用率，解决农产品仓储及安全问题。销售渠道 参与经营的农场、农民可共享农产品电商渠道，通过平台将农产品销售至全国及全世界。其他资源 农业技术：专家为农民服务 农村劳务：盘活劳动力资源 农村扶贫：定义精准扶贫 农村房屋：田园人居理想 核心元素互联网平台技术 互联网科技是共享农庄的技术基础，当前网络、数据、智能手机、移动支付、现代物流技术日益成熟，可打造农场主/农民和消费者公用的平台，支撑共享农庄的发展。互联网+农业 1 打造生产者与消费者之间的强链接 通过平台，消费者可全程参与到农场的建设打造，农产品的种植收获中，形成长久的粘性互动；2 提供多层次的线上流通渠道 包括产品数据监控

7、、线上下单支付、高效物流配送、售后服务的完整链条;3 实现农业技术的云分享及管理 可根据气候、地理位置、农作物品种形成对口技术的云分享，推送农业往现代集约方向发展。核心元素旺盛的市场需求 文化需求：农村回归潮的形成，越来越多的城市居民走向农村，得一方良田，有一处宅院，享受宁静的田园生活；生活需求：城市居民生活水平提高，对于高品质、健康绿色、个性化的农产品需求增加，并有强烈意愿参与到农业生产过程中去，这些需求对于农业资源的配置和经营模式提出了新的需求；投资需求：从资本角度来说，共享经济领域的投资方兴未艾，农业发展的前景广阔，共享农业有望成为下一个风口。打造手法 大多数的农场面积在150亩以上，超

8、过80%的农场面积居于150-900亩之间；引入现代农场管理系统和科学的蔬菜种植体系，比如在一块地上种植更多样化的蔬菜，可满足一个家庭多样化的膳食营养需求；放弃使用农药、化肥等物料，回归原始传统的耕种方式，为消费者提供完全有机健康的农产品；挖掘农产品的附加价值及农场的科普游乐价值，延长产业盈利链条。Step1 通过土地流转制度，整合闲置的农田，经过专业规划改造成农场，进行科学统一的管理。打造农场 专业农业科技公司农场：现代农场管理方式和农业技术打造的规模化农场。本土农业合作社形式农场：引入运营公司共同经营管理。小而美的个人农场：家庭单位式经营，服务精准的客户，具备个性化特色。共享农场服务商：托

9、管各地农田，形成“云农场”模式服务消费者。四种农场模式 打造手法 Step2 引入互联网科技，衔接各个渠道，在平台上进行统一管理，建立直观和高效的联络通道、体验平台及销售渠道。打造平台 渠道 连通 建立农业信息化和大数据采集渠道，远程控制智能化和科技化，记录种植数据，让耕种更加健康，让农业进入到新的生产方式及管理方式中。搭建农业物联网，建立 信息化平台 通过平台的搭建，用户不仅可以在线上下单获取农田使用圈，同时可通过移动终端视频观察农田耕种过程，增加体验感。客户全程参与农产品的种植与收获 通过互联网技术，管理农产品仓储、物流运输、订单管理、支付管理、客服服务；通过大数据，分析客户消费偏好、地区

10、特色等，提高服务，精准了解市场。互联网科技衔接各个渠道，并在平台上进行统一管理 打造手法 Step3 从目前的经营来看，共享农庄以订单农业式为主流经营模式，对消费者采用会员制模式。选择经营模式 农场会员制度 用户通过线上平台，认购农场，成为农场会员。共享农场为每一位会员提供农场管家，为其选择农田、可种植的农作物并汇报种植进度，同时可为其定期安排农场体验，让每一位城市居民实现农场主的理想。认购农场模式：物理空间认购：成为农场会员后，会得到确定的土地及其使用权，获得相应的产出；农场权属认购：认购之后，获得相应面积的土地及使用权，但不指定哪一块土地，获得定额的产出。该模式要求共享农场会员先下订单，农

