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1、工业园总体规划及控制性详细规划服务建议书XX市规划设计研究院2012.09一、 背景分析1. 政策背景我省有1100多个镇,在国家统计局2006年中国小城镇综合发展指数前1000名排名中,我省入围49个,而无一进入百强。小城镇发展相对滞后,已成为我省县域经济和城镇化的瓶颈。为了加快推进新型城镇化，进一步发挥小城镇在联结城乡、辐射农村、扩大内需中的作用，2012年6月，省政府确定在全省开展“百镇建设示范行动”。 通过政府推动、政策扶持、市场运作，推动产业向园区集中、人口向镇区集中、居住向社区集中，努力把中心镇培育成为县域产业成长的新载体、创业发展的新平台、人才集聚的新高地，带动全省小城镇提升建设
2、和发展水平，推动城乡一体化，促进经济文化强省建设。XX镇作为首批确定的省级中心镇，还没有一个成型的规模园区，而其他同等级的乡镇基本上都有农业园区或工业园区，这与中心镇发展要求极不相符。XX镇应抓住小城镇新一轮的发展机遇，由普通乡镇向省级中心强镇的发展演变。2. XX镇自身发展的需求近年来，随着金乡县招商引资、项目建设的力度不断加大，经济发展环境越来越好。金乡已成为外地客商前来投资兴业的洼地和平台。一些科技含量高、投资规模大的项目进入了高标准的工业园区，而一些中小企业由于本身科技含量较低，投资规模较小未能进入园区发展。为进一步促进全县中小企业的快速发展，推动XX经济又好又快发展，XX镇针对产业项
3、目相对集中的实际，以承接县工业园区、食品工业园项目为载体，以拉长工业链条为重点，以招商引资、项目建设为突破口，以基础设施建设为先导，采取政府引导、市场运作、企业参与的方式，高起点规划布局，分阶段实施建设，力争用三年的时间把XX工业园区建设成10亿元的中小企业创业示范园。二、 规划层次1. 工业区总体规划起步区位于镇驻地北105国道东西两侧，南接镇驻地，东至季庄村干沟，北至郭庙村，西至大沙河，规划用地面积合计约8500亩。2. 起步区控制性详细规划工业园起步区控制性详细规划，位于吉兴路北侧，105国道东西两侧。北至东桥村，西至西桥南北路，东至柳园村西侧，规划用地面积合计约79.56公顷（约119
4、3.5亩，根据工业区总体规划及实际建设需求，进一步协商后确定）。三、 规划期限总体规划期限：2012-2030年。近期：20122016年；远期：2021-2030年； 远景：2030年以后；规划基准年为2012年。四、 规划思路1.如何把握定位整合优势资源，从较大区域的视角分析中心镇功能定位，通过城镇化、工业化与农业现代化“三化”融合发展，壮大规模、提升功能和提高综合实力。“以镇促园，以园促镇，镇园合一，联动发展”，以产业集聚带动中心镇向小城市健康快速发展。XX工业园有其自身的独特性，它与县城工业园的关系如何把握？与XX镇区的发展关系？XX镇的发展动力，产业构成的变化？发展物流？新型工业？哪
5、种产业发展方式更适合XX工业园的发展，更利于XX镇的发展和强大？这是我们在规划中需要解决的问题。2.如何突破瓶颈，把握发展机遇以前没有纳入县域发展主体框架，政策指导、经济扶持力度小、产业发展方向不明朗，如何从区域及自身角度突破发展思路瓶颈，快速融入县域乃至市域城市化及工业化发展格局。以此突破XX镇发展瓶颈，产业向园区集中、人口向镇区集中、居住向社区集中。3.如何确定产业类型，并进行产业规模预测目前XX工业园区主导产业以机械制造、新型建筑装饰材料为主。目前企业数目不多，规模较小。工业链条不长，相关配套企业不多。下一步如何判断产业发展定位、产业规模、产业链条延伸、产业发展策略等。五、 本次规划的重
6、点结合XX镇自身存在的区域特点，本次规划编制除遵循规划编制办法中的一般性要求之外，在以下几个方面将有所增加或强化：1. 工业园区产业研究产业研究主要是从宏观环境分析及现状发展情况入手，进行产业定位、产业选择、目标市场确定、目标形象打造，并进行合理空间布局。制定XX工业园区产业发展战略及空间发展战略，确定经济开发区的主导产业类型，配套产业等，并进行产业规模预测。2. 基础设施配套研究统筹配置经济开发区基础设施建设，综合制定包括交通、给水、排水、电力、环境保护、防灾减灾规划的主要内容。3. 工业园各项指标及容量的控制为了更好地支撑园区控制性规划编制及更好地指导园区建设发展，规划进行工业园区指标体系
