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1、土地纠纷典型案例分析土地纠纷典型案例分析与法律实务操作与法律实务操作2015年9月18日讲课提纲一、一、A房地产公司不服提前收回国有土地使房地产公司不服提前收回国有土地使用权补偿案用权补偿案二、承包地发生流转的，征地补偿款应当支二、承包地发生流转的，征地补偿款应当支付给谁付给谁三、房屋和土地分别抵押，效力如何三、房屋和土地分别抵押，效力如何四、公司以土地作价入股是否适用四、公司以土地作价入股是否适用城市房城市房地产管理法地产管理法第三十九条的规定第三十九条的规定五、集体土地未征收即出让行为被复议机关五、集体土地未征收即出让行为被复议机关撤销撤销六、规划调整致单位地价升高的由谁买单六、规划调整致
2、单位地价升高的由谁买单讲课提纲七、征地公告未在规定地方张贴是否属程序七、征地公告未在规定地方张贴是否属程序违法违法八、八、A某不服某不服B县国土资源局未依法履行征地县国土资源局未依法履行征地程序案程序案九、信访机构未按规定期限履行义务应当承九、信访机构未按规定期限履行义务应当承担法律责任担法律责任十、十、D某申请撤销某申请撤销K局答复的行政复议案局答复的行政复议案十一、能否办理土地的分割抵押登记十一、能否办理土地的分割抵押登记讲课提纲十二、出让土地申请改变用途，政府是否必十二、出让土地申请改变用途，政府是否必须收回重新招拍挂须收回重新招拍挂十三、土地出让合同是否属于政府信息公开十三、土地出让合
3、同是否属于政府信息公开的范畴的范畴一、一、A房地产公司不服提前收回国有房地产公司不服提前收回国有土地使用权补偿案土地使用权补偿案基本案情申请人：A房地产公司被申请人：B市国土资源局 申请人A房地产公司不服B市国土资源局提前收回国有土地使用权决定，向行政复议机关提出复议申请。2004年，A房地产公司以拍卖方式取得了一块商服用地。2005年国务院批准该市设立出口加工区，年国务院批准该市设立出口加工区，A公司的商服用公司的商服用地位于出口加工区内。根据地位于出口加工区内。根据海关对出口加工区监管的暂海关对出口加工区监管的暂行办法行办法第六条的规定，区内不得经营商业零售，一般贸第六条的规定，区内不得经
4、营商业零售，一般贸易及其他与加工区无关的业务，至此，易及其他与加工区无关的业务，至此，A公司的地块已经公司的地块已经无法按原规划实施。无法按原规划实施。B市国土资源局遂依照土地管理法第五十八条的规定，经市人民政府批准，作出了提前收回国有土地使用权的决定。A公司不服该决定，提起了行政复议申请。评析经了解，双方当事人对能否提前收回土地使用权无重大争议，主要分歧集中在收回土地使用权的补偿问题上。本案中，A房地产公司取得的地块已经无法按原规划实施，B市国土资源局依照土地管理法第五十八条“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地
5、使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿”的规定，经市人民政府批准，作出了提前收回国有土地使用权的决定，符合收回国有土地使用权的法定规定条件。
6、行政复议机关经初步审查后认为：设立出口加工设立出口加工区，使该地区招商引资更具吸引力和竞争力，并区，使该地区招商引资更具吸引力和竞争力，并进一步集聚资源，提升了该地区的可持续发展空进一步集聚资源，提升了该地区的可持续发展空间。为设立出口加工区，需提前收回该范围内已间。为设立出口加工区，需提前收回该范围内已出让的国有土地使用权，出让的国有土地使用权，B市国土资源局作出的市国土资源局作出的提前收回国有土地使用权的决定符合提前收回国有土地使用权的决定符合土地管理土地管理法法第五十八条第一款第一项的规定第五十八条第一款第一项的规定。但提前收。但提前收回国有土地使用权应当给予相应的补偿，确保原回国有土地
7、使用权应当给予相应的补偿，确保原使用权人的合法权益，这正是本案争议焦点所在。使用权人的合法权益，这正是本案争议焦点所在。鉴于此，行政复议机关在作出复决定前，多次召集双方当事人就补偿问题进行协商。经协商，双方达成了一致意见，申请人撤回了复议申请，该行政复议案件终止。引申引申什么是公共利益的需要？什么是公共利益的需要？根据根据国有土地上房屋征收与补偿条国有土地上房屋征收与补偿条例例（国务院令第（国务院令第590号）第八条的规定，号）第八条的规定，有六种情形有六种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护