11、场跟订单内容和会员需求进行种植、收割及采摘，从而减少农场成本，实现线上预定下单，线下农场体验的这种互联网订单农业模式。订单农业模式 手法框图 土地集约，汇集一定规模的闲置农田，打造农场 农业科技公司经营管理的专业农场 农业合作社经营管理的农场 小而美的个人农场 托管各地农场的共享农场服务商 互联网平台 物流系统 仓储系统 支付系统 客服系统 体验系统 信息平台 可视系统 售后系统 消费者 人 人 都 有 自 己 的 农 庄 农 场 与 消费者的直通渠道 认购成为会员 产品内容 农业板块 引入现代化管理方式、创新农业技术，具有适度规模的农田/果园/林场/牧场等 乡村旅游居住 凸显当地特色，以农业

12、体验为主的休闲农业、乡村旅游、田园居住、文化体验等内容 服务设施板块 仓储、快递、物流、医疗、教育、社区管理、颐养等服务于农业及社区的配套设施 管理服务系统 以互联网技术为基础，连接消费者和农场的平台管理系统。盈利模式 01 05 02 04 03 盈利模式 交叉盈利手法 01.产品交易盈利 农场产出的多元化农产品销售利益，同时也可引入采摘、食品制作等体验活动，卖出产品获得收益 02.使用权租赁盈利 依靠土地使用权租赁赚钱是农业共享模式最可靠的保证，通过各种共享资源的租赁，如土地、农机等，可获得稳定的收益。03.农业体验盈利 共享农场本质上可将每一个消费者变为农场主，让消费者参与农场建设和体验

13、的过程也是盈利的方式 04.农场服务盈利 通过现代化服务平台提供的物流平台、仓储平台、支付平台、信息共享平台都是盈利的手段。05.资本运作盈利 共享农庄作为平台，可打造成为资金池，通过汇集资金和资源，进行相应的资本运作。（参照共享单车模式）会员制：最常见的操作手法，共享农场会员可享受土地使用权，成为农场主，附加获得农产品、农场体验及仓储物流等现代化服务。政策机遇 涉及到哪些相关政策？当前从国家到各省出台了哪些相关政策？政策带来了何种发展机遇？应该如何利用这些政策？Questions:政策机遇 农业发展政策 2016年起，全国及各省份相继出台“互联网+农业”政策为共享农业奠定基础，2017年海南

14、省率先推出共享农庄指导意见，并着手试点推行。共享农庄政策：海南省2017年出台相关政策并积极推行试点试行；互联网+农业政策：全国及其他省份纷纷出台相关政策，推动休闲农业及农业科技化发展，为共享农庄的建设奠定了政策基础。土地利用政策 三农一号文件出台支持农村闲置土地发展休闲旅游健康产业；自2014年开始，国家纷纷出台政策，探索农村经营性建设用地入市机制，农村宅基地退出和补偿机制，并在全国进行土地改革、经营性建设用地入市和建设租赁住房、宅基地整理退出的试点工程。政策机遇共享农庄 海南省 制定“我在海南有农庄”的专项行动，印发关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见 2017年3月，海南省试点

15、推行“共享农庄”，作为美丽海南百镇千村建设的一个抓手，并召开“以发展共享农庄为抓手建设田园综合体和美丽乡村”培训推进会；成立共享农庄工作小组办公室，并首批了14个共享农庄示范点。其中三亚首个共享农庄已落户南田试点区，该项目占地面积3838亩，总投资68亿元人民币；2017年7月，出台关于建设共享农庄的指导意见，提出要打造5大类“共享农庄”，并针对股权、民宿、农庄类型、基础建设提出了详细的导向性意见。政策机遇共享农庄 海南省 指导意见：大力推动发展共享农庄，使农民转变为股民、农房转变为客房、农产品现货转变成为期货、消费者转变成为投资者 建设原则：逢建必报不能超过三层，强化农庄民宿（客栈）建设的体

