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1、ICS03.060CCS A 11DB36江西省地方标准DB36/T 15712022传统村落价值核算技术规范Technical specifications for value accounting of traditional villages2022-01-14 发布2022-07-01 实施江西省市场监督管理局发 布DB36/T 15712022I目次前言.II1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14核算程序.15核算方法.26数据来源.4附录 A（资料性）价值核算补充公式.5附录 B（资料性）传统建筑价值综合调整系数指标体系.6附录 C（资料性）传统村落价值综合调整系数指标体
2、系.7参考文献.10DB36/T 15712022II前言本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由抚州市市场监督管理局提出并归口。本文件起草单位：金溪县市场监督管理局、金溪县住房和城乡建设局、金溪县古村落保护开发中心、江西华中标准化事务所、江西智宸资产评估有限责任公司、江西财经大学、江西师范大学、江西科技师范大学。本文件主要起草人：吴光辉、曹伟华、余炳文、赖海群、周博、李志强、吴佳星、迟令全。DB36/T 157120221传统村落价值核算技术规范1范围本文
3、件规定了传统村落价值核算程序、核算方法、数据来源。本文件适用于江西省范围内传统村落及其传统建筑的价值核算。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 50291房地产估价规范GB/T 50357历史文化名城保护规划标准资产评估执业准则-资产评估报告（中评协201835号）江西省省级传统村落评价认定指标体系（试行）3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1传统村落traditional villages形成较早，拥有较为丰富的物
4、质和非物质文化遗产,具备一定历史、文化、科学、艺术、社会、经济价值，具有地域文化特色或者传统风貌的村落。3.2传统建筑traditional architecture具有历史、文化、科学、艺术、教育价值，未公布为不可移动文物的建筑物、构筑物。4核算程序4.1确定核算基本事项基本事项包括核算对象、核算用途、价值类型等，评估时应与委托人进行沟通，调查有关情况，了解相关规定后再确定基本事项。4.1.1核算对象核算对象应是具有保护、利用和开发价值的传统村落、传统建筑。DB36/T 1571202224.1.2核算用途传统村落及传统建筑核算用途分为保护、抵押、租赁、开发等。4.2编制核算作业方案核算作业
5、方案在对核算项目进行分析的基础上编制，包括下列内容：核算工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的核算方法和估价技术路线，拟搜集的所需资料、数据及其来源渠道等；核算工作的具体步骤及时间进度；核算工作的人员安排等。4.3搜集核算所需资料核算所需资料针对核算项目进行搜集，并应包括下列资料：反映核算对象区位、实物和权益状况的资料；核算对象及其同类对象的交易、收益、成本等资料；对核算对象所在地区的宏观经济、产业发展等地区经济状况有影响的资料；对核算对象价值和价格有普遍影响的资料。4.4实地查勘核算对象核算对象的实地查勘应符合以下要求：观察、询问、检查、核对核算对象的区位状况、实物状况、权属状况；明确施工
6、工艺、使用材料等内容；拍摄反映核算对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，补充搜集核算所需的关于核算对象的其他资料；制作实地查勘记录，记载实地勘查的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。4.5选用核算方法可根据不同的核算对象、核算用途、收集的资料和评估方法的适用条件选择不同的核算方法，如多种核算方法都适用，可采用多种方法，并综合比较几种方法确定核算结果。4.6确认核算结果按照核算方法进行核算，得出核算结果。4.7编写核算报告核算报告可参考资产评估执业准则-资产评估报告进行编写。5核算方法5.1成本法5.1.1单栋传统建筑的价值核算可采用成
