东华物业管理公司广地花园住宅项目管理策划方案.pdf

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1、起第一章“广地花园”物业管理服务“殷勤、周至U、舒适、安全的星级服务”以经营、管理为手段，以效益为目的开展物业管理工作。管理也是服务，管理的含意对物进行管理，服务的含意对人进行服务，全心全意为业主/租户服务，用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家；经营，通过开展各类服务以及各种经营来解决物业管理中的某些经费开支；效益，在开展有偿服务时，不片面追求经济利益，而是要以社会效益、环境效益、经济效益三者为最终目标。具体体现以下两个方面：（一）创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的生活环境；（二）提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。来自资料搜索网二、物业管理服务的方针:质量方针、环

2、境方针通过“标准化、科学化、效率化、优质化”的管理，为客户提供安全、舒适、优美、清洁的生活环境和五星级的服务，我司将以质量方针与环境方针作为开展物业管理服务的指导思想，主要表现为：磅7的1.9O:节：419端，度8:顶磅俣，2，度左磅7页高:O”,新的9端：磅式：底置3格侧，位5.带右磅始59磅（一）质量方针-“弹思竭虑,追求卓越”全心全意为业/租户服务，满足业/租户符合法律法规的要求，尽我们所能调动的力量，达到最佳水平；与其他客观条件和收费水平相近的大厦相比较，我们的管理标准保持在优秀水平，每一位员工都深刻了解质量方针，并通过卓有成效的工作，达到最佳效果，并随着社会的发展而同步调整。（二）环

3、境方针“遵守国家环境法律法规,加强绿色管理,提供绿色服务,建设绿色家园”三、物业管理服务的目标一“营造舒适、和谐、安全的生活环境,打造番禺地区优秀小区”通过全体员工的努力，确保小区市政、园林绿化设备、设施正常运作，确保物业管理服务质量、顾客满意度不断提高。围绕提供星级服务的宗旨，以一流服务营造舒适、和谐、安全的生活环境，孵化未来优秀住宅小区，打造广州市番禺地区优秀小区。（一）短 期 目 标（三个月）：“带格式的：缩进：悬挂缩进：1 0.8字符,行距:2倍行距，编 号+级别：3+编号样式：一，十，百+起始编号：1 +对齐方式：左侧,对齐位置：42磅+制表符后于:91.5磅+缩进位置：9 1.5磅

4、1、由于现在广地花园的公共设施设备损坏严重，我.处将全面对其进行检查，并计划维修。2、对讲门铃系统绝大部门出现损毁的情况，为了保护住户的人身财产的安全，我处将彻底对其进行维修。3、在短期内尽快恢复村巴的使用。4、由于前物业管理公司华隆物业，没有将广地花园的相关资料留下，对我处开展工作带来不便，现我处正在收集和整理住户的资料及工程资料。5、在提供高质量的物业管理的同时，组织丰富多彩的社区文化活动。6、在我司接管后，整体的清洁卫生方面做到地洁窗明，在公共区域做到无渍、无污、无尘。（二）中长目标（半年）；1、广地花园空置房及出租房较多，我处计划对其进，行清点。2、协助产权交易中心办理广地业户的房产证

5、。3、在 05年下季用水、用电高峰期来临前，着手解决临水临电的问题。（三）长远目标：1、公司以“尽心尽力，做到最好”为核心理念，在，规模、声誉、服务、质量、专业水平、业户满意带格式的：缩进：左侧：4 5磅，悬挂缩进:5.4字符，行距：2倍行距，编号+级别：1 +编号样式：I,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置：3 6磅带格式的：缩进：悬挂缩进：1 0.8字符,行距:2倍行距,编号+级别:3+编 号 样 式:一,十,百+起始编号：1 +对齐方式：左侧+对齐位置：42磅+制表符后于:91.5磅+缩进位置：9 1.5磅带格式的：缩进：左侧：4

6、5磅，悬挂缩进:5.4字符，行距:2倍行距,编号+级别：1 +编号样式：I,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置：3 6磅带格式的：缩进：悬挂缩进：1 0.8字符，行距:2倍行距，编 号+级别：3+小号薜式：一，十，百+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：42磅+制表符后于：91.5磅+缩进位置：9 1.5磅带格式的：缩进：左侧：4 5磅，悬挂缩进:5.4字符,行距：2倍行距,编号+级别：1 +编号样式：1,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：。磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置：3 6磅率等方面，向全市第一，甚至

