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1、项目概况开发计划用地分析大连西山水库项目市场定位宗地现状宗地位置区域现状及规划交通状况市政设施防洪措施项目概况土地情况用地分析市场定位1.1.1宗地城市位置 1.1宗地位置宗地位于大连市区中西北部，行政隶属甘井子区红旗镇。距马栏广场约3公里,距西安路副中心约6公里，距青泥洼中心商业区约12公里，距机场约公里。项目概况用地分析市场定位3 公里6 公里12 公里土地情况宗地位于大西山水库以北。南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。1.1.2宗地区域位置 1.1 宗地位置 项目概况用地分析市场定位居住用地公共服务设施用地绿地机场机场土地情况1.2.1 周边公共服务配套现状 1.
2、2 区域现状及规划 项目概况用地分析市场定位宗地1公里范围内公共服务配套缺乏，距离宗地3公里处的马栏广场为区域级商业中心，生活配套齐全。土地情况马栏广场1.2.1 周边公共服务配套现状 1.2 区域现状及规划 项目概况用地分析市场定位宗地1公里范围内公共服务配套缺乏，距离宗地6公里处的西安路为市级商业副中心，各项生活设施齐全。西安路土地情况1.2.2周边公共服务配套规划 1.2 区域现状及规划宗地周边1公里范围内目前尚无配套规划。宗地区域的分区规划目前尚未做。项目概况用地分析市场定位土地情况1.2.3区域周边的房地产项目 1.2 区域现状及规划 项目概况用地分析市场定位宗地依山云水建面3.5万
3、,销售率86%,最初均价3600,目前达4500.依山居建面5万,销售率98%,均价2800.水苑居建面2.7万,销售率100%,均价2600.亲亲家园建面20万,销售率99%,均价3100.未来星城建面2.2万,销售率100%,均价3400.兰溪文苑建面11.8万,销售率98%,均价4200.亿达学苑建面3.69万,销售率100%,均价4000.电业逸彩园建面11万,销售率100%,均价3500.万合新家园建面1.9万,销售率100%,均价3950.宗地周边项目规模一般较小，价格较低，距离宗地多数超过3公里，且由于与宗地拥有的自然资源不同，本项目不应仅以周边项目作为对比对象，应进一步与拥有良
4、好自然景观资源的类似区域进行对比目前尚缺照片,销售起始时间,容积率等数据,营销部正在进行中土地情况总用地面积：约372930M2其中A区约301310M2，B区约32600M2，C区约16020M2，D区约10910M2，E区约7930M2，F区约4160M2，要求统一规划。用地使用性质：A、B、C、D区居住用地，E区小学，F区公共设施用地。总建筑面积：约497000M2；核定总建筑面积约415200M2。核定容积率：1.11建筑密度：A、B、C、D区小于20%。限高:规划设计条件中无限高要求,与相关部门沟通后的口头要求是建筑高度不应超过山体最高点(约150米).ABCDFE1.3.1红线及经
5、济技术指标 1.3 宗地现状 项目概况用地分析市场定位土地情况1.3.2宗地照片 1.3 宗地现状 项目概况用地分析市场定位土地情况宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。1.3.3宗地现状地貌图 1.3 宗地现状 项目概况用地分析市场定位土地情况用地地貌属低丘陵斜坡地带，地形大致呈北高南低的慢坡。1.3.4宗地四面景观(东)1.3 宗地现状 项目概况用地分析市场定位土地情况1.3.4宗地四面景观(西)1.3 宗地现状 项目概况用地分析市场定位土地情况项目概况用地分析市场定位1.4.1公交及市政道路现状和远期规划 1.
