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1、长白项目进展汇报长白项目进展汇报目录目录(一)宗地概况(一)宗地概况(一)宗地概况(一)宗地概况(二)宗地分析(二)宗地分析(二)宗地分析(二)宗地分析(三)宗地价值(三)宗地价值(三)宗地价值(三)宗地价值+概念结论概念结论概念结论概念结论(四)规划概念设计说明(四)规划概念设计说明(四)规划概念设计说明(四)规划概念设计说明 (前期过程)(前期过程)(前期过程)(前期过程)(五)规划概念意向整合(五)规划概念意向整合(五)规划概念意向整合(五)规划概念意向整合(六)容积率测算比较研究(六)容积率测算比较研究(六)容积率测算比较研究(六)容积率测算比较研究(七)调整后测算方案(七)调整后测算
2、方案(七)调整后测算方案(七)调整后测算方案(八)设计计划(八)设计计划(八)设计计划(八)设计计划(九)设计操作模式(九)设计操作模式(九)设计操作模式(九)设计操作模式(一)(一)宗地概况宗地概况宗地城市位置图宗地城市位置图宗地城市位置图宗地城市位置图宗地位于南部宗地位于南部宗地位于南部宗地位于南部“和平区长白科技开发和平区长白科技开发和平区长白科技开发和平区长白科技开发区区区区”,位于浑南新区的西侧,沈阳市,位于浑南新区的西侧,沈阳市,位于浑南新区的西侧,沈阳市,位于浑南新区的西侧,沈阳市竖向中心轴沿线。距沈阳站竖向中心轴沿线。距沈阳站竖向中心轴沿线。距沈阳站竖向中心轴沿线。距沈阳站4
3、4公里,公里,公里,公里,距太原街商圈距太原街商圈距太原街商圈距太原街商圈3.53.5公里,距沈阳北站公里,距沈阳北站公里,距沈阳北站公里,距沈阳北站8 8公里,距沈阳桃仙机场公里,距沈阳桃仙机场公里,距沈阳桃仙机场公里,距沈阳桃仙机场1616公里。公里。公里。公里。南站南站北站北站浑河浑河长长长长白白白白地地地地区区区区总总总总占占占占地地地地10101010平平平平方方方方公公公公里里里里,原原原原隶隶隶隶属属属属于于于于东东东东陵陵陵陵区区区区,后后后后浑浑浑浑南南南南新新新新区区区区成成成成立立立立划划划划到到到到新新新新区区区区成成成成为为为为六六六六大大大大组组组组团团团团之之之之
4、一一一一长长长长白白白白综综综综合合合合组组组组团团团团。2001200120012001年年年年11111111月月月月长长长长白白白白乡乡乡乡划划划划归归归归和和和和平平平平区区区区管管管管辖辖辖辖更更更更名名名名为为为为“和和和和平平平平区区区区长长长长白白白白科科科科技技技技开开开开发发发发区区区区”。行行行行政政政政隶隶隶隶属属属属的的的的变变变变更更更更直直直直接接接接带带带带动动动动土土土土地地地地升升升升值值值值。(长长长长白白白白地地地地区区区区原原原原土土土土地地地地级级级级别为别为别为别为7 7 7 7级,现为级,现为级,现为级,现为6 6 6 6级)级)级)级)宗地地区
5、历史沿革宗地地区历史沿革宗地地区历史沿革宗地地区历史沿革宗地区域位置图宗地区域位置图宗地区域位置图宗地区域位置图南站南站太原街太原街浑河浑河胜胜 利利 街街胜利桥胜利桥 距太原街商圈近(直线距离距太原街商圈近(直线距离距太原街商圈近(直线距离距太原街商圈近(直线距离约约约约3.5km3.5km3.5km3.5km),商服配套设施),商服配套设施),商服配套设施),商服配套设施齐全。齐全。齐全。齐全。太原街商圈位于沈阳市太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带,是集商住、中心繁华地带,是集商住、饮服、文化娱乐为一体的多饮服、文化娱乐为一体的多功能商业社区。功能商业社区。浑南大道浑南大道机场高速机场高速桃
6、仙机场桃仙机场 和平区向南延伸的唯一通路和平区向南延伸的唯一通路和平区向南延伸的唯一通路和平区向南延伸的唯一通路 南京街贯穿沈阳市南北,是沈阳市三条主要南北南京街贯穿沈阳市南北,是沈阳市三条主要南北纵向交通干道之一,道路网辐射范围大。南京街浑河纵向交通干道之一,道路网辐射范围大。南京街浑河北部沿线是沈阳市最为繁华的北部沿线是沈阳市最为繁华的商业街;浑河南部沿线通往近商业街;浑河南部沿线通往近年来发展迅速的苏家屯副城。年来发展迅速的苏家屯副城。宗地位于南京街中部路段,宗地位于南京街中部路段,与南京南街通过工农桥相连与南京南街通过工农桥相连(该桥是和平区通往大学城、(该桥是和平区通往大学城、浑河大