7、全省第一的目标发展。最 终 达 到“社会效益、经济效益、环境效益”三者第一。2、以“程序、效率、温暖、主动”的服务要求为宗旨，在以业/租户满意为前提下，不断提高服务质量，不断提高管理水平，最终达到小区物业的保值、增值。四、物业管理服务的设想（一）基础管理设想我司介入“广地花园物业管理服务项目”的物业管理后，将严格按照IS09001质量管理体系和IS014001环境管理体系的要求，全面推行质量管理，实 践 我 司“创 适 宜 人 的 彖居 也 话”这一管理核心理念。管理服务除了依照惯例所提供的客户服务、保安、保洁、绿化、园艺、工程设备设施及维修保养，垃圾处理和清运服务、停车场管理的基本配置服务外

8、，我司还将物业管理公共服务以“人性化、个性化”，“贴身、贴心”来体现“广地花园物业管理服务项目”服务特色,使 用 户 享 受 着“艺术”服 务 的“增值”这一特色。全面提高物业管理服务的质量，打造“广地花园物业管理服务项目”的品牌。（二）提高管理服务水平的设想根 据“广地花园”现有楼宇状况、还是小区规模而言，都有自己独特的地方，如何针对实际情况，开展高水平的管理服务，是管理工作的难点与重点所在。通过实地考察，同时结合我司的实际情况，我们提出以下设想。1、强化执行IS09001质量管理体系标准和1S014001环境管理体系标准我司是广州地区最早通过IS09001质量管理体系和IS014001环境

9、管理体系认证的物业管理企业，每一个岗位的职责、每一项工作的流程，都有非常严格和完备的规定。贯标五年来，公司的管理水平和服务质量得到前所未有的提高和改善，业主住户好评如潮，满意率节节攀升。对 于“广地花园”住宅小区，我司将在借鉴其他管理处贯标经验的基础上，扬长避短，以更加务实和更加灵活的工作方式，贯彻执行IS09001质量管理体系标准和ISO 14001环境管理体系标准，实行专业化、规范化和标准化的管理服务。重点强化治安防卫、工程管理和社区文化和环境管理，抽调业务素质好、责任心强的骨干参与管理，营造舒适的生活环境。2、优化管理体制在管理体制上，实行行政管理权、财务管理权以及监督管理权的三权分立制

10、度，强化财务和监督管理，保证公司在费用开支方面的公开、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地弥补管理上的漏洞。3、加强监督管理，强化公司与分管 部 门（业主）的沟通建立健全沟通反馈机制，及时与业主进行沟通。每.星期主动上门征询意见，共同监督管理处的所有工作，确保管理处能按要求实施管理，保证小区的治安、消防安全。具体采取如下做法：意见调查：针对管理工作、服务质量、集资维修等内容，采取电话、上门、问卷等多种方式，定期对分管 部 门（业主）进行意见调查。设置意见箱：在管理处门口设置意见箱，由专门部门定期开箱收集统计，对较为严重的情况展开详细调查，对有关人员给予相应的处罚，对分管部门（业主）的合理意

11、见则通知相关部门跟踪处理。设置求助投诉中心：公开求助投诉电话，让分管部门（业主）可以最快速度直接向我司反映情况，对于分管部门（业主）的投诉及时通知相关部门处理，并进行跟踪。我司设置专门监督部门，通过日常抽检、巡检、月检、内部审核等方式对管理处的日常工作进行监督，确保管理工作的正常开展。五、物业管理机构设置方案带格式的：缩进:左 便 ：4 5 磅,行 距:2 倍行距,式：,编 号+：1 +编号样 +起始编号：1+对齐方式：左侧+对 齐 位 置：0.1 5 磅+制 表 符 后 于：18.1 5 磅+缩 进 位 置:18.1 5 磅,制表位：不 在 1.7 3 字符根据广州“广地花园”的实际情况，为

12、实施全面的、更有效的物业管理服务，为此，我司将成立“广地花园”管理处，开展日常管理服务，并且就“广地花园”的实际情况设置管理人员及其架构。(-)在日常管理中管理处将坚持“三全管理”的服务原则：1、全能：要求管理处全体员工具有全方位的能力，既要知晓设备安全运行的常识，又要了解对客服务的技巧。2、全员：要求管理处全体员工全员化。全体员工既是服务员，又是安全员。3、全程：要求管理处全体员工确保所提供的每项服务有始有终，做到遇问题，必须有分析、有处理、有跟踪、有结果。通过优质的服务、规范的管理，全心全意地为业主、租“广地花园”管理组织架构图（暂定编制167人）保安员so人方案“广地花园”各环节人员配置

