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1、1城市老旧小区问题诊断与对策建议2019年08月28日2目 录1、城市老旧小区存在之问题2、城市老旧小区改造之建议城镇化发展中后期特点 一是城镇化速度从高速增长转向中高速增长；二是城市发展将转向规模扩张和质量并重阶段；三是各种城市病有可能集中爆发；四是需要转变城市发展方式。3“一个时期有一个时期的问题“社会发展始终存在着矛盾和问题。发展既创造着我们需要的东西,也创造着我们不需要的东西。习近平总书记就曾运用矛盾分析法指出:“一个时期有一个时期的问题,发展水平高的社会有发展水平高的问题,发展水平不高的社会有发展水平不高的问题。”4与美丽中国不相适应城市品质不高不够宜居高容积率、高建筑密度、高人口密
2、度停车难乡愁丧失，千村一面 买菜难交通拥堵 开敞空间不足洗车难 卫生就餐难5长距离通学就近蜗居“学区房”价格畸高农村教育设施落后 好学校“一位难求”学生家长造成交通拥堵学生集中放学时段带来交通压力6与美丽中国不相适应城市品质不高不够宜学农村靠儿养老 城市一床难求“广场舞”冲突社会养老走高端路线 盲道被各种挤占 针对老年人的配套设施空间不足7与美丽中国不相适应城市品质不高不够宜养什么是人民对美好生活的需求？需求侧分析8 安全、健康、养老、医保、环保、乡愁 绿色、开放、共享、民主、法制、融合 公平、公正、公开、透明、法制、正义 协调、和谐、全面、高效、便捷、人本 共商、共建、共享、普惠、多样性、可
3、选择 诗意栖居、人间天堂、自我实现、超越自我老旧小区改造主要问题1.社区治理方面：居民思想难统一居民对住房改善的期许不一致加装电梯往往遭到一层用户的反对2.硬件更新方面：配套老旧存隐患设施老旧，掉落玻璃、脱落雨水管道伤人现象时有发生3.服务设施方面：用地紧张难增补存在教育设施不足等问题，老旧小区由于历史欠账问题，新增设施面临用地及规划建设手续难办理4.标准规范方面：相关规范不达标 消防等不能满足现在标准规范的要求5.资金筹措方面：主体单一难破题 出资主体单一，绝大多数仍为政府投资改造6.体制机制方面：审批繁琐难协同 工程项目审批不适应，审批时序长，部门难协同9现状问题分析建筑单体方面l建筑结构
4、：主要结构形式为砖混结构，抗震性和耐久性较差，住区内建筑主体结构基本完好，少量存在需要加固的情况。l建筑构件：住宅建筑年久失修，门窗、楼道如人口等公共部位脏乱破败。阳台大部分为敞开式阳台，后经住户自行封闭。l保温隔热：屋顶绝大多数为平屋顶，热损失大，渗漏严重。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，防潮层等，保温隔热性差。因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，墙体“透”、窗户“漏”，冬天不保温、夏天不隔热。l建筑风貌：建筑形式单一，多为排排房形式。建筑色彩单一，色彩也较少有变化，可识别性差，部分建筑存在墙体墙皮脱落、破损情况。l配房建设：除早期住区建设的地面储藏室外，违章建筑或构筑现象比较多，脏、乱、差现
5、象存在。l入户管线：住区内的下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均有不能适应现代化生活的需要。某市老旧小区现状分析与评价10现状问题分析住区环境方面 l服务配套设施：原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用地、老年人活动室、图书室等资源 缺乏，外部公共交流活动空间少。l绿化环境：住区外部公共交流活动空间少。公共绿地及绿化面积少，绿化杂乱，花草树木破坏现象严重。l交通环境：少量住区内部路面存在破损现象；大多住区内缺少机动车停车场地，小区内部过度侵占道路停车，影响交通。l私搭乱建：违章建筑或构筑现象比较多，环境较为杂乱，住户自发的改造行为严重破坏建筑外观。l乱堆物料：多
6、数物业管理不好小区存在此种现象，占用绿化、开敞空间。l环卫设施：一些80年代小区缺乏公共厕所，垃圾收集点样式不统一，且脏乱差现象严重。某市老旧小区现状分析与评价11现状问题分析市政设施方面l供水设施：现有居住建筑的供水管道使用年限长，存在管壁出现锈蚀、污染水质、漏水的现象。l排水设施：小区夏季下雨时也易堵塞，污水横流。厨卫的上下水管道连接漏水严重，常常引发上下邻里间的矛盾。部分屋面有渗漏、地下室存在漏水问题。l供暖、燃气设施：济宁市城市供热供热管网基本已经进入小区，由于入户需要居民自己出钱，少数居民不缴纳，影响到大多数住户供暖的接通。l通信设施：小区内一般没有专用通讯管道，各种固话、网线、电缆