6、4交通状况目前经过地块的公交车有705708534535四路.其中708终点站即在地块东侧,其存车场即为公共设施用地(F地块).708另一个终点站是大连市东端的码头.534线路基本与708一致.705另一个终点为香炉礁.708705 宗地土地情况项目概况用地分析1.4.1公交及市政道路现状和远期规划 1.4交通状况距离宗地3公里的马栏广场上有413（向北）与507（向南）两路车可延伸至宗地,但公交公司均表示需待居民数量达到一定规模,形成一定流量之后方有可能延伸。413宗地507土地情况市场定位项目概况用地分析1.4.2片区交通规划 1.4交通状况西部快速路西部快速路已开始实施，预计最快通车时间
7、为06年下半年.它将分担一部分旅顺中路的车流，方便宗地与市区之间的交通联系。经目前对交通情况的统计,马栏广场无论是现在还是将来都是宗地出行的一大瓶颈.规划轻轨土地情况市场定位旅顺中路规划路张前路张前路断面图序号 道路名称 道路级别 红线宽度(米)路面宽度(米)1 旅顺中路 城市干道 30 202 张前路 城市次干道 30 203 中心环路 居住区级道路 15 94 外环路 小区级道路 8 6项目概况用地分析1.4.3周边道路规划形态 1.4交通状况土地情况市场定位控规中的道路数据:因西山水库属城市限制开发区域,且旅顺南路收费口取消后,大部分前往旅顺的车辆多走旅顺南路,旅顺中路的交通流量在未来也
8、不会有大的扩张.旅顺中路目前为双向6车道,张前路为双向4车道.旅顺中路规划设计条件中指导性条件:“交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。旅顺中路张前路规划设计条件中只提到了沿旅顺中路退后道路红线米范围内为绿化带，但批复版详规中，沿张前路米范围内实际也是绿化带。后找到规划设计条件附图，其中划出了沿张前路的米绿化带。绿化带绿化带1.4.3周边道路规划形态 1.4交通状况规划路项目概况用地分析土地情况市场定位1.4.4到城市各主要区域的行车时间 1.4交通状况 项目概况用地分析宗地中山广场奥林匹克广场
9、西安路家乐福马栏广场距中山广场12公里,25分钟车程(非高峰时段).距奥林匹克广场8.3公里,15分钟车程(非高峰时段).距家乐福(西安路副中心)6.1公里,10分钟车程(非高峰时段).距马栏广场3公里,4分钟车程(非高峰时段).西山水库大连城花 4.5公里,10分钟车程(非高峰时段).西山水库-机场 7公里,10分钟车程(非高峰时段).城花土地情况市场定位1.4.5车流量在不同时段的分析比较 1.4交通状况 项目概况用地分析车流量较小但白天上班时段施工车辆约占路面噪音多由此造成，且路面尘土多土地情况市场定位扩容锅炉房位置红旗变电所旅 顺 中 路张 前路 1.5市政设施 项目概况用地分析煤气:
10、离地块最近的接口在地块东侧1.1公里处。需待地块规划完成后根据小区需求再做具体设计。自来水:管线已沿旅顺中路铺设，以张前路与旅顺中路交叉路口往东250米为界,往东管径700，往西管径400.张前路上暂无管线.需待规划完成后根据规划的容量确定是扩容或是并网并做具体设计。截污管:图纸已获得.在宗地沿旅顺中路一侧,管径600,距离道路红线约3米.电业局已批复同意的供电方案为：亲亲家园正在建设的马栏6.6KV变电所与张辛路红旗变电所一起提供红旗地区近期供电需求。供暖方面,锅炉房已获批准建设。给水管线:截污管线:D=600D=400 D=700土地情况市场定位 1.6防洪措施 项目概况土地情况用地分析市