13、、职责及范围部门职务人数职责及范围管理处主任1人负责全面协调对外联络、沟通、监督、协调管理处各部门开展有效的物业管理工作，编制管理处各项工作计划，指导、监督、检查管理处日常工作及属下员工工作完成情况，对外协调社会各部门关系。主管1人在主任的领导下，具体行使管理、监督、协调、服务职能，协助主任处理当班的日常事务。并 负 责 小 区 供 配 电 系 统 及 各 系 统 行 使 管 理、监 督、协 调、服 务 职 能 和 制 定 各 种 计 划 及 对 计 划 的 执 行。服务中心助理1人负责小区用户投诉受理、跟踪，小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作

14、关系。服务区助理3人负责小区用户投诉受理、跟踪，巡查小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。财务部出纳和会计2人负责管理处现金、银行存款的收支、管理、记账、结算工作，对不合法、不真实、不完整的原始凭证，不予办理或退回补充更正，各种台帐的建立，做到账目清晰、手续齐全、账账相符，账款相符、日清月结，准确无误，定期分析资金往来及运用情况、监督合理使用资金。工程部供配电系统值班电工3人在供配电领班的领导下对供配电系统实行监管、监理，确保系统的正常的运行及对系统进行维护、保养。综合维修技术人员6人为用户及时处理般室内工程维修方面问题，定期对大厦各项设备进

15、行维护保养及楼房的养护。及负责给排水系统和消防系统进行巡查及维护，保障系统的正常运行使用，处理业/租户维修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。方案保安部保安部主管1人制订基地安全保卫工作计划，组织落实消防演习工作，合理、科学安排管理员的工作，落实做好基地的安全保卫工作，及时处理大厦的突发事件。保安部组长7人协助管理处主管，切实做好大厦2 4小时的安全保卫工作。小区巡逻岗管理员56人熟悉整个基地厦环境，设定重点巡逻部位，对大厦实施定期、定时的巡逻监控。大厦固定岗管理员24人维持基地正常的出/入秩序，对可疑人员进行盘查，完善用户、来访人员的出入登记制度。车管员2人指挥车辆进出、停放，并做好登记，收

16、费工作，对违章停放车辆应及时制止和纠正，搞好基地内环境卫生，发现车辆漏水、漏油，应及时通知司机。清洁部主管1人对管理处主任负责，及时报告清洁检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制清洁用品的采购计划和控制其合理使用。清洁员40人保证质量地搞好本人负责区域的清洁卫生工作，不得擅自离岗，以保持区域内的清洁。园林部主管1对管理处主任负责,，及时报告园林绿化检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制绿化用品的采购计划和控制其合理使用。园艺员18保证质量地搞好负责区域的园林绿化工作，不得擅自离岗，以保持区域内的绿化。方案第 二 章“广地花园”的日常管理物业管理的对象是物业，服务对象

17、是人，是集管理、经营、服务于一体的有偿服务，是一种服务性行业。我 司 在“广地花园”的物管其性质也比较明确，主要是“服务性”的。寓管理对小区的日常事务性管理,亦即是对人、事、物的管理、经营一一小区内停车场、会所内康体设施,为业/租户提供有偿服务等。具体概括为：目标管理、总体物业管理设想、日常物业管理方式、四项基本管理工作的落实（保安管理、工程管理、清洁管理、园 林 绿 化 管 理 管理处目蜜管 理程序指令 工作计 划 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 执行_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

18、 _ _ _ 成果（操作）（使用）接受（目标）i 1措施（调整）（参谋）（检查）日 帝 物 业 管 理 方 式（-）“广地花园”公共区域管理1、设想在小区内设置固定岗及巡逻岗，保持辖区范围内的秩序，劝喻各种不当行为，确保小区内的安全。在实际工作中，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每2 小时轮换一次。在管辖区域的盲点设立巡逻登记表制度，巡逻人员每1 小时签到一次（深夜班在零时至七时实行每一小时报岗制度。由各岗位利用对讲机向主管汇报本岗位的岗位情况，实行主管定时巡岗、管理处主任不定期带格式的：缩进：悬挂缩进：8.4字符，行距：2倍行距，项目符号+级别：2+对齐位置：3 9磅+制表符后于：6 0磅+

19、缩进位置：6 0磅，制表位：不 在5.7 1字符方案查岗），以便管理处随时监督检查上岗情况。2、设想每天在楼层、通道、公共区域进行两次清扫（使用加盖的三轮车每天不定期在公共区域进行巡回清扫、保洁），做到地面基本无杂物、无积水、无污渍、无泥沙、无卫生死角。每天定时收集生活垃圾，及时清运到指定地点。每月对主干道进行二次路面清洗。3、不定期对管辖区域绿化进行除草、修剪、杀虫、施肥，保 持 绿,化青绿。4、组建义务消防队伍，制定消防及各种应急预案，定期进行人员培,训，学习消防常识，熟练掌握基本消防技能防患于未然。对管辖区域的消防器材每天进行巡查。5、明暗沟检查1次/周，即坏即修，畅通、无积水、无塌陷、