16、量、高度和风貌管控，体现海南特色。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所；试点先行：选择一批基础条件好、有特色、积极性高的村庄、农场、农业基地先行试点；与全域旅游、乡村旅游结合起来，展示海南村落文化、特色民居、红色文化、黎苗文化；农庄类型：打造5种类型农庄，包括产品定制型、休闲养生型、投资回报型、扶贫济困型、文化创意型；建设模式：整村综合开发模式、村庄农房改造升级开发模式、基地开发模式；运营模式：以企业为主体（企业+农民/合作社）、以农民合作社为主体（合作社+农民）、以农村集体经济组织为主体；融资模式：股权融资、借贷融资、众筹等创新融资、产业基金；农民共建共享机制：租赁合作参与共

17、享、股份合作参与共享、生产合作参与共享、劳务承包或务工参与共享；政策机遇共享农庄 海南省 指导意见：提出了三种共享农庄的开发建设模式，同时鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”政策 开发建设模式：整村综合开发模式（企业或农民统一规划，利用整治的建设用地、四荒地、闲置校舍、空闲地等改造民宿）、村庄农房改造升级开发模式（对村庄现有房屋进行升级改造，房屋可出租）、基地开发模式（农业附属设施用地建设管理用房、已有的建设用地建设民宿）；民宿可出租、转让经营/股权，农用地可统一生产，消费者租赁农用地经营权或认养农作物，企业/农业合作社为消费者提供服务；用地政策：原有设施用地、农牧渔业用途不改变；

18、在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，加大盘活农村存量建设用地力度。允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地进行入股、联营、整合和置换，重点用于共享农庄和乡村旅游；允许农村居民和城镇居民合作建房、租赁经营；支持盘活农村闲置房屋、集体建设用地、四荒地、废弃地的建设利用。完善新增建设用地保证机制，划归一定指标支持农村新产业发展；鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”，取得经验后适当在全省推广。政策机遇共享农庄 海南省 海南省成立海垦控股集团共享农庄工作组，首批14个共享农庄示范点、其中南田示范点已经正式启动 首批14个共享农庄示范点是：南金、东红、岭

19、门、南田、金江、红光、南平、红明、东路、立才、中建、八一、蓝洋、西联农场公司；首个共享农庄已落户南田试点区，由海垦神泉集团与鸿洲集团联合开发，占地面积3838亩，总投资68亿元人民币，其中一期先行投资15亿元人民币，建设示范区，二期计划投资53亿元人民币，进行整片开发；南田开发内容：分为生态种植基地(农业双创基地)、农垦新型社区、国际知名农业休闲旅游度假农庄等三大类内容，将农庄打造成为农业生产、农业观光、科普教育、品种研发、成果展示、采摘体验、餐饮服务、休闲娱乐、花卉大世界等多景观互映、多项目融合的国际知名农业休闲旅游目的地。国家 政策机遇互联网+农业 2016-2017年，国家陆续出台多项“

20、互联网+农业”，推进信息化和农业深度融合，助力农民“弯道超车”，缩小城乡“数字鸿沟”2016年-2017年相继推出多项“互联网+农业”政策，包括2017年1月，农业部印发了关于加快推进“互联网+农业政务服务”工作方案，2016年4月，农业部、国家发改委、中央网信办等8部门联合印发“互联网+”现代农业三年行动实施方案，国务院办公厅印发关于深入实施“互联网+流通”行动计划的意见，1月农业部办公厅印发农业电子商务试点方案；政策推进了“互联网+”现代农业，应用物联网、云计算、大数据、移动互联等现代信息技术，也加快了现代化农业发展和互联网与“三农”领域的融合发展，推动农业全产业链改造升级；政策机遇互联网

21、+农业 北京 广东 2010年开始，北京市在多个农业生产基地开展农业物联网应用示范工作 广东省出台“互联网+”现代农业计划，构建全省大数据综合管理格局 2016年初北京市农委联合相关部门研究制定了关于推进“互联网+农业”的实施意见，明确了“十三五”期间全市“互联网+农业”的重点任务和努力方向，进一步完善提升万亩示范方模式，打造一批实施物联网技术的种植业示范点，最终实现基于互联网技术的播种、灌溉、施肥等精准化作业；2016年7月广东省印发了广东省“互联网+”现代农业行动计划（2016-2018年），提出了关于推动“互联网+农业”的四大主要任务，旨在通过构建全省大数据综合管理格局，让农民充分享受到