7、在小区内 乱搭乱建，存在很大的安全隐患。l配电设施：私扯电线较为严重，电线老化、超负荷运转。l消防设施：普遍缺乏消防设施，包括路上的消防栓及建筑内的消火栓。l分户计量：部分老旧小区没有完成“分户计量、计热收费”的技术措施。引发取暖费收取和供热单位的矛盾。某市老旧小区现状分析与评价12现状问题分析住区管理方面l停车秩序：缺乏停车设施，管理混乱，乱停乱放。l物业管理：缺乏专业的物业管理，存在一定安全隐患。l封闭管理：破损严重，且大门开口较多，不利于管理。l照明与安保及监控设施：在部分小区内已经安装，由于老旧小区住户杂乱，意见不统一，还有待加强。l租户及摊点：老旧小区内的租户及摊点较多，造成环境的脏
8、乱差。某市老旧小区现状分析与评价13某市老旧小区现状分析与评价14你是圈里人吗十五分钟生活圈1516中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见（2016年2月6日）一、总体要求（一）指导思想。（二）总体目标。（三）基本原则。二、强化城市规划工作（四）依法制定城市规划。（五）严格依法执行规划。三、塑造城市特色风貌（六）提高城市设计水平。（七）加强建筑设计管理。（八）保护历史文化风貌。四、提升城市建筑水平（九）落实工程质量责任。（十）加强建筑安全监管。（十一）发展新型建造方式。五、推进节能城市建设（十二）推广建筑节能技术。（十三）实施城市节能工程。六、完善城市公共服务（十四）大力
9、推进棚改安居。（十五）建设地下综合管廊。（十六）优化街区路网结构。（十七）优先发展公共交通。（十八）健全公共服务设施。（十九）切实保障城市安全。七、营造城市宜居环境（二十）推进海绵城市建设。（二十一）恢复城市自然生态。（二十二）推进污水大气治理。（二十三）加强垃圾综合治理。八、创新城市治理方式（二十四）推进依法治理城市。（二十五）改革城市管理体制。（二十六）完善城市治理机制。（二十七）推进城市智慧管理。（二十八）提高市民文明素质。九、切实加强组织领导（二十九）加强组织协调。（三十）落实工作责任。提出了明确而具体的时间目标和工作要求 时间目标的提出，便于进行量化衡量，也便于公众对城市政府工作进行
10、监督、考核和检验，有利于将文件中提出的各项措施真正落到实处。具体量化目标同时在提示人们，对于未来的城市规划、建设和管理，要按照“精细化、标准化、制度化、智能化”的 四化 要求开展工作。用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设；用5年左右时间，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作；力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%；到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里平方公里，道路面积率达到15%；到2020年，超大、特大城市公共交通分担率达到40%以上，大城市达到30%以上，中小
11、城市达到20%以上；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；到2020年，地级以上城市建成区力争实现污水全收集、全处理，缺水城市再生水利用率达到20%以上；到2020年，力争将垃圾回收利用率提高到35%以上；力争用5年左右时间，基本建立餐厨废弃物和建筑垃圾回收和再生利用体系；到2020年，建成一批特色鲜明的智慧城市。18加快棚户区改造 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造
12、工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居的。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。19目 录1、城市老旧小区存在之问题2、城市老旧小区改造之建议住房城乡建设部关于加强生态修复城市修补工作的指导意见建规201759号2017年3月6日开展生态修复、城市修补（以下统称“城市双修”）是治理“城市病”、改善人居环境的重要行动，是推动供给侧结构性改革、补足
13、城市短板的客观需要，是城市转变发展方式的重要标志。（一）指导思想。牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，进一步加强城市规划建设管理工作，将“城市双修”作为推动供给侧结构性改革的重要任务，以改善生态环境质量、补足城市基础设施短板、提高公共服务水平为重点，转变城市发展方式，治理“城市病”，提升城市治理能力，打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。（二）基本原则。政府主导，协同推进。将“城市双修”作为各城市住房城乡建设、规划等部门的重要职责，加强与相关部门分工合作，建立长效机制，完善政策，整合资源、资金、项目，协同推进。统筹规划，系统推进。尊重自然生态环境
14、和城市发展规律，综合分析，统筹规划，加强“城市双修”各项工作的协调衔接，增强工作的系统性、整体性。因地制宜，分类推进。坚持问题导向，根据城市生态状况、发展阶段和经济条件差异，有针对性地制定实施方案，近远结合，分类推进。保护优先，科学推进。坚持保护优先原则，保护历史文化遗产和自然资源，修复受损生态，妥善处理保护与发展关系，科学推进“城市双修”。四、修补城市功能，提升环境品质（十一）改造老旧小区 统筹利用节能改造、抗震加固、房屋维修等多方面资金，加快老旧住宅改造。支持符合条件的老旧建筑加装电梯，提升建筑使用功能和宜居水平。开展老旧小区综合整治，完善照明、停车、电动汽车充电、二次供水等基础设施，实施
15、小区海绵化改造，配套建设菜市场、便利店、文化站、健身休闲、日间照料中心等社区服务设施，加强小区绿化，改善小区居住环境，方便居民生活。（十八）鼓励公众参与 加强宣传工作，充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体，普及生态环保知识，提高社会公众对“城市双修”工作的认识。要创造条件，鼓励社会公众积极参与，及时听取社会各界和有关专家的意见，形成良好的工作氛围。深入细致做好群众工作，认真听取群众诉求，维护群众利益，着力解决群众反映强烈的突出问题，让群众在“城市双修”中有更多获得感。中华人民共和国住房和城乡建设部2017年3月6日22实施行动分类n 拆除重建类n 局部改造类n 综合整治类n 设施完善类n 生态修
16、复类n 保护提升类棚户区、城中村、老旧小区分布图市政问题地区分布图人口疏解调整策略指引图 功能行动分区指引图生态重点修复地区分布图 建设重点管控地区分布图老旧小区绿色改造必备选项 建筑性能检测和加固 外墙保温改造 可再生能源与建筑一体化 建筑雨水收集 加装电梯适老改造 中水回用改造 供热计量改造 立体停车场 厨余垃圾处理与垃圾分类24老旧小区绿色改造拓展选项 社区绿化和外墙绿化 增加社区对外通道 海绵社区整体设计改造 建筑外遮阳改造 厨房油烟集中过滤 楼宇间增加容积率 美化社区 基于节能减排绿色物业管理和智慧社区25 改造目标要清晰。要实现老旧小区改造的绿色化、智慧化、人文化（适老性、文化传承
17、、社会治理相统一）。听取居民意见，弄清楚他们的基本需求和更高要求。要提出满足居民意愿的改造目标（开门见绿、300米入园，15分钟生活圈、10分钟老人圈、5分钟幼儿圈）。强化统筹，完善老旧小区改造有关标准规范。系统设计要加强。综合统筹（分类管理：上世纪50年代为老老旧小区、80年代为老旧小区、2000年代为新旧小区等）。要从建筑单体、住区环境、设施标准、自治管理等方面，先诊断后开方。要将技术要素、社会要素、经济要素（投融资）综合融合。资金筹措多渠道。探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁收益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资，政府补助的方式实施老旧小区改造。问题抓住要准，政策措
