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1、 青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划 2 目 录 第一章 总体分析.6 第一节 背景概述.6 第二节 基地分析.8 第二章 上位规划及编制要求研究.11 第一节 青浦区区域总体规划实施方案.11 第二节 朱家角新市镇规划.13 第三节 朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划.14 第四节 规划编制要求.18 第三章 发展框架.19 第一节 规划依据.19 第二节 规划原则与目标.19 第三节 开发策略与模式.22 第四章 详细规划.23 第一节 规划要素.23 第二节 总体构思.24 第三节 设计概念.25 第三节 空间结构.31 第四节 公共服务设施规划.37 第五节
2、 开发强度.39 3 第六节 水系景观规划.40 第七节 道路交通系统规划.49 第八节 市政公用设施规划.57 第九节 竖向设计.64 第十节 分期建设规划.66 第五章 规划控制.67 第一节 土地使用.67 规划用地构成表.67 主要经济技术指标表.68 第二节 地块划分.69 第三节 地块控制.70 各地块控制指标表.70 第六章 建筑空间规划.73 第一节 空间布局.73 第二节 建筑设计.75 项目投资测算.84 附 1：评审会议纪要.85 附 2：关于评审会议纪要的落实情况的说明.88 4 5 6 朱家角镇区鸟瞰 朱家角镇区街巷空间 朱家角镇区历史建筑 朱家角镇区河道设施 古树
3、朱家角镇区格局 朱家角建筑肌理 第一章 总体分析 第一章 总体分析 第一节 背景概述 第一节 背景概述 一、项目背景 朱家角镇位于上海西郊青浦淀山湖畔，素有“上海威尼斯、沪郊好莱坞”之誉。2005 年，青浦区政府正式确立朱家角新的运作思路：将朱家角从传统的观光旅游景点，提升为集观光、休闲、度假、居住为一体的特色生态人文宜居区域。从那一刻起，一个将秉承千百年来历史文脉的水乡古镇朱家角，从“百城一面”的古城镇中脱颖而出迈向高速发展的现代化“新江南水乡”的宏大进程拉开了序幕；一个将保护性开发与创造性开发相融合、塑造独特品质和传世经典的“新江南水乡”的蓝图开始与上海这个国际化大都市的现代化发展建设景象
4、相匹配、相交融。朱家角以社会文明、经济富裕、环境优美、资源承载、生活便宜、公共安全六个方面为宜居标准，着力打造成为一个上海近郊最具潜力的生态人文居住社区，将“宜居”作为一个永恒的追求。21 世纪伊始，上海上实（集团）有限公司已经将战略目光瞄准朱家角这片极具人文生态魅力的热土，开始了雄心勃勃的精品社区发展计划；目前，上实朱家角海源别墅区（A 地块）已经初具规模。为了更好的实现生态人文宜居的理念，在亚图建筑设计咨询（上海）有限公司方案基础上，上海市城市规划设计研究院编制了青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划。2009 年 1 月 22 日，青浦区规划和土地管理局组织了专家评审会，认为该
5、规划符合上位规划和编制要求，达到设计深度，提出的发展理念及方案具有一定创新，原则上通过该规划，并提出进一步优化的建议；结合专家提出的建议，我院对总平面布局、道路系统、市政设施等进一步完善，完成了最终成果。7 二、城市宏观发展背景 城市特色：上海将逐步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，国家历史文化名城，城市布局按“多心、多轴、开敞与组团式”的方向发展，形成以中心城为主体，以高速公路、高速铁路、轨道交通和高等级航运为依托，结合生态走廊，跳跃式重点组团发展的“多心三轴”空间格局，进而与周边城市相联系，使上海成为长江三角洲城市群的中心城市。上海在推进现代化与国际化的进程中，城市建设重点由中心城转
6、向郊区，近期重点发展的区域是：松江、嘉定安亭、临港地区等。重点发展的城镇是安亭镇、朱家角镇、枫泾镇、浦江镇、奉城镇、高桥镇、罗店镇、陈家镇等。逐步实施对松江、朱家角、嘉定、南翔 4 个历史文化名镇的老镇区的保护性改造。其中，朱家角镇作为“宜居”城市的典范，因其独有的人文、生态魅力吸引着人们热切的目光。基地 优美的环境，休闲的天堂 和谐的社区 宜居的城市 8 第二节 基地分析 第二节 基地分析 一、基本概况 1、基地范围 朱家角生态居住区范围：东至复兴路，南至绿舟路，西至绿湖路，北至规划淀山湖大道，分为 ABC 三个地块。其中 A 地块已经建设，本次规划基地为 B、C 地块，范围为复兴路-海源别
