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1、新租赁准则下对承租方的影响以零售业为例 摘 要 租赁是许多零售企业在生产经营活动中常见的融资方式。旧的租赁规章将租赁业务划分为经营租赁和融资租赁，并接受了不同的会计处理方式，被企业用作表外融资，从而破坏了会计信息的质量。新租赁准则则实行“两租合一”，实行使用权模型单一会计处理模式。选取2017年王府井零售企业财务年报中的主要财务数据，通过接受文献争论法和案例分析法，在新租赁准则的规定下，对财务报表进行重述。可以看出，新租赁准则会使零售企业租赁期内的资产和负债规模大幅上涨，资产负债率上升，偿债力气反向进展；前期由于费用增多导致利润削减，进而导致税费也削减；表内一增一减不会造成现金流量总额的变化；
2、另一方面提高了会计信息质量，有利于财务报表使用者的使用。因此可注册子公司单独处理租赁业务、直接购买资产等。 关键词：新租赁准则；财务影响；零售业 一、引 言 对于许多企业而言，租赁是一种常见的融资方式，但是依照2006年版的租赁准则划分，很多租赁业务可以作为经营租赁进行操作，并且不包含在表中，也就是表外融资的形成。表外融资能够使企业的财务报表看起来很美观，但实际上这些经营租赁也能够形成真实的负债，因此当金融危机到来，很多企业无法幸免就是由于不能适应经济环境而走向灭亡。由此可见，06年版的租赁准则并不能真实反映经济，有待提高。 在2018年1月，由财政部发布的一份关于企业会计准则第 21 号租赁
3、(修订)(征求看法稿)吸引了国内众多专家和学者的留意；同年12月7日，财政部发布了企业会准则第 21 号租赁（简称新版CAS21），此准则借鉴了国际新租赁准则，使会计准则更加完善。 二、选题的目的与意义 目前，在我国企业的日常经营中，租赁是种最为常见的融资渠道，因其能有效的降低企业的财务风险，又能灵敏的为企业所用，所以也是市场上较为活跃的的交易方式之一，广泛应用于租赁多家店铺的零售业，需要大型设备的制造业等等，通常是租用场所或设备，以便经营生产，因此其在企业日常的生产经营进展活动中扮演着很重要的角色。但在旧租赁准则规定的资产风险酬劳模型下，将租赁业务划分为经营租赁和融资租赁，并且实行了迥然不同
4、的会计处理方式，特别是在承租人这方面，常被企业有意的作为表外融资处理，进而导致了会计信息质量的损害，影响会计信息使用者进行重大决策时的精确推断，因此经常受行业人士诟病。随着近年来各大金融危机的爆发，融资租赁引起了广泛关注。为此，2016年国际会计准则理事会正式出台了新租赁准则IFRS16，我国于2018年紧跟国际会计进展的脚步，修订并发布了新版CAS21。在新版CAS21中，其中变化程度最大的是接受“单轨”核算方式，不再划分融资租赁和经营租赁，这将会对有着租赁规模较大的行业产生巨大影响。 随着业界各种丑闻不断涌现，比如财务xx的“平稳大事”，虚报利润的“东芝大事”，引起了社会各界人士都在亲热关
5、注会计信息的质量。在旧版CAS21下，租赁分为融资租赁和经营租赁，其中后者属于表外融资方式。明显，这种方式给企业带来了一条可以美化财务报表，掩盖真实财务状况的捷径，而会计信息的质量在现代商业社会沟通中极为重要，尤其是对于企业以及信息相关使用者在进行重大决策是影响巨大。零售业的日常经营活动需要大量的房屋建筑物作为门店或仓库，且零售企业大多会针对人流量大的黄金地段进行店铺租赁，其租赁规模大，租赁标的物的价值高，为把握风险，租期一般会超过一年。除了门店仓库外，零售企业可能还会在物流运输环节上进行车辆租赁和仓储流转中心租赁，这些在旧版CAS21下均可被列为经营租赁。租赁期间的租金按直线法摊销不影响资产
6、负债表。但是，新租赁标准的实施消退了“双轨制”会计处理。对于承租人而言，经营租赁与融资租赁之间将没有区分，都需要将全部的租赁业务（豁免项目除外）在初始确认时便确认资产使用权和负债。那么新租赁准则的实施将会对其产生巨大冲击。 因此，下文主要通过选取较为代表性的知名零售品牌王府井企业，基于其财务报表数据，依据新旧会计准则的规定对其财务数据进行对比，分析关键财务指标的变化以及对企业财务报表的影响，分析出新版CAS21的推出对王府井企业的影响，进而预判出对零售业的影响，最终针对这些影响提出具体措施，关怀企业顺当过渡，削减不良影响，为其他企业甚至其他行业供应参考。 三、新旧准则理论内容对比 （一）租赁的