11、场定位规划院市政所粗算结果：按年一遇雨量，洪峰流量为秒地块北侧山体汇水面积为宽的截洪沟可满足截洪需求截洪沟的具体深度需根据精确计算结果确定日照风向分析自然资源分析气候气象数据水文状况基础结构建议特殊物景观视线分析坡度分析坡向分析噪音分析地块分区项目概况土地情况用地分析市场定位2.1.1植被 2.1自然资源分析 宗地内的植物在南侧平地及洼地部分主要是杂草，在北侧山坡上有部分野生的小棵油松，在宗地的南侧入口处及东侧有部分独立树。需要保留和建议保留树种为：梧桐及核桃品种，列为A级和B级品种。此类品种树龄不是很长、植株一般、长势较好、无病虫害。建议不保留和清除的树种为：榆树、槐树等品种，可列为C、D级
12、品种。此类品种均为植株小、长势衰弱、病虫害严重，没有保留价值。宗地内野生杂草类植物必须彻底清除，否则对将来小区内的植物种植将带来破坏性影响。项目概况土地情况用地分析市场定位1、宗地南部(旅顺中路南侧，西山水库西侧)种有银杏、榆树、冬青等品种，由于 与宗地距离较远，只有在宗地南侧范围的一部分可以较清晰的看到。2、宗地西部临张前路，此部分周边植物品种主要是野生类杂草及臭椿、刺槐等野 生类树种。3、宗地东部有一加油站及708公交车车场，景观植被较少，在道路边生长有一些菊 科类杂草。4、侧区北部地区周边主要以野生类杂草及野生油松类为主。纵上所述，周边植被景观最好的应该是宗地南面，西山水库的西侧地区，其
13、余面 的景观稍差。2.1.1植被 2.1自然资源分析 项目概况土地情况用地分析市场定位 2.2气候气象数据 大连位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒,夏无酷署,四季分明。气温 全区年平均气温10摄氏度左右，其中8月最热，平均气温24摄氏度。日最高气温大于30摄氏度的最长连续日数为10至12天，年极端最高气温35摄氏度左右。1月最冷，平均气温南部-4.5到-6.0摄氏度，北部-0.7到-9.5摄氏度，年极端最低气温南部-21摄氏度左右，北部-24摄氏度左右。无霜期180-200天。降水 全区年平均降水量在550-950毫米之间，由西南向东北递增。年降水量 60
14、-70%集中于夏季，多以暴雨形式降水；春季占12-15%；秋季占15-20%冬季仅占5%左右，最长连雨日数出现在7月，达12天。观测到的最大日降水量为569毫米（1981年7月27日新金县同益乡西韭水文站）因受海洋调节，夜雨多于日雨，尤以夏季为甚。春季多旱，旱年多于涝年，连续干旱或洪涝一般不超过3年。季风 全区地处东亚季风区，6级或6级以上大风日数，沿海每年90-140天，内陆 35-50天。风速、盛行风向随季节转换而有明显变化。大风日数东春季最多，夏季最少，最长连续日数出现在东季，一般为 4-6天。冬季盛行偏北季风，夏季盛行偏南季风，春、秋季是南、北风转换季节。日照 全区年平均日照时数为 2
15、500-2900小时，日照率平均为 60%。冬季日照时数最低，春季最高，秋季多于夏季。西山水库地区位于一个小盆地里，从海面吹来的空气和该地的空气交换不畅，不易形成对流因此气温比大连其他地区高降雨较少,应注意防风.项目概况土地情况用地分析市场定位 2.3日照风向分析 项目概况土地情况用地分析市场定位 2.4水文状况 项目概况土地情况用地分析市场定位地质初勘报告结论:地下水初见水位1.43.1m。地下水属于上层滞水，形成原因为大气降水下渗。根据岩土工程勘察规范（GB500212001）规范第G.0.1条判定，该场地环境类别为类，依据第12.2.1条、12.2.4条,判定场地内地下水对钢筋混凝土结构
16、中钢筋有弱腐蚀性。水质检测结论:由测试成分分析，该地块地下水经过适当处理后，可用做喷泉、水景等用途。编号Ca2+mg/LMg2+mg/LK+Na+mg/LHCO3mg/LClmg/LSO42 mg/LOHmg/LCO32 mg/L总硬度PH值游离性CO2mg/L总矿化度mg/L检测点1 83.9 21.2 45.6 3.13 104.9 85.2 0 0306.17.298.3 545.3检测点2 84.1 23.2 45.2 3.26 105.2 85.4 0 0305.47.308.5 546.1检测点3 83.6 22.1 44.9 3.25 104.7 85.1 0 0306.37.3