22、“互联网+”现代农业红利，提出了四大任务，包括种植生产精准化、畜禽水产养殖智能化、加工数字化等。政策机遇互联网+农业 江苏 浙江 江苏省提出截止到2020年，农业电子商务年交易额达到1000亿元 浙江省提出建立省级农业云数据中心，从6个方面推进现代农业体系 江苏省2017年出台关于加快推进互联网+现代农业发展的意见，提出全面构建农业智能决策体系、为农信息服务体系，打造“互联网+”现代农业新技术新产品示范创新高地、农业电商云集高地、新农民创业创新高地。到2020年，力争全省农业信息化覆盖率达到65%，农业电子商务年交易额达到1000亿元，规模设施农业物联网技术应用面积提升到20%以上，实现各县（

23、市、涉农区）信息进村入户、农业行政管理网络化、农业市场主体信息服务“3个全覆盖”。浙江省发布现代农业发展十三五规划及6个子项目规划，提出以现代农业地理信息系统为基础，建立省级云数据中心。6个子项目包括：互联网+标准体系、互联网+农业大数据、互联网+农业生产、互联网+农业经营，互联网+农业监管，互联网+农业服务 土地利用政策 政策机遇 农业发展政策 共享农庄政策：目前全国范围内仅海南省出台相关政策，并积极推行试点试行；互联网+农业政策：全国及其他省份纷纷出台了相关政策，为休闲农业及农业科技化发展提供了利好政策，也对共享农庄的建设有引导作用。2014年开始，国家相继出台土地流转政策，探讨建设用地入

24、市、建设，推动农村三产融合发展。三农一号文件出台支持农村闲置土地发展休闲旅游健康产业；自2014年开始，国家纷纷出台政策，探索农村经营性建设用地入市机制，农村宅基地退出和补偿机制，并在全国进行土地改革、经营性建设用地入市和建设租赁住房、宅基地整理退出的试点工作。农村土地流转范畴 集体建设用地使用权 土地承包经营权 土地所有权 国有土地 农村集体土地 农用地 建设用地 未利用地 乡村公共设施及公益用地 经营性建设用地 村民宅基地用地 政策机遇 “土地承包经营权是指个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营。”相较于集体建设用地流转的困

25、难，农用地的流转已经实现了重大突破：根据中华人民共和国农村土地承包法的规定，农用地在符合规划、不改变土地性质的情况下，可以进行流转。为确保农用地流转顺利，国土部已经着手组织起草土地管理法，对土地权利的主体、客体、内容和限制等做出具体规定。农地流转，是得到法律明确允许的。农地流转，只有在得到相关部门的批复，同时也符合土地利用规划的前提下才能实行。农用地流转成功后，农地用途是监督的关键所在。集体建设用地使用权包括“全民所有制单位、建设单位对农村集体所有土地的临时使用权；农民对宅基地的使用权；乡镇企事业单位对农民集体土地的使用权；乡镇和村公共设施、公益事业建设对农民集体所有土地的使用权等等。”目前普

26、遍适用的农村集体建设用地流转的主要方式为增减挂钩：农村宅基地使用权流转要以提高宅基地使用权的利用和效率为准绳。在确保不触碰耕地红线的条件下，将宅基地等农村集体建设用地进行回收复垦，需最大化合理利用这些土地，减少闲置土地，合理配置资源，以达到节约利用土地的目的。农村土地流转包括农用地和建设用地的流转，近几年国家相继出台了相关政策，放宽了土地流转条规，并在部分地区进行了土地改革试点，促进农村二三产业发展。政策机遇农用地 2005年出台农村土地承包经营权流转管理办法，提出在不改变土地用途的前提下进行流转；2014年出台关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见，推动土地适度规模经营，鼓