7、墅-绿舟路-绿湖路-引航苑-淀山湖大道，用地面积约为 80.86 公顷，其中 B 地块用地面积 40.00 公顷，C 地块用地面积 40.86 公顷。2、基地现状 1)用地 基地大多属于未开发状态，基本为农田、水域，现状基本无建筑物，生态环境良好；基地整体出让为居住用地。2)道路交通 地块周边主要有复兴路、绿舟路、绿湖路和淀山湖大道。复兴路现状基本已达红线宽度 32 米，机非分隔三块板；绿舟路路幅宽度约 26 米，机非分隔三块板；绿湖路路幅宽度约 7-11 米；淀山湖大道路幅宽度约 5 米。现状道路流量较小，通行状况良好。3)河道水系 基地地形地貌属于典型的江南水乡，现状基地内水域面积较大，约
8、占基地面积的 20%，是形成良好生态基质的重要要素。现状照片 现状土地使用图 基地 现状照片 现状照片 现状照片 9 二、基地发展条件分析 1、区位分析 基地具有良好的区位条件，主要表现在所处城市区位、交通条件以及景观条件三个方面。随着周边区域按规划逐步实施，这三方面的优势将会进一步加强。1）城市区位基地位于上海第一大镇朱家角生态居住区内，与“十五”期间市政府重点建设的朱家角新镇区一路之隔，地理区位十分优越。周边规划发展为以朱家角新市镇为依托，服务于上海乃至长三角的以高档生态居住为主的复合功能区，这将为基地提供更为优越的发展条件。2）交通条件朱家角地区是上海真正意义上的西大门，位于浙江、江苏、
9、上海两省一市的交汇处，临近A9、318 等交通动脉，交通条件比较优越。在长三角联动效应中，“3 小时经济圈”、“16 城市交通不超过 3 小时”的交通规划建设，使本身就地处要冲的朱家角更加凸显其经济价值。3）景观条件基地西侧临近淀山湖、东方绿洲、高尔夫球场，东、南、北侧均为生态居住区，周边规划有生态公园等，地块内以及周边河道纵横，为典型的江南水乡，并凭借丰富的自然、人文景观形成独特的魅力。宏观区位 中观区位 微观区位 10 2、周边环境 基地东临复兴路，与规划中的朱家角新镇区生态居住区隔路相望；东南侧为在建的海源别墅区，南侧绿舟路以南规划为生态居住区，西隔绿湖路与上海国际乡村高尔夫俱乐部接壤，
10、西北侧与已建成的引航苑和友邦保险公司培训中心相邻(均为低密度建筑)。基地处于上海近郊最具潜力的生态人文居住社区，其建设发展必将成为朱家角区域新的亮点和精品。3、周边居住建设动态 目前基地东南侧海源别墅区基本建成，其他如东方庭院（康桥水乡）位于青浦朱家角复兴路以东、沪青平公路以北朱家角新镇区内，已经建成。中信泰富朱家角新城项目一期、二期已经开盘销售。4、项目 SWOT 分析 1)优势：项目位于淀山湖畔，地块西面靠近湖面，是不可多得的极具景观价值的开发用地；项目位于沪青平高速公路以北，不论从上海市区还是周边城镇到达项目的交通均较为便捷；项目周边旅游资源丰富，成功的低密度住宅项目众多，项目如以此为依
11、托开发房地产项目可以事半功倍的效果。2）劣势：位于朱家角新镇区外侧，目前市政配套相对欠缺，绿舟路等现状等级较低，尚未按照规划实施。3）机遇：市场发展机会：随着低密度住宅用地的严控政策，低密度住宅物业在市场上的供求关系越加紧张，使得项目在未来的市场竞争中占据了良好的位置；经过近几年的发展，朱家角生态住区的概念已经形成市场吸引力，消费群体成熟，新建高品质低密度住宅物业引人注目。综合开发机会：项目较大，合理的区域规划布局将使项目更能吸引高端的消费群落的前来；4）挑战：目前上海低密度住宅分成了几大比较成熟区域板块，而项目的开发将受到来自其它板块和项目周边项目的威胁；由于目前国内外经济形势，作为一个开发
12、周期较长的项目将在一定的时间内受到宏观经济形势的影响。发展条件总结：地区发展潜力巨大，地块平整，环境良好，利于近期开发，但基础配套设施欠缺有待增强。地块周边开发动态分析 11 第二章 上位规划及编制要求研究第二章 上位规划及编制要求研究 第一节 青浦区区域总体规划实施方案 第一节 青浦区区域总体规划实施方案 青浦区区域总体规划实施方案由上海市城市规划设计研究院于 2006 年 9 月编制完成，同期上报并获批复。青浦区地处上海市的西郊，是连接江浙沪的重要门户通道，全区西靠上海市最大的淡水湖泊淀山湖，东临闵行区，北与嘉定交界，南与松江、金山接壤。城区中心距上海市中心 40 公里，全区总面积 669
