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1、XX中心区城市设计与开发控制引导一. 功能结构中心区的功能结构以“生态绿核”为核心，以行政中心、商务贸易商业休闲中心和文化娱乐中心为绿核外围的四个重要的景观节点，沿石梁溪和商务办公、居住区形成两条绿化景观轴线。1. 生态绿核由石梁溪、北岸的市政广场、滨水生态休闲区和南岸的滨水开放公园、水上休闲设施组成。设计强调广场和滨水公园的开放性、生态休闲区的亲水性和水上休闲设施的趣味性和舒适性。强调生态绿核作为老城水亭门面向新区的重要对景区域，形成水、绿、人、历史交融的特殊场所。2. 标志性景观节点行政办公建筑群：行政中心办公建筑，具有独特的功能形象、宏大的体量和显赫的位置，因市政广场空间和景观连廊设计得
2、以强调，是统帅全局的建筑，城市轮廓和视觉焦点的所在，将成为衢州城市形象新的标志。 文化休闲广场：南北城市景观轴与东西绿轴交汇于此，是集会、庆典、大型文化活动等大规模城市活动的场所，设有城市主雕塑、大型水面喷泉及音乐喷泉和大树广场等内容以突出其活泼、热烈的空间形象和气氛。 商业建筑群：是花园岗路西入口，新区往老城通道处重要的建筑群，与入口处的绿化节点一同构成了新区的入口标志物，同时也是人流聚集的重要场所。商务办公建筑群，为白云山路沿线重要的建筑界面，北段以商务办公为主、南段以商务居住为主。其北部入口处为新区建筑制高点，也是未来城市的标志地区之一。歌剧院和博物馆等文化建筑群：未来衢州城市文化活动的
3、重要标志。3. 绿化景观轴线由衢江、石梁溪和沿岸的滨水带组成的两条生态绿化带，是中心区主要的滨水景观轴线，成为整个绿核景观的延续和渗透。位于商务办公与居住区之间的城市绿化带，结合居住区和商务办公区构成中心区的绿化网络主轴，也是中心区南北向绿化景观轴线。图3-1 中心区功能结构分析图图3-2 中心区平面示意二. 新城市中心区容量预测1. 用地面积衢州新城市中心，以花园岗路、白云山路、衢江为界。规划用地面积2.4平方公里，规划人口1.2万。用地性质主要分为行政办公、商业办公、商业休闲、旅游服务、居住和文化休闲。根据衢州城市发展的需要，各用地比例大致如下：行政办公7.5%，商业办公11.9%，商业休
4、闲4.5%，居住9.3%，文化休闲17.6%（其中旅游服务4.0%）。2. 建筑面积1) 商业零售业用地容量分析 参考美国相关城市城市中心区的研究，城市的零售及批发业与中心商业区的规模之间存在着相当密切的关系。商业功能无疑一直是大部分城市中心区的一种首要功能， 表现为中等或大型美国城市中心核的非居住类楼层空间有30%是零售业占用， 并有约15%20%的劳动力受雇于这一行业。中心区零售业的普遍发展趋势是随着城市规模的增加，外围购物地区的零售业所占百分比增大，而在中心商业区中则是更为专门化的销售和服务的比重越来越大。中心商业区零售业占城市零售业的比例随城市规模的增加而减少，大城市中零售业分解中心化
5、的速度比小城市快。图3-3 CBD销售额占城市总销售额的比例中心商业区零售业销售额和城市化地区人口之间的关系是直接的，存在指数关系，即随着城市人口规模增加，中心商业区零售业销售额同样增加。但增加速度有变化。到2020年衢州市城市人口50万，见图3-3城市中心区销售额占城市总销售额的比例，可知2020年衢州城市中心区内的销售额将占整个城市的22%，城市中心区内的商业建筑面积约为整个衢州市商业建筑面积的40%。根据新一轮的总体规划，2020年衢州市商业建筑面积将达到61万平方米，以平均2.0的容积率来计算，商业的建筑面积将达到122万平方米。因此可预测新区中心区所需的商业建筑面积约为50万平方米。