7、本法，核算公式如下：DB36/T 157120223P=P0（1+t1）（1+t2）C(1)式中：P传统建筑评估价值；P0传统建筑基本价值（P0的核算公式见附录A）；t1传统建筑综合调整系数（核算公式见附录A，指标体系见附录B）；t2传统建筑使用价值调整系数；C传统建筑修复及维护费用。注1：建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。注2：传统建筑修复及维护费用包括前期的修复费用以及后续每年的管理费用，后续年管理费用可按照年金计算现值考虑。注3：传统建筑使用价值调整系数t2根据传统建
8、筑的使用程度进行评定，取值宜按照GB/T 50291中关于市场法单个因素修正不能超过20%的规定，在0%20%之间调整。5.1.2传统村落的价值核算可采用成本法，核算公式如下：(2)式中：Pc传统村落评估价值；Pi第 i 个传统建筑基本价值；n传统村落中传统建筑数量；T1传统村落综合调整系数（核算公式见附录 A，指标体系见附录 C）；T2传统村落使用价值调整系数；C传统村落保护与修复成本。注1：传统村落使用价值调整系数T2可根据该群落正在使用的建筑占群落所有建筑的比例进行评定，量化峰值宜为20%。注2：传统村落保护与修复成本包括聘请规划机构进行保护与发展规划的编制费用、实施该规划所发生的费用以
9、及修复完成后日常维护及管理费用。5.2收益法已开发传统村落的价值核算可采用收益法，核算公式如下：(1)式中：E评估值；Ai第 i 年的净收益；P投资收益率。注1：已开发传统村落每年净收益Ai根据已有财务数据进行测算。注2：投资收益率可以参考同区域景区的平均投资收益率。DB36/T 1571202245.3假设开发法拟开发传统村落的价值核算可采用假设开发法，核算公式如下：(1)式中：E评估值；Ai第i年的预期经营收入；Ci第i年的投资与经营成本；Fi投资利润；AI传统村落开发建设成熟后，收益稳定阶段年净收益；n传统村落开发建设和收益不稳定期；P投资收益率。注1：投资利润可参考同区域景区的平均投资
10、利润率。注2：传统村落开发建设和收益预测期宜为510年。注3：投资收益率可参考同区域景区的平均投资收益率。5.4其它方法除以上方法外，还可采用市场法、实物期权法和条件价值法等其他方法进行核算。6数据来源核算所需数据来源应采用统计部门和各行业主管部门发布的数据、必要专家评分、评估机构的调查数据、科研机构的研究数据。DB36/T 157120225AA附录A（资料性）价值核算补充公式表 A.1 价值核算补充公式指标核算公式与参数说明P0的核算公式P0=cr式中：P0传统建筑作为房地产所具有的价值；c传统建筑重置价格/重建价格；r综合成新率（采用现场勘察法）。传统建筑价值综合调整系数 t1 的量化核
11、算公式式中：n为影响传统建筑价值的因素数量；wi为第 i 个因素占所有因素的权重（）；ui为第 i 个因素的打分值。传统村落价值综合调整系数 T1 的量化核算公式式中：y传统村落评价认定指标体系打分。DB36/T 157120226BB附录B（资料性）传统建筑价值综合调整系数指标体系表 B.1 传统建筑价值综合调整系数指标体系评价大类评价内容权重评价分值1.5211.50.5100.5历史价值传统建筑所建年代15%清代以前清代民国19491980年保存的完整性10%完整较完整一般破损较大传统建筑稀缺性11%非常稀缺稀缺一般较普遍当地是否有关联的历史名人、历史事件10%有无科学价值结构与构造技术