7、构建研究与工业园区容量研究。结合国内工业园区（XX高新区、金乡经济开发区等各个工业园区等）建设成功经验，结合XX工业园所处的区域发展要求和自身发展特色，提出其发展目标，在科学的框架基础上，确定各项指标体系。六、 工作框架总体规划确定其发展定位和近远期发展目标；研究产业发展，明确中心镇产业发展方向和重点;确定城镇建设用地的空间布局、功能分区并安排各类用地;确定综合防灾与公共安全保障体系;确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规定；控制性详细规划七、 规划原则规划遵循城乡统筹，区域协调；合理布局、集约发展
8、；因地制宜、体现特色的基本原则。（1）区域协调和城乡统筹原则明确XX工业园的发展方向和发展规模，加强与金乡县工业园区的联系，形成合理的区域分工和协调机制，促进城乡统筹发展，实现功能、生态、产业的协调发展。（2）产业集聚和用地节约原则调整优化产业结构，合理安排各类建设用地，节约和集约利用土地。大力推进资源综合利用，发展循环经济，加快建设节约型社会。（3）生态优先、突出特色原则把环境保护和生态建设放在战略位置，将产业发展规模严格控制在合理的环境容量内，保护区域生态廊道和斑块，促进人与自然和谐发展。（4）分步实施、有序发展原则在实施过程中正确处理好理想与现实、近期建设与远期发展的关系，充分考虑现状条
9、件，统一规划，分步实施。八、 规划内容规划内容共分为两部分：园区总体规划和起步区控制性详细规划（1）园区总体规划1、分析工业园区所在地区的基本情况，综合评价工业园区的发展条件；2、确定工业园区性质和发展目标，划定工业园区范围；3、提出规划期内工业园区用地发展规模，确定工业园区建设和发展用地的空间布局和功能分区；4、确定工业园区对外交通系统的布局，确定工业园区主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置和规模；5、综合协调并确定工业园区供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局；6、确定工业园区绿地系统的发展目标和总体布局；7、确定工
10、业园区环境保护目标，提出防治污染措施；8、确定工业园区循环经济产业体系建设的目标，提出建设的要求；9、确定综合防灾规划的目标和总体布局；10、提出规划区技术经济指标，提出规划实施步骤、措施和方法建议。(2)起步区控制性详细规划本项目规划设计的深度与标准按城市规划编制办法中控制性详细规划的有关标准与要求进行编制。具体规划内容如下：1、确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求，交通出入口方位，停车泊位，建筑后退红线距离等要求；3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市
11、设计指导原则；4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位，公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式以及深化措施、控制点坐标和标高；5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求；6、制订相应的土地使用与建筑管理规定。九、 规划成果本项目规划成果共分为两部分：园区总体规划成果和控制性详细规划成果。1. 园区总体规划成果园区总体规划成果包括规划文本、规划图纸和附件三个部分。文本内容包括总则、工业园区定位及发展目标、园区总体布局，市政工程规划、环境保护、防灾规划、规划实施建
12、议等。规划图纸内容包括：区域位置图土地利用现状图用地评价图土地利用规划图规划结构图功能分区图道路系统规划图绿地系统规划图公共服务设施规划图给水排水工程规划图综合防灾工程规划图电力电信工程规划图燃气工程规划图环保、环卫设施规划图近期建设规划图附件包括规划说明、基础资料汇编两部分。规划说明是对规划文本的解释。2. 园区控制性详细规划成果控规编制的深度与标准执行2011年1月1日实施的城市、镇控制性详细规划编制审批办法中的有关标准与要求。本规划正式成果分为两部分：技术文件成果和法定文件成果。1、技术文件成果（1）说明书包括规划原则与依据、规划目标与用地布局、地块划分与细分、地块控制、各专项规划（包括