6、本次城市设计中中心区有商业建筑面积19.5万平方米，但是考虑到在中心区附近，花园岗路和白云山路交叉口以西就布置有大型商业休闲中心，两处的商业建筑面积之和达到50万平方米，能够满足中心区的需求。2) 办公用地容量分析根据国外城市中心区发展的经验，具有相似中心区办公需求的商务管理、专业服务和政府功能是城市中心区的特征。对于中心商务区办公建筑面积的容量，参考美国同等规模的城市城市中心区办公空间的利用分析，城市中心区办公面积占据中心核总建筑面积的近1/3。而在城市所有的办公面积中约有70%是城市中心区的办公面积。以此为经验可预测出衢州城市中心区的办公面积。根据新一轮的总体规划，2020年衢州市办公用地
7、面积将达到34.5万平方米，以平均1.2的容积率来计算，办公的建筑面积将达到41.4万平方米。因此可预测新区中心区所需的办公建筑面积约为30万平方米。一般而言，办公面积与城市化地区人口之间的关系是直接的，存在指数关系；此外除人口因素外，城市的类型与城市地区重要性程度也一定程度上决定了办公面积。本次城市设计的中心区的办公用地建筑面积为55万平方米。比预测的要多，但是由于衢州在四省交界处的重要地位，作为地区的中心城市，其办公面积比一般的城市要多出很多。3) 文化娱乐用地容量分析在新城市中心的中心区，文化娱乐的用地主要围绕着衢江和石梁溪的滨江部分，包括歌剧院、文化馆、青少年活动中心、科技馆以及图书馆
8、等。因此其除了为整个中心区服务外，同时也是作为整个衢州市的一个市级的文化休闲中心，因此其所占城市中心区总建筑面积的比例相对要大一些。根据新一轮的总体规划，市级文化中心规划的总用地面积为20.5万平方米，其中位于新城市中心的达17.5万平方米，以平均1.0的容积率来计算，文化娱乐的建筑面积将达到17.5万平方米。可预测中心区的文化休闲的建筑面积约为20万平方米。4) 旅游服务用地容量分析根据同等规模的美国城市城市中心区功能用地研究的结果，旅馆及其他临时居住场所用地容量一般占到城市中心区总建筑面积的11.7%，根据中心区约206.7万平方米的建筑面积可以得出需旅游服务的建筑面积达到22万平方米。考
9、虑到衢州作为国家历史文化名城，衢州的文物保护建筑和街区主要集中在衢州以东的老城，因此在衢州老城中必然会分布有一部分的旅游服务设施，在新城市中心区内增设的旅游服务设施大致占到全市的60%，因此预测新区内的旅游服务的建筑面积达到13.2万平方米。在新城市中心的旅游服务用地包括五星级旅馆、迎宾馆等，其中中心区约占到30%，因此中心区内的旅游服务的建筑面积约为4万平方米。5) 中心区高档居住区表3-1中心区各类用地建筑面积构成表永久性的居住单元用地容量一般占到城市中心区总建筑面积的3.5%。因此在中心区内布置以1218层的小高层为主的高档居住区，作为中心区内为行政、商务办公等配套服务的居住用地，其服务
10、的人群主要为城市的高薪阶层，其地价与房价也相应较外围地区的要高。中心区的高档居住区的用地容量约占到城市中心区总建筑面积的15%。建筑面积约为37万平方米。商业零售业（万m）办公（万m）文化娱乐（万m）旅游服务（万m）高档（万m）（中心区）其他（万m）19.555204373.7三. 土地使用规划1. 土地使用规划原则符合中心区规划结构与城市设计框架的要求；土地的主导功能分区与复合使用的结合；非赢利性公共设施用地、广场、绿地的计划控制；充分考虑用地现状与开发的可操作性；土地使用应考虑街坊开发的整体性。2. 用地主导功能分区中心区北部，石梁路两侧为的区域为行政办公区。中心区北部，靠近花园岗路东部入
11、口处的为商业休闲区。中心区东部，石溪路以东至衢江的区域为文化娱乐区。中心区南部，九华山以南、石溪路以西的区域为旅游服务区。中心区西部，白云山路以东为商务办公区。中心区西部，石溪路以西为高档居住区。3. 规划容量规划总建筑面积185.6万平方米，其中住宅建筑面积37万平方米，公共建筑面积102.2万平方米，规划居住人口1.2万人，规划毛容积率1.4。四. 道路交通系统设计1. 道路系统（详见第三部分道路交通系统道路系统）2. 交通组织中心区内公共建筑及居住区建设按规定要求建设各自的停车泊位外，中心共安排户外公共机动车停车场24地下车库21处，计划可泊车位11455个。对于城市中心区内服务和货运停