13、.69 平方公里，人口约 73 万。一、规划重点 1.结合上海市总体规划和本区发展要求，合理确定青浦区的功能定位和发展规模。2.适应青浦社会经济发展的要求，尊重自然条件和历史基础，构建合理的城市空间发展和产业分布格局，为城市的社会经济发展提供空间支撑。3.重视地域文化特色，注重历史风貌的保护，建构富有意味和品位的城市景观风貌。4.综合考虑青浦与周边地区在重大交通市政工程设施和生态环境保护等方面的协调发展。二、功能定位 青浦区位于上海东西发展主轴线的西端，地处长江三角洲的核心地带，是上海西郊重要的休闲旅游渡假基地，是具有江南历史文化和环境特色的生态型水乡都市，上海郊区的现代农业基地和先进制造业基
14、地，上海的水源保护地。功能定位的重点是：体现地方文化特征的休闲旅游区；具有浓郁地域特色的水乡生态住区；具有集约性和都市型特征的现代农业区；与自然环境相协调的绿色工业区；三、总体目标 以上海新一轮发展和融入长三角一体化发展为契机，以城市化地区的建设与自然生态环境和谐为关注点，以建设与经济、社会和城镇发展相适应的市政基础设施为重点，经过近 20 年或更长时间的努力，把青浦建成人与自然和谐的、具有时代特征、地域特色、青浦特点的国际大都市现代化的郊区。朱家角镇（中心镇）是全国历史名镇，青浦新城的重要组成部分，也是上海重点发展的“一城九镇”之一。将以古镇旅游、文体休闲为主导产业。规划至 2020 年城镇
15、人口为 6 万人，建设用地规模 8.5 平方公里。12 四、特色建设 1、建设“东方水都”，打造淀浦河景观河道和 A9 高速公路之间的区域，形成横贯青浦区的景观长廊。2、围绕“水文化”、“古文化”资源，通过水质的再生、引进与自然环境共存的新兴功能，建设功能多样、特色明确的现代休闲渡假地区，形成环淀山湖地区的景观风貌。3、规划成为一个艺术与生活相容的特色地区，建设雕塑公园和艺术岛将引导青浦新城向西发展，并确立新城的个性，创造出互动互补的多样城市空间，配置多种与艺术相关的开发内容与活动，加强城市雕塑的建设和管理。4、形成由“蓝、绿、文”“三脉”结合的，春景秋色、典雅自然的景观特色，具有现代与传统和
16、谐统一的水乡风貌特征，并形成“城在林中，人在绿中”的意境，以体现出青浦区“水网之城”、“绿网之城”、“新老文化交融之城”的特色风貌。基地位于青浦区朱家角生态居住区，定位为生态绿化为主的，开发容量较低的，极具水乡特色的居住区。13 第二节 朱家角新市镇规划 第二节 朱家角新市镇规划 1、概况。朱家角镇东与青浦镇接壤南与练塘镇、松江区小昆山镇交界，西依淀山湖，与西岑镇相连北与昆山市淀山湖镇毗邻。全境总面积 13828 平方公里，其中，耕地面积 3549 公顷，总人口 60326 人，其中农业人口 43851 人，农村劳动力 24433 人。2、历史沿革。朱家角历史渊源流长，据史料记载，在宋、元时已
17、形成集市，名朱家村，由于贯 穿全镇的漕港河水运方便，遂商业日盛，烟火千家。至明万历年间正式建镇名珠街阁，又称珠溪。清嘉庆年间编撰的珠里小志把珠里定名为镇名，俗称角里。朱家角以 她得天独厚的自然环境及便捷的水路交通，商贾云集，往来不绝，曾以布业著称江南 号称“衣被天下”成为江南巨镇。明末清初，朱家角米业突起，带动了百业兴旺，时“长街三里，店铺千家”老店 名店林立南北百货，各业齐全，乡脚遍及江浙两省百里之外。3、人文资源。千年古镇朱家角，历史悠久，文化底蕴深厚，人杰地灵，文儒辈出，水木清华，风光旖旎，孕育出众多的文人雅士，保留了较多的名胜古迹，1991 年被命名为上海市四大文化历史名镇之一，成为上
18、海地区的重要旅游景点之一。朱家角镇旅游资源丰富，休闲设施闻名中外。淀山湖畔的上海水上运动场是具有国际现代化水上设施的活动中心；东方绿舟是全国一流的上海市青少年校外活动营地；上海太阳岛国际俱乐部、上海国际高尔夫乡村俱乐部是集商务、度假、休闲为一体的娱乐旅游基地；古镇区已开发开放了课植园、城隍庙、园津禅院、童天和药号、放生桥、北大街、大清邮局、王昶纪念馆、稻米乡情馆、上海远古文化展示馆等 20 多个景点。古镇九条老街依水旁河，千余栋民宅临河而建，其中著名的北大街，又称一线街，是上海市郊保存得最完整的明清建筑第一街，其是最富有代表性的明清建筑精华所在。4、特色住区建设 近年，朱家角以社会文明、经济富
19、裕、环境优美、资源承载、生活便宜、公共安全六个方面为宜居标准，着力打造成为一个上海近郊最具潜力的生态人文居住社区，将“宜居”作为一个永恒的追求。基地紧邻朱家角新镇区，是一个低密度居住区。朱家角镇区规划用地图 基地 14 第三节 朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 第三节 朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 目前，青浦区规划和土地管理局、朱家角镇人民政府组织编制完成了朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划，该规划对于朱家角项目 B、C 地块提出了相关规划控制要求。用地性质：为低层、多层混合居住区（R1、R2）。地块划分：划分为 B、C 两个地块。规划用地图
