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1、土地使用权网上交易与操作流程土地使用权网上交易概况与操作流程土地使用权网上交易概况和意义土地使用权网上交易概况与操作流程 我 我省 省土 土地 地使 使用 用权 权网 网上 上交 交易 易工 工作 作是 是按 按照 照“制 制度 度防 防腐 腐、科 科技 技防 防腐 腐、程 程序 序防 防腐 腐”的 的新 新思 思路 路，应 应对 对当 当前 前电 电子 子化 化、网 网络 络化 化、信 信息 息化 化需 需求 求，由 由省 省委 委、省 省政 政府 府推行的一项重大决策部署。推行的一项重大决策部署。2011 2011年 年12 12月 月9 9日 日，我 我省 省土 土地 地使 使用 用权
2、权和 和矿 矿业 业权网上交易系统启动试运行。权网上交易系统启动试运行。2012 2012年 年1 1月 月1 1日 日，我 我省 省土 土地 地使 使用 用权 权和 和矿 矿业 业权 权网上交易系统正式启动运行。网上交易系统正式启动运行。土地使用权网上交易概况土地使用权网上交易概况与操作流程（一）保证了交易的公平、公开、公正 一）保证了交易的公平、公开、公正；（二）（二）保障了交易的方便、快捷、高效 保障了交易的方便、快捷、高效；（三（三）保障了政府收益的最大化）保障了政府收益的最大化；（四（四）最大限度地保护了干部）最大限度地保护了干部；（五）（五）有效减少了行政成本 有效减少了行政成本；
3、（六）有利于营造鼓励竞争的良好投资环境（六）有利于营造鼓励竞争的良好投资环境。我省土地使用权网上交易的意义土地使用权网上交易概况与操作流程土地使用权网上交易操作流程土地使用权网上交易概况与操作流程一、土地使用权网上交易的概念 土地使用权网上交易，是指市、县国土资源管理部门通过土地使用权和矿业权网上交易系统(以下简称网上交易系统)以拍卖、挂牌方式出让土地使用权的行为。网上拍卖包括信息发布、竞买申请、拍卖竞价、成交确认、结果公布等程序。网上挂牌包括信息发布、竞买申请、挂牌报价(竞价)、成交确认、结果公布等程序。土地使用权网上交易概况与操作流程 省政府关于进一步提高建设用地供应率和利用率的通知（赣府
4、发201236号）中明确规定：严格执行全省土地使用权统一网上交易政策。要求必须进行网上交易的文件规定：土地使用权网上交易概况与操作流程二、土地使用权网上交易规章制度 人民政府办公厅关于印发的通知（赣府厅发201167号）人民政府办公厅关于印发的通知（赣府厅发20124号）土地使用权网上交易概况与操作流程 土地使用权网上交易规则 土地使用权和矿业权网上交易 资 金 管 理 办 法（赣 财 综2012136号）二、土地使用权网上交易规章制度土地使用权网上交易概况与操作流程 国土资源网上交易应急处置办法（试行）国土资源网上交易机构及管理员管理办法二、土地使用权网上交易规章制度土地使用权网上交易概况与
5、操作流程三、土地使用权网上交易的特点 国有土地使用权网上交易主体，依法只能是市、县人民政府国土资源行政主管部门。（一）出让主体的确定性（一）出让主体的确定性土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网上交易的特点 土地使用权网上交易规则第四条规定：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，符合网上出让公告中明确的资格条件，均可参与土地使用权网上交易活动，法律法规和规章另有规定的除外。（二）受让主体的无限制性 二）受让主体的无限制性出让人在出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件 出让人在出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网
6、上交易的特点 国土资源部39号令的解读：不得设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动。土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网上交易的特点 有人认为，为了保证商品住宅开发建设的质量，只能由具有房地产开发资质的开发企业来取得商品住宅用地。这种观点是否正确？土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网上交易的特点国有土地使用权网上交易，在网上交易结束前，任何人无法获知竞买申请人信息。（三）竞买信息的保密性（三）竞买信息的保密性土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网上
7、交易的特点国有土地使用权网上交易，根据价高者得原则确定用地者。（四）土地使用权人确定标准的从价性（四）土地使用权人确定标准的从价性土地使用权网上交易概况与操作流程三、土地使用权网上交易的特点（四）土地使用权人确定标准的从价性（四）土地使用权人确定标准的从价性另外，根据国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见（国土资发201163号）规定，还可以采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”或是限定配建保障性住房建设面积等方式进行出让，以进一步规范和完善土地使用权招拍挂制度。土地使用权网上交易概况与操作流程四、土地使用权网上交易的适用范围 交易规则规定：以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
8、的，应当采取统一网上交易方式进行。（目前，我省只开发了网上拍卖和网上挂牌两种交易方式，网上招标待条件成熟后再予以实行。）土地使用权网上交易概况与操作流程五、土地使用权网上交易流程发布出让公告（不少于 20天）竞买人购买有效数字证书竞买人提交申请并交纳保证金交易系统自动确认竞买人资格网上交易（拍卖、挂牌）对竞得入选人进行资格审核竞得入选人缴纳交易服务费签订成交确认书土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布 各交易机构管理员在数字证书服务机构购买UKEY数字证书，登录网上交易系统，发布出让公告。（一（一）购买数字证书）购买数字证书土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布 进行网上交
9、易，操作系统请使用WinXP、Win7；浏览器请使用IE8.0、IE9.0、IE10，其它操作系统与浏览器可能会对参与网上交易有影响。（二）（二）网上交易系统操作环境 网上交易系统操作环境土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布各市、县交易机构发布出让公告，可通过输入网址http:/登录网上交易系统发布公告。（三）登录方式（三）登录方式土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（三）登录方式（三）登录方式在不熟悉交易系统的情况下，管理员可先在模拟系统中进行练习，网址为：http:/土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（四）（四）公告的类型 公告的类型分为单宗地出让公告
10、和多宗地出让联合公告，建议一个公告内不超过5个地块。关于对土地使用权和矿业权网上交易流量进行管理的通知要求：各交易机构同一网上拍卖起始时间或网上挂牌截止时间，交易量不得超过5宗。超过5宗的，应在上午和下午均匀安排，或隔日安排。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入由管理员根据政府批复的出让方案，将交易时间、地块信息（如用途、面积等）录入网上交易系统。由网上交易系统自动生成格式化的出让公告和出让须知等格式文本。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入1、容积率的填写：住宅用地容积率不得低于1.0。土地使
11、用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入2、建筑密（系）数：工业项目建设用地控制指标规定，工业项目建筑系数应不低于30%。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入3、绿地率的填写：工业项目建设用地控制指标规定，工业用地绿地率不得超过20%。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入4、用途的填写：可以是单一用途，也可以是多用途。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入5、竞买保证金：根据国土资源部关于加强房地产用地供应和
12、监管有关问题的通知（国土资发201034号）规定：房地产用地的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入6、土地开发程度：土地使用权和矿业权统一网上交易管理办法规定，土地使用权应严格落实净地出让。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入7、动工及竣工时间：国土资发2010151号规定：各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录
13、入注：省政府关于进一步提高建设用地供应率和利用率的通知中明确：分期建设项目实行分期供地，除国家另有规定外，每期开发建设周期原则上不得超过两年。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入8、出让金缴纳方式及时间：国土资发201034号规定：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入9、土地权属来源批复文件：属新增国有建设用地的，要有建设用地批复文件；土地使用权网上
14、交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入涉及建设用地区位调整的，要将建设用地区位调整批复文件作为原建设用地批复文件的附件一并上传；属存量国有建设用地的，要有原土地权利证书、收回土地使用权批复或收购土地使用权协议等。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入10、土地估价报告备案号：国土资源部土地利用司2014年5月13日下发了关于填写土地估价报告备案号的通知，要求，自2014年6月1日起，市、县国土资源主管部门在土地市场动态检测系统上发布土地出让公告时，应当填写土地估价报告备案号。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出
15、让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入11、依法依规需要说明宗地的其他情况：公告和须知格式化以后，这是唯一可以添加出让地块具体内容的地方。如出让地块有特别要求，可以将相关内容在这填写。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入但需要注意，不是什么内容都可以填写。不得将设置竞买人资格条件限制的内容写进来，这个地方是省厅重点监测的地方。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入12、银行的选择:目前，为确保资金安全，根据省财政厅的要求，我省除外汇保证金账户外，承接人民币的竞买保证金账户均为各市、县、区
16、财政部门的国库账户，一般每个地区有2-3个保证金缴纳账户。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入特别提醒：我省实行网上交易，可以使用外汇（仅限美元和港币）缴纳竞买保证金，承接外汇保证金的银行为中信银行。如遇有竞买人咨询使用外汇缴纳竞买保证金时，需提醒竞买人要先准备好土地出让金。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（五）（五）出让信息录入 出让信息录入13、需上传的出让文件：土地权属来源资料（同上述第8项）、宗地红线图或宗地位置示意图、规划部门出具的规划条件通知书等。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（六）（六）出让公告的
17、发布 出让公告的发布出让公告和须知信息录入好以后，需要发给上级领导进行审核。审核通过后，方能对外发布。公告时间：网上拍卖、挂牌公告时间不得少于20日。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（七）（七）出让公告的调整 出让公告的调整土地使用权网上交易规则第十二条规定，土地使用权网上出让公告期间，公告内容发生变化的，应当在原公告发布渠道重新发布出让公告,并撤回或终止原公告。土地使用权网上交易概况与操作流程六、出让信息发布（七）（七）出让公告的调整 出让公告的调整如出让公告及相关信息发生变化的，一方面需要终止在网上交易系统的公告，并撤回在中国土地市场网的公告，并重新发布出让公告。土地使用权
18、网上交易概况与操作流程七、竞买申请以下是竞买申请人进行网上交易的过程土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（一）竞买人进入方式（一）竞买人进入方式竞买人在数字证书服务公司购买UKEY后，通过以下方式登录网上交易系统参与网上交易：一是从国土资源网上交易门户网进入，二是输入进入。土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（一）竞买人进入方式（一）竞买人进入方式竞买人还可登录网上交易模拟系统进行模拟练习，进入方式：一是从国土资源网上交易门户网进入，二是输入进入。土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（二）竞买申请需要注意的地方（二）竞买申请需要注意的地方1、竞买多宗土地的，竞买申请和竞
