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1、 XX市经济适用XXX区块修建性详细规划设计说明 经济适用区块修建性详细规划设计说明 一、概况XX市经济适用XXX区块位于XX市下城区石桥镇，东起汽轮路，西至上塘河、回龙港，南起石祥路、宸杭铁路，北至上塘河及回龙路，总规划用地96.49公顷，其性质定位为经济适用房住宅建设用地，规划总居住人口为29055人。 二、现状概况 现状自然条件用地内大部分为农田、养殖区，上塘河、回龙港及北大河港多条河流从周边穿过，其中上塘河与运河相通，为通航河道。现状建筑条件：现状用地分布与回龙村和石桥村两个农居自然村，灯塔养殖场以及XX新华特种水产养殖有限公司。 三、设计依据 1、中华人民共和国城市规划法。 2、城市
2、规划编制办法实施细则。 3、城市居住规划设计规范（GB5018093）。 4、XX市经济适用XXX区块控制性详细规划。 5、XX市规划局对控制性详细规划的批复文件（控规编200226号。6、XX市经济适用XXX区块修建性详细规划方案评标会议纪要（X规发2002133号）。7、关于XX市经济适用XXX区块修建性详细规划会审纪要（X规发2002236号）。8、关于XX市经济适用XXX区块修建性详细规划的批复。四、用地功能调整规划用地布局原则上按照控制性详细规划，结合地形、河道，以规划道路永安路为轴线分为南北两个居住小区，共划分成12个住宅组团单元。 为使规划用地布局更趋合理，体现社区“以人为本”的
3、规划思想原则，并从城市景观设计角度出发点考虑，形成和谐的建筑群和城市空间形态，本次规划对各区块范围内的道路和用地进行适当布局调整。其调整如下几点： 1、沿杭玻路北侧，汽轮路以西交叉口预留一处公建用地，属农居点三产用地，约0.60Ha，为北面及东面规划农居用地提供城市公建配套功能服务。2、改变原控规公建分散的布局形式，将公建配套用地集中布置于回龙路与永安路交叉口西北角，以此形成居住区中心广场。3、南侧居住小区的幼儿园调整至靠近北大河港，其服务半径更趋合理，并有充足的阳光，更新鲜的空气以及安静的环境。4、南侧居住小区级的集中绿地调整至国泰路与回龙路交叉口处，以半圆弧形形成休憩中心，形成更有人气、更
4、有凝聚力和中心服务半径的小区级公园绿地。五、规划设计思想1、强调“以人为本”的生态住区、绿色建筑，做为经济适用房，面对的住户是大众工薪阶层，他们在工作之余更多的支配时间是家庭社区生活，通过规模开发，完善社区公建配套，以及细致的空间设计，创造一种亲切宜人的社区氛围。2、强调个性，在社区出入口、社区环境主题以及建筑外观、色彩处理上强调个性化，使规划的居住区更有识别性，居住社区本身产生归属区。3、协调居住、商业配套和对外交通不同的功能区的人流组织关系、车流交通关系。4、通过步行道和小区内部道路，将居住组团、公园绿地、公共活动中心广场、中小学、幼儿园连接起来，同时将沿河绿带景观渗透到住宅庭院，形成非常
5、系统化、整体化的社区，同时创造了一个宜人的邻里交往空间，让社区每个居民都能共享交往空间资源。六、规划设计（1）总体布局1、规划用地以永安路为分界线，将居住区分为南北两个居住小区，并根据相应规模配套相应的公共设施，其居住区中心规划设置于永安路与回龙路西北角，结合广场、商业娱乐中心形成居住社区核心地区。2、居住小区和组团以道路为分界线，以传统街坊概念结合院落式布局模式。以整体城市设计手法和单体设计相结合，对建筑布局和空间序列进行整体研究考虑，形成具有凝聚力的社区空间形态。（2）住宅组团规划 根据控制性详细规划，规划用地分为南北两个居住小区，其中，北面居住小区由四个组团组成，南面居住小区由八个组团组