12、、施工技术等是否具有借鉴性6%极具借鉴性具有借鉴性部分具有借鉴性不具有借鉴性是否具有独特的特点（时代、民族、地方）6%极鲜明鲜明一般不鲜明传统建筑内部空间布局的合理性3%合理较合理一般不太合理艺术价值建筑风格是否具有代表性5%极具代表性具有代表性部分具有代表性不具有代表性建筑细部和装饰工艺水平5%极高高一般低设计手法是否具有独特的特点4%极鲜明鲜明一般不鲜明文化价值是否具有地域文化价值10%具有不具有是否保持本地区普遍的传统生活文化特色10%具有不具有使用价值是否适宜居住并在使用3%适宜在使用适宜使用少适宜未使用不适宜教育价值是否具有传统文化、革命历史等教育意义2%非常高高较高一般注1：本评估
13、体系所设权重均为参考值，对于实际进行评估的，可以结合实际情况进行考虑，必要时借助专家打分法进行权重的重新界定注2：在具体打分时，除却评价内容具有客观性的（如传统建筑所建年代、稀缺性等），其余具有主观评价类的打分分值建议采用专家打分法进行分值确定DB36/T 157120227CC附录C（资料性）传统村落价值综合调整系数指标体系表 C.1 传统村落价值综合调整系数指标体系评价大类评价指标评价内容评价分值满分得分村落传统建筑久远度传统建筑集中修建年代清代及以前，4 分；民国，2 分；建国初至 1980 年以前，1 分。4稀缺度文物保护单位等级国家级，2 分，超过 1 处每处增加 0.5 分；省级，
14、1.5 分，超过 1 处每处增加 0.5分；市县级，1 分，超过 1 处每处增加 0.3 分；列入文物普查的登记范围，0.5分，超过 1 处每增加 1 处 0.1 分。满分 4 分。4规模传统建筑占地面积3 公顷以上，8 分；23 公顷，6 分；12 公顷，4 分；01 公顷，2 分。8比例传统建筑用地面积占全村建设用地面积比例80%以上，6 分；40%60%，45 分；20%40%，34 分；020%，02 分。6丰富度建筑功能种类居住、传统商业、防御、驿站、祠堂、庙宇、书院、楼塔等。每一种得 0.5 分，满分 4 分。4完整性现 存 传 统 建 筑（群）及其建筑细部乃至周边环境保存情况1、
15、现存传统建筑（群）及建筑细部乃至周边环境原貌保存完好，建筑质量良好且分布连片集中，风貌协调统一，仍有原住居民生活使用，保持了传统区的活态性，6 分；2、现存传统建筑（群）及细部乃至周边环境基本上原貌保存较完好，建筑质量较好且分布连片，仍有原住居民生活使用，不协调建筑少，45 分；3、现存传统建筑（群）部分倒塌，但“骨架”存在，部分建筑细部保存完好，有一定时期风貌特色，周边环境有一定破坏，不协调建筑较多，23 分；4、传统建筑（群）大部分倒塌，存留部分结构构件及细部装饰，具有一定历史与地域特色风貌，周边环境破坏较为严重，01 分。6工艺美学价值现 存 传 统 建 筑（群）所 具有的建筑造型、结
16、构、材料或装饰等美学 价值1、现存传统建筑（群）所具有的造型（外观、庭院、形体、屋面等）、结构、材料（技巧、配置对比、精细加工、地域材料）、装修装饰（木雕、石雕、砖雕、彩画、铺地、门窗隔断）等具有典型地域性或民族性特色，建造工艺独特，建筑细部及装饰十分精美，工艺美学价值高，45 分；2、建筑造型、结构、材料或装饰等具有本地域一般特征，代表本地文化与审美，部分建筑具有一定装饰文化，美学价值较高，34 分；3、建筑造型、结构、材料或装饰等在不具备典型民族或地域代表性，建造与装饰仅体现当地乡土特色，美学价值一般，02 分。5DB36/T 157120228表 C.1传统村落价值综合调整系数指标体系（
17、续 1）评价大类评价指标评价内容评价分值满分得分传统营造工艺传承至今仍大量应用传统技艺营造日常生活建筑1、至今日常生活建筑营造中大量应用传统材料、传统工具和工艺，采用传统建筑形式、风格与传统风貌相协调，具有传统禁忌等地方习俗，成为非物质文化遗产，技术工艺水平有典型地域性，3 分；2、至今日常生活建筑中较多应用传统材料、传统工具和工艺，采用传统建筑形式、风格与传统风貌相协调，具有传统禁忌等地方习俗，技术工艺水平有地域代表性，2 分；3、至今日常生活建筑中较少应用地域性传统材料、传统工具和工艺，采用传统建筑形式与风格或与传统风貌相协调，营造特色有地域代表性 01 分。3小计40村落选址和格局久远度
