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1、新收入准则对房地产企业会计核算的影响探析 摘 要 随着社会的进步，对企业会计核算也提出了越来越高的要求。收入是企业核算的重要内容，而旧的收入准则已经满足不了企业的财务需求，由于，新的收入准则应运而生企业会计准则第1号收入。新准则重新定义了收入确认时点的推断标准及收入确认模型，使得对包括房地产在内的多个行业产生深远影响。 本文主要以碧桂园为争论案例，通过对比分析新老准则的不同之处，探讨新准则对房地产行业的财务核算和报表报告的影响，在此基础上，本文会提出新准则在执行过程中应留意的问题并提出相关的改进政策措施。 关键词：收入准则；房地产企业；碧桂园 一、绪 论 （一）争论背景及争论意义 大量的新兴企
2、业总是在经济的快速进展中而蓬勃涌现，企业产品数量也在不断地增多，更新换代的速度也在不断地加快，对会计信息质量的要求也在不断地提高。从往日的企业核算中看，由于收入的确认时点和合同销售无法达成全都，以及成本无法准时计量，导致房地产企业消逝严峻的会计信息不对称的状况。此外，旧准则在投融资、税务筹划等财务管理模块上越来越无法满足企业日益增加的财务需求，直至2017年5月，新收入准则企业会计准则第14号收入最终正式发布，这个新准则的实施引起了房地产业内极大的关注。 我国的新准则是在以合同为基础，进展建立出新的收入确认模型，又被称为五步法模型，这个变革使得我国的收入确认规章更加与国际社会接轨。而改革后的新
3、准则是否能适应我国社会行情，以及能否给我国房地产行业带来财务核算上的便利，正是本文选题争论意义所在。 （二）争论方法 本文主要通过文献争论，再结合实际案例，以及综合对比分析的方法，在拜读新、旧收入准则和房地产行业会计核算分析等相关文献资料的基础上，以房地产企业碧桂园为案例，分析新收入准则对房地产行业会计核算的影响。文章的主要内容包括四个方面: （1）新收入准则转变的主要内容；（2）以碧桂园为争论案例进行分析；（3）探析碧桂园施行新收入准则对收入核算和报告的影响；（4）总结房地产企业在应用新收入准则的过程中应留意的问题以及建议。 （三）文献综述 张俊民（2017）认为一笔合同商定收入成本计量的几
4、个基本点和关键点，包括了合同是否接受可变对应报价、协议中商定是否可能存在重大的投融资风险成分、应付款的现金付款客户是否对应现金报价和当非现金付款客户分期付款支付时的任何非现金付款客户对应报价。 马锐华、汪祥耀（2014）认为IASB虽然没有很明白地对“把握权”作出表述，但是其本质已经反映了关于商品或服务的把握权问题，同时也说明“把握权”这一概念在收入准则不断修改的过程中慢慢被深化。 张林（2018）通过比较新收入准则和旧收入准则的差异，发觉经营管理业务被分为两个状况履行：一个是资产把握权业务“在时间段内”履行就算是转移了风险，另一个则是资产把握权业务则是在“时间点”履行时确认。他认为确立统一的
5、收入确认模型，取消了以往单独的浇筑建筑工程合同会计准则，确定程度上降低了具体经营业务人员进行职业资格推断的工作难度，这对相同经营业务中的会计处理方式的有效统一很有利。 季韩波（2015）重点争论并分析了我国历年收入计量指标准则、相关国际计量准则与客户合同收入相关国际计量准则的主要基本区分，并着重针对我国2016年实施后的收入准则将来进展的方向提出代表性的看法。 针对以上学者关于收入确认的文献争论可知，学者们对新收入准则的修订和实施有着不同的见解，大部分集中于对“把握权”的争论，房地产企业独特的经营模式是以预售为主，这使得在确认收入时，对风险酬劳、把握权转移的推断和其他行业存在很大的分歧，而新实