8、、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、承包地发生流转的，征地补偿款二、承包地发生流转的，征地补偿款应当支付给谁应当支付给谁问题问题某企业与一个村集体签订承包地流转合同某企业与一个村集体签订承包地流转合同30年，并在合同里明确规定年，并在合同里明确规定“在合同期限在合同期限内，如果土地被征收，征地补偿费归公司内，如果土地被征收，征地补偿费归公司所有所有”，并且该村集体村民全部签名按手，并且该村集体村民全
9、部签名按手印。土地补偿款应当给谁？印。土地补偿款应当给谁？解答（一）土地补偿费应当归集体经济组织所有（一）土地补偿费应当归集体经济组织所有土地管理法实施条例第二十六条第一款和第二款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置
10、人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”因此，法律法规对于各项征地补偿费用的归属有明确的规定，土地补土地补偿费应当归农村集体经济组织所有，政府不能将其直接支偿费应当归农村集体经济组织所有，政府不能将其直接支付给企业。付给企业。（二）对于土地补偿费的分配应当尊重村民自治（二）对于土地补偿费的分配应当尊重村民自治关于承包土地的征地补偿费如何分配，一些地方根据自身实际情况已经做出了规定。如河北省人民政府关于实行征地区片价的通知中规定，“土地补偿费的20%归集体经济组织，80%归被征地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户；被征土地没有土地使用权人和集体经济组织未发包
11、以及实行其他方式承包的土地，土地补偿费全部归集体经济组织，由村集体经济组织依法分配或者使用。”因此，在地方对土地在地方对土地补偿费分配作出具体规定的情况下，应当按照有补偿费分配作出具体规定的情况下，应当按照有关规定实施。如果没有相关规定，应该遵循村民关规定实施。如果没有相关规定，应该遵循村民自治的原则，由村集体经济组织进行分配。自治的原则，由村集体经济组织进行分配。本问题中，本问题中，土地补偿费应当由政府直接支付给集体经济组织，政府直接支付给企业的只是地上附着物和青苗的补偿费。企业不能要求政府直企业不能要求政府直接向其支付土地补偿费，如果企业与被征地农民接向其支付土地补偿费，如果企业与被征地农
12、民集体就征地以及补偿款的分配进行了合法约定集体就征地以及补偿款的分配进行了合法约定（如合同经过村民会议三分之二以上成员或者三（如合同经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意），且按照国家承包分之二以上村民代表的同意），且按照国家承包地流转的政策，经国家有关部门批准或者备案，地流转的政策，经国家有关部门批准或者备案，则企业可以要求农民集体履行合同义务。则企业可以要求农民集体履行合同义务。三、房屋和土地分别抵押，效力如何房屋和土地分别抵押，效力如何问题开发商甲公司在某城区拥有一块土地，为进行房地产开发，公司将其抵押给公司将其抵押给A银行，并办理了土银行，并办理了土地抵押权登记。地
13、抵押权登记。随后，随后，房屋顺利完工，甲公司又房屋顺利完工，甲公司又以该楼房为担保物，向以该楼房为担保物，向B银行贷款，并办理房屋银行贷款，并办理房屋抵押登记手续，但是并未在土地管理部门办理土抵押登记手续，但是并未在土地管理部门办理土地抵押登记。地抵押登记。后来，甲公司无力偿还A银行和B银行的债务，同时被两家银行要求实现抵押权。两家银行应当如何受偿？解答我国立法坚持“房地一致原则”，即建筑物的所有权人与建筑物所占用土地的使用权人保持一致。物权法第一百八十条列举的可抵押的财产中，建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权均可成为抵押权的标的。由于一直以来我国不动产统一登记制度尚未完全建立，实践中往往