20、无 鼠,洞；6、道路、停车场检查1次/天，随坏随修，平整；无积水；无 漏.水，无缺损、完好率99%以上；7、在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。（二）“广地花园”人员进出管理.“广地花园”住宅管理，是我处介入“广地花园”开展物业管理工作的重点。我处将加强对外来人员的严密盘查，“广地花园”广大业租户出入小区凭“业/住户卡”进出小区。我司将严格实施“租户资料档案”管理制度，在实施管理的过程中，将与番禺区南村镇政府密切联系，除按政府有关 关于临时居住人员管理办法中有关要求进行办理临时带格式的：缩进：左侧：3 6磅，行距：2倍行距,编 号+级别：4+编号样式：1,2,3,+起

21、始编号：1 +对齐方式：左 侧+对 齐 位 置:2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩进位置：5 7磅带格式的：缩进：左侧:3 6磅，悬挂缩进：3.6字符，行距：2倍行距,编号+级别:4+编号样式：1,2,3,十起始编号：】+而齐方式：左 侧+对齐位置：2 1磅+制表符后于:磅+缩进位置：57带格式的：缩进：左侧：3 6磅，行距：2倍行曲.，编 号+级 别：4+编号样式：1,2,3,+起始编号：1十对齐方式：左 侧+对齐位置:表符后于:进位置：5 7磅2 1磅+制5 7磅+缩带格式的：缩进：左侧：3 6磅，悬挂缩进：3.6字符,行 距:2倍行距，编号+级别：4+编号样式：1,2,3,+起始编号：1

22、 +对齐力.式：左 侧+对齐位置：2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩 进 位 置：57带格式的：缩进：左侧：3 6磅,行距：2倍行距,编 号+级别：4+式：1,2.3,+号：1 +对齐方式：左侧对齐位置：2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩进位置：5 7磅式航行别十1位后置,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩进位置：5 7磅2）对放录像机磁头清理3）宽频放大器的校准4）各引线端的加固监视机的保养方案1）电视机开箱壳吸尘2）电视机高压包及显像管静电尘沾的清理和防潮3）各接线螺丝端子的紧固4）各类电位器的清洁和润滑5）面板金属部位防氧化清洁处理6）校准各

23、输入信号带格式的：缩进：悬挂缩进：0.6字符，行距：2倍行距，编 号+级别：1 +缢号样出：1,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧 卜对齐位置：2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩进位置：5 7磅门禁系统每个门点出入控制正常，系统软件、主机工作正常，每个点出入信息保存完整。房屋及其设施1）客户报修或管理处员工在日常工作中检查房屋设施的状况,发现问题填写 工程维修单，由工程部统一维修。带格式的：缩进：左侧：5 4磅,行 距:2倍行距,编 号+级别：1 +编号样式：L 2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：2 1磅+制表符后于：5 7磅+缩进位置：5 7磅2）主管人员每周将

24、工程维修单整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发现不合格和安全隐患应方案立即查找原因，并采取纠正措施。（五）、“广地花园”工程设备的程序管理为了提高工作效率，缩短相应的工作时间，我处将日常工作加以程序化，亦就是将每天必须进行工作的顺序，以制度，流程等形式加以固定和强化，使一线的人员工作目标清晰，过程程序化，从而保证工程质量，省掉许多不必要的运作，降低成本。1、公共设备修理程序客户的电话要求或各部门的维修申请，统一在管理处前台受理，管理处前台在受理这类设备的维修请求之后，按照下列的流程处理，并记录在案及存档。（流程图如下）2、客服务维修流程前台管理人员在接受客户电话或书面请示后

25、，按照下列的流程处理，并记录在案及存档。急修不过夜，小修小补2 4小时内完成。中修两天内回音，凭票收费，不索小费，100%回访住户，征询其对工程服务的意见。带格式的：缩进：悬挂缩进：15.1 3 字符，行距：2倍行距，编 号+级 别：2+编号样式：十，百-+起始编号：2+对齐方式：左侧+对齐位置:4 1.9 磅+制表符后了:84.65磅+缩进位置：84.6 5 磅，制表位：不在8.0 6 字符方案3、大型设备检修程序由工程部主管提出检修计划，管理处主任书面批复同意后，由工程部主管负责组织实施，管理处主任提前发出通告通知受影响的客户，所有维修资料应记录及存档。4、故障设备检修程序出现重大设备重大