20、15 在朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划中，对本规划范围的控制要求有：1、用地面积：总用地 80.86 公顷，其中 B 地块用地面积 40.0 公顷，C 地块用地面积 40.86 公顷。2、地块容量：地块容积率为 0.5，总建筑面积为 40.5 万平方米。其中 B 地块建筑面积 19.44 万平方米，C地块建筑面积 21.06 万平方米。用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）B 地块合计 40.0 19.44 住宅建筑 17.32 公建设施 2.12 C 地块合计 40.86 21.06 住宅建筑 19.83 公建设施 1.23 16 相关地块控制表：3、道路交通：地块内部道路均
21、为居住区内部道路，可以根据修建性详细规划方案对内部道路进行调整。4、水系：地块内部河道水系水面率控制在 10%左右，可以根据修建性详细规划方案对内部河道水系进行调整。5、引导控制 创建南北向的生态廊道奠定基地生态基础。在生态廊道的基础上，生长出脉络状的水系统，连接基地每个地块。每个居住组团具有合理规模，有利于社区归属感的建立。位于基地地理位置中心的公共设施，滨水绿带及扩大的水面形成社区心脏，为基地带来增值效应，并增强其识别性。基地东北角地块充分利用其对面公交首末站带来大量人流的机遇，配置商业等公共设施，作为基地标志性地块。小结：对控规的深化建议：1位于基地中心湖面南部的公共设施距海源别墅过近，
22、其较高强度的开发会影响后者的居住环境。建议将其置换到中心湖面西北侧，通过社区道路建立对外连接，并围绕它进行较高密度的开发，实现土地价值最大化。2建议将位于基地西侧的公共设施置换到基地南部启动区，与内港结合布置。一方面使生态廊道的公共节点建筑后退红线（米）地块编号 用地面积用地性质容积率 建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）东 南 西 北 机动车出入口方位泊车位（个）B-1 1.69 RC 0.9340 18 25 3-3 N,E 40 B-2 37.57R1 0.4610 18 43 3 3-3 N,E,S 1468 B-3 0.73 RS 0.7538 35 3 N 15 B 地块合计
23、40.0 1523 C-1 38.79R1 0.5128 18 43-3 3-S,W 1695 C-2 1.58 RC 0.5 28 18 30-20 C-3 0.49 RC 0.9133 18 30-3-W 12 C 地块合计 40.86 1727 17 均质分布，服务社区的每个地块；另一方面为启动区的开发创建标志性地块。3控规南北向道路对基地各组团穿越太强，不利于社区分期开发。结合甲方倡导的可持续，节能的交通策略，建议每个组团建立单独的对外连接，独立的道路系统使得社区分组团管理成为可能，可以最大限度地对经济和市场的变化做出灵活回应。18 第四节 规划编制要求 第四节 规划编制要求 规划用地
24、性质：居住用地。规划允许建筑性质：住宅及配套公建。容积率：0.5 建筑密度：住宅密度不大于 35%、公建密度不大于 45%。绿地率：住宅绿地率 35%以上、公建绿地率 25%以上。建筑限高：18.0 米。建筑退界：遵守朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划及上海市城市规划管理技术规定的控制要求。建筑间距、日照：遵守上海市城市规划管理技术规定。住宅的类型及其比例：独幢住宅和联排、双拼、叠加住宅。比例和各住宅单体面积配比依据设计参考资料。停车位：低密度住宅机动车停车位按 1.0 辆/户配置，独幢住宅机动车停车位按 2.0 辆/户配置，其他设施按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DGJ