27、励创新土地流转形式。时间 政策 内容 2005年 国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见的通知 明确提出“建立土地承包经营权流转机制”，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转 2003年 农村土地承包法 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转，有权自主组织生产经营和处置产品，维持土地的农业用途，不得用于非农建设 2005年 农村土地承包经营权流转管理办法 可以转包、出租、互换或其他方式进行流转，农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途，受让方应该依照法律、法规保护土地，2014年 关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见的

28、通知 坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展；鼓励创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、呼唤、转让及入股等方式流转承包地，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题；探索新的集体经营方式。集体经济组织要积极为承包农户开展多种形式的生产服务，根据农民意愿，可以统一连片整理耕地，将土地折股量化、确权到户，经营所得收益按股分配，也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营。2016年 关于

29、认真做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见 农村土地承包经营权确权登记颁证是集中开展的土地承包经营权登记，可促进土地经营权流转，发展农业适度规模经营；开展土地承包经营权调查、完善土地承包合同、颁发土地承包经营权证书。实行确权颁证之后，将确保农户作为土地承包经营权的权能，下一步解决流转户的权能；此外，通过界定权能，有利于推进土地经营权的流转，按照三权分置的理论规范所有权、承包权、经营权，形成发展农业适度规模经营的基础。深化农村产权制度改革，积聚各个分散农户的经营权。2016年 关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见 就土地所有权、承包权喝经营权提出三权分置办法。提出放活土地经营权

30、，鼓励采用土地股份合作、土地托管、代耕代种等多种经营方式，探索更多放活土地经营权的有效途径。鼓励创新土地承包经营权流转方式 土 地 互 换 土 地 出 租 土 地 入 股 经营 权置 换保 城乡 统一 股 份+合 作 重点扶持土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的主体；严禁借土地流转之名违规搞非农建设，严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫、别墅、私人会所等。政策机遇建设用地 时间 政策 内容 2004年 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转 2008年 关于推进农

31、村改革发展若干重大问题的决定 土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益 2010年 国土资源部 农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知 在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。2013年 10月 十八届三中全会有关 新一轮土地改革 的总体方案 在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村

32、经营性集体建设用地的流转，探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径，严禁将农地直接流转为商品房建设。土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。目前，国土部的土地流转思路将不再采取突破现行法律的转让、出租等方式，而是在法律框架内，探索以经营性集体建设用地使用权入股、联营，以及企业兼并、破产等引致的转移等合法流转方式，且范围限定于城镇建设用地范围外，指导意见主要围绕着集体建设用地的前提、流转的范围、流转形式、用地来源、退出机制等，而宅基地

33、流转采取单独列项的形式，农村公益性用地不能流转。2013年 11月 十八届三中全会发布：z 关于全面深化改革若干重大问题的决定 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价 近期国土资源部初步确定了28个试点市县进行改革尝试，基本的要求是，各试点市县必须遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”，“流转土地不得用于商品住宅建设”等原则。2004年陆续出台政策鼓励集体建设用地和宅基地流转；2013年国家提出城乡统一建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国

34、有土地同等入市。农村集体经营性建设用地入市 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。1 经营性建设用地使用权交换企业经营权 探索以经营性集体建设用地使用权入股、联营，以及企业兼并、破产等和合法方式流转，范围限定于城镇建设用地范围之外。2 宅基地单独列项，公益性用地不能流转，鼓励利用四荒地发展休闲农业 3 政策机遇建设用地 2017年提出集体建设用地建设租赁住房试点，集体建设用地使用权可转让、出租或抵押，并享有与购房同等的权利 时间 政策 内容 2016年5月 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关

35、系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。2017年5月 中华人民共和国土地管理法（修正案）合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。2017年7月 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企

36、业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。2017年8月 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务 承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件

37、的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。租售同权 非本地户籍承租人可按照居住证暂行条例等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务 2 集体建设用地建设租赁住房 国家在13个城市试点集体建设用地建设租赁住房，对于租赁企业给予金融支持 1 集体土地使用权人可以转让、出租或抵押 3 政策机遇宅基地 时间 政策 内容 1986年 土地管理法 农村村民每户只能有一处宅基地，且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标砖，宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，可在原宅基地改建，或推出宅基地再申请新宅基地。禁止城镇居民购买宅基地，只能在集体内容转让。2007年 物