17、28.3 545.7 2.5地质状况及基础结构建议 项目概况土地情况用地分析市场定位地基承载力:杂填土 fak=80Kpa；素填土 fak=80Kpa粉质粘土 fak=200Kpa；Es=4.33Mpa碎石 fak=360Kpa；全风化板岩 fak=240Kpa；强风化辉绿岩 fak=320Kpa；强风化板岩夹石英岩 fak=600Kpa；抗震设计参数:垃圾山地区场地为类建筑场地，其它地段为类建筑场地。属抗震不利地段。场地地震设防烈度为7度。场地地下水：在勘察期间，部分钻孔控制深度内揭露有地下水。该场地环境类别为类，地下水对钢筋混凝土结构中钢筋有弱腐蚀性。基础形式：建议采用微风化板岩夹石英岩为
18、高层住宅楼的基础持力层；中风化板岩夹石英岩为小高层住宅楼的基础持力层；粉质粘土、碎石、强风化辉绿岩、强风化板岩夹石英岩均可作为多层住宅楼的基础持力层。多层住宅的基础形式采用天然地基上的浅基础。小高层、高层住宅的基础形式待详勘后确定。2.5地质状况及基础结构建议 项目概况土地情况用地分析市场定位该场地面积大，地质条件变化较大。从地基处理的经济角度出发，建议建筑物选型宜依据现场地质情况确定。根据初勘情况，“钻孔平面布置图1”上的区地质条件适宜建筑高层或小高层住宅，区地质条件适宜建筑小高层住宅，其它地段适宜建筑多层住宅。高层小高层小高层小高层多层此光缆实际为部队的一条废弃电缆。部队曾找过红旗镇打算谈
19、此事，红旗镇先前未应答。因协议签定为净地出让，此事由红旗镇负责处理。项目概况土地情况用地分析市场定位2.6.1国防光缆 2.6特殊物 垃圾山有如下三种处理方案如下：方案一:整体清运垃圾山的整体挖方量约为297，500立方米。清运成本约600万.缺点:成本高工期长方案二:夯实因垃圾山为长年堆放形成,内部结构不为我们所掌握,即使夯实后直接作为建筑物基础仍有较大风险,不采用.方案三:桩基.测算需根据规划中的实际单体位置进行.估算总成本低于方案一.且节省了方案一所需要的工期.我司结论:方案三注:因垃圾山所在地块属红旗镇下属公司,需与对方商议后方能最终确定.项目概况土地情况用地分析市场定位2.6.2垃圾
20、山 2.6特殊物 初勘结果显示,垃圾山成分主要是建筑垃圾，含少量生活垃圾(表面)，劈山块石，粘性土等。2.7.1同标高各点景观 2.7景观视线分析 项目概况土地情况用地分析市场定位AW-70MAW-80M-1AW-70MAW-70MAW-80M-1 AW-80M-2AW-80M-2A 地块西侧分为两台地，各自坡度均较缓。剖切位置剖切位置A 地块东侧坡度较西侧陡些，变化较多。2.7.1同标高各点景观 2.7景观视线分析 项目概况土地情况用地分析市场定位AE-60MAE-80M AE-70MAE-90MAE-60MAE-70MAE-80M AE-90M项目概况土地情况用地分析市场定位2.7.2水景
21、分区 2.7景观视线分析 项目概况土地情况用地分析市场定位 2.8坡度分析 项目概况土地情况用地分析市场定位 2.10坡向分析 项目概况土地情况用地分析市场定位 2.11噪音分析 旅顺中路 张前路A1A2A3A4708-12B2B1C1 宗地噪音主要是交通噪音,但 等效连续声级不高,基本都在 55分贝以下.最大值66.6现在708-1点(18:40)超过50分贝的点:7时:A1,C1,B1,B2,708-1/2 11时:A1,708-1/2 18时:A1,B2,708-1/2 22时:A1,B2,708-1-2 综合排序:708-1708-2A1B2C1B1A2A3A4 B2的噪音中有一部分来