26、故障后，工程主管除迅速派员前往现场排队故障外，还应将抢修方案和措施向管理处主任报告，管理处主任立即贴出紧急通告受影响的客户并到现场监督抢修工作，抢修完毕，管理处主任还需通知受影响的客户，并填写重大事故报告表，向片区经理汇报。5、设备更新改造的程序管理处主任将项目改造的技术方案、报价及计划与工程主管反复协商以后成文呈送分管经理审批，审批后，将计划呈送产权交易中心或筹委会批复，资金到位之后，由管理处主任与工程主管组织实施，安排施工。方案工 程 部EJ工作表工程主管日工作时间安排8：00 8：30 向值班室查看值班记录和处理住户申报、投诉；9：0010：00跟踪监督、检查；公共设施：10：0011：

27、30 日常管理工作；14：0015：30指导维修、养护；15：3017：00回访、检查；17：30班后会培训、总结工作情况。维修技工日班工作时间安排8：008：30接受派工、准备工具、材料、交接班；8：3010：00巡查各系统机房；10：0011：00巡查二次装修；11：0012：00住户维修；12：3013：30公共设备维修；13：30 16：30公共设备保养；维修技工中班工作时间安排16：30 17：00交接班；17：0017：30班后会接受培训；17：30 18：30巡查二次装修；19：0020：00巡查写字楼、商场、外围灯饰情况；20：0021：00住户维修;21：0022：00巡查各

28、系统的机房；22：0024：00公共设备保养；方案0：000：30交接班；0：30 2：30巡查各楼层的维修技工、夜班工作时间设备房；2：307：30对写字楼、商场的设备进行安排保养；7：308：00准备交接班工 程 检 查 标 准检查项目检查内容检查方法消防中心主机功能、设备完好状态、室内及设备卫生、值班记录、消防器材:观察与试机电梯厅门外呼按钮、楼层显示、轿厢内呼按钮、警铃、电梯对讲机、轿厢清洁、门机工作情况、井坑清洁故障记录。观察与试机.室外给排水井坑清洁有无堵塞、排水管道是否畅通、化粪池积粪情况、隔油池清理情况、表阀井设备完好状态、保养记录。观察方案备注电梯机房室内及设备卫生、通风降温

29、设备工作情况、照明是否完好、机电设备工作温度、齿轮箱及电机润滑情况、钢绳磨损、机械电气响声。观察天台设施设备电视天线架、电视天线、小区标识完好状态、水箱卫生情况、水位控制工作情况、浮球阀工作情况。观察楼层设施设备墙面地面、楼梯、天花板、门窗、消防设备与器材.、强弱电井设备及卫生、照明、开关安全指示灯、水表井设备与管道，风柜设备等完好状态、公共卫生间。喉门机对讲设备门机对讲主机；副机工作状态及门锁工作是否可靠。地面停车场室内卫生、照明、道闸、监控设备、风机风管、风阀、卷闸门工作、喷淋、烟感、消防器材等完好状态、标识完好情况，保养记录。婢与试机楼体外观外观整洁情况、渗漏情况。喉方案工程应急事故处理

30、方米1、应急事故定义火灾、停电、电梯故障困人、跑水、自然灾害等危及小区正常运作的事件。2、事故信息及时反馈每一位工程人员在日常工作中对设备系统的安全运行都负有监管之责，当应急事故发生或发现事故迹象时，在采取有效的防范措施同时，通过有效的通讯手段，及时通知工程主管或管理处有关部门。3、应急事故处理 应急事故处理由工程主管统一组织和调度各级工程人员、抢修设备和必要的资源，按应急预案，采取正确、及时、有效、安全的措施，在最短的时间内，将事故影响范围和损失控制在最小程度，在处理应急事故的同时，管理处主任必须向公司本部汇报。事故处理完成后，管理处主任负责在4 8小时内，提交详细的事故调查处带格式的：缩进

31、：左侧：0.1磅,首 行 缩 进:2.56字符,行距：2倍行距,编号+级别：1 +编号样式：1,2,3,+起始编号:1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置:3 6磅带格式的：缩进：左侧：0.1磅,首 行 缩 进:2.56字符，行距：2倍行即，编号+级别：1 +编号样式:1,2.3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置:3 6磅带格式的：缩进：左侧:0.1磅，首行缩进：2.字符,行距：2倍行距,号+级别：1 +编号样式:1,2,3,+起始编号:1 ,对齐方式：左 侧+对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置:3

32、6磅方案理报告。三、绿化管理（-）在绿化管理方面，现时首要的任务就是补种裸露地。（二）其后加强小区绿化养护，对绿化带、小区转换层花园、道路两侧花草及小品建筑专人养、修、护，保持小区的绿化美色，根据季节及天气情况确定进行草地花木全面喷水的周期，要求水分充足，土壤湿润。（三）随时观察草木生长情况，保持草木消杀工作的质量。（四）每年对小区草木进行定期的修剪，必要可视情况增加修剪次数。（五）随时处理树林底下的落叶，保持绿化常青、常绿、清洁美观。（六）对死草、病草及时更换，修补，保持草地无杂草。带格式的：缩进：左（W：9悬挂缩进：1 2.6 字符,:2倍行距，编 号+级别：2 +编号样式：一，十，百 十

33、起始编号：I+对齐方式：左 侧+时齐 位 置:-2 1 磅+制 表 符1 5 磅+缩进位置:1 5 磅，制表位：不在1.4 3 字符方案（七）劝喻行人、车辆不要践踏草地，在各个绿化地方设置各种警示标语。绿化养护标准养护内容养护标准外观整理1、根据季节的不同，定期对植物进行修剪：2、植株丰满健壮，叶面干净光亮；3、无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；4、无枯黄叶；5、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物；6、植物无缺水干旱现象淋水施肥病虫害防治无明显病虫害，生长不良或遭受病虫害而变形的植株，当出现以上情况时及时用大小相当的同类植株予以更换。A其它管理、带格式的：缩进：左侧：2 7磅，悬挂缩进：1

34、4.4字符,行 距：2倍 行距,项目符号+级别：2+对齐位置：2 1磅+制表符后于：4 2磅+缩进位置:4 2磅方案1、财务管理：收费项目合理、收费标准公开。每项收费开具正规发票。对带格式的：缩进：首行缩进:1 8磅,行 距：2倍行距，编 号+级别：1 +缢号样出：1,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧 对齐位置：0磅+制表符后于：3 6磅+缩进位置：3 6磅管理处开支进行有效控制，准确、及时做好会计账册、收费报表,管理服务费的收支项目每季向“广地花园”业/租户公开、接受发展商和业主的监督和咨询。2、其它方面：1）遇到老、弱、病、残业/租户要主动搀扶，扶老携幼、尊老爱幼；2）定期拜访业

35、/租户，根据业户的生活习惯，生活规律的环带格式的：缩进：首行缩进：1 8磅，行距：2倍行距，编 号+级别：I+编号样式：1,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对 齐 位 置：0唠+制 表 符 后 于:3 6磅+缩进位置：3 6磅带格式的：缩进：左侧:7 2磅，行距：2倍行距,编 号+级别：1 +编号样式：1,2,3,+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：2 1磅+制表符后于:进位置:5 7磅+缩5 7磅境，让业主感觉到“广地花园”是他们真正的“家 力 是生 活 的“港湾”。服务承诺与管理措施及指标：常言道：“无规矩何以成方圆”，不规范怎能有发展。科学完带格式的：缩进：左侧：2

36、 7磅，悬挂缩进：1 2.6字符，行距：2倍行距，顶目符号+级别：2+对齐位置：2 1磅+制 表 符后于：4 2磅+缩进位置：4 2磅善、合理量化，健全可操作性的管理规章制度是我司取得成功的重方案要法宝。故此，凭借多年的物业管理经验，我处已制订了一套行之有效的服务标准、作业标准及管理标准。同时，为了使我处驻“广地花园”管理处的服务标准、作业标准及管理服务更符合“广地花园”的实际情况。并且，我处将严格按照我司物业管理的标准、模式，完善各项的规章制度和操作规程，更好地为业/租户提供高品质、高品位的物业管理服务。采取先进、优质的物业管理经验、做法，力争3 年内使整体管理达到“优秀住宅小区标准”的管理

37、水平;管 理 指 标 及 措 施序指标名称国标投标测算依据管理主要措施1房屋完好率98%95%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积X 100%1、建立经常性检查制度；2、每半年进行一次全面分项检查；3、严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率98%95%及时维修次数/应计报维修次数X I00%1、人力配备充足；2、岗位培训服务意识培训到位；3、技术人员有过硬的水平；4、强化回访制度、考核制度和奖罚制度。3维修工种质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次X 100%1、建立合理有效工作质量监督机制和回访制度；2、拥有一批有较高技术水准的维修队伍

38、。方案4管理费收缴率98%以上95%以上管理费实际收缴额/管理费应计收缴额X100%1、入伙同时实行办理各种费用银行托收；2、管理员及时到住户家中提示按时交纳管理费5绿化完好率95%95%完好绿地/总绿化面积X100%1、绿化制度、工作计划行之有效有执行力度：2、保安员负责环境保护、日常维护、宣传；3、治安管理员负责环境保护、日常监督工作，提示住户爱护环境；4、管理员及时发现绿化问题进行反馈；5、发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。6清洁保洁率99%96%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据。1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚：2、

39、治安管理员经常提示住户热爱环境卫生；3、保洁监督机制健全。7道路完好率及使用率95%95%完好道路总面积/规划道路总面积X 100%1、严格公共设施管理养护制度，治安管理员加强巡查和疏导；2、向住户宣传有关法规，培养热爱家园意识，合理使用道路；3、住户培训指引，减少人为损坏道路；4、定期进行一次全面检查，排除不安全因素。8化粪池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化粪池、雨水井、污水井数量/化粪池、雨水井、污水井总数量X I00%1、每日记录检杳情况，发现问题，立即疏通处理；2、化粪池每年清理一次；3、雨水井、污水井每一年全面检查次。9排水管、明暗沟完好率95%95%完好排水沟、明暗沟长度

40、，排水管、明暗沟总长度X100%1、每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理：2、每月全面检查检修一次：10照明灯疏95%95%完好照明灯疏散灯数量/1、每日记录检查情况及时更换检修；2、每月全面检查检修方案散灯完好率照明灯、疏散灯总数量X100%一次；3、保洁员保持照明洁净。11停下场、单车场完好率95%95%完好的设备设施/停车场设施设备总计X100%1、依规划使用停车场地；2、停车场设施设备正常运行。12小区的治安案件发生率95%90%以辖区内公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡杳制度，分快速、中速及慢速巡杳，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位

41、职责，明确责任M域，以确保小区业/租户人身财产安全。序号指标名称国标投标指标测算依据管理主要措施13消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备/小区管理处负责的消防设备总数 XI00%指定管理员维护，实行巡查制度，建档记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。14公共场所、设施保洁率98%98%保洁的公共场所，设施/公共场所、设施保洁率总计100%1、入伙同时做爱护家园环境的有关规定的宣传工作；2、严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；3、加强装修巡查制度，每天巡查,次，询问工程进度。有否增加施工项目，及时整改；4、竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损

42、害房屋安全；5、管理员加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理；6、每三年进行一次外观全面整改、粉刷。方案1 5火灾发生率1%0 年O.5%o年发生火灾户数/住宅区总户数1 0 0%1、采取多种途径向住户宣传消防安全；2、培训一批较好素质和经验的巡杳人员，及时发现火灾隐患；3、管理到位，合理使用土地、设施、设备等；4、组织部分住户形成住宅区义务消防宣传，分区分责任经常性到住户家中检杳消防安全，提示注意防火。1 6违章发生率1%00.5%。违章项目/发生项目总计 X 1 0 0%1、建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2、强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。

43、违章处理率9 5%9 5%处理违章项目/违章项目总计X 1 0 0%1 7住户有效投诉率2%。1%0 年以下有效投诉/投诉总计/X1 0 0%1、做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2、提高员工素质，强化服务意识；3、发生问题，及时处理，为住户处理率9 5%9 5%排忧解难；4、做好解释工作，与回访制度落实。处理的有效投诉/有效投诉x i（X）%1 8管理人员专业培训合格率9 0%1 0 0%培训合格人员/培训员总计x i（X）%1、人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实；2、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。1 9维修服务回访率9 5%9 5%维修回访次数/维修服务次数X I 0

44、 0%1、建立健全回访制度：2、做好维修、回访记录；3、加强维修队伍服务意识。20业/租户对物业管理满意率9 5%9 5%（对管理满意户数+基本满意户数）/参加业主评议户数X1 0 0%1、管理手段与温馨服务相结合，编织无漏洞的管理网络：2、加强重点业主的家庭走访，重点解决问题；3、以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。方案方案第三幸维修投入资金预算一、现时小区公共设施基本情况：但是广地花园小区现时的设施损坏较严重，大部分已不能使用需要投入资金维修（附表），现时小区公共设施问题如下：1、现在小区内路灯残缺严重，部分线路无法修复，需要重新敷线。2、小区内有二十个喷水池周围长期停用，水池有