7、市场、中顺汽车城的主浑河大市场、中顺汽车城的主要通路)。要通路)。南南 京京 街街工农桥工农桥苏家屯苏家屯沈苏西路沈苏西路苏家屯苏家屯宗地宗地胜利桥城市竖向交通决定其和平属性城市竖向交通决定其和平属性城市竖向交通决定其和平属性城市竖向交通决定其和平属性根根根根据据据据与与与与东东东东侧侧侧侧浑浑浑浑南南南南新新新新区区区区的的的的横横横横向向向向对对对对比比比比,南南南南岸岸岸岸与与与与北北北北岸岸岸岸通通通通过过过过桥桥桥桥梁梁梁梁竖竖竖竖向向向向连连连连接接接接,在在在在浑浑浑浑南南南南完完完完全全全全形形形形成成成成自自自自己己己己的的的的产产产产业业业业链链链链条条条条之之之之前前前前
8、,其其其其主主主主要要要要物物物物流流流流、人人人人流流流流仍仍仍仍将将将将从从从从北北北北岸岸岸岸桥桥桥桥梁梁梁梁输输输输出出出出。因因因因此此此此,桥桥桥桥梁梁梁梁、道道道道路路路路的的的的出出出出口口口口节节节节点将圈定其物流、人流区域概念。点将圈定其物流、人流区域概念。点将圈定其物流、人流区域概念。点将圈定其物流、人流区域概念。长白为和平区的延伸长白为和平区的延伸长白为和平区的延伸长白为和平区的延伸 桥梁名称桥梁名称桥梁名称桥梁名称出口位置出口位置出口位置出口位置区域概念区域概念区域概念区域概念 工农桥工农桥工农桥工农桥 和平区和平区和平区和平区 和平区和平区和平区和平区 浑河桥浑河桥
9、浑河桥浑河桥沈河区与和沈河区与和沈河区与和沈河区与和 平区交界平区交界平区交界平区交界和平、沈河和平、沈河和平、沈河和平、沈河 富民桥富民桥富民桥富民桥 东陵区东陵区东陵区东陵区东陵、沈河东陵、沈河东陵、沈河东陵、沈河 长青桥长青桥长青桥长青桥 东陵区东陵区东陵区东陵区 东陵区东陵区东陵区东陵区区域控制性规划区域控制性规划区域控制性规划区域控制性规划 宗地城市绿地商务区高科技园区居住区商业用地居住用地工业用地绿化用地宗地宗地分析小结宗地分析小结宗地分析小结宗地分析小结 1 1 1 1、长白实则为和平区的延伸,行政隶属的变更使其土地价值更升一步、长白实则为和平区的延伸,行政隶属的变更使其土地价值
10、更升一步、长白实则为和平区的延伸,行政隶属的变更使其土地价值更升一步、长白实则为和平区的延伸,行政隶属的变更使其土地价值更升一步2 2 2 2、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地,土地稀缺性明显、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地,土地稀缺性明显、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地,土地稀缺性明显、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地,土地稀缺性明显3 3 3 3、浑河景观治理明年可实现,土地价值高、浑河景观治理明年可实现,土地价值高、浑河景观治理明年可实现,土地价值高、浑河景观治理明年可实现,土地价值高4 4 4 4、与浑北联系交通便利、与浑北联系交通便利、与浑
11、北联系交通便利、与浑北联系交通便利5 5 5 5、位于南京街沿线,升值潜力大、位于南京街沿线,升值潜力大、位于南京街沿线,升值潜力大、位于南京街沿线,升值潜力大6 6 6 6、紧邻太原街商圈,近距离接受商业辐射、紧邻太原街商圈,近距离接受商业辐射、紧邻太原街商圈,近距离接受商业辐射、紧邻太原街商圈,近距离接受商业辐射(二)宗地分析(二)宗地分析补充补充补充补充宗地四至宗地四至宗地四至宗地四至宗地东至规划路;南至长白西路;西至胜利路(规划)宗地东至规划路;南至长白西路;西至胜利路(规划)宗地东至规划路;南至长白西路;西至胜利路(规划)宗地东至规划路;南至长白西路;西至胜利路(规划);北至滨河路(
12、规划)。;北至滨河路(规划)。;北至滨河路(规划)。;北至滨河路(规划)。宗地构成示意图宗地构成示意图A AB BE E住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地公建用地公建用地公建用地公建用地430430米米米米200200米米米米320320米米米米320320米米米米190190米米米米270270米米米米200200米米米米360360米米米米500500米米米米350350米米米米沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路城市绿地城市绿地城市绿地城市绿地C CD D宗地情况宗地情况宗地情况宗地情况 宗地权属宗地权属宗
13、地权属宗地权属:沈阳市和平区长白科技开发区:沈阳市和平区长白科技开发区:沈阳市和平区长白科技开发区:沈阳市和平区长白科技开发区 用地性质用地性质用地性质用地性质:居住和公建用地,限高:居住和公建用地,限高:居住和公建用地,限高:居住和公建用地,限高100100100100mmmm 地块形状地块形状地块形状地块形状:宗地整体呈不规则多边形:宗地整体呈不规则多边形:宗地整体呈不规则多边形:宗地整体呈不规则多边形 地貌特征地貌特征地貌特征地貌特征:宗地整体地势平整,平均自然标高为:宗地整体地势平整,平均自然标高为:宗地整体地势平整,平均自然标高为:宗地整体地势平整,平均自然标高为38.338.338
14、.338.3米。地质条件好,米。地质条件好,米。地质条件好,米。地质条件好,历史上最大地震震级为历史上最大地震震级为历史上最大地震震级为历史上最大地震震级为5.55.55.55.5级,地震烈度为级,地震烈度为级,地震烈度为级,地震烈度为7 7 7 7度。度。度。度。宗地面积宗地面积宗地面积宗地面积:A+BA+BA+BA+B地块:居住用地,地块:居住用地,地块:居住用地,地块:居住用地,面积面积面积面积26.126.126.126.1公顷,规划容积率公顷,规划容积率公顷,规划容积率公顷,规划容积率1.81.81.81.8。C+DC+DC+DC+D地块:宽约地块:宽约地块:宽约地块:宽约80m80
15、m80m80m的商业用地,面积的商业用地,面积的商业用地,面积的商业用地,面积6.46.46.46.4公顷,规划容积率公顷,规划容积率公顷,规划容积率公顷,规划容积率4.5 4.5 4.5 4.5。A+B+A+B+A+B+A+B+C+DC+DC+DC+D地块综合容积率地块综合容积率地块综合容积率地块综合容积率2.332.332.332.33。E E E E地块:商业用地,地块:商业用地,地块:商业用地,地块:商业用地,面积面积面积面积5.15.15.15.1公顷公顷公顷公顷,规划容积率,规划容积率,规划容积率,规划容积率4.5 4.5 4.5 4.5。宗地自然条件宗地自然条件 地地地地块块块块
16、内内内内约约约约有有有有40404040余余余余家家家家企企企企事事事事业业业业单单单单位位位位,情情情情况况况况较较较较为为为为复复复复杂杂杂杂。除除除除沈沈沈沈阳阳阳阳市市市市广广广广播播播播电电电电台台台台发发发发射射射射塔塔塔塔、沈沈沈沈阳阳阳阳环环环环保保保保设设设设备备备备厂厂厂厂等等等等占占占占地地地地5 5 5 5万万万万平平平平以以以以上上上上的的的的少少少少量量量量的的的的大大大大型型型型企企企企业业业业外外外外,其其其其中中中中多为小型企事业单位。多为小型企事业单位。多为小型企事业单位。多为小型企事业单位。用地现状:用地现状:用地现状:用地现状:用地现状用地现状用地现状用
17、地现状宗地内电台线杆宗地内电台线杆宗地内厂区宗地内厂区宗地内厂区宗地内厂区 地块内无高压线地块内无高压线地块内无高压线地块内无高压线国有用国有用国有用国有用地地地地集体用集体用集体用集体用地地地地农业用农业用农业用农业用地地地地土地分类图土地分类图土地分类图土地分类图 国有建设用地国有建设用地 集体建设用地集体建设用地 农农 用用 地地宗地周边环境(北侧)宗地周边环境(北侧)宗地周边环境(北侧)宗地周边环境(北侧)浑河的河滩地,规划建设河堤浑河的河滩地,规划建设河堤浑河的河滩地,规划建设河堤浑河的河滩地,规划建设河堤公园,宽约公园,宽约公园,宽约公园,宽约160160160160mmmm。宗地
18、东望工宗地东望工农桥农桥宗地北侧为宗地北侧为宗地北侧为宗地北侧为30m30m30m30m宽规划滨河路,宽规划滨河路,宽规划滨河路,宽规划滨河路,路与河滩地间有路与河滩地间有路与河滩地间有路与河滩地间有堤坝,堤坝,堤坝,堤坝,相对路面相对路面相对路面相对路面高度约高度约高度约高度约5 5 5 5mm ,堤,堤,堤,堤坝距路约坝距路约坝距路约坝距路约40-5040-5040-5040-50mmmm。开阔的浑河水面,中间有开阔的浑河水面,中间有开阔的浑河水面,中间有开阔的浑河水面,中间有拦河坝与河心岛。拦河坝与河心岛。拦河坝与河心岛。拦河坝与河心岛。拦拦河河坝坝胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路
19、滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路E EC CD DA AB B宗地周边环境(北侧堤坝)宗地周边环境(北侧堤坝)宗地周边环境(北侧堤坝)宗地周边环境(北侧堤坝)堤坝北侧堤坝北侧堤坝北侧堤坝北侧 河畔新城与宗地同河畔新城与宗地同河畔新城与宗地同河畔新城与宗地同在浑河南岸,用地条件在浑河南岸,用地条件在浑河南岸,用地条件在浑河南岸,用地条件相似,可从其现状推测相似,可从其现状推测相似,可从其现状推测相似,可从其现状推测河堤建设方案,如照片河堤建设方案,如照片河堤建设方案,如照片河堤建设方案,如照片所示。所示。所示。所示。约约5m堤堤坝坝沿河沿河商业商业浑河浑河河滩绿地河滩绿地河滩绿地
20、河滩绿地堤坝堤坝堤坝堤坝滨河路滨河路滨河路滨河路堤坝南侧堤坝南侧堤坝南侧堤坝南侧堤坝中的涵洞堤坝中的涵洞堤坝中的涵洞堤坝中的涵洞10m 滨河路滨河路30m约约40-50m约约160m河滩绿地河滩绿地+39.50m+39.50m+39.50m+39.50m+33.20m+33.20m+33.20m+33.20m 堤坝美化方案(政堤坝美化方案(政堤坝美化方案(政堤坝美化方案(政府做)未最后确定,初府做)未最后确定,初府做)未最后确定,初府做)未最后确定,初步考虑做成草坡。步考虑做成草坡。步考虑做成草坡。步考虑做成草坡。胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划
21、 路路E EC CD DA AB B宗地周边环境(东侧)宗地周边环境(东侧)宗地周边环境(东侧)宗地周边环境(东侧)与公建与公建与公建与公建E E E E地块相邻的为地块相邻的为地块相邻的为地块相邻的为18m18m18m18m宽宽宽宽规划路规划路规划路规划路与住宅与住宅与住宅与住宅B B B B地块相邻的为地块相邻的为地块相邻的为地块相邻的为30m30m30m30m宽规划路宽规划路宽规划路宽规划路宗地东侧为规划中的商业宗地东侧为规划中的商业宗地东侧为规划中的商业宗地东侧为规划中的商业用地用地用地用地工农桥收费站位置在滨河路南,工农桥收费站位置在滨河路南,工农桥收费站位置在滨河路南,工农桥收费站
22、位置在滨河路南,因此,未来过桥车辆最快只能从因此,未来过桥车辆最快只能从因此,未来过桥车辆最快只能从因此,未来过桥车辆最快只能从E E E E地块南侧地块南侧地块南侧地块南侧18m18m18m18m规划路右拐到达规划路右拐到达规划路右拐到达规划路右拐到达宗地。从道路等级和交通引导判宗地。从道路等级和交通引导判宗地。从道路等级和交通引导判宗地。从道路等级和交通引导判断,主要交通仍将从断,主要交通仍将从断,主要交通仍将从断,主要交通仍将从40m40m40m40m的长白的长白的长白的长白西路到达宗地。西路到达宗地。西路到达宗地。西路到达宗地。距住宅距住宅距住宅距住宅B B B B地块地块地块地块40
23、0m400m400m400m为沈苏为沈苏为沈苏为沈苏快速干道,是联系沈阳主快速干道,是联系沈阳主快速干道,是联系沈阳主快速干道,是联系沈阳主城区与苏家屯副城的交通城区与苏家屯副城的交通城区与苏家屯副城的交通城区与苏家屯副城的交通联系枢纽。联系枢纽。联系枢纽。联系枢纽。工农桥工农桥工农桥工农桥工农桥收费站工农桥收费站工农桥收费站工农桥收费站规划规划规划规划30-40m30-40m30-40m30-40m宽绿化带宽绿化带宽绿化带宽绿化带宗地周边环境(南侧)宗地周边环境(南侧)宗地周边环境(南侧)宗地周边环境(南侧)宗地南侧现状为中小型企事业单位,宗地南侧现状为中小型企事业单位,宗地南侧现状为中小型
24、企事业单位,宗地南侧现状为中小型企事业单位,建筑密度较低。未来规划为带沿街商建筑密度较低。未来规划为带沿街商建筑密度较低。未来规划为带沿街商建筑密度较低。未来规划为带沿街商业用地的住宅用地业用地的住宅用地业用地的住宅用地业用地的住宅用地。宗地宗地宗地宗地 未来,随着未来政府规划的逐步未来,随着未来政府规划的逐步未来,随着未来政府规划的逐步未来,随着未来政府规划的逐步实施,长白西路与三好街之间将修建实施,长白西路与三好街之间将修建实施,长白西路与三好街之间将修建实施,长白西路与三好街之间将修建三好桥。三好桥。三好桥。三好桥。三好桥三好桥三好街三好街长白西路长白西路 如此,将吸引一定量的和平、沈如
25、此,将吸引一定量的和平、沈如此,将吸引一定量的和平、沈如此,将吸引一定量的和平、沈河人群到访河人群到访河人群到访河人群到访 ,因此,长白西路的远期,因此,长白西路的远期,因此,长白西路的远期,因此,长白西路的远期交通量较大。交通量较大。交通量较大。交通量较大。胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路宗地南侧有现状道路,路面宽宗地南侧有现状道路,路面宽宗地南侧有现状道路,路面宽宗地南侧有现状道路,路面宽12m12m12m12m;未来为;未来为;未来为;未来为40m40m40m40m宽规划长白西路,预计宽规划长白西路,预计宽规划长白西路,预计宽规划长白
26、西路,预计05050505年年年年8 8 8 8、9 9 9 9月份修完。月份修完。月份修完。月份修完。宗地周边环境(西侧)宗地周边环境(西侧)宗地周边环境(西侧)宗地周边环境(西侧)宗地西侧现状为农宗地西侧现状为农宗地西侧现状为农宗地西侧现状为农业用地;未来规划业用地;未来规划业用地;未来规划业用地;未来规划为市政用地。为市政用地。为市政用地。为市政用地。宗地西侧为宗地西侧为宗地西侧为宗地西侧为50m50m50m50m宽规划宽规划宽规划宽规划胜利路,其中胜利路,其中胜利路,其中胜利路,其中40m40m40m40m宽为宽为宽为宽为胜利桥南引桥,预计胜利桥南引桥,预计胜利桥南引桥,预计胜利桥南引
27、桥,预计05050505年年年年5 5 5 5月份修通。月份修通。月份修通。月份修通。远期规划中,沈苏西路远期规划中,沈苏西路远期规划中,沈苏西路远期规划中,沈苏西路将取消,改由胜利路直将取消,改由胜利路直将取消,改由胜利路直将取消,改由胜利路直通苏家屯。通苏家屯。通苏家屯。通苏家屯。胜利桥,胜利桥,胜利桥,胜利桥,40m40m40m40m宽,北接宽,北接宽,北接宽,北接胜利南街,预计胜利南街,预计胜利南街,预计胜利南街,预计05050505年年年年5 5 5 5月份修通。月份修通。月份修通。月份修通。胜利桥西侧约胜利桥西侧约胜利桥西侧约胜利桥西侧约500m500m500m500m处处处处有铁
28、路桥有铁路桥有铁路桥有铁路桥 。胜利桥南引桥起始位置,因此,未来过胜利桥南引桥起始位置,因此,未来过胜利桥南引桥起始位置,因此,未来过胜利桥南引桥起始位置,因此,未来过胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西胜利桥的车辆只能下桥后东拐至长白西路,然后进入小区。路,然后进入小区。路,然后进入小区。路,然后进入小区。桥面标高比桥面标高比桥面标高比桥面标高比道路高道路高道路高道路高5.55.55.55.5mmmm胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路A AB BE EC CD D宗地周边道路
29、综述宗地周边道路综述宗地周边道路综述宗地周边道路综述胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路40m40m40m40m宽,城市次干路,双向宽,城市次干路,双向宽,城市次干路,双向宽,城市次干路,双向8 8 8 8车道,车行道宽车道,车行道宽车道,车行道宽车道,车行道宽26m26m26m26m,预,预,预,预计计计计05050505年年年年8 8 8 8、9 9 9 9月份建成。月份建成。月份建成。月份建成。规规 划划 路路30m30m30m30m宽,城市支路,双向宽,城市支路,双向宽,城市支路,双向宽,城市支路,双向4 4 4 4车车车车道,车行道宽
30、道,车行道宽道,车行道宽道,车行道宽15m15m15m15m,修建时,修建时,修建时,修建时间待定。间待定。间待定。间待定。定位为区域交通定位为区域交通定位为区域交通定位为区域交通+沿河游览交沿河游览交沿河游览交沿河游览交通,沿路有停车设施。通,沿路有停车设施。通,沿路有停车设施。通,沿路有停车设施。18m18m18m18m宽,城市宽,城市宽,城市宽,城市支路,支路,支路,支路,2 2 2 2车道,车道,车道,车道,车行道宽车行道宽车行道宽车行道宽12m12m12m12m,可能有左转,可能有左转,可能有左转,可能有左转交通管制,修交通管制,修交通管制,修交通管制,修建时间待定。建时间待定。建时
31、间待定。建时间待定。总宽总宽总宽总宽50m50m50m50m,引桥宽引桥宽引桥宽引桥宽40m40m40m40m,预计,预计,预计,预计05050505年年年年5 5 5 5月建成。月建成。月建成。月建成。30m30m30m30m宽,城市支路,宽,城市支路,宽,城市支路,宽,城市支路,双向双向双向双向4 4 4 4车道,车行道车道,车行道车道,车行道车道,车行道宽宽宽宽15m15m15m15m,修建时间待,修建时间待,修建时间待,修建时间待定。定。定。定。规规 划划 路路18m18m18m18m宽,城市支路,宽,城市支路,宽,城市支路,宽,城市支路,2 2 2 2车车车车道,车行道宽道,车行道宽
32、道,车行道宽道,车行道宽12m12m12m12m,修,修,修,修建时间待定。建时间待定。建时间待定。建时间待定。宗地周边交通流向综述宗地周边交通流向综述宗地周边交通流向综述宗地周边交通流向综述滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路主要回家路线主要回家路线主要回家路线主要回家路线规规 划划 路路次要回家路线次要回家路线次要回家路线次要回家路线主要出行路线主要出行路线主要出行路线主要出行路线胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路规规 划划 路路浑河情况简介浑河情况简介浑河情况简介浑河情况简介(1 1 1 1)浑河历史洪峰情况与防洪等级)浑河历史洪峰情况与防洪等级)浑河历史洪峰情况与防洪等
33、级)浑河历史洪峰情况与防洪等级 最最大大洪洪峰峰值值1000010000立立方方米米/秒秒;距距离离现现在在最最近近的的一一次次洪洪峰峰出出现现在在19951995年年,最最大大洪峰值洪峰值51005100立方米立方米/秒。设计的防洪等级为三百年一遇。秒。设计的防洪等级为三百年一遇。(2 2 2 2)政府整治浑河的远景方案)政府整治浑河的远景方案)政府整治浑河的远景方案)政府整治浑河的远景方案 完成防洪可研;配合相关部门进行综合治理工作,治污除臭,净化水质;完成防洪可研;配合相关部门进行综合治理工作,治污除臭,净化水质;做做好好整整体体规规划划、包包装装、开开发发、有有效效利利用用浑浑河河文文
34、化化资资源源开开展展招招商商引引资资,进进行行大大规模的开发建设;规模的开发建设;20032003年年20042004年年,全全面面启启动动开开发发建建设设项项目目,初初步步形形成成浑浑河河景景观观带带的的效效果果,长长白河段的景观亦大致与此时完工;白河段的景观亦大致与此时完工;20052005年年20062006年年,把把浑浑河河沈沈阳阳城城市市段段整整体体建建设设成成一一流流的的集集文文化化、旅旅游游、观观光一体的绿色风景带。光一体的绿色风景带。教育配套教育配套娱乐配套娱乐配套其他配套其他配套商业配套商业配套长白区域内配套现状长白区域内配套现状长白区域内配套现状长白区域内配套现状 所所需需
35、全全部部配配套套,配配套套设设施施缺缺陷陷不不明明显显。现现有有配配套套设设施施较较差差,但但过过桥桥即即可可获获得得1 1、公交系统(、公交系统(、公交系统(、公交系统(宗地共有两条主要的公交线路):宗地共有两条主要的公交线路):(1 1)324 324 (5 5:50205020:2020)(沈苏西路)(沈苏西路)(沈苏西路)(沈苏西路)(2 2)327 327 (5 5:20212021:0000)(沈苏快速干道)(沈苏快速干道)(沈苏快速干道)(沈苏快速干道)2 2 2 2、大市政配套设施情况:、大市政配套设施情况:、大市政配套设施情况:、大市政配套设施情况:宗地配套设施通过了解,解决
36、方案如下:宗地配套设施通过了解,解决方案如下:给水:从浑河北岸引入或在长白建设独立的给水:从浑河北岸引入或在长白建设独立的 排水:在宗地西侧临沈大铁路桥预留排水:在宗地西侧临沈大铁路桥预留4 4万平米土地,万科先做中水回用装置万平米土地,万科先做中水回用装置 电力:从周边变电所引入电力:从周边变电所引入 电信:电讯公司完成电信:电讯公司完成 热力:长白政府规划建设统一的锅炉房,预计热力:长白政府规划建设统一的锅炉房,预计0404年完成年完成宗地周边配套情况宗地周边配套情况宗地周边配套情况宗地周边配套情况宗地周边配套规划方案宗地周边配套规划方案宗地周边配套规划方案宗地周边配套规划方案规划污水处理
37、厂规划污水处理厂规划燃气服务站规划燃气服务站煤气中压管线煤气中压管线规划污水干管规划污水干管(三)宗地价值(三)宗地价值+概念结论概念结论宗地北区宗地北区宗地北区宗地北区优势:优势:优势:优势:河景河景河景河景不足不足不足不足:(1 1 1 1)河景在北,朝向在南河景在北,朝向在南河景在北,朝向在南河景在北,朝向在南规划要求:规划要求:规划要求:规划要求:沿河商业用地沿河商业用地沿河商业用地沿河商业用地布置高层住宅,景观资源利用最大化布置高层住宅,景观资源利用最大化布置高层住宅,景观资源利用最大化布置高层住宅,景观资源利用最大化户型创新户型创新户型创新户型创新+部分公寓部分公寓部分公寓部分公寓
38、沿河休闲商业沿河休闲商业沿河休闲商业沿河休闲商业+局部三层景观办公局部三层景观办公局部三层景观办公局部三层景观办公(2 2 2 2)河堤挡视线(商业)河堤挡视线(商业)河堤挡视线(商业)河堤挡视线(商业8m8m8m8m以上、住宅以上、住宅以上、住宅以上、住宅9m9m9m9m以上可观河)以上可观河)以上可观河)以上可观河)特点:特点:特点:特点:人车流量不大人车流量不大人车流量不大人车流量不大胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路宗地东区宗地东区宗地东区宗地东区优势:优势:优势:优势:(1 1 1 1)与东侧商业用地相邻,有商业价值)与东侧商业用
39、地相邻,有商业价值)与东侧商业用地相邻,有商业价值)与东侧商业用地相邻,有商业价值不足不足不足不足:与商业用地相邻,与商业用地相邻,与商业用地相邻,与商业用地相邻,外部景观资源弱外部景观资源弱外部景观资源弱外部景观资源弱适当布置沿街商业(部分独立式,价值高)适当布置沿街商业(部分独立式,价值高)适当布置沿街商业(部分独立式,价值高)适当布置沿街商业(部分独立式,价值高)可布置小区东侧入口可布置小区东侧入口可布置小区东侧入口可布置小区东侧入口特点:特点:特点:特点:人车流量适中,从沈苏快速干道来人车流量适中,从沈苏快速干道来人车流量适中,从沈苏快速干道来人车流量适中,从沈苏快速干道来 的车流最先
40、到达的车流最先到达的车流最先到达的车流最先到达胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路(2 2 2 2)有规划)有规划)有规划)有规划30-40m30-40m30-40m30-40m宽绿化带宽绿化带宽绿化带宽绿化带宗地南区宗地南区宗地南区宗地南区优势:优势:优势:优势:与南侧沿街商业相邻,有商业价值与南侧沿街商业相邻,有商业价值与南侧沿街商业相邻,有商业价值与南侧沿街商业相邻,有商业价值不足不足不足不足:(1 1 1 1)无外部景观资源无外部景观资源无外部景观资源无外部景观资源适当布置沿街商业(部分独立,价值高)适当布置沿街商业(部分独立,价值高
41、)适当布置沿街商业(部分独立,价值高)适当布置沿街商业(部分独立,价值高)局部以商业分隔;在兼顾沿路天际线的局部以商业分隔;在兼顾沿路天际线的局部以商业分隔;在兼顾沿路天际线的局部以商业分隔;在兼顾沿路天际线的同时,减少临路小高层数量;住宅退红同时,减少临路小高层数量;住宅退红同时,减少临路小高层数量;住宅退红同时,减少临路小高层数量;住宅退红线争取控制到线争取控制到线争取控制到线争取控制到15m15m15m15m,绿化处理,绿化处理,绿化处理,绿化处理布置小区南侧入口布置小区南侧入口布置小区南侧入口布置小区南侧入口特点:特点:特点:特点:人车流量大,从胜利桥和沈苏快速人车流量大,从胜利桥和沈
42、苏快速人车流量大,从胜利桥和沈苏快速人车流量大,从胜利桥和沈苏快速 路来的车流最先到达路来的车流最先到达路来的车流最先到达路来的车流最先到达胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路(2 2 2 2)长白西路交通噪音大)长白西路交通噪音大)长白西路交通噪音大)长白西路交通噪音大西南区适当布置公建西南区适当布置公建西南区适当布置公建西南区适当布置公建销售要求:销售要求:销售要求:销售要求:拟从西往东开发,考虑在西南区域拟从西往东开发,考虑在西南区域拟从西往东开发,考虑在西南区域拟从西往东开发,考虑在西南区域 做示范区做示范区做示范区做示范区宗地西区宗
43、地西区宗地西区宗地西区不足:不足:不足:不足:(1 1 1 1)无外部景观资源)无外部景观资源)无外部景观资源)无外部景观资源(2 2 2 2)与西侧胜利桥南引桥相邻,噪)与西侧胜利桥南引桥相邻,噪)与西侧胜利桥南引桥相邻,噪)与西侧胜利桥南引桥相邻,噪 音大,底层视线差音大,底层视线差音大,底层视线差音大,底层视线差考虑临路住宅的隔声降噪处理;住宅退红考虑临路住宅的隔声降噪处理;住宅退红考虑临路住宅的隔声降噪处理;住宅退红考虑临路住宅的隔声降噪处理;住宅退红线线线线15m15m15m15m以上,绿化处理以上,绿化处理以上,绿化处理以上,绿化处理在西南角布置小学,操场临胜利桥引在西南角布置小学
44、,操场临胜利桥引在西南角布置小学,操场临胜利桥引在西南角布置小学,操场临胜利桥引桥侧,减少噪音对住宅影响桥侧,减少噪音对住宅影响桥侧,减少噪音对住宅影响桥侧,减少噪音对住宅影响规划要求:规划要求:规划要求:规划要求:小区内需要小学小区内需要小学小区内需要小学小区内需要小学胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路(3 3 3 3)西侧有铁路货运桥,有噪音)西侧有铁路货运桥,有噪音)西侧有铁路货运桥,有噪音)西侧有铁路货运桥,有噪音宗地中部宗地中部宗地中部宗地中部不足不足不足不足:无外部景观资源无外部景观资源无外部景观资源无外部景观资源路东侧适当布置
45、沿街商业,争取商业价值路东侧适当布置沿街商业,争取商业价值路东侧适当布置沿街商业,争取商业价值路东侧适当布置沿街商业,争取商业价值布置小区中部主入口;适于布置有服布置小区中部主入口;适于布置有服布置小区中部主入口;适于布置有服布置小区中部主入口;适于布置有服务半径要求的公建,如幼儿园务半径要求的公建,如幼儿园务半径要求的公建,如幼儿园务半径要求的公建,如幼儿园特点:特点:特点:特点:小区内部规划路,人车流量不大,小区内部规划路,人车流量不大,小区内部规划路,人车流量不大,小区内部规划路,人车流量不大,通往滨河路的主要通道之一通往滨河路的主要通道之一通往滨河路的主要通道之一通往滨河路的主要通道之
46、一胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路路西侧空间开放,不做围合性商业,路西侧空间开放,不做围合性商业,路西侧空间开放,不做围合性商业,路西侧空间开放,不做围合性商业,在一期开放时展示良好的社区内形象在一期开放时展示良好的社区内形象在一期开放时展示良好的社区内形象在一期开放时展示良好的社区内形象销售要求:销售要求:销售要求:销售要求:营造小区内街形象,满足销售形象营造小区内街形象,满足销售形象营造小区内街形象,满足销售形象营造小区内街形象,满足销售形象 要求要求要求要求(四)规划概念设计说明(四)规划概念设计说明(前期过程)(前期过程)一、一、
47、规划概念方案一(第一版测算方案)规划概念方案一(第一版测算方案)太原街步行街有几十年历史的医大一院(1 1)净地面积)净地面积345000345000平米,容积率平米,容积率1.951.95。(2 2)功功能能分分区区:用用地地北北侧侧临临河河沿沿线线为为宽宽约约4040米米的的2 2层层带带内内街街的的商商业业街街;商商业业街街南南侧侧布布置置河河景景高高层层,最最大大限限度度争争取取景景观观资资源源;用用地地内内南南北北向向布布置置三三列列点点式式小小高高层层,将将用用地地自自然然划划分分成成三三块块,增增加加空空间间的的变变化化和和通通透透性性,提高容积率。提高容积率。(3 3)产品配比
48、)产品配比除沿河高层和商业除沿河高层和商业用地外,小区内布置点式高层(一梯用地外,小区内布置点式高层(一梯四户,四户,2121层)、板式小高层(一梯两层)、板式小高层(一梯两户,户,11.511.5层或层或9.59.5层)和多层(一梯两层)和多层(一梯两户,户,5.55.5层)。层)。高层:小高层:多层高层:小高层:多层5050:2828 :2222 。(4 4)经济技术指标如下表。)经济技术指标如下表。公建配套高层住宅组 团规划设计说明规划设计说明规划设计说明规划设计说明基于对沿河景观资源的利用和降低高层住宅的比例两点考虑出发,考虑了另一个选择方案。基于对沿河景观资源的利用和降低高层住宅的比
49、例两点考虑出发,考虑了另一个选择方案。二、二、二、二、规划概念方案二(选择方案)规划概念方案二(选择方案)规划概念方案二(选择方案)规划概念方案二(选择方案)为为了了最最大大限限度度的的挖挖掘掘河河景景资资源源,通通过过适适当当加加大大高高层层板板楼楼的的进进深深,增增加加层层数数来来提提高高此此部部分分的的住住宅宅面面积积;同同时时,可可降降低低用用地地内内的的容容积积率率压压力力(根根据据分分配配,余余下下用用地地的的容容积积率率控控制制在在1.41.4左左右即可)。右即可)。在在小小区区内内增增加加1111层层半半的的点点式式小小高高层层,丰丰富组团空间,增加建筑轮廓线的变化。富组团空间
50、,增加建筑轮廓线的变化。除除沿沿河河高高层层和和商商业业用用地地外外,小小区区内内其其余余住住宅宅以以小小高高层层(11.511.5层层或或9.59.5层层)和和多多层层(5.55.5层层)为为主主,以以提提供供更更好好的的居居住住品品质质和小区内环境。和小区内环境。交通流线交通流线交通流线交通流线 小小区区东东侧侧规规划划路路和和长长白白西西路路偏偏西西,以以及及穿穿过过小小区区中中部部的的规规划划路路上上设设主主出出入入口口;另另在在滨滨河河路路和和长长白白西西路路东侧设次入口。东侧设次入口。采用树状路网,随分期开采用树状路网,随分期开发建设;采用南北入口住宅的发建设;采用南北入口住宅的成