22、自蝉鸣,夏天之外的其他季节其噪音应低于B2.2.12地块分区 项目概况土地情况用地分析市场定位1.水景有限,1.11的容积率及地势等因素决定了此地块需要利用自身环境与水库作出联系.2.局部地势高,高差变化大的区域可直接充分利用水景资源.3.1土地权属及分割方式 我司负责图中A1地块及E地块(小学)的建设开发,并负责完成整个宗地的规划设计.详规调整获得批复后(宗地在挂牌时为详规出让),7家开发商按照调整的新详规各自分别建设.BD地块需按照批复详规上的指标建设.项目概况土地情况用地分析市场定位12.06Ha净用地12.06Ha=15/1.11-1.45(绿化带分摊)A2A1BDCE F 我司此地块
23、属于联合拿地,按7家协议分得15万平米可售建面(住宅+商业).依1.11容积率反推及减去分摊的绿化带面积,得到我司净用地面积12.06公顷.3.2各地块面积及容积率 项目概况土地情况用地分析市场定位地块号 总建面 净用地面积 容积率 说 明A1 150000 120600 1.2438A2 185544 141947 1.3071此地块总建面暂以总建面415200 减去其他地块的总建面推算B 42501 32600 1.30371)派出所(B1)2000M22)热交换站和自来水二次加压站(B13)200M23)变电亭(B14)60M24)煤气调压站(B15)60M2B 地块相对独立,因此其绿化
24、带没有分离出来.C 17782 9135 1.9465此地块总建面暂以1.11 容积率推算16020-6885(20 米绿化带)=9135D 10273 10910 0.9416煤气调压站(D5)60M2E 9100 7930 1.1475F 0 4160 0绿化带 0 45648 0A1A2C 地块的绿化带,不包括B 地块绿化带A50 米绿化带38763，C20 米绿化带6885合计 415200 372930 1.1133数据依据规划局”规划设计条件”BDEF地块指标已定,不允许动.仅A1A2C地块容积率等指标有调整余地.3.3我司分得地块面积及容积率 项目概况土地情况用地分析市场定位公司
25、 总用地 总建面 容积率 说明大连万科143030 A1:120600A1:1500001.2438 协议1中约定万科分得不少于14.303 万平方米的土地:12.06+1.45+0.793总容积率为150000/135100=1.11E:7930E:91001.1475绿化带:145000BDEF地块指标已定,不允许动.仅A1A2C地块容积率等指标有调整余地.项目概况土地情况用地分析市场定位 1.客户认同景观，规划的排定以资源最优化在满足规划条件的基础上上实施，充分体现本项目的景观卖点；2.客户调查与实际购买力之间存在一定误差，户型面积及比例暂不作建议，待规划概念确定后作客户产品测试；3.客
26、户对于区位的比较，本项目属典型高档住宅去，但商业、医疗、教育等配套为其减分项，在规划中对于商业的布局、形态需重点考虑，其他配套需大连公司继续作落实。营销结论一:营销结论二:关于会所1.以运动、健身、休闲为主要内容；2.适于更多的人参与；3.如果整个项目有双会所设置，可以考虑功能的区分。营销结论三:关于商业1.配套商业沿旅顺中路和小学、车场周边设置，该处人流较多，便于后期经营；2.商业前期可作为售楼处使用；3.应包含中型超市、副食品市场、菜市场等商业设施；4.商业面积依规划分割的面积执行即可；5.可以综合考虑整个40万平的综合排布。End1.继续完善用地分析内容;2.在完善后的用地分析基础上,当地设计单位按照不同设计主题进行多方案比较.3.委托两家境外设计单位,结合多方案比较成果进行概念设计.4.从两家境外设计单位的概念设计中,选出一个方案进行深化,形成最终的规划方案.5.进行报建规划图纸绘制工作.下一步工作内容: