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1、2023年上半年湖南省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁合同的主要内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意)1、在房地产市场周期循环中，供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升并 渐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。A.第一阶段B.其次阶段C.第三阶段D.第四阶段2、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种状况：(原 题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1).要求在成交日期时一次付清。(2).假 如在成交日期时一次付清，则赐予折扣5%
2、。(3).以抵押贷款方式支付，首期支 付10万元，余款在将来10年内按月等额支付。(4).约定一年后一次付清。(5).从 成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年 支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第(1)种状况B：第种状况C：第(4)种状况D：第(5)种状况E：工业用地的监测点评估价格3、基准地价是城市中均质区域内的土地。A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格4、城市房屋租赁应向部门登记备案。A.公安B.工商管理C.房地产管理D. 土地管理5、托付人不得竞买自己所托付的拍卖标的，也不能托付他人竞买，这
3、体现了拍 卖活动应当遵循的。A：公开原则B：公允原则C：公正原则D：诚恳信用原则E：执行层的组织协调6、酬劳率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A：投资率是投资回收与投入资本的比率B：风险大的投资，不确定因素多，故酬劳率应低。反之，酬劳率应高C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的酬劳率D：当把土地看作特殊牢靠的投资时，其酬劳率要低于其他较长期投资的酬劳 率E：工业用地的监测点评估价格7、下列不属于干脆代为登记的房屋包括A.房地产行政主管部门直管的公房B .依法由房地产行政主管部门代管的房屋C.有人主见权利的房屋D.无人主见权利的房屋8、对房地产投资
4、项目进行风险分析时，主要是针对可推断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生常常性D.类型归属性9、一业主准备将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使 其面积扩大，那么他应当进行登记。A.转移登记B.变更登记C.先进行变更登记再进行转移登记D.先进行转移登记再进行变更登记10、根据国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不 包括。(2023年试题)A：仓储用地B：特殊用地C：水域和其他用地D：工业用地E：执行层的组织协调11、关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是。A：房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与托付人
5、签 订书面合同B：房地产中介服务机构和人员对托付人供应的资料文件，有保密的义务，未 经同意不得转借相关资料C：中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D：对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地 产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以 下的罚款E：执行层的组织协调12、纳税人建立一般标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土 地增值税。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%13、中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的须要，可以依照法律规 定对土地实行并赐予补偿。A：征收B：征用C：征收或者征用D：征购E：执行层的组
6、织协调14、工程投资额在一万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申 请办理施工许可证。A. 20, 200B. 5(), 300C. 30, 500D. 30, 30015、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/ m2,买卖中涉及 的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交 价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约 定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价 格，则调整后买方应付给卖方的价格为元/m二A：2385B：2393C： 2955D： 2964E：工业用地的监测点评估
7、价格16、下列关于贷款担保的说法，错误的是A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三 人对贷款本息的偿还供应的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不肯定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式17、假如某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及 建立新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提18、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高 补偿标准应支付万元的土地补偿费。A：30B：60C：80D：100E：房地产估
8、价机构必需加盖公章19、托付拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和位积值营区面价经A.B.CD.20、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,假如地上建筑容积率为6、建 筑覆盖率为50%、楼高17层（其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为 标准层），则标准层每层建筑面积为_m2。A. 882B. 1765C. 1667D. 153821、在采纳假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是A.未知、须要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用22、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合
9、同，该套住宅面积为 200 m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/而。现市场上类似住宅的 年租金为600元/nf。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为万元。A： 6.19B： 6.42C： 7.20D： 9.58E：工业用地的监测点评估价格23、服务人口 1万5万人、年营业额在3000万10000万元之间的居住区商场 内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店24、是指在商品和劳务供应不变的状况下，因生产成本提高而引起的物价总水平 上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要缘由。A：需求
10、拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调25、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的A.俏售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）I、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的 60%,其余为银行供应的年利率为7.5%,期限为10年，按年等额还本付息的抵 押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%,则在贷款 期内的税前现金回报率是A.
11、8.17%B. 13.62%C. 14.00%D. 23.33%2、城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和 公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规 规定的其他用地确属必需的，可以由以上人民政府依法批准A.县级，划拨B.省级，划拨C.省级，出让D.县级，出让3、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。A：村办企业的厂房可以抵押B：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C：公立学校的教学楼因本校扩建试验室可以抵押D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人接 着有效E：同一房地产不得设定两个以上抵押权4、房
12、地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一样的，以 为准。A：登记记载的内容B：抵押合同为准C：公证书内容D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记E：执行层的组织协调5、不是减轻纳税人负担的措施。A.附加B.规定起征点和免征额C.减税D.免税6、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调整税税率是：A. 0B. 5%C. 10%D. 15%7、土地管理法将土地分为A.生产用地B.非生产用地C.农用地D.建设用地E.未利用地8、下列不属于业主大会职责的是_。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选聘、解聘物业管理企业C.监督业主公约的实施D.确定专项修理资金运用、统筹方案，并监
13、督实施9、房地产投资者的债务融资方式有（）。A.汲取其他机构投资者资金B.建成房地产抵押贷款C. 土地储备贷款D.增发新股E.房地产企业流淌资金贷款10、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是.（2023 年试题）A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B：蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计 处理C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D：蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析 法能够分析更多个随机变量的风险问题E：借款合同11、房地产保险对房地产估价的须要，主要是A.投保时评估保
14、险价值B.投保时评估保险金额C.事故发生后评估房屋所遭遇的损失D.事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格E.事故发生后评估的赔偿金额12、下列不属于房地产保险估价范围的是_。A.房地产投保时的保险价值评估B.保险事故发生后的损失价值C.价值的最差值的评估D.损失程度评估13、是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。A.物业企业B.房地产开发企业C.房地产管理企业D.物业管理企业14、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招 标人担当连带责任C：投标人可以
15、以低于成本的报价竞标D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公允竞争的投标人，不得损 害招标人或者其他投标人的合法权益E：投标人可以以他人的名义投标15、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：年限法E：指数修匀法16、建筑工程承包的成本加酬金合同中，成本加酬金的详细做法有（）。A.成本加固定百分数酬金B.成本加固定酬金C.成本加期望酬金D.成本加浮动酬金17、建设单位应当自领取施工许可证之日起个月内开工。A. 3B. 6C. 9D. 1218、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。A：建设年限B：建设质量水平C：项目合理规模D：建设地点E：建设标
16、准水平19、设计方案评价原则主要有。A：经济合理性与技术先进性相结合的原则B：充分考虑近期效益的原则C：充分考虑远期效益的原则D：近期与远期效益相结合的原则E：考虑项目全寿命费用的原则20、1.房地产估价规范的内容包括.【2023年考题】A：评估制度B：估价原则C：估价程序D：估价报告E：职业道德21、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由确定的。A：法院强制拍卖的国家强制性B：目的的利他性C：目的的非利他性D：强制拍卖标的的非自有性E：强制拍卖标的的自有性22、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的 是。A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应实行仲裁方式B：拆迁当事人没有
17、达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行E：执行层的组织协调23、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下探讨投资项目产品成 本、产销量与的平衡关系的方法。A.固定成本B,变动成本C.盈利D.机会成本24、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项 目核准、土地征收等手续并组织实施。A：政府部门B：建设部门C：房管部门D：开发企业E：借款合同25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是。A：空置率与有效毛收入呈反向变动B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全解除通货膨胀对运营费用的 影响C：权益投资比率高，意味着投资者担当的投资风险和风险酬劳均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同