12、车，以商业和办公区背面的城市支路为早、中、晚高峰时间以外提供足够的服务及运货；同时在支路旁划出一定的停车区域作为装卸货区，明确与装卸货区相关的合理极限容量和限制来解决新城市中心区的服务和货运交通的停车问题。五. 绿地与步行系统设计1. 绿地系统设计重点强调具有标志作用的生态绿核区的绿化广场和滨河休闲带的设计。形成石梁溪入江口独特的生态绿化环境和富有地方人文特色的滨水带。形成滨水休闲公园绿化、广场绿化、生态滨水带绿化、道路绿化和居住区绿化相结合的绿地网络系统。图3-4 中心区绿化景观分析图2. 步行系统设计结合石梁溪滨水休闲带、亲水广场规划舒适宜人、富于变化的步行休闲空间。步行系统通过步行桥、滨
13、河步道与车行交通分离，与行政中心广场、歌剧院、图书馆、青少年活动中心等重要的公共建筑、广场紧密联系，形成有机的步行网络。六. 市政中心广场与行政办公区设计1. 功能新城市中心的核心表现城市广场、建筑群、绿化、水面综合形象最集中最重要的空间节点市民进行庆典、观光、观演、健身、休憩、交往等公共活动最丰富多彩的场所2. 组成市政中心广场以行政办公大楼为核心的行政办公建筑群围绕石梁溪生态绿核的文化建筑群3. 设计概念及开发引导控制市政中心广场作为行政中心南面的入口对景，南面敞向石梁溪，与衢江东岸的水亭门形成对视，具有标示和导向作用。市政中心广场布局应与生态绿核景观区及周围建筑群、道路布局协调，北部靠近
14、行政中心的部分以较为对称的中轴线布局手法，体现行政区庄重、神圣的形象特征。南部靠近石梁溪的部分以大量的广场绿地、铺地体现广场的亲水性，反映出市政广场亲和、宽松的场所特征。综合考虑市政中心广场使用功能与观赏的要求，提供庆典、观光、休憩等各种活动的需要。组织广场立体开发，设置地下停车库；广场布置露天休憩、售货、电话亭、花坛等各种场地及设施小品。广场的绿地率应在50%以上,兼顾遮荫与观赏的要求。广场东西侧布置乔木林带，以适当围合广场空间。行政中心的建筑群作南北轴向布局，结合地形，使行政中心建筑与中心广场、周边自然生态景观形成有机联系。新市政府大楼、青少年活动中心、歌剧院、图书馆、科技馆、艺术馆是生态
15、绿核周边重要的景观界面，设计必须邀请高资质设计人员通过招标或竞赛设计结合城市设计意向择优选用，要求各建筑之间造型不同而又能总体协调。广场东西两侧的商办建筑作为绿核的背景，造型要求简洁。市政中心广场及建筑要求按无障碍设计。图3-5 市政中心示意图3-6 市政中心广场与行政办公区平面图开放空间交通分析设计概念 七. 文化娱乐区设计1. 功能展现滨水风貌特色与现代文化娱乐建筑景观最重要的节点。吸引大量人流成为衢州市新市民公共休闲活动场所。2. 组成围绕水体的文化娱乐建筑群与江面相结合的绿化休闲带及重要景观节点与江面相结合的游船码头区3. 设计概念及开发引导控制文化娱乐建筑要求兼顾生态景观轴的视线走廊
16、和步行联系，使文化娱乐建筑群与滨水绿地、滨水公园形成有机联系，成为串连在滨水绿地中的节点性建筑。文化娱乐建筑要求采用多层次的立体空间组织、中庭系统及室内外空间交融的手法进行设计，外型新颖，具有现代感。利用铺装、踏步、栏杆、花坛、雕塑、水池、喷泉以及灯具、坐凳等环境设施促成宜人驻足的环境，使之成为市民聚会、休憩的场所滨水的文化娱乐建筑要轻巧通透，具有滨水建筑特征，要反映衢州城市的现代感，通过衢江与老城的历史性相应成趣。文化娱乐建筑的地下层设有车库，地面安排一定数量的机动车位和非机动车停放处。滨水绿化空间是一个景观极有个性特色的空间。可结合文化娱乐建筑设置容纳市民进行文艺表演、健身与观光集散活动的