7、定义 新租赁准则的定义：“在确定的时间里，出租方转让资产（或相关资产）的使用权合同或合同的一部分给承租方从而获得对价 推断标准是“在规定的时间内，客户是否能够依照合同享有的把握某项资产的使用权来猎取相应对价。 旧租赁准则则是以“与资产全部权有关的全部风险和酬劳是否实质转移”为标准，将租赁划分为经营租赁和融资租赁。 从定义上可知，定义新旧准则的标准不同，新版 CAS21是以“使用权模型”来识别租赁，而旧版 CAS21是“风险酬劳型”来识别。 （二）承租人的会计处理 旧版 CAS21 下，承租人是将租赁业务划分为融资租赁和经营租赁。旧版CAS21要求承租人在租赁开头日在资产负债表中确认融资租赁交易
8、，并接受实际利率法对未确认融资费用进行摊销；对于经营租赁，承租人必需在租赁期内合理地摊销租赁，费用化处理，计入当期损益，且仅披露重大不行撤销事项。 在新版CAS21中，已取消了经营租赁和融资租赁的分类，对全部租赁业务（豁免项目除外）接受类似融资租赁的使用权模型单一会计处理模式，确认为租赁交易下的租赁资产，需确认使用权资产和租赁负债，分别核算折旧和摊销费用并列示在资产负债表中。由于是站在承租人的角度，所以以上不对出租人作详细重述。关于承租人的会计处理如下： 表3-1 初始计量：新版CAS21接受“二租合一”，要求确认租赁交易下，在租赁开头日需在资产负债表中确认资产和负债使用权资产和租赁负债。旧版
9、CAS21则接受俩种不同的会计处理分别计量经营租赁和融资租赁。 表3-2 后续计量：旧版CAS21对于经营租赁的规定，后续计量仅仅每个期间按使用用途和租赁部门记录租赁费用/成本。承租人无需在资产负债表中确认体现租赁资产，只需在资产负债表中披露初始账面金额，累计摊销额和资产账面净值等；对于融资租赁；规定长期应付款的入账价值为租赁标的物的最低付款额（最低付款额指最低租赁付款额的现值与资产公允价值二者中较低者）并将二者差额作为“未确认的融资费用”以后摊销。而新版CAS21接受“二租合一”和使用权模型，即定期对使用权资产计提折旧和计提租赁负债利息。 四、零售业的现状介绍以及新租赁准则对零售业的影响 （
10、一）零售业的现状介绍 随着中国经济形势的进展，零售业的进展呈现出良好的趋势，即销售规模增长较快，企业获利力气增加，主要业务形式趋向暖化，零售的形式也依据不同经营方式、组织方式、服务功能、营业规模、不断充盈。如今零售形式主八大类系百货店、超级市场、专业店、便利店、购物中心、仓储商店、专卖店和大型综合超市。随着信息时代的高速进展，互联网零售应运而生，蒸蒸日上，越来越多的零售企业结构持续优化，不仅开发线上零售功能，同时还优化线下实体零售的门店功能，最大化地优化销售模式，效益显著提升，大大的提高了企业的竞争力，愈发体现出不行估量的重要地位。 如上所诉，百货店、超级市场、专业店、便利店、购物中心、仓储商
11、店、专卖店和大型综合超市是零售业务的八种主要类型。而零售业通常经营范围特别广，需要大量面积的商业场地才能进行商业活动，一般可通过租赁和自有两种方式获得。 由于零售商需要大量客户群体，一般都会选择在人流量大的繁华地带（旗舰店）、购物中心或一般单体店进行店铺租赁，因此租赁费用会相对的比其他地带要高，对于租赁业务多的公司来说，租赁费用便是一笔不行小觑的支出。但是，恰好由于零售商品具有“周转快，金额小，种类多”等特点，而投资固定资产金额大，对于低毛利率的零售行业来说更是需要较长的回收期，所以企业一般会更情愿把资金投在轻资产上，选择以经营租赁的方式租赁。 （二）新租赁准则对零售业的影响 新版CAS21会
12、对零售业产生巨大影响，比如：由于新版CAS21要求对经营租赁业务进行了资产化处理，承租人从租赁初始确认就需要对租入的资产同时确认“使用权资产”和“租赁负债”，这导致企业在引入初期会发生资产和负债大幅度增加，资本结构变化大，资产负债率大幅上升，又由于在日常经营过程中，零售行业需要更多的是像门店、仓库等租赁期相对较长的租赁物，因此新版CAS21给零售行业带来的影响将会贯彻在整个租赁期内；从股价方面来看，新版CAS2必定会为企业带来资产负债结构的变化，资产负债率大幅上升，那必定也会导致全部者权益在总资产中的占比下降，进而致使财务风险会上升，那么外部对企业评价会恶化，外部投资者会变少，反映到资本市场上
13、，股价便会下跌。影响从来不是针对单一方面，股价下跌也会致使企业各方面受到影响，传出的负面消息甚至也会影响整个宏观经济，比如07年股价下跌表现在房地产行业楼价下跌、家具市场红木家具价格大幅度跳水等；从财务报表信息牢靠性来看，新版CAS21弥补了旧版CAS21承租人将经营租赁业务进行表外融资美化财务报表的缺点，使得财务报表使用者能够获得更加精确牢靠的信息，便于精确了解企业真实的财务风险，有利于其做决策。 五、新租赁准则对零售企业的影响分析以王府井企业为例 （一）王府井企业的现状介绍 王府井集团是中国目前最大且知名度也高的零售集团之一。公司目前的业务形式主要分为四个部分：超市，百货商店，购物中心和网
14、点。它在许多城市都有大量的商店，其收入主要来自商品销售和租金。王府井集团主要以线下销售为主，面对大众，这也意味着企业需要开设店铺，传播完善的销售网络。 依据王府井在 2017 年财务报告中的披露，截至2017年末，王府井在国内拥有自由物业17处，建筑面积约为100.4万平方米，租赁物业37处，建筑面积约为165.5万平方米；总面积高达265.9万平方米，不管是物业分布还是建筑面积占比，经营租赁都占据大比例。如下图所示：过去四年，王府井的总租金成本均超过6亿，营业收入逐年增加。 每年的总租金成本占营业收入的3以上，可见，“两租合一“的新规定将对王府井的财务报表产生不行小觑的影响。 表5-1 数据
15、来源：王府井年度报告 （二）新租赁准则对王府井企业的业绩影响分析 1.盈利力气分析 表5-2 数据来源：王府井年度报告 如上表所示：通过对总资产净利率和净资产收益率分析比较得出新版CAS2对营运力气的的影响，如下： 王府井的总资产净利率的变化率-175%，净资产收益率变化率为-193%，两者都有所降低。这是由于新版CAS21引入使得租入物资本化，每期相关的摊销费用增加。所以在新版CAS21下 2017 年的净利润会削减，而净资产收益率的下降是由于处在资产负债表中的全部者权益会由于净利润的变化影响。净利润削减会导致留存收益跟着削减，总资产净利率的下降程度也会进一步加重，故可以猜想到，新版CAS2
16、1的实施会阻碍企业的经营力气，使得企业盈利力气下降。 2.运营力气分析 表5-3 数据来源：王府井年度报告 如上表所示：通过对总资产周转率分析对比得出新版CAS2对营运力气的的影响，如下： 总资产周转率在新版CAS21下的变化率为-18.89%，下降的缘由是在新版CAS21下，在企业营业收入不转变的状况下，其财务报表里的总资产会增大，资产的利用率会降低，这些变化信息一旦被传递出来，便会被认为是企业管理层在经营上消逝了问题；对公司内部而言，也可能会使企业内部对管理层不信任。 3.偿债力气分析 表5-4 数据来源：王府井年度报告 如上表所示：通过对资产负债率和产权比率分析对比得出新版CAS2对营运
17、力气的的影响，如下： 偿债力气是指体现企业偿还短/长期债务的力气。数据显示，新版CAS21将王府井的资产负债率和产权比率提高了，资产负债率增长38.68%；产权比率也增长了 109%。反映出公司经营活动的力气有所下降，担当的风险也越来越大。也就是说，新版CAS21对公司的偿债力气造成很大的负担。 （三）新租赁准则对王府井企业财务报表的影响分析 随着新版CAS21的出台，企业必定全面应用，以下就依据王府井企业供应的年报信息来探究新准则的出台将会带来什么影响，由于企业机密，一些细节性的信息无法获得，因此需要做一些假设，如下： （1）从 2017 年年初王府井零售企业开头全面引入新租赁准则； （2）
18、由于企业商业机密，尚无法精确猎取王府井零售企业关于租赁业务的内含酬劳率，因此，假设计算利息费用的折现率为 5%；来自商业银行五年以上贷款利率（4.9%），为便利计算取 5%；每年年末支付租金；第4年起直至20年间，每年最低租赁付款额都与第3年相同。按理应付租金和现值系数i会随年限增加而变小，但在计算时系数去了余下年数的总和，而现期与基期（第3年）相差不大，因此这假设与实际差异不大，不影响分析。 （3）依据年报中的信息披露，王府井零售企业租赁业务签订时间和期限各不相同，大部分租赁期为20年，个别门店租赁期为15年或18年，为了便于本文争论分析，假设王府井零售企业的经营租赁业务统一在 2017 年年初签订，签订的租赁期限统一为 20年。 （4）不考虑王府井零售企业经营租赁业务的初始直接费用； （5）王府井零售企业的租赁资产接受平均年限法进行折旧摊销，不考虑净残值的影响，假设为零； 依据王府井零售企业年报中财务报表附注中作为承租方关于经营租赁的不行解除的最低应付租金，下表呈现了近四年来王府井零售经营租赁的整体租金规模。 表5-5 10