14、出现土地和房屋分别抵押的现象。对于此类现象应当根据物权法的有关规定，对抵押权人的利益做出合理安排。（一）单独抵押土地使用权的，抵押效力不及于地上新建（一）单独抵押土地使用权的，抵押效力不及于地上新建的建筑物的建筑物物权法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该建设用地使用权抵押后，该土地上的新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用土地上的新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。无
15、权优先受偿。”因此，对于地上没有建筑物的土地使用对于地上没有建筑物的土地使用权，法律允许土地使用权单独进行抵押，并且地上新建的权，法律允许土地使用权单独进行抵押，并且地上新建的建筑物不属于抵押财产的范围，但是建筑物不属于抵押财产的范围，但是抵押权实现时，为了保障“房地一致”，应当对房地一并处分，来实现土地使用权和房屋所有权的使用价值和交换价值。(二二)单独抵押房屋的，所在土地的建设用地使用单独抵押房屋的，所在土地的建设用地使用权一并抵押权一并抵押物权法第一百八十二条：“以建筑物抵押的，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设
16、用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押的财产视为一并抵押。”根据该条规定，地上建筑物抵押的，建设用地使用权也应当一并办理抵押手续。即使抵押权人只办理了房屋抵押登即使抵押权人只办理了房屋抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记的，建设记，没有办理建设用地使用权抵押登记的，建设用地也应作为抵押财产进行处置。用地也应作为抵押财产进行处置。(三三)抵押权实现的顺位上，办理了抵押登记的抵押抵押权实现的顺位上，办理了抵押登记的抵押权优先权优先在已经对土地进
17、行抵押的情况下，再对地上建筑在已经对土地进行抵押的情况下，再对地上建筑物进行抵押，会构成对土地使用权的重复抵押，物进行抵押，会构成对土地使用权的重复抵押，即债务人以同一抵押物分别向数个债权人进行抵即债务人以同一抵押物分别向数个债权人进行抵押的行为。押的行为。物权法物权法第一百九十九条：第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押
18、权未登记的，的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。按照债权比例清偿。”虽然法律规定抵押地上房屋的，建设用地使用权视为一并抵押，但是此时土地上设立的抵押权属于未登记的抵押权，缺乏公示效果。为了保护交易安全，特别是第三人的利益，在受偿顺序上未登记的抵押权要劣后于已在受偿顺序上未登记的抵押权要劣后于已经登记的抵押权。经登记的抵押权。本案中，本案中，A银行对登记了的土地享有抵押权，但对地上建筑物不享有抵押权；B银行同时对土地和地上建筑物享有抵押权，但是由于土地的抵押权并未办理登记，因此在实现顺序上劣后于已经登记的抵押权。因此，在两家银行实现抵押权时，应当对土地和房屋一并进行处置，
19、但是土地的价值和房屋的价值应当分别进行评估和划分。在土地价款上，在土地价款上，A银行优先于银行优先于B银行受偿；银行受偿；在房屋价值上，在房屋价值上，B银行独自受偿。银行独自受偿。四、公司以土地作价入股是否适用四、公司以土地作价入股是否适用城市房地产管理城市房地产管理法法第三十九条的规定第三十九条的规定问题一家企业通过出让方式取得国有建设用地使用权出让方式取得国有建设用地使用权后，由于没有开发资质，没有进行建设（未达到后，由于没有开发资质，没有进行建设（未达到开发投资总额的开发投资总额的25%以上），以上），现拟以该地作价出该地作价出资成立新公司进行开发建设，但到登记机构办理资成立新公司进行开
20、发建设，但到登记机构办理变更登记时，却被告知取得土地后须达到开发投变更登记时，却被告知取得土地后须达到开发投资总额资总额25%以上才能够作价出资，才能办理变更以上才能够作价出资，才能办理变更登记。登记。请问，公司以土地作价入股是否应当适用城市房地产管理法第三十九条的规定？解答本案中，本案中，以土地使用权作价出资与土地转让不同，以土地使用权作价出资与土地转让不同，不应适用不应适用城市房地产管理法城市房地产管理法第三十九条第三十九条“以以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出
21、让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定。如果适用，不符合立法目的如果适用，不符合立法目的一是土地使用权是可以作价出资入股的，法律有明确规一是土地使用权是可以作价出资入股的，法律有明确规定。定。如城市房地产管理法第二十八条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”公司法第二十七条第一款明确规定，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土
22、地使用权等可以也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”。二是二是城市房地产管理法城市房地产管理法第三十九条规定的目的在于第三十九条规定的目的在于防止炒卖土地。防止炒卖土地。这种炒卖土地应当是有偿的，以土地使用权作价出资导致的土地使用权转移与土地使用权的正常转让有区别。土地权利人以土地权利作价入股，土地土地权利人以土地权利作价入股，土地转移到新公司名下，原土地权利人取得的是股权，土地转移到新公司名下，原土地权利人取得的是股权，土地转让之后原权利人取得的是价款。
23、转让之后原权利人取得的是价款。如果适用，与相关规定不符如果适用，与相关规定不符城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三条：第三条：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”因因此，地方在招标拍卖挂牌出让国有土地时对土地竞得此，地方在招标拍卖挂牌出让国有土地时对土地竞得人没有任何资格限制。但是经常会出现竞得人取得土人没有任何资格限制。但是
24、经常会出现竞得人取得土地之后却因为没有资质无法开发的现象。地之后却因为没有资质无法开发的现象。为了解决这一问题，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（以下简称规范）专门规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权出让合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。”另外规范所附的国有土地使用权招标出让须知示范文本、国有土地使用权拍卖出让须知示范文本、国有土地使用权挂牌出让
25、须知示范文本，也都有类似之条文。当事人取得土地之后还没当事人取得土地之后还没有登记到其名下时，可以适用于该规范，有登记到其名下时，可以适用于该规范，但是如果土地已经登记到其名下时，则无但是如果土地已经登记到其名下时，则无法适用该规范，如果又不允许其作价出资法适用该规范，如果又不允许其作价出资与他人合作开发，则当事人将面临左右为与他人合作开发，则当事人将面临左右为难的境地。难的境地。因为要开发没有资质，与别人合作开发又不能办理手续。这样将导致土地闲置，也与国家所提倡的节约集约用地政策不符。登记机构办理登记时不应审查投资额度登记机构办理登记时不应审查投资额度土地登记办法第三十九条明确规定，“依法以
26、出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记”,没有要求提供投资额度证明。五、集体土地未征收即出让行为被复五、集体土地未征收即出让行为被复议机关撤销议机关撤销基本案情2003年10月，某县政府决定将位于县城西部的一片商业区列入开发建设计划，决定进行旧城改造，同年12月批复同意了县国土资源局关于收回原划拨给某单位和居民使用的国有土地使用权的请示；2004年3月，县政府又批复县国土资源局公开挂牌出让该地段多宗土地，一家房地产开发公司获得了其中A地块，面积25亩，用于商品房开发。县
27、国土资源局与该房地产开发公司签订了国有土地使用权出让合同，并收取了开发公司交付的部分土地出让金。2004年年8月，县政府发布了月，县政府发布了拆迁公告拆迁公告，位，位于于A地块的被拆迁户王某等人就该地块的土地性质地块的被拆迁户王某等人就该地块的土地性质向县人民政府提出了异议，认为该地块中包含有向县人民政府提出了异议，认为该地块中包含有集体土地，集体土地未经征收即出让违反了法律集体土地，集体土地未经征收即出让违反了法律规定规定。县人民政府认为该地块在1983年已经征用，不存在集体土地问题。王某等人对此不服，向市人民政府提出行政复议，在复议过程中，县人民在复议过程中，县人民政府仅证实了政府仅证实了
28、A地块中的地块中的5亩土地办理了审批手续，亩土地办理了审批手续，对于其余的对于其余的20亩未提供任何证据证明为国有土地。亩未提供任何证据证明为国有土地。复议机关认为，县政府作出的具体行政行为事实不清、证据不足、程序违法，依据行政复议法第28条第1款规定，撤销县政府作出的拆迁公告。评析根据城市房地产管理法第8条规定，城城市规划区内的集体所有的土地，经依法征市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有后，该幅国有土地的使用权方收转为国有后，该幅国有土地的使用权方可出让。可出让。本案中，县政府擅自将未依法征收的集体土地直接挂牌出让，并发布拆迁公告，显然违反了法律规定。复议机关予以撤销是正确的。引申
29、 城市建成区，绝大部分土地都已被征收，且村民已成城市建成区，绝大部分土地都已被征收，且村民已成建制转为居民，剩余少量的居民自用的宅基地，土地权属建制转为居民，剩余少量的居民自用的宅基地，土地权属性质如何确定？性质如何确定？中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例第二条：第二条：“下列土地属于全民所有即国家所有：下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属（五）农村集体
30、经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”2005年3月4日，国务院法制办公室、国土资源部关于对中华人民共和国土地管理实施条例第二条第（五）项作出如下解释：“该项规该项规定，是指农村集体经济组织土地被征收后，其成员随土地定，是指农村集体经济组织土地被征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。少量集体土地可以依法征收为国家所有。”因此，在城市
31、建成区，即使绝大部分土地都已被征收，且村民已成建制转为居民，剩余的居民自用的宅基地的土地的权属性质仍剩余的居民自用的宅基地的土地的权属性质仍然属于集体所有。然属于集体所有。六、规划调整致单位地价升高的由谁买单六、规划调整致单位地价升高的由谁买单基本案情甲市政府以拍卖的方式出让一宗国有建设用地，用途为住宅用地。房地产开发商乙竞得后，双方签订国有建设用地使用权出让合同并办理了国有土地使用权证。在开发商乙施工建设过程中，市政府对原有的城市规划进行了部分调整，其中涉及将该1500平方米的小区绿地调整为市政广场用地。随后甲市政府以3200万元的价格有偿收回了该地块中的1500平方米国有土地使用权，住宅小
32、区总建筑面积不变。由于该宗地减去收回的由于该宗地减去收回的1500平方米的住宅小区绿地，出让总面积减少，而总平方米的住宅小区绿地，出让总面积减少，而总建筑面积不变，从而导致了小区容积率增加，经建筑面积不变，从而导致了小区容积率增加，经评估，收回评估，收回1500平方米的土地使用权后，剩下的平方米的土地使用权后，剩下的地块每平方米单位低价比出让时高了许多。这时，地块每平方米单位低价比出让时高了许多。这时，甲市政府以新的评估结果为依据，要求乙开发商甲市政府以新的评估结果为依据，要求乙开发商补交剩下地块容积率增加而产生差价的土地出让补交剩下地块容积率增加而产生差价的土地出让金，而开发商乙认为市政府部
33、分额外收取差价没金，而开发商乙认为市政府部分额外收取差价没有根据，遂产生争议。有根据，遂产生争议。请问：甲市政府是否有权甲市政府是否有权收回已出让宗地的部分土地？乙开发商是否有权收回已出让宗地的部分土地？乙开发商是否有权拒绝补交土地出让金？拒绝补交土地出让金？评析本案主要涉及市政府修订城市规划的效力和容积率增加是否需要补交土地出让金等问题。城乡规划法第四章明确规定了城乡规划修改的情形和程序，甲市政府根据第47条列举的情形，并根据第14条的审批权限调整本市的城市规划是合法的。土地管理法第58条规定了收回国有土地使用权的情形，其中第二项规定：“为了实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。”
34、同时，城乡规划法、土地管理法、城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例都规定了修改城乡规划和提前收回土地使用权应当给予补偿的条款，甲市甲市政府以有偿的方式收回政府以有偿的方式收回1500平方米的土地使用权平方米的土地使用权是符合法律规定的。是符合法律规定的。关于调整土地出让金的规定，关于调整土地出让金的规定，一是一是城城市房地产管理法市房地产管理法第第18条：条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”二是二是城镇国有
35、土地使用权出让和转让暂行城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例条例第第18条也有相同的规定。条也有相同的规定。上述两条规定都只适用于乙开发商主动提出改变的情形。而对于政府主动调整规划的，没有规定是否而对于政府主动调整规划的，没有规定是否应调整土地出让金。应调整土地出让金。本案中，甲市政府、乙开发商签订的国有建设用地使用权出让合同是规范双方权利义务最重要的依据。甲市政府有权调整部分用地规划，并根据国有建设用地使用权出让合同（示范文本）第18条第1款第1项，以3200万元的价格有偿收回1500平方米的土地使用权。乙开发商按照乙开发商按照国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同规定的总建筑
36、面积进行设计、建设，在履约过程规定的总建筑面积进行设计、建设，在履约过程中没有过错。中没有过错。根据根据国有建设用地使用权出让合国有建设用地使用权出让合同同（示范文本）第（示范文本）第19条规定条规定，“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。”就是对受让方信赖利益的肯定。就是对受让方信赖利益的肯定。同时，该宗地该宗地上的容积率增加、单位地价比出让时升高，并不上的容积率增加、
37、单位地价比出让时升高，并不是擅自增加建筑面积造成的，当然也不应当由乙是擅自增加建筑面积造成的，当然也不应当由乙开发商承担不利后果。开发商承担不利后果。由于收回1500平方米绿地，并不影响原合同主体部分的继续履行，乙开发商可以依据修改后的城乙开发商可以依据修改后的城乡规划和原出让合同，申请变更国有土地使用权乡规划和原出让合同，申请变更国有土地使用权证的相关登记事项。证的相关登记事项。七、征地公告未在规定地方张贴是否属程序违法七、征地公告未在规定地方张贴是否属程序违法基本案情2005年1月，某县梅山镇王村村民李某等10户村民发现，该县田源食品有限公司（以下简称食品公司）在其承包地上填土施工，涉及面
38、积约50亩，于是向县国土资源局提出投诉，县国土资源局受理后进行了调查，于2005年4月向10户村民作出答复答复：50亩土地中的亩土地中的20亩已于亩已于2003年年3月经省人民政府批准月经省人民政府批准征收，其余的征收，其余的30亩属于违法占地。对于食品公司亩属于违法占地。对于食品公司少批多占的行为，予以查处；对于其中已批准部分，少批多占的行为，予以查处；对于其中已批准部分，县政府已依法公告了征收土地方案（并提供了一份县政府已依法公告了征收土地方案（并提供了一份某县人民政府征收土地方案公告某县人民政府征收土地方案公告），不予处理。），不予处理。对此，李某等10户村民认为，征收土地公告根本征收土
39、地公告根本未在村内张贴，公告应当无效。未在村内张贴，公告应当无效。于是，10户村民向县人民政府提起了行政诉讼，请求人民法院判令县政府重新公告并予以足额补偿。法院判决县人民法院经过审理后认为，根据土地管理法实施条例和国土资源部征用土地公告办法等规定，征收土地方案应当在被征收土地所在地征收土地方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告，的村、组内以书面形式公告，公告应当包括被征收土地的位置、地类和面积，以及征地补偿标准和农业人员安置途径等内容。本案中，征收土地征收土地方案的公告仅刊登在当地报纸上，未在被征地所方案的公告仅刊登在当地报纸上，未在被征地所在村公告，明显违反了有关规定。在村公告，
40、明显违反了有关规定。因此，法院判法院判令县政府在判决书生效后令县政府在判决书生效后15日内重新公告征收土日内重新公告征收土地方案，并按规定支付征地补偿。地方案，并按规定支付征地补偿。评析征地公告是土地征收的必经程序，我国法征地公告是土地征收的必经程序，我国法律、行政法规、部门规章以及相关部门规律、行政法规、部门规章以及相关部门规范性文件对此有明确的规定。范性文件对此有明确的规定。对于公告的内容、形式和程序也有着严格的要求，这也是对地方政府及相应的行政机关依法行政的基本要求。本案中，县人民政府未按县人民政府未按规定的形式和程序公告征收土地方案，属规定的形式和程序公告征收土地方案，属于程序违法，侵
41、犯了李某等被征地农民的于程序违法，侵犯了李某等被征地农民的知情权。因此，人民法院判令重新公告，知情权。因此，人民法院判令重新公告，是完全正确的。是完全正确的。本案始发于本案始发于2003年，按当时的法律规定，征地审批报批年，按当时的法律规定，征地审批报批前没有强制性要求必须征求被征地农民意见，只是要求征前没有强制性要求必须征求被征地农民意见，只是要求征地批准后，有关人民政府应当及时进行公告，被征地农民地批准后，有关人民政府应当及时进行公告，被征地农民只能对征地补偿方面提出异议，所以经常出现土地被征收只能对征地补偿方面提出异议，所以经常出现土地被征收后被征地农民毫不知情的现象，一定程度上也不利于
42、保护后被征地农民毫不知情的现象，一定程度上也不利于保护农民的合法权益。农民的合法权益。为纠正这一法律上的不足，自2004年以来，国务院和有关部门通过中央文件、部门规章等形式，不断强调征地程序的必要性和重要性。国土资源部国土资源部2004年年5月月1日施行的日施行的国土资源听证规定国土资源听证规定中规定，拟定拟征地项中规定，拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的，主管部门在报批之前，应当目的补偿标准和安置方案的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利；书面告知当事人有要求举行听证的权利；2004年年10月国务月国务院发布的院发布的关于深化改革严格土地管理的决定关于深化改革严格土
43、地管理的决定中规定，各地在征地报批前，应当履行告知、确认等程序。各地在征地报批前，应当履行告知、确认等程序。因此，在在2004年年5月以后，如果在征地中仍出现被征地农民不知情月以后，如果在征地中仍出现被征地农民不知情的现象，征地程序将严重违法，被征地农民有权要求批准的现象，征地程序将严重违法，被征地农民有权要求批准征地的人民政府和人民法院对本次征地行为的法律效力予征地的人民政府和人民法院对本次征地行为的法律效力予以否定。以否定。本案中，本案中，由于考虑到征地行为已经实施，由于考虑到征地行为已经实施，被征地农民只是对征地公告的效力和补偿被征地农民只是对征地公告的效力和补偿提出了诉讼要求，提出了诉
44、讼要求，所以人民法院未对整个所以人民法院未对整个征地行为的法律效力进行裁定，只是对征征地行为的法律效力进行裁定，只是对征地公告这一行政行为进行了审理并作出了地公告这一行政行为进行了审理并作出了判决，从司法审判的原则来看，也基本符判决，从司法审判的原则来看，也基本符合规定。合规定。八、八、A某不服某不服B县国土资源局未依法履行县国土资源局未依法履行征地程序案征地程序案基本案情申请人：A某 被申请人：B县国土资源局申请人A某对被申请人B县国土资源局作出的责令其限期交出土地的行政行为不服，于2014年4月22日向C市国土资源局申请行政复议，要求C市国土资源局确认被申请人作出的责令交出土地通知书违法，
45、并依法予以撤销。申请人A某称：其在其在E镇镇F村拥有合法宅基地。村拥有合法宅基地。2014年年3月月11日，被申请人向申请人送达了日，被申请人向申请人送达了责令交出土地通知责令交出土地通知书书，要求申请人在，要求申请人在2014年年3月月19日前交出被征收的房前日前交出被征收的房前屋后的屋后的0.0886亩土地，并清除被征用土地上的附着物及亩土地，并清除被征用土地上的附着物及所有农作物。所有农作物。申请人申请人A某认为被申请人某认为被申请人B县国土资源局作县国土资源局作出的出的责令交出土地通知书责令交出土地通知书违法，应依法予以撤销。违法，应依法予以撤销。首首先，先，依据中华人民共和国土地管理
46、法第44、46、48条之规定，土地征收应由省政府或国务院进行审批，批准后由县级以上人民政府进行公告；且征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。但是其至今没看到任何公告但是其至今没看到任何公告信息，且没有听取其意见，剥夺了其异议权。信息，且没有听取其意见，剥夺了其异议权。其次，其次，征收土地公告办法明确了征收集体土地的程序性要求，如征收集体土地的程序性要求，如公告、听证程序等。公告、听证程序等。其中第十四条第二款规定：其中第十四条第二款规定：未依法进未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、行征地补偿、安置方案公告的，被征地
47、农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续理征地补偿、安置手续。C市国土资源局审理查明：市国土资源局审理查明：B县征收E镇F村集体土地已经D省人民政府批准，批准文件为D省国土资源厅关于B县2010年度第二十三批次城市建设用地批复。征收土地方案批准后，B县政府于2011年3月26日发布了征收土地公告发布了征收土地公告，履行了补偿登记程序履行了补偿登记程序，与被征地的村民小组和大部分的被征地农民签订了签订了征收土地协议书征收土地协议书，并将土地补偿土地补偿费、安置补助费和附着物补偿款发放到位费、安置补助
48、费和附着物补偿款发放到位。但被申请人B县国土资源局在实施征收B县E镇F村集体土地的过程中，未履行拟定征地未履行拟定征地补偿、安置方案并组织公告和听证告知的程补偿、安置方案并组织公告和听证告知的程序。序。C市国土资源局认为，根据中华人民共和国土地管理法第四十八条、中华人民共和国土地管理法实施条例第二十五条第三款和征收土地公告办法第十四条第二款的规定，被申请人在实施征收被申请人在实施征收B县县E镇镇F村集体土地的过程中，征地程序履村集体土地的过程中，征地程序履行不到位。行不到位。根据中华人民共和国行政复议法第二十八条第一款第三项第三目的规定，C市国土资源局作出行政复议决定，撤销被申请人2014年3
49、月11日作出的责令交出土地通知书，责令被申请人责令被申请人B县国县国土资源局在收到本复议决定之日起土资源局在收到本复议决定之日起60日内日内依法履行征地程序后重新作出具体行政行依法履行征地程序后重新作出具体行政行为。为。评析本案中，被申请人实施征收B县E镇F村集体土地的过程中，未依法履行拟定征地补未依法履行拟定征地补偿、安置方案并组织公告和听证告知的程偿、安置方案并组织公告和听证告知的程序序,征地程序履行不到位征地程序履行不到位。因此C市国土资市国土资源局撤销被申请人源局撤销被申请人B县国土资源局作出的县国土资源局作出的责令交出土地通知书责令交出土地通知书，符合法律规定，符合法律规定。九、信访
50、机构未按规定期限履行义务应当承担法律责任九、信访机构未按规定期限履行义务应当承担法律责任基本案情2005年7月25日，村民李某等人以书面形式向某市村民李某等人以书面形式向某市国土资源局举报一起非法征地行为。国土资源局举报一起非法征地行为。2006年1月，李某在未得到任何答复的情况下，再次将同一内容李某在未得到任何答复的情况下，再次将同一内容的举报信连同材料通过邮政途径寄给了市国土资源的举报信连同材料通过邮政途径寄给了市国土资源局，局，3个月后，市国土资源局没有给予回复。个月后，市国土资源局没有给予回复。李某等人认为，市国土资源局的行为已构成行政不作为，市国土资源局的行为已构成行政不作为，于是向