25、08-7-2006、J10716-2006 配置。公建配置：按朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划及上海市城市规划管理技术规定的控制要求。19 第三章 发展框架第三章 发展框架 第一节 规划依据 第一节 规划依据 1、上海市城市规划管理技术规定（2003 年）2、城市居住区公共服务设施设置标准（2002 年）3、上海市城市总体规划（19992020）4、上海市城市近期建设规划（20062010 年）5、青浦区区域总体规划实施方案 6、朱家角镇总体规划、7、朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 8、青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划设计任务书 第二节 规划原
26、则与目标 第二节 规划原则与目标 一、规划原则 从朱家角生态居住区发展的需求出发，结合当前居住建设发展政策，针对市场动态，提出以下原则。1、可持续发展原则：使所有居民都享有较好的生活品质，规划设计始终坚持生态、宜居、和谐、有序的可持续发展原则。2、以人为本原则：考虑人的心理和行为模式，满足未来一定时期内居民不断增长的日常物质生活和精神生活的双重需要。3、创新性原则：从城市整体环境出发，继承和发扬朱家角优秀的历史文化和传统特色风貌，以发展的眼光、开阔的视野、先进的理念，构筑“宜居、时尚、人文的生态住区”。4、可操作性原则：针对现状用地资源，细致调查、认真分析基地条件及朱家角区域房产开发建设现状，
27、充分利用现状资源，在研究基地空间环境、文化内涵、风貌特色、人民生活习惯的基础之上，合理有效、适度的对基地进行开发，充分考虑规划的可操作性。5、节能环保原则：既从规划、设计、材料等方面满足“节能型”住宅要求，实现节能、节水、节材的目标，从而提高住宅的适应性、节约能耗开支、降低环境影响。6、效益最佳原则：坚持社会效益、经济效益和环境效益相统一，通过规划使各方面的收益达到最佳，既树立良 20 好的社会形象，创造优美宜人的景观环境，又赢得合理的经济效益。7、有机整体原则：从城市整体出发，在功能分区、用地布局、公建配置、交通组织、空间形态、环境形象和设施配套等方面统筹兼顾，形成统一协调的有机整体，实现社
28、区与城市的和谐发展。8、科技性原则：以科技为先导，应用“四新”即新技术、新产品、新工艺、新材料，改善住宅功能和环境质量，提高经济和环境效益。二、规划目标 引领生态宜居潮流、具有独特品位和环境魅力、面向高端市场的特色居住社区；以生态为主线、水资源为基础，打造自然环境优美、服务设施完善、低密度国际化生活社区。建设成为集居住、休闲、生态为一体的，具有综合功能的，高起点、高水平、高标准、高品质，优美时尚的国际生态居住区，进一步改善地区经济、人文、社会与环境，形成朱家角新一轮开发的亮点。1、以人文为先导，在自然环境和社区环境上和谐统一，形成以水为主题的国际化生态休闲社区；大面积珍贵的水体、绿地、高大的乔
29、木环抱，完美体现了可持续发展和生态型社区的开发理念。2、体现江南文化的传承与创新，体现上海及青浦朱家角地区独特人文魅力，创造文化氛围浓郁、生态环境良好的高档现代宜居环境；3、引领休闲养生的健康生活方式，延续传统水乡城镇平静却不失活力的特质，使人们享受现代水乡恬淡宜居的体验；21 4、融合意境创造、自然景观、人文地理、风俗习惯等总体环境，创造性地设计一个便捷、舒适、优美、高雅的居住场所。5、体现江南水乡的诗意、含蓄、层次。整合邻里的服务功能，塑造动态宜人的街道景观，布置完善的配套设施，满足不同人群的需求。6、智能型、节能型的社区。倡导新技术在社区中的运用，中央供热、太阳能发电、水循环系统、大容量
30、通信网络等构建智能化环保型社区。22 第三节 开发策略与模式 第三节 开发策略与模式 一、开发策略 1.生态环境策略 建成一个富有特色的生态社区，重点结合大型生态水景、绿地形成生态网络。2.住宅开发策略 根据不同的开发条件和开发需求，选择不同的住宅户型建筑单体，建设不同特色的邻里环境。3.水景营造策略 对规划和现有水系进行梳理，建立一个不断流动的水网。采用雨污水分流体制，对所有经河道的地表水进行充分的土壤进化和生物进化。二、开发模式 营造独立的岛式单元，社区开发采用整体设计、市场操作、滚动开发的模式，在规划指导下的投资主体多元化。23 第四章 详细规划第四章 详细规划 第一节 规划要素 第一节
31、 规划要素 一、控制要素 根据上报审核中的控制性详细规划，本规划在城市道路、建设用地规模、建筑容量及空间轮廓等要素上都已经有了一些明确的要求。1、城市道路及道路绿带 规划复兴路、绿舟路、绿湖路、淀山湖大道红线以及道路绿带已经确定，基地东南侧的海源别墅、西北侧的引航苑项目边界条件清晰。2、用地和建筑容量控制要素 规划范围用地面积约 80.86 公顷，全部为居住用地，开发建设总量控制在 40.4 万平方米以内（含公建配套设施）。3、建筑空间构架控制要素 规划控制基地中央南北向以景观水面为轴，形成南北向生态廊道。二、引导要素 1、内部水系 保障主体水面率 10%，内部水系可以根据方案构思进行水景营造