45、渗漏现象和缺损电机，需要重新进行检测补漏。方案3、小区内供水管网是采用环回式供水，供水管道的阀门已坏不能关闭，需要更换，而且小区水管网存在漏水现象，白天用水量的约2000吨，夜间用水量400吨（06时）需要检查漏水点。4、J区变频供水的控制系统只有一点输出，亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及维修，滋技术改造则只能利用原有变频其他器材需重新配置5、小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺破损需要检测6、现在传扬及住房部两台电梯停止使用，住房部电梯主板故障，维修费用待日立公司报价，会所电梯情况未明，其余七台电梯正常运行，已到期年检。7、小区内监控设施全

46、部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺被损需要检测。8、小区公共设施情况路面被汽车压坏多处，两大门的约有50平方米。小区内道路损坏面积约200平方米。方案 1号桥缺照明。2号桥装饰柱损坏8个。J 7对面小桥护栏侧塌。J区装饰面瓷砖剥落7 0平方米。柱面有污迹，需要油漆，使用乳胶漆1 0桶。9、楼宇的防盗门对讲系统长期缺乏维修养护，以致百分之九十的系统都不能正常使用.另：经我司对广地花园公共设施修复后现时情况：路灯已修复8 0%,尚余J区路灯，会所路灯，待查线路，靠塘西村及别墅围墙路灯，北大门围墙路灯等材料。喷 水 池已修复，罗马广场三个，J 1喷水池一个，双龙喷水

47、池。修复加装停车场、厕所公共照明。维修绿化、用水设施，4分水龙头1 0个，2寸水制1个，一寸球阀一个。二、清洁、保洁方面由于现时的小区清洁、保洁面积较大、楼宇的数量多对清洁工作量带格式的：缩进：左侧：3 6 磅，悬挂缩进：5.4 字符,行 距：2 倍行距，编号+级别：1 +编号样式:，+起始编）：1 +对齐方式:左侧对齐位置：21磅+制表符后于：3 9 磅+缩进位置:3 9磅,制表位:不 在 3.7 1 字符方案大，由于垃圾桶缺少对保洁方面带来一定难度，现时垃圾桶缺少74个垃圾桶。三、绿化养护方面我司进场后发现有79处裸露现象。四、小区公共设施损坏具体情况：路灯照明现在小区内路灯残缺严重，部分

48、线路无法修复，需要重新敷线。1、北大门围墙路灯：长度约300米，材料4 平方线6 扎、$25难燃管75条、$直通 50个、0 25三通20个反弯头20个2、会所门口围墙灯：长度约200米 材料4 平方线4 扎、$25难燃管50条、f 25直通50个、f 25弯头15个3、由塘西村口至别墅区小门的墙灯：带格式的：缩进：悬挂缩进：2 2.2字 符,行 距：2倍 行 距,项 目 符 号，级别:1+对齐位置：1 3 5磅+制表符后于：156磅+缩进位置:1 5 6磅，制表位：不在 14.8 6字符长度1000米，4 平方线3 扎，灯杆50套，$25难燃管250条、方案0 2 5直通200个、0 2 5

49、三通50个、$2 5弯头50个4、2号桥至华隆花园路灯：长度约300米，材料4平方线12扎、f 2 5难燃管7 5条直通5 0个、5三通20个、$25弯头30个、0灯杆15套5、网球场、篮球共有14盏照明灯需要维修或更换部件：卤化物灯14盏，镇流器14个，起辉器14套6、小区的路灯原来有白色的节能灯，白灼灯等，十分美观，现整改为7W黄光节能灯美观又节能（已更换节能灯1400支）7、罗马广场路灯线路故障，部分线路重新敷设，长度约100米材料4平方线2扎、f 25难燃管25条、三通5个（已完成）8、文化广场舞台的围墙灯全部被拆走，需要重新购置灯罩，灯头,灯管共31套（已完成）9、小区内各广场的射灯

50、、草坪灯、彩虹灯水底灯均被拆走或损坏。草坪灯 120W 4盏 9W 4盏景点射灯 100W 8支 400W 11支 1000W 2支水底灯80W 97 盏方案烟花灯 7000W 2组彩虹灯 长度约3000米10、小区内楼宇大堂车库照明损坏严重，需购置配件才能修复40W光管 2箱 40W镇流器 2 0个 起辉器30个40W光管支架10套 2X1平方护套线 2扎11、小区内各种灯具损坏情况红棉高杆灯灯罩 24个 灯 托 5个支杆5支整 套 灯 具 一套球形高杆灯灯罩 30个 灯 托 30个大玉兰灯灯罩 64个 灯 托 21个整套灯具 7套小球形灯罩小玉兰托方案灯罩 41个 灯 托 7个 支 杆11