6、行的准则会使房地产企业的收入确认在实际业务操作中会遇到很多更加简洁的问题和新的挑战。为此，本文以房地产企业碧桂园为争论对象，分析房地产企业存在的问题以及提出建议和解决措施。 二、收入准则的概述 （一）收入准则的内容 收入准则主要包括计收入的定义、收入确认的原则、收入确认的模型,一般经营业务和特殊经营业务的确认和计量的方法,以及收入披露的方法等等。 （二）新收入准则变化的主要内容 1.将旧的收入准则和建筑合同准则纳入统一的收入确认模型 在某些状况下，旧准则并没有在收入和合同的确认上面有明显的区分，可能同一类交易会由于收入确认的方式不同而导致有很大的差异，因此，企业的财务核算口径不全都直接对企业真
7、实经营状况的反应产生了不良影响。而新的准则则接受同一个收入确认模型来规范企业确认收入的标准，解决了企业确认收入难的问题，进一步更高了会计信息的精确性和可比性。 2.以把握权转移替代风险酬劳转移作为收入确认时点的推断标准 旧准则对商品的销售和劳务的销售收入进行区分，并指出，只有当商品全部权的主要风险酬劳真正转移时才能确认商品销售的收入，然后在实际操作中，企业往往很难确认转移的时间节点。而新准则不再将商品和劳务分开，并且规定在买方取得相关服务（或商品）时就可以确认收入，即“五步法”。“五步法”的解释如下： 步骤一：识别与客户订立的合同。这个步骤是收入确认计量的前提，2017年新制定的收入确认准则，
8、认为最基础的内容或许就是收入确认合同，后面的交易履行商定义务、交易的价格等都应当是以收入确认合同的具体内容为基础，对相关的客户去直接了当地描述,因此，收入确认的合同，是企业确认收入的基础。 步骤二：识别合同中的单项履约义务。此为五步法的其次步。如何识别一项合同中的单项履约义务，其中一个关键准备性的因素是合同的内容是否可以明确地去区分开来。一般区分的方法是，先以合同为依据，推断相关客户是不是有自己能够单独从合同内容中获益的想法，或者是辨别相关客户是不是有自己能够将该合同的内容和信息与其他的简洁让相关客户获得的其他的信息资源或者是服务相结合在一起，然后从中获得相关的利益，从而可以更加明确地推断该相
9、关客户的商品或者是服务的内容是不是可以去明确地区分开来；然后，再去重点留意相关客户的商品或者服务的内容是不是与相关客户的合同中的其他条款或者承诺可以单独地去辨别。 步骤三：确定交易的价格。这是五步法的关键所在，企业应当要把收入依据各单项履行商定义务的交易价格分摊并确认。商品额外的交易价格，是指相关客户的个人或者其他企业由于向特殊指定的交易客户额外出售或者是直接把商品转让给特定客户，从而依据符合市场经济预期或者是具有相当权利向特殊指定的客户额外收取的商品对价费用或者交易费用的金额。 步骤四：将交易价格分摊至各单项履行商定义务。这是五步法最核心的一步，新的收入准则有表明白的规定,就是企业股东在签订
10、交易合同的开头日，应当依据各项合同担当履行商定义务的单独售价比例，去分摊相应的交易价格，计算单独分摊交易售价的最好是依据单独进行销售时的各项可以观看的交易价格来计算，在未单独进行销售时，或者是单独售价没有方法可以去直接观看的，可以考虑使用传统的市场成本调查计算法、成本加成法、余值法等多种计算方法对其进行合理的估量。 步骤五：在各单项履约义务履行时确认收入。新收入在这个步骤规定，当客户取得相关商品把握权时，即企业在按义务履行了合同责任后，企业应当依据分摊至各单项履约义务的金额去确认收入。企业为了去确认和计量新的收入，最关键的一点，就是要精确地去区分履行商定义务是“某一时间”，还是“某一时点”,新
11、的收入准则更进一步明确了这一点，假如新的收入属于“某一时点”，企业就必需得应满足的三种基本条件之一,否则的话，就是属于“某一时点”。 3.同一合同的多种交易的财务处理有更明确的指导方针 对于同一合同所包含的多种不同的交易，旧准则并没有太多有参考性的指引，这是没方法满足日益精进的财务核算需求的，而新准则则针对这个问题供应了明确的会计处理指引，要求企业在合同签订起，就要对每一个项目的履行义务和支配的比例做出精确的评估，使后续能够精确地确认收入。这会从根本上解决收入确认和计量问题。 4.对特定交易事项的收入确认和计量有明确规定 某些特定交易，例如附有公司质保条款的收入确认、交易总额和净额的销售收入确
12、认区分、以及针对于特定客户的售后回购、无需额外退还的销售初始费该如何确认等问题，旧准则并没有给出好的解决方法，而这些问题在新准则中最终得到重视。企业的实际问题得到恰当的解决，企业财务人员可以利用新准则的知道方针提高会计信息的质量。 新旧收入准则修改的主要内容比较旧的收入准则主要是以下步骤去深化论述了经济活动的收入确认规章： 第一，商品全部权在销售时，主要风险和酬劳也随着转移； 其次，企业随着商品全部权的丢失而丢失商品的把握权； 第三，很可能流入企业的经济收入能被牢靠确认地计量； 第四，已发生、或者是将来会发生的成本能被精确的计量。 而新准则的规章则规定了我们在确认收入时，应遵循“一个基础，五个
13、前提”的原则。“一个基础”指的是客户对商品进行把握时，企业应当准时地去确认收入；客户对商品的把握行为指的是指相关客户有权可以自主使用商品的行为，与此同时，相关客户还有很大的机会猎取与该商品有关的甚至几乎全部的经济利益，也有权利去阻挡其他方支配该商品的行为，并从中猎取利益。收入确认的五个小的前提，分别是： 第一，各合同方已经批准该合同，并且承诺按时履行合同中商定的义务； 其次，在合同中明确规定合同各方关于在转让商品时的权利和义务； 第三，在合同签订时，合同当事人必需明确商品的转让支付条款； 第四，合同必需建立在真实的贸易往来基础上，要有真实的商业实质； 第五，对价有很大机会可以收回。 具体的新旧
14、收入准则内容对比状况如表3-1所示。 表 3-1 新旧收入准则内容对比状况 三、案例分析以碧桂园为例 （一）碧桂园简介 我国土地属于国有性质，而我们常说的房地产行业，就是以国有土地为经营对象，从中进展出来的、包括但不限于土地全部权的有偿使用、划拨和转让、房产的开发建设、装修装饰、管理服务等集多种经济类型的多元化综合产业。从历史的进程中看，房地产行业是我国的支柱行业，具有很强的指导性和产业带动性，对我国其他产业的进展都有乐观的作用。而不同行业和房地产行业也相互融合产生新的经济体，比如因房地产的抵押贷款进展形成的房地产金融服务市场，就是“房地产+金融”的融合证明。 本文主要通过分析争论碧桂园（股票
15、代码：2007.HK）来看新旧准则对房地产行业的影响。碧桂园作为我国地产龙头企业之一，其业务囊括了房地产开发、物业管理、酒店开发等多个不同的业务液态。碧桂园不仅有“中国最大的新型城镇化住宅开发商”的称号，更是提前使用新收入准则的房地产企业。2011年碧桂园接受旧收入准则，总收入只有432亿元，到2018年接受新收入准则，归属于股东权益的合同销售金额达到5018.8亿元，收入规模在7年间翻了十多倍，这说明收入准则的变化会对数据的可比性产生影响。 （二）碧桂园的收入构成 碧桂园的收入是由房地产开发、建筑、物业投资及管理和酒店经营这五个部分构成。2015-2016年碧桂园的这五项收入的核算依据是旧收入准则，而后两年是在新准则的基础下进行会计核算的。2015-2018年碧桂园五项收入具体状况如表4-1所示。 表 4-1 2015-2018年碧桂园五项收入具体状况 9