38、权法 152条指出：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。确认了宅基地使用权的物权性质，明确宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。2008年 关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的试点。2015年 深化农村改革综合性实施方案 深化农村土地制度改革：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民

39、住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。2015年开始了农村三块地改革试点，其中在33个县市区试点进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市改革，在15个试点地区开始宅基地制度改革。2016年 关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见 支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房，鼓励利用四荒地发展休闲农业；县级人民政府可在年度建设用地指标中单列一定比例专门用于返乡下乡人员建设农业配套辅助

40、设施 2016年 关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见 要提高农村土地利用效率。结合农村宅基地制度改革，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转。规范推进城乡建设用地增减挂钩，对旧村庄、旧宅基地和闲置农村建设用地进行整理复垦，增加耕地面积，在满足农民安置、农村发展用地的前提下，可将节余的建设用地用于城镇建设。2017年 三农中央一号文件 提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，采取入股、联营等方式，重点支持农村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。2015年开始农村三块地改革试点，探索宅基地退出和

41、补偿机制，用经济手段规范和引导闲置的宅基地流转。2017年中央一号文件支持闲置宅基地做休闲旅游健康产业。探索宅基地有偿使用制度及自愿有偿退出机制 1 支持返乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐，支持和当地农民合作自建自住房 2 宅基地改革试点进入攻坚阶段 3 江西余江县退出宅基地3788亩，其中有偿退出5231宗901亩，无偿退出22299宗2887亩。政策机遇海南土地政策 时间 政策 内容 2015年 深化农村改革综合性实施方案 海南省文昌市被列为国家集体土地入市试点 2015年文昌市被列为国家集体土地入市试点，并出台了文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法。农村集体经营性建设用地，

42、是指存量集体建设用地中，土地利用总体规划划定为建设用地且城乡规划划定为工业用地、物流仓储用地、商业服务业设施用地等经营性用途的土地；入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等方式进入土地市场交易；入市主体以全资方式设立的土地专营公司、土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的市场法人，经集体经济组织成员书面委托授权，可在授权范围内代理实施农村集体经营性建设用地入市事项；农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权；农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押，优先用于发展农村地区仓储物流、住宿餐饮、商务金

43、融、旅游娱乐、休闲度假等实体经济产业项目。农村集体经营性建设用地使用权依法出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押时，其地上建筑物、构筑物及其他附着物一并处分。农村集体经营性建设用地使用权出租可根据具体项目需要确定使用年限，但最长不得超过三十年；根据用地性质、使用年限分级确定土地增值收益调节金的计提比例。2015年 关于推进新一轮农垦土地管理制度改革的实施意见 清理调整不合理土地承包关系：构建权利义务关系清晰的国有土地经营制度、清理调整不合理土地承包关系、完善“基本田”和“经营田”制度，”。对“经营田”要实行阶梯地租。积极探索“分利不分地”办法。2017年 海南省关于完善农村土地所有权

44、承包权经营权分置办法发展农业适度规模经营的实施意见 意见提出，要逐步形成三权分置的格局，探索农村土地集体所有制的有效实现形式，坚持农村土地集体所有权的根本地位，严格保护农户承包权，加快放活土地经营权。规范引导土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营，创新完善土地流转方式，鼓励采用土地股份合作、土地托管、土地信托、联耕联种、代耕代种等多种经营方式，探索多种放活土地经营权的有效途径。完善转包、出租、互换、转让、入股等土地流转方式，引导土地经营权在公开市场有序流转。近两年，海南省相继出台了农村土地“三权分置”政策，农垦改革实施意见，此外2015年文昌市被列为国家集体土地入市试点，进行农村集体经营性建