6、成，通过回龙路、灯塔路将南北两片区以及各相应配套服务设施联系起来。（3）配套公建规划该区块根据规模配有街道办事处、派出所、农贸市场、垃圾中转站各一处，文化活动中心、商业服务设施沿永安路及回龙路布置办事处、派出所等可结合中心广场周边公建布置。教育配套设施按照控制性规划要求，配套36班中学一所，24班小学两所，12班幼儿园两所，按照服务半径分别布置于南北两居住小区范围内。 （4） 道路交通系统 1、居住区内道路线形优美流畅，有利于在交通安全的同时创造优美的景观，达到步移景易的效果；组团出入口尽量设置在居住区及小区级道路上，以避免对城市交通性干道的影响。2、最大限度的减少车辆对步行、绿化等生活性活动
7、空间的干扰。3、居住区道路分四个等级：分别为24-40米居住区级道路（城市干道），20米宽小区级主干道，7米级小区次干道和3.5-5米组团及宅间路。4、静态交通：小区停车场库组织主要通过以下几种方式：组团级集中绿地地下停车库。住宅之间设半地下车库。住宅局部架空车库。部分小高层底部设地下停车库集中停放来解决，车辆出入口尽量靠近组团车行入口，使汽车在进入住区后能方便快捷的解决停车问题，从而减少小汽车对住区内部的影响。另外，沿道路住区出入口附近零星设置部分地面停车位，提供临时停车需要。5、结合沿河绿化隔离带、庭院间绿化设置1-2米宽步行系统，使学校、幼儿园、会所、社区中心、户外健身活动场地等均可通过
8、绿化步行系统联系起来。（5）绿地系统 1、规划绿地系统划分为三级，即城市级的居住区公园、防护绿带、沿河绿带、小区级公园和组团级绿化，它们通过空间景观轴和道路系统组织成为有机的整体。2、居住区和小区公园绿地结合上塘河、回龙港、北大河港，通过广场、水池、小品、设备、硬质铺地和绿化小品的有机结合，为周围居民提供休闲、娱乐、活动的绿色生态场所和空间。沿河绿地尽量形成可贯通的开敞空间，隔适当距离设置休息、活动场地和设施，满足市民的亲水性活动要求。3、对各组团内部的绿地系统改变以往组团绿化庭院绿化的等级布局结构，采用更为整体和延续性的布局方式，通过贯穿全区的绿地与院落绿化联结，使居民能够最方便的接近和使用
9、各种休息、健身、游戏设施和场地。（6）景观环境 1、开敞空间主要以居住区中心广场为起点，沿45度斜向穿过西北角住区与上塘河绿化带结合，形成主要空间轴线，主要空间组合序列以步行、景观、水池有机结合，成为整个居住区的绿色走廊。2、通过南北两个小区级公园绿地设计，结合周围建筑空间形态，合理布局，形成开放空间，为居民提供舒适、安全、阳光、宜人的场地。3、建筑布置疏密结合，高低错落，小高层沿河成组、成团布局，给人以强烈的视觉感受。（七）建筑设计1、住宅设计住宅设计体现多元性、合理性、与地区环境融合性，具体表现在：（1）多元性：设计多种户型以满足不同住户的需求。多层以6080平方米为主，小高层以90100
10、平方米左右为主，适当考虑100平方米以上的大户型。设计考虑家庭基本需求，尽量做到二室一厅，100平方米以上户型基本达到三室两厅布局，其中餐厅和客厅在布局上既有功能分区又相对通透，经人以开敞明亮的空间感觉。此外，根据不同的景观要求，户型设计中以南客厅北餐厅的通透式布局为主，使住户能更多的感受室外优美的环境，同时也设计有北厅户型，保证每户客厅拥有良好的视觉效果。（2）合理与舒适性：住宅设计中除考虑日照、通风等基本因素，做到南厅南主卧室外，还着重考虑了以下几方面：分区明确：从居住的功能和私密性考虑，以人的基本生活规律为出发点，充分保证内外、动静、昼夜和洁污分区，符合住户的心理和生理要求。尺度适宜：各