18、村落现有选址形成年代明清及明清以前，2 分；民国，1 分；建国初至 1980 年以前，0.5 分。2丰富度现存历史环境要素种类古河道、商业街、公共建筑、特色公共活动场地、堡寨、城门、码头、楼阁、古树及其他历史要素种类。每一种得 1 分，满分 6 分。6格局完整性村落传统格局保存程度1、村落保持良好的传统格局，街巷体系完整，传统公共设施利用率高，与生产生活保持密切联系，整体风貌完整协调，格局体系中无突出不协调新建筑，9分；2、村落基本保持了传统格局，街巷体系较为完整，传统设施活态使用，与生产生活有一定联系，格局体系中不协调新建筑少，不影响整体风貌，68 分；3、村落保留了一定的集中连片格局，保持
19、了较为完整的骨架体系，能较为完整看出原有的街巷体系，传统设施基本不使用，格局体系中不协调新建筑较多，影响了整体风貌，35 分；4、传统区保持了少量的传统基本骨架体系，能零散看出原有的街巷体系，传统设施完全不使用，传统区存在较多新建不协调建筑，风貌非常混乱，02 分。9科学文化价值村落选址、规划、营造等能代表所在地域、民族、特定历史时期的典型特征，反映科学、文化、历史、考古价值1、村落选址、规划、营造具有典型的地域、特定历史背景或民族特色，村落与周边环境能明显体现选址所蕴含的深厚的文化或历史背景，有很高的科学、文化、历史、考古价值，8 分；2、村落选址、规划、营造具有一定地域和文化价值，村落与周
20、边环境能体现选址所蕴含的深厚的文化或历史背景，有较高的科学、文化、考古、历史价值，5-7 分；8DB36/T 157120229表 C.1传统村落价值综合调整系数指标体系（续 2）评价大类评价指标评价内容评价分值满分得分村落选址和格局科学文化价值村落选址、规划、营造等能代表所在地域、民族、特定历史时期的典型特征，反映科学、文化、历史、考古价值3、村落选址、规划、营造保持本地区普遍的传统生活特色，村落与周边环境勉强体现选址所蕴含的深厚的文化或历史背景，科学、文化、历史、考古价值一般，04 分。8协调性村落与周边优美的自然山水环境或传统的田园风光保有和谐共生的关系1、村落周边环境保持良好，与村落和
21、谐共生，清晰体现原有选址理念，5 分；2、村落周边环境有一定程度改变，但与村落较和谐，能够体现原有选址理念，34 分；3、村落周边环境遭受较为严重的破坏，与村落建设相冲突，几乎不能体现原有选址理念，02 分。5小计30非物质文化遗产稀缺度非物质文化遗产级别国家级 6 分，省级 4 分，市级 3 分，县级 2 分。（多项不累加）6丰富度非物质文化遗产种类国家级，每项 4 分；省级，每项 3 分；市县级，每项 2 分；无级别，每项 1 分。多项可累加，满分 8 分。8连续性连续传承时间至今连续传承 100 年以上，6 分；连续传承 50 年以上，3 分。6活态性传承情况1、传承良好，有专门管理，有
22、市县级以上传承人，56 分；2、传承一般，无专门管理，有传承人但无级别，34 分；3、传承濒危无活力，02 分。6依存性非物质文化遗产相关的仪式、传承人、材料、工艺以及其他实践活动等与村落及其周边 环境的依存程度1、遗产相关生产材料、加工、活动及其空间、组织管理、工艺传承等内容与村落特定物质环境紧密相关，不可分离，4 分；2、遗产活动空间、工艺传承与村落空间具有一定依赖性，活动组织与村民联系密切，具有民间管理组织，3 分；3、遗产活动组织与工艺传承与村落较为密切，为本地域共有特色遗产，具有代表性，2 分；4、遗产可不依赖村落保持独立传承，01 分。4小计30合计100DB36/T 157120
23、2210参考文献1LY/T 2407-2015森林资源资产评估技术规范2 关于开展传统村落调查的通知（建村201258号）3 资产评估基本准则的通知(财资201743号)4 资产评估执业准则资产评估方法(中评协201935号)5 江西省传统村落保护条例(2016年9月22日江西省第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)6 基于条件价值法的古建筑价值评估，李敏,湖北农业科技出版社，2020-03-017 古建筑的估价技术研究,叶琼芬,基层建设,2017-12-128 历史文化建筑经济价值评估-一徽州古民居为例，尚艾群,中国房地产估计与经纪，2017-069 古村落综合价值的定量评价方法及实证研究以大旗头古村为例，汪清蓉，李凡，旅游学刊第21卷2006年第1期