18、施要实（八号楼、厂洼街案例）。工作机制再创新。要建立共商、共建、共管、共享的“党建引领、居民自治”的改造机制；探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制；探索一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治组织，实施老旧小区长效管理。探索因地制宜的项目建设管理机制。建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用。强化老旧小区改造工作的四条建议26老旧小区改造目标要实现“五化”适老化无障碍设计、四层加装电梯 绿色化“开门见绿、300米入园”、节能降耗、公交站点500米 社区化”党建引领、居民自治“，公共空间，志愿服务，门禁系统 生活圈化15分钟生活圈、1
19、0分钟老人圈、5分钟幼儿圈、公共充电桩、公共洗衣房、晒衣场、公共厕所（一个占地50平方米/4500人）、健身房 文化传承化保护地方特色、延续地方传统27（三）完善市政设施，使生活更加便捷-市政设施的整治1、改造老旧管线 2、补建公共消防栓，畅通消防通道，配置消防设施器材3、对小区的供水供暖实施分户控制、分户计量改造。4、接通管线入户 5、改造配电设施（四）完善住区管理，使生活更加有序1、规范停车秩序 2、实施封闭管理3、安装监控设施 4、清理租户及摊点（一）改造住宅建筑，使更坚固、漂亮-单体的改造1、建筑结构整治 2、建筑构件整治 3、保温隔热处理 4、屋面整修改造、维修屋面防水。5、美化建筑
20、立面 6、入户管线整治 7、配房建设（二）改造住区环境，使活得更有品质-居住区环境的整治完善1、居住场地文脉的保存和延续2、生态环境整治3、整修道路、围墙、大门，整治改造小区周边街、巷环境。4、交通环境改善5、清理乱堆物料：6、完善社区服务设施7、拆除私搭乱建 8、更新、规范环卫设施系统设计、综合统筹：老旧小区整治内容28要特别关注的是：不同建设方式对原有城市的改变程度不同应根据具体情况采取合适的方式，但无论何种方式，那些狂飙突进、大拆大建、破坏文脉的改造方式应当摈弃。29增减结合 新旧相宜 老城区做科学减法，新城区做精明加法减规模、疏人口、降强度增品质、优功能、加设施增规模、引人口、控强度高
21、品质、理功能、优设施规划策略案例：深圳南头古城改造案例3132创新社会治理（共同缔造，共享共治）鼓励公众参与 加强宣传工作，充分利用电视、报纸、网络等新闻媒体，普及生态环保知识，提高社会公众对“城市双修”工作的认识。要创造条件，鼓励社会公众积极参与，及时听取社会各界和有关专家的意见，形成良好的工作氛围。深入细致做好群众工作，认真听取群众诉求，维护群众利益，着力解决群众反映强烈的突出问题，让群众在“城市改造”中有更多获得感。33开发商义务制度公共要素清单（上海、深圳）土地移交率 配建内容 配建比例 容积率转移、奖励 飞抵统筹（捆绑创新型产业用地）34小结一：老旧小区改造工作需要顶层设计、系统规划
22、。中国老旧小区改造工作具有广泛的实践基础。老旧小区改造具有不同的多类型与特点。老旧小区改造可以进行行动分类和时序设计。老旧小区改造的投融资模式是可以不断创造的。35小结二：规划先行，统筹协调 采取织补、微创手段 更加精细化、针对性 功能提升、民生服务 内外兼修、综合效益36 发挥规划引领作用，突出双修工作整体性与系统性，长远结合；尊重发展规律，先规划后设计再建设，精雕吸啄，不盲目求快；工作内容上须明确重点，综合施治、以点带面，切勿摊子过大；工作组织要发挥政府统筹协调作用，避免部门分治，各自为政；讲究效率与操作性，统筹各类项目计划，多方式推进改造工作。小结三：小结四：老旧小区改造工作是一项民生工
23、程，更是民心工程。万事开头难，关键在起步。找短板，获民心。上下结合，公众参与，共同缔造。老旧小区改造工作的效益是综合效益。必须先讲政治，讲社会，讲民生，再讲经济。必须近远结合，注重长远的增值效益。老旧小区改造工作要做好必须有制度保障。法制长效机制建立。政府业主开发主体公众协商机制 包容精神市场意识总结老旧小区改造主要问题 社区治理方面：居民思想难统一；硬件更新方面：配套老旧存隐患；服务设施方面：用地紧张难增补；标准规范方面：相关规范不达标；资金筹措方面：主体单一难破题；体制机制方面：审批繁琐难协同。老旧小区改造工作建议 改造目标要清晰；系统设计要加强；资金筹措多渠道；工作机制再创新。适老化、绿色化、社区化、生活圈化、文化传承化。充满劳绩，然而人，诗意地栖居在这片大地之上。海德格尔 城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。格迪斯 今后城市建设的任务方向：建设美丽宜居新家园交流完毕，欢迎批评！交流完毕，谢谢大家！