32、，形成独具特色的生态景观氛围。2、内部道路 规划范围内为居住区内部道路，在满足功能前提下服从方案设计。3、地块划分 保持建筑容量不变，地块边界线可以根据方案调整。周边设计条件 24 第二节 总体构思 第二节 总体构思 1、构思主题：以水为肌理，以岛为单元，水中有园、园中有宅、宅中有院。2、充分利用基地优越的自然资源条件，以中央水景、绿岛、社区中心为设计主题，将生态水景、绿化网络由中央向外延伸，使得水、绿、建筑相互交融、有机渗透，创造充满阳光、水网环绕、绿网覆盖的新型生态社区。3、通过紧凑的富有活力的社区中心设计，塑造独特的社区形象，注重商业、文化、休闲、娱乐等公共机能的复合，提供社区国际化的生
33、活服务标准，为未来的居民定制舒适而合理的公共空间。4、通过别具特色的街道空间、亲切人性的街区尺度、容易识别的邻里单元，更丰富地表达“岛、园、宅、苑”特有的主题，传递一种文化、思想、居住理念。25 第三节 设计概念 第三节 设计概念 1、1、生态廊道作为基地动脉 生态廊道作为基地动脉 基地大面积水网相连的鱼塘赋予其生态个性。我们的设计概念之一是在尽量减少土方量的前提下，利用现状鱼塘和水系，在基地建立绿色生态廊道，连接其南北两侧生态系统，促进“绿色网络”概念。作为基地动脉，生态廊道及其两侧滨水步行环境和跨越其间的桥梁，奠定了基地主要架构,构成基地恒久的场所及景观。26 2、社区中心与生态绿岛作为社
34、区心脏 2、社区中心与生态绿岛作为社区心脏 位于生态廊道地理位置中心的生态绿岛，城镇中心及连接它们之间的桥梁，步道不仅为人们提供了与自然对话的空间，同时也是社区主要公共开放空间，对构建具有识别性的居住社区至关重要。作为社区的心脏，他们有良好的可达性，是社区重要聚会之地。我们希望通过对他的成功开发，提高基地的环境品质和土地价值，促进社区归属感的建立，使之有别于上海其他地方的开发，成为更为独特，更有吸引力的宜居之所。27 3、内港作为基地南部标志门户 3、内港作为基地南部标志门户 位于基地生态廊道南端的内港构成了基地南部标志性地块。建筑设计通过多样性、对比性和优雅迷人的形态体现 现代江南“渔人码头
35、”的概念。建筑单体应形态多样，变化丰富，并具亲切感作为社区公共空间最活跃的元素之一，它拥有餐饮娱乐，酒吧，零售商店，邮局，文化等设施。这些设施增强了居民对社区的认同感。2-3 层建筑，形成很好的空间围合感。建筑之间宛若村落的布局，构筑起丰富有活力的户外活动场所，体现江南水乡商业活动空间的购物情趣。并成为重要的社区聚会之地。28 4、公共交通支持的商业中心 4、公共交通支持的商业中心 位于生态廊道东端，公共交通支持的商业中心是依托淀山湖大道，复兴路及公交首末站典型的以公共交通为导向的开发。中高密度的商业开发不仅为社区服务，也服务于地方居民。我们希望通过对它的成功开发，在基地东北角建立标志性门户，
36、增强社区识别性。29 5、滨水步道作为连接 5、滨水步道作为连接 从生态廊道生长出来的脉络状的水系统及其两侧滨水步道串联了基地每个地块，形成一体化的环境。多功能，充满活力和丰富活动的步行环境鼓励居民社会交往，并倡导生态优先，步行优先。30 6、具有合理规模并有独立出入口的组团绿岛 6、具有合理规模并有独立出入口的组团绿岛 基地被水系分为大小不同的 6 个居住组团。每个组团具有合理规模，有利于邻里归属感的建立。独立的交通系统及单独对外的出入口不仅有利于组团管理，保证其私密性，更利于社区分期开发，为社区适应市场灵活性提供最大弹性。31 第三节 空间结构 第三节 空间结构 根据构思主题对内部道路、水
37、系、地块划分进行调整。规划纵贯社区的中央景观河道将基地划分成 B、C（注：街坊编号由上层次控制性规划统一排序）2 个街坊地块，2 个街坊地块由水为联系纽带，形成相对独立的 6 个岛式组团。32 1、居住空间 社区以居住为主要功能，由中央向两侧、南向北由独立住宅向联列住宅、花园洋房逐渐过渡。组团以岛式单元区分，形成不同的特色空间，具有一定可识别性；住宅地块中均规划集中公共绿地，特别是低层住宅区，在强调每户绿化均好性的同时，也考虑公共的共享空间，以创造邻里和睦，社区和谐的居住环境。规划居住户数约 2324 户，居住人口约 7000 人左右。33 2、公共活动空间 社区中心作为社区的心脏，是社区中最