17、场所，结合滨水步道安排露天茶座、工艺品、书店。滨水公园强调开放型，由广场、草坪、规则的水面，自然的植物群落组合配置。塑造开放、简洁、生动、有特点的现代生态滨水绿地。图3-7 从北部远眺文化娱乐区图3-8 文化娱乐区平面图空间形态交通分析设计概念八. 商务办公区设计1. 功能中心区外围部分，白云山路东侧展现城市街道空间景观及商务办公区建筑群风采的空间白云山路与花园岗路交界处展现新城市中心地标建筑群的空间2. 组成白云山路与花园岗路交界处高层群沿白云山路东侧商务办公建筑群白云山路石梁溪大桥3. 设计概念及开发引导控制白云山路与花园岗路交界处是新城市中心的城市地标，周边建筑均应后退，留出绿地广场，并
18、作为新区标志建筑进行设计。沿白云山路商务办公建筑群应保持界面的连续性，建筑形态力求协调。商务办公建筑作为周围片区的背景，造型要求简洁。商务办公区要求结合道路留出绿化设施带，安排行人休息绿带。商务办公区南北走向形成一个开敞连贯的休闲绿化步行带，是一个极有个性特色的景观空间。可容纳办公人员及普通市民进行健身与观光集散活动，结合沿街面布置工艺品、书店。白云山路石梁溪大桥为车行桥要求结合滨江绿带，留出桥头绿地。图3-9 商务办公区示意1图3-10 商务办公区示意2图3-11 商务办公区总平面开放空间交通分析设计概念九. 商业休闲区设计1. 功能展现现代商业休闲建筑景观的节点吸引大量人流进行购物、餐饮、
19、观光及游憩活动的场所2. 组成滨临水体的休闲商业建筑群与江面相结合的绿化休闲带及重要景观节点3. 设计概念及开发引导控制综合考虑商业休闲区使用功能与观赏的要求，提供购物、观光、休憩、餐饮等各种活动的需要。形成设有茶肆酒吧、音乐吧、陶吧茶艺馆、棋吧、网吧等各种休闲娱乐设施，建筑形式统一，色彩及细部富有变化的商业街。商业街建筑要求采用多层次的立体空间组织、中庭系统及室内外空间交融的手法进行设计，外型新颖，具有现代感。建筑裙房要强调体现城市“街墙”景观，相邻建筑裙房应在高度、色彩、材质、雨棚、标识等方面取得统一或协调。不允许建筑随意退让，商业建筑有贴线要求，以保障街道空间界面的完整与连续。商业休闲区
20、地块，车库安排在地下层。货运交通从地块两侧支路进入，并设有沿路的卸货区，为商店供货。滨水绿化空间是一个景观极有个性特色的空间。可结合商业步行街，容纳市民进行文艺表演、购物与观光集散活动，结合滨水步道安排露天茶座、工艺品店。图3-12 花园岗路商业休闲区入口示意图3-13 商业休闲区总平面开放空间交通分析设计概念十. 旅游服务区设计1. 功能展现滨水景观带旅游服务建筑景观的节点吸引国内外游客进行旅游停留游憩的场所2. 组成五星级宾馆和渡假别墅区滨水绿化开放空间3. 设计概念及开发引导控制旅游服务区拥有极佳的生态自然环境，作为老城隔江的重要景观对景，需考虑宾馆建筑沿江界面的完整性和与生态环境良好的
21、结合性。宾馆是水体周边重要的景观界面，作为新区江边标志建筑进行设计。设计必须邀请高资质设计单位通过招标或竞赛设计结合城市设计意向择优选用，要求各建筑之间造型不同而又能总体协调。滨水绿化空间是一个景观极有个性特色的空间。结合滨水步道安排露天咖啡座、茶座。图3-14 旅游服务区总平面开放空间开放空间交通分析设计概念十一. 住宅区设计1. 功能展现滨水风貌特色与各种不同档次的生活居住的场所2. 组成小高层居住建筑居住区绿地及滨水的绿化活动区3. 设计概念及开发引导控制住宅保证住户步行可以在35分钟内达到达城市绿地。小高层居住建筑作庭院式组团布置，组团中心布置大片绿化带，并通过城市中心绿化带，连成绿化网络。小高层居住建筑地层布置居住区的公共服务设施。滨水休闲绿地强调开放型，由广场、草坪、规则的水面，自然的植物群落组合配置。塑造开放、简洁、生动、有特点的现代生态滨水绿地。 布置水埠、步行石拱桥及桥头小广场，大榕树，设置石凳、石桌，建设滨水住区的公共活动氛围。图3-15 居住区示意图3-16 居住区环境示意图3-17 住宅区平面图开放空间交通分析设计概念55