11、功能空间都具有适宜的尺度，避免房间形态上比例失调。辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间在设计中得到重视，每户基本都设计有门斗（玄关）作为入户的过渡空间，卫生间附近考虑有专为洗衣机放置的空间，室外予留空调室外机位置以保证立面的简洁美观。（3）与地区的融合性：在住宅立面的塑造上，考虑到创造江南水乡特色，建筑立面设计在力求简洁的前提下在檐口、阳光分割片墙、东西侧窗等局部部位添加建筑符号，色彩上以淡雅的冷灰和暖灰色调为主。2、公建设计（1）社区中心、派出所、管理服务中心等居住区级公建主要沿中心广场弧形展开布置，主体建筑可安排小型商业用房，如：超市、便利店等；以及多功能厅、小型电影放映厅、咖啡厅与
12、室外茶座、棋牌室、健身房等文化娱乐设施。以该组建筑为中心，向西北方向步行走廊形成一条景观步行街，从广场到上塘河绿化带，可陪伴家人慢慢游逛，尽情放松心情，呼吸新鲜空气，沫浴阳光。（2）居住区公建体现基本个性，建筑材质可与居住建筑一致协调，建筑风格秉承江南地方特色，精致而秀雅。3、环保、卫生每幢住宅均尽量保证有良好的日照、通风条件。日照根据XX市城市规划建筑管理技术规定的要求住宅主要居室满足大寒日连续日照时间不小于2小时的要求，幼儿园满足大寒日连续日照时间不小于3小时的要求。住区中影响到公共卫生的主要因素为住户排出的生活污、废水，卫生间、厨房废气、地下车库废气、生活垃圾及社区中心、农贸市场等公共建
13、筑产生的污、废水和废气。因此设计中考虑地下停车库设置机械排风装置和废气井。半地下车库和厨房、卫生间烟气通过通风竖井向高空排放。生活污、废水排入城市管道系统。生活垃圾采用袋装化，每组团设置垃圾收集点、并统一收集至垃圾中转站。4、消防小高层住宅周围设宽度大于4米的环通消防车道或设置有18*18米消防登高场地，住宅底层设消防控制室。各单体之间消防间距符合规范要求。5、人防根据人防要求结合地下车库配置不小于总住宅建筑面积2%的六级平战结合人防工事。6、节能设计居住建筑设计应符合夏热冬冷地区居住建筑节能设计按准，提倡节约能源，绿化建筑，在具体处理措施方面强调居住建筑本身热性能，单体形体避免过多的凹凸变化
14、，层顶采用隔垫保温措施，门窗空气渗能采用三级标准。管线工程规划一、供水工程1、规划需水量预测居民按280升/人.日、公建按10升/平方米.日的最高日用水量标准，并考虑5%的未预见水量，规划区块内的最高日用水量为9624立方米/日。2、供水系统规划区块内设置有给水加压泵站一座，日供水能力1.5万立方米，该泵站将保证本区块多层建筑的供水压力，区内高层建筑自设加压设施供水。住户一户一表，分别计量，给水表出户设置，公建部分单独设水表计量。详见给水工程规划图。3、消防采用与生活合并的低压消防制。具体要求根据建筑设计防火规范（GBJ16-87）和高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）执行。二、排
15、污工程1、排水体制排水体制采用雨污分流制。2、规划污水量规划平均日污水量按规划最高日用水量（不含道路、绿化用水）的0.8计，约为6820立方米/平均日。3、排污系统根据XX市灯塔经济适用房控规及其批复，本区块规划范围内，对杭玻路以北区块污水，规划接入杭玻路污水管排除；对杭玻路以南区块污水，规划排入区块内已建污水处理站，近期提升污水接入石桥路3-5号污水管，接入井管内底标高为0.665米（85国家高程，下同），远期对污水进行达标处理后排入上塘河。住宅内各单体室内排水采用雨、污、废分流。详见污水工程规划图（G-02）。三、雨水工程1、雨水管设计标准 2、 暴雨强度公式： q=3360.04(1+0