19、买保证金应当分别申请和交纳；2、竞买申请时间应在竞买保证金到账截止时间前提交。竞买保证金到账截止时间应在挂牌报价截止前2天或拍卖活动开始前。土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（二）竞买申请需要注意的地方（二）竞买申请需要注意的地方3、交纳竞买保证金时，竞买申请人应当以本人的身份，根据网上交易系统随机生成的竞买保证金子账号按时足额交纳竞买保证金。土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（三）如何判断竞买申请人已获取资格（三）如何判断竞买申请人已获取资格在“个人中心”可查看到竞买保证金到账确认书土地使用权网上交易概况与操作流程七、竞买申请（三）如何判断竞买申请人已获取资格（三）如何判
20、断竞买申请人已获取资格土地使用权网上交易概况与操作流程八、网上拍卖、挂牌出让流程（一（一）拍卖流程）拍卖流程公告开始网上拍卖系统自动判断交易结果20天 拍卖结束土地使用权网上交易概况与操作流程八、网上拍卖、挂牌出让流程（二）挂牌流程（二）挂牌流程公告开始挂牌开始20天挂牌结束（询问开始）限时竞价系统自动判断交易结果10天4分钟 拍卖结束土地使用权网上交易概况与操作流程八、网上拍卖、挂牌出让流程（三）应（三）应注意的地方 注意的地方1、土地使用权网上交易规则规定：网上拍卖、挂牌报价以4分钟为竞价时限，以增价方式进行，初次加价不得高于加价幅度的10倍。2、网上挂牌报价截止前，竞买人至少进行一次有效
21、报价，方有资格参加限时竞价。土地使用权网上交易概况与操作流程八、网上拍卖、挂牌出让流程（三）应注意的地方（三）应注意的地方3、网上挂牌截止，竞买人需点击进入“限时竞价”程序，才能参与网上限时竞价。土地使用权网上交易概况与操作流程八、网上拍卖、挂牌出让流程（三）应注意的地方（三）应注意的地方4、土地使用权网上挂牌时间不得少于10日。5、网上拍卖或挂牌结束后，其交易结果为“竞得结果”，而非“成交结果”。土地使用权网上交易概况与操作流程九、判断交易结果价高者得，但前提是不低于底价。只有1个竞买人报价，拍卖能否成交？（一（一）拍卖）拍卖土地使用权网上交易概况与操作流程九、判断交易结果1、网上挂牌报价截
22、止时：（1）无竞买人报价，挂牌不成交；（2）有竞买人报价，经网上交易系统询问竞买人不参加限时竞价的，按下列规定确定竞得入选人：a.未设底价的，报价最高者即为竞得入选人；b.设有底价的，报价最高且不低于底价者即为竞得入选人。（二）挂牌：分（二）挂牌：分2 2个阶段 个阶段：土地使用权网上交易概况与操作流程九、判断交易结果 2、经网上交易系统询问竞买人参加限时竞价的，网上限时竞价截止时，按下列规定确定竞得入选人：（1）未设底价的，报价最高者即为竞得入选人；（2）设有底价的，报价最高且不低于底价者即为竞得入选人；网上挂牌限时竞价时，如无人报价，则以该宗地挂牌报价最高且不低于底价者为竞得入选人。（二）
23、挂牌：分（二）挂牌：分2 2个阶段：个阶段：土地使用权网上交易概况与操作流程十、出让人对竞得入选人进行资格后审交易规则第27条规定：竞得入选人应当在网上交易结束后3个工作日内，持在线打印的土地使用权竞买申请书、土地使用权竞买保证金到账确认书、土地使用权竞得入选人确认书、土地使用权交易服务费交纳通知书及交易服务费交费凭证和出让宗地公告、交易须知等文件要求提交的相关资料，到出让方进行资格审核。土地使用权网上交易概况与操作流程十、出让人对竞得入选人进行资格后审需把握的要点：需把握的要点：1、网上交易前不对竞买申请人进行资格审查。网上交易结束后3个工作日内，对竞得入选人进行资格审查。2、资格审查前须先
24、缴纳交易服务费。土地使用权网上交易概况与操作流程十一、确认成交结果出让人对竞买人进行资格审核并通过后，管理员应在网上交易系统后台点击“确认成交”按钮，生成国有建设用地使用权成交确认书后，与竞得人签订成交确认书。土地使用权网上交易概况与操作流程十二、结果公布网上交易活动结束后10个工作日内，出让人应当将成交结果通过中国土地市场网、国土资源厅门户网、国土资源交易网向社会公布（公布内容详见交易规则）。土地使用权网上交易概况与操作流程十三、保证金退付土地使用权网上交易规则第31条规定，土地使用权竞得人交纳的竞买保证金，成交后转作受让土地定金，定金以国有建设用地使用权出让合同约定金额为准。其他竞买人交纳
25、的竞买保证金，市、县国土资源管理部门应当在网上交易结束后5个工作日内予以退还，不计利息。（一）人民币退付（一）人民币退付土地使用权网上交易概况与操作流程十三、保证金退付竞得人和其他竞买人使用外汇交纳的竞买保证金，在网上交易结束后，按照土地使用权网上交易外汇竞买保证金退付流程的有关规定予以退还。目前，人民币种保证金的退付工作，由各交易机构负责。外汇保证金的退付工作，由我中心负责。需要注意的是，外汇保证金的竞得人，其保证金不能直接转为定金，必须先缴纳首付款后方可退还或划转。（二）外汇退付（二）外汇退付土地使用权网上交易概况与操作流程十四、签订国有建设用地使用权出让合同由出让人与竞得人签订国有建设用地使用权出让合同。谢谢大家！