13、道路交通、公共服务设施规划、绿地系统、市政公用设施规划）、分期建设规划、开发模式、城市设计引导、规划实施的措施与建议。（2）技术图纸区域位置图土地利用现状图现状用地权属图规划结构图功能分区图土地利用规划图地块划分编码图开发建设强度分区图道路系统规划图竖向规划图绿地系统规划图公共服务设施规划图给水工程规划图消防工程规划图雨水、防洪工程规划图污水工程规划图供电工程规划图电信工程规划图燃气工程规划图环保、环卫设施规划图工程管线综合规划图城市设计导引图分期建设规划图等。2、法定文件成果（1）文本是指规定规划强制性内容的具有法定效力的规划条文，主要包括：规划区发展目标、功能定位的规定；确定地块划分原则与
14、表明地块编码；控制建设用地的使用性质和使用强度；道路交通规划、公共服务与市政公用设施规划的制定。（2）图则是指反映文本内容的规划图纸及相关表格，其内容包括：地块划分；土地利用；道路交通；区域位置；地块规划控制指标表。十、 方案编制阶段本项目标准进度分为以下五个阶段进行：第一阶段 前期准备阶段工作内容：商讨工作详细计划，签订项目合同工作时间：2012年9月下旬第二阶段 现场调研阶段工作内容：项目工作组进入XX镇，进行现场调研。工作时间：2012年9月下旬。 （甲方准备好必要的工作图纸后开始调研）第三阶段 总体规划方案阶段工作内容：总体规划布局的初步方案，初步方案汇报。工作时间：2012年10月上
15、旬。第四阶段 控制性详细规划方案阶段工作内容：控制性详细规划布局的初步方案，初步方案汇报。工作时间：2012年11月中旬。第四阶段 完成规划评审成果工作内容：评审成果的编制；进行成果评审并修改；提交最终成果，进行最终成果评审会。工作时间：2012年11月底第五阶段 规划最终成果修改上报工作内容：根据最终成果评审意见修改完善并且上报工作时间：2012年12月中旬十一、 设计收费依据2004年6月中国城市规划协会城市规划设计费用指导意见：1) 小城镇总体规划部分收费标准：1）计费按规划建设用地X万元/平方千米计取。2）规划设计计费按规划期末的实际规划建成区用地面积计算。3）如果进行专题研究，应单独
16、计费，标准为相应总体规划的30%，计费为XX万元/每个。规划内容：1、XX工业园总体规划2、产业发展研究专题设计费合计：XX工业园总体规划收费合计XX万元。2) 控制性详细规划收费标准：序号项目类别计费单价（元/公顷）备注1城市新区、工业园区XXXX2城市一般地段XXXX3城市重点地段XXXX注：1）表中计费单价不含分图则，如增加分图则，计费单价分别增加XXX元/公顷。2）如增加建筑形体方案示意，则计费单价分别增加XXXX元/公顷。控规收费：镇区控制性详细规划总用地约79.56公顷，考虑双方友好协商的原则，按XXXX元/公顷，则本次规划费用预算为XXX万元。（以实际面积为准）。3) 总体规划与
17、控制性详细规划费用合计XXX万元。规划资料收集清单（1）XX镇总体规划及相关产业规划，包括规划成果cad版的，汇报文件等；（2）金乡县经济开发区和食品工业园规划和产业发展报告，以及相关的政策文件等；（3)XX镇现状村庄分布及人口统计（图上标明）；（4)XX镇目前企业分布情况及产值统计（图上标明）；（5）规划范围内所牵涉到的村庄的建设用地，村庄人口、户数等详细资料，以及规划范围内村庄的安置方式；（6）市政基础设施现状情况；a:供水厂，污水处理厂，管网形式等；b:电力、电讯：规划范围内高压线有元110KV以上的，标明变电站；c:现状道路，在建道路，以及已批准的道路，标明红线和位置或者桩点；d:消防站气源标明；（7）规划区及周边地区的压煤资料；（8）各河流功能定位及可行性分析； (9) 规划范围内河道现状：河道现状流域面积,河底标高，河道断面，流向等。（10）规划区范围内1：1000的现状地形图（电子版）；联系人：张猛 电话：2389203邮箱：zhm1982042814