16、.639lgTE)/(t+11.945)0.825 升/秒公顷 重现期：TE=1年 径流系数按室外排水设计规范（GBJ14-87）采用。3、雨水排除雨水排除按抬高地面标高至5.0米（85国家高程，下同）以上的方案组织，采取就近排放的原则，雨水最终排入回龙港及上塘河。本区块所涉及河道属上塘河水系，常水位2.35米，高水位4.692米（临平站、20年一遇）。上塘河控制河宽4050米，回龙港现状河宽1030米左右，控制河宽不小于15米。上塘河、回龙港控制河底标高为0.62米。详见雨水工程规划图。 四、供电工程1、用电高负荷预测本区块以住宅和公建为主，预测用电高负荷为28019千瓦。2、供电方式根据X
17、X市灯塔经济适用房控规及其批复，本区块用电由110KV永宁变供电。区内供配电由10KV开闭所、10KV输电电缆和10KV配电电缆组成中压供配电网。本区块设置5座10KV开闭所，构成10KV中压环网，同时实现双路供电开环运行，提高年供电可用率，保障本区各用电单位的正常供电。10KV线路由主干路下10KV电缆沟接入开闭所，再分接至各10KV小区箱式公用变和室内专用变。根据规划用电高负荷，区块内设10KV/0.4KV箱式公用变，每座占地面积46平方米；设室内专用变，结合公建建设。0.4KV线路沿区块道路及宅间路分接至各用户。详见电力工程规划图。五、通信工程1、规划通信需求量预测市话装机容量预测以住宅
18、电话的装机预测为基础，进行总量预测。本规划中，住宅装机率为1.2门/户，规划住宅电话占总容量的75%。本区总户数为9558，则住宅装机量为11707门，总装机量为15610门。2、本区块通讯由市话东新局提供服3、务。根据通信需求量预测，4、在区块内设置通信交接间，各需使用面积20平方米。公建自设通信设施解决。详见通信工程规划图。3、每户住宅及公建内均留电话出线盒及预埋电信管线，具体由电信部门设计及实施。每户住宅内预留电视出线盒及预埋有线电视管线，具体由专业部门负责设计及实施。六、燃气工程1、燃气需求量预测本区块规划居民29055人,居民用气指标采用75万大卡/人年（3.14*109焦/人年）。
19、公建用气按居民用气量的10%计。则本区块规划耗热量为2195100万大卡/年。本区块近期采用液化石油气方式过渡，远期采用管道天然气。区块内设燃气调压箱2座，由中压管道接入，低压管道沿小区道路、宅间路接至各用户。根据消防要求，调压箱距建筑物距离不小于1米。详见燃气工程规划图。七、地坪标高区块内地势平坦，现状标高在2.55.0米之间（85国家基准高程，下同）。根据XX市灯塔经济适用房道路网规划，本区块内地坪标高不应低于5.00米。建筑结构设计（1）计依据及设计要求1、本工程主要采用我国现行规范和浙江省有关规范和规程：建筑结构荷载规范 GBJ9-87混凝土结构设计规范 GBJ10-89建筑抗震设计规
20、范 GB50011-2001钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ3-91建筑桩基技术规范 JGJ94-94建筑软弱地基基础设计规范 DBJ10-1-90浙江省现行有关标准图集。2、自然条件基本风压：0.4kN/m2基本雪压：0.4kN/m2地震基本烈度：六度（二）结构设计1、小高层采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，利用上下贯通的楼、电梯间设置适量剪力墙以提高结构的抗震性能，抗震按6度设防。框架梁柱抗震等级为三级,抗震墙抗震等级为三级，内隔墙采用240厚50#加气混凝土，外墙采用多孔粘土砖。异形柱框架使房间内无凹凸柱，更大限度地满足用户的使用要求。 2、楼盖结构体系：所有楼盖均采用现