38、活跃的公共空间。通过综合性功能开发集聚人气，创造具有活力和亲和力的公共活动空间。中心内设有超市、餐饮、菜场等商业设施，并有中心广场供休憩和驻足。临近淀湖大道、复兴路公建设施用地，规划为社区保健中心，集中设保健、康复设施及老年和青少年活动室等。社区的物业管理和物业维修等设施，健身中心设置各类健身设施和小型运动场地。社区中心建筑群统一规划设计，形成风格统一、功能有机、界面连续的群体建筑。34 3、交通空间 除了划定红线的道路系统外，社区中还规划了层次清晰的内部交通系统。岛式组团均相对独立，以鱼骨状内部道路系统与城市道路有机衔接；岛式组团通过生态水系、景观步道等串联。岛式单元内部及相互之间沿景观河道
39、等规划了以步行、自行车等游览性交通为主的交通空间；相邻单元之间规划了内部的交通通道。社区内部的交通与外部规划城市公共交通设施有机结合，使社区居民的出行得到保证，根据不同出行目的、距离等可以进行多方式选择。35 4、绿化空间 规划在社区中形成点线面结合的绿化空间构架。中央水面以及绿岛为社区提供纯净的空气和充足的养分。沿中央景观水系形成南北向生态绿化走廊，并通过水系分支渗透至每个岛式单元，营造丰富的景观绿化通道。各岛式单元中的集中公共绿地，构成绿化空间的点状元素，点缀在社区的各个角落中，构成了社区完善的绿化空间体系。绿化空间组合 36 5、滨水空间 社区中的景观水系创造了富有变化的滨水空间，提供了
40、不同的滨水活动场所。中央景观水系岸线向公共开敞，形成最重要的滨水公共空间，确保社区居民均能获得亲水的机会；以低密度住宅为主的岛式单元之间的景观水系分支，滨水岸线规划为半私密性生活岸线。沿社区中心及绿岛的滨水区以生态型、公共型岸线为主，局部用作水上活动或提供观赏及休闲活动空间。开放的滨水空间为整个基地内部所共享，如滨水步道、亲水广场、码头、水廊平台等。私密的滨水空间为水岸住宅所享有，或者为不同的组团所共享。规划 80.86 公顷基地范围中央主水系面积约 8.30 公顷左右。37 第四节 公共服务设施规划 第四节 公共服务设施规划 公共服务设施可分为基础教育设施和社区公共服务设施两部分，基础教育设
41、施主要指中小学、幼托等基础教育设施；社区公共服务设施包括各类商业、文化娱乐、餐饮休闲等设施。本基地位于朱家角新镇区西侧，周边以休闲娱乐、特色居住为发展导向，规划考虑靠近新镇区一侧公共设施可以承担部分居住区级服务设施的内容，如文体育场馆、行政管理等。在基地中央设置社区中心，可配合现代化国际社区的功能定位设置为内部服务的公建配套设施，社区服务设施结合小区级商业中心集中布置。1、基础教育设施 按 7000 人的规模，在淀湖大道南侧、复兴路西侧岛式单元内规划一所幼托，规划用地面积 0.72 公顷，建筑面积约 5500 平方米。2、社区公共服务设施 规划设置 3 处社区公共服务设施，总用地 4.59 公
42、顷，其中 B 地块用地 2.42 公顷，C 地块用地 2.07 公顷。总建筑面积 3.35 万平方米，其中居住小区级公共服务设施建筑面积 0.81 平方米，街坊级公共服务设施 0.14 平方米，其它公共服务设施 2.40 平方米。规划社区中心结合中央景观水系设置，为社区内部居民休闲、娱乐、休憩、交流的高级场所。建筑面积 0.78 万平方米。规划在复兴路与淀湖大道交叉口集中形成一个商业服务中心。设置社区的管理机构和商业、文化、菜场及其他休闲活动设施。建筑面积 1.57 万平方米。规划在绿舟路结合水域入口设置文化及休闲场所，设有文化中心、居委会、物业管理、治安联防站、画廊、工作室等，建筑面积 0.
43、45 万平方米。在各居住组团中结合公共绿地广场规划零星的、小型公建，如便利店、社区服务站等。38 39 第五节 开发强度 第五节 开发强度 按照青浦区区域规划实施方案、朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划，本社区以中低密度居住为主，允许 R1R2 混合，规划容积率 0.5。本社区各个岛式组团按照不同的功能布局，划分为三个强度等级：1、中密度 基地北部花园洋房组团和淀湖大道、复兴路交叉口周边公建区域规划为中密度开发区，容积率为 0.81.2，住宅建筑为 46 层，公共建筑为 23 层。2、较低密度 基地中的社区中心规划容积率为 0.5 左右，建筑层数为 34 层。基地西侧、南侧为较低
44、密度开发区，规划联排式、叠加式低密度住宅等，住宅层数为 2-4 层，容积率为 0.40.5。3、低密度 基地中部为低密度开发区，以 23 层住宅为主，规划独立式、双拼式低密度住宅，容积率为 0.3 左右。40 第六节 水系景观规划 第六节 水系景观规划 一、设计理念 1、以生态为本 中央景观水系、绿岛、社区中心是基地的灵魂，对于提升区域的环境品质具有综合性生态效益，为周边市民生活工作之余提供一个绿色的、开放的、自然的公共活动场所。2、以水为核心 基地内河流环绕，狭长的水系和绵延的绿地创造出丰富的滨水景观和亲水场所。3、以休闲为主题 基地内滨水步道、广场为居民提供休闲、交流场所。41 二、水景营