45、设用地入市改革试点。确定三权分置政策，探索放活土地经营权的创新方式 1 文昌市进行集体经营性建设用地入市试点，将在2017年完成，国家在全国试点成果基础上有望出台入市政策 2 入市：指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、代价出资（入股）方式进入土地市场交易，不改变土地所有权，使用年限最长不超过三十年。3 政策机遇土地入市试点 33个试点县市区名单 北京市大兴区 湖南省浏阳市 天津市蓟县 广东省佛山市南海区 河北省定州市 广西壮族自治区北流市 山西省泽州县 海南省文昌市 内蒙古自治区和林格尔县 重庆市大足区 吉林省长春市九台区 四川省郫县 黑龙江省安达市 四川省泸县 上海市松江区 贵州省湄

46、潭县 江苏省常州市武进区 云南省大理市 浙江省义乌市 西藏自治区曲水县 浙江省德清县 陕西省西安市高陵区 安徽省金寨县 甘肃省陇西县 福建省晋江市 青海省湟源县 江西省余江县 宁夏回族自治区平罗县 山东省禹城市 新疆维吾尔自治区伊宁市 河南省长垣县 辽宁省海城市 湖北省宜城市 2014年12月，关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见决定在全国选取30个左右县（市、区）行政区域进行试点。2015年，颁发关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案），规定政策调整均在2017年12月31日前试行，且仅限试点地区执行

47、，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。调整一：允许存量农村集体经营性建设用地入市，与国有建设用地使用权同等入市同权同价 调整二：被征地农民收益比例将提高，补偿标准应考虑土地用途区位等情况 调整三：下放宅基地审批权，乡（镇）可审批存量建设用地使用，县级可审批新增建设用地 调整四：宅基地推自愿有偿退出机制，转让仅限在本集体经济组织内部 农村土地入市改革试点自2015年3月开始，截止到2017年末结束，结束后将进行相关政策研究并有望推广至全国 政策机遇部分试点政策 福建晋江：晋江去年4月出台关于化解房地产库存的实施意见，鼓励宅基地有偿退出，对自愿退出宅基地

48、后无住宅居住的，或符合宅基地申请条件但自愿放弃宅基地申请权利的集体经济组织成员，购买商品房可再享受购房总额2.5%财政补贴。各地出台的宅基地退出补偿政策：以货币为主要补贴方式，根据当地经济条件确定补贴标准 湖南长沙：根据湖南省长沙市国土资源局发布的关于印发关于规范和改进农村宅基地管理的实施意见(试行)的通知，区县（市）人民政府可以制定相关政策，对在城镇规划区和各类园区的近期建设区内，符合建房条件且没有宅基地并承诺不再申请宅基地的农民，或者主动放弃已有宅基地给村集体经济组织的农民，参照城镇居民给予相同标准的经济适用住房货币补贴。安徽：根据安徽省政府去年发布的关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施

49、意见1.对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励；2.对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县政府按每亩不低于3万元给予奖励。湖北宜城：1.与“精准扶贫”相结合。引导农村“三无”老人、孤寡老人自愿有偿退出宅基地，统一安置，户均可获得5万元补偿；2.与聚居区建设相结合。结合新型城镇化试点，加快农民聚居区建设，通过政策激励和优惠政策等办法，引导农民自愿退出宅基地，入住新区；3.与农业产业化发展相结合。在农业发展基础较好的区域，引导农民腾出宅基地，集中到农村聚居区移地新建，实现“地随人走，迁村腾地”的目标。政策机遇部分试点政策

50、福建晋江：晋江去年4月出台关于化解房地产库存的实施意见，鼓励宅基地有偿退出，对自愿退出宅基地后无住宅居住的，或符合宅基地申请条件但自愿放弃宅基地申请权利的集体经济组织成员，购买商品房可再享受购房总额2.5%财政补贴。各地出台的宅基地退出补偿政策：以货币为主要补贴方式，根据当地经济条件确定补贴标准 山东平度：1.村庄整体或部分搬迁，复垦后耕地面积必须达到30亩以上，且与村庄外围原有农田成方连片。通过新建安置区等形式集中安置的，按每节余1亩建设用地，给予相关村(单位)38万元补助；2.单户退出宅基地使用权的，对原宅基地上建筑物拆除复耕，经验收后，按复耕面积给予复耕者补助，补助标准为20元/平方米。