21、浇钢筋混凝土梁板结构体系，既能减少屋面渗漏，又可大大增加房屋的整体性和抗震性能。电气设计（一）设计依据汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92高层民用建筑设计防火规范GB50045-95建筑设计防火规范GBJ16-87火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建筑物防雷设计规范GB50057-94 （二）照明系统1、 本工程设有一般工作照明，应急照明，装饰照明。2、 度标准参照国家民用建筑标准中的要求进行设计，主要场所照度标准及采用光源型和灯具如下：商 场 200lx 带格栅荧光灯；车 库 75lx 普通荧火灯；楼梯通道 50lx 白炽灯
22、住宅照明灯仅设灯座，由用户自行选用。 （三）防雷、接地系统1 本工程为各单体按二、三级防雷建筑等级设计。2 各单体沿屋顶四周女儿墙装设壁雷带以及短型避雷针相结合的避雷装置，并在屋面上装设不大于20m20m的网格。3 防雷引下线利用柱子中的主筋，其间距不大于25m。4 防雷接地极与电气保护接地板合一，利用建筑物基础内主筋相互连接作为接地体，其接地电阻不大于1欧姆。 （四）电信及有线电视1、 户住宅及公建内均留电话出线盒及预埋电信管线，具体由电信部门设计及实施。2、 户住宅内预留有线电视出线盒及预埋有线电视管线，具体由专业部门负责设计及实施。 （五）消防电气1、在主要出入口、疏散楼梯、楼道、公共活
23、动场所、商场装设疏散标志灯。2、高层楼地下室、商场、电梯、消火栓泵、喷淋泵、汽车库均为双电源供电。3、 灾探测器、手动报警、湿式报警阀和水流指示器作为火灾报警信号，与消火栓泵、喷淋泵、电梯、地下汽车库排烟风机实行联动。附录一规划用地平衡表用地性质用地面积 （万平方米）人均用地 （平方米/人）比 例 （%）总用地96.49居住用地73.5825.32100 其 中住宅用地45.9515.8162.45公共服务设施用地11.513.7915.65道路用地12.664.3617.20绿地3.461.184.70市政用地1.28绿地14.78其 中生产防护绿地9.46滨水绿地5.32城市道路4.31水
24、域用地2.54附录二规划技术经济指标序号指标名称单位规划指标备注1总用地公顷96.492总居住用地 公顷73.58其中11.73ha 为出让招标地块3总居住户数 户96853-1 3-2其中：小高层 多 层户户343362524总人口人290555户均人口人/户3.06总建筑面积平方米10169006-1 6-26-3其中：多层住宅 小高层住宅 配套公建平方米平方米平方米561580 3502701050507多层住宅日照间距/1:1.178居住人口毛密度人/公顷3949建筑密度%3010容积率/1.3811绿地率%3012停车泊位个2698按控规配建 车位指标计算13自行车个18614附录三
25、 规划配套公建一览表序号项目名称建筑面积（平方米）1街道办事处5002派出所5003物业管理办公用房650=27004物业管理经营用房6600=36005社区居委会6520=31205-1青少年活动室660=3605-2社区办公室660=360 5-3老年活动室660=360 5-4警务室206=120 5-5党建活动室（兼市民学校）1206=720 5-6社会保障服务站506=300 5-7卫生、计生服务站506=300 5-8社区服务站1006=6006中学150807小学164808幼儿园50409文化活动中心200010农贸市场360011公交首末站35012保留建筑1210013三产用房7200（预）14垃圾中转站350（不计）15公厕403=120（不计）16自行车位18398个（不计）17小汽车位2690个（不计）18其它商业33300合计10505012