45、造 1、水体设计：设计结合自然，充分利用既有水系网络格局，人工营造作为改善景观环境的辅助手段。强调内部水体的生态景观独立性，并与外部系统保持有机联系 2、码头设计：开放河道中结合中央社区中心以及开放空间节点，设计小型游船码头，作为基地内部水上巴士。专人管理以达到用途的平衡以及效率。42 3、水岸设计：水岸的边缘可以设计成台阶式边缘、硬质边缘、绿色边缘、斜坡绿色边缘、台阶绿色边缘等多种形式。绵长的滨水岸线也可运用自然坡度、软质材料、硬质材料、台阶等多种设计手法。43 有亲水台阶的人工驳岸 狭窄的滨水步道 44 自然驳岸 带有木栈道的自然驳岸 45 三、绿景设计 1、生态绿岛景观 结合水面，在中心
46、湖区布置一处占地 1.88 公顷的绿岛公园，成为小区的绿核，也是小区内的主要景观节点，倚靠 6 大居住组团的滨江绿带，形成绿色通廊，结合步行步道引导人流向 3 大景观节点聚集。生态绿岛以强化生态环境为目的，着重体现生态特征，绿化以成片的密植林地为主，是重要的休闲活动地带，绿化设计应着力体现其观赏、活动功能。绿地景观开敞舒展，可创造平缓起伏的地形，种植大面积草坪,形成开敞的草坡，供游人自由休憩；选用树冠大而华美的常绿及落叶乔木，以孤植为主、群植为辅，提供适当面积的树荫并对空间进行局部限定；限制使用中低灌木，以避免遮挡视线。3 大景观节点：充分利用地块内 3 处大型公建，以其相对独特新颖的建筑形体
47、和色彩，即在空间高度上的优势，成为地块内视觉的中心。绿岛 46 2、道路绿化景观 道路两侧的绿化带通常位于道路与建筑物之间，是人们休闲、游憩、交往的重要场所，也是构成景观的主要元素。绿化的设计应符合道路的级别和道路周边用地的功能，同时提供宜人的绿化景观。重要的道路应有识别性较强的道路绿化种植，并具有交通引导性。3、滨水绿化景观 社区中的滨水绿化景观带尽量宽阔，设置风格自然的绿地。绿化种植结合地形、水体、人行步道及自行车游览道进行统一设计，形成地形起伏、空间层次丰富、趣味盎然的自然景观；植物配置应模拟自然状态，构图应柔和，利用草坪的起伏及多树种的群植营造收放有致、高低错落、色彩丰富的绿化环境；水
48、岸、人行道及自行车道旁应栽种高大乔木，提供树荫及视觉焦点，并设置休憩区、观景区、自行车停车区等设施。47 4、广场绿化景观 广场绿化是构成广场景观的重要元素之一，绿化设计应以创造舒适宜人的公共活动场所及良好的景观为主要目的。广场绿化的设置以规则种植的高大乔木、花坛及硬地为主，结合其他环境要素如座椅、喷泉、矮墙等，形成视野开阔、动静分区、各具特色的城市景观。树种宜选用适合孤植的常绿及落叶乔木，注意季节色彩的搭配，同时确定适当的栽植密度及树池的处理手法；花坛的设置可结合休息座椅，种植应乔灌搭配。5、组团绿化景观 住宅组团中的绿地是人们日常生活中对绿化最直接的享受。组团绿地中设计小尺度的块状绿化、多
49、种草皮、灌木，间或种植乔木。较大的组团绿地中可设置些小型的休闲娱乐设施，如儿童乐园、游泳池等。48 6、桥 各组团之间，采用一些形态各异的桥梁来连接，通过材质、曲线、形式的变化，形成既美观又实用的景观桥，强化居住小区水的主题。49 第七节 道路交通系统规划 第七节 道路交通系统规划 一、现状情况 地块周边主要有复兴路、绿舟路、绿湖路和淀山湖大道。复兴路现状基本已达红线宽度 32 米，机非分隔三块板；绿舟路路幅宽度约 26 米，机非分隔三块板；绿湖路路幅宽度约 7-11 米；淀山湖大道路幅宽度约 5 米。现状道路流量较小，通行状况良好。二、规划原则 1、以岛式组团为单元合理组织车流，既能保证组团
50、相对的独立性，又能使到发交通具有良好的可达性。2、遵循以人为本，以滨水景观步道、景观步桥、宅间步道等组织人流，为行人创造良好条件，使人车互不干扰，人和景融为一体。3、提供充足的交通设施，完善地区公共交通，合理安排内部停车，为社区的发展提供保障。50 三、道路系统 根据朱家角复兴路以西东方绿舟以东地区控制性详细规划，地块周边道路情况如下：规划道路一览表 道路等级 道路名称 红线宽度（米）隔离带（米）复兴路 32（西 25，东 55）绿舟路 32 主干路 淀山湖大道 42 次干路 绿湖路 32 10 规划道路红线索引图 51 2、内部居住组团道路 6 大岛式组团内部车行道路相对独立，直接与周边城市