《2019年九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年九嶷欢乐山水旅游综合项目商业计划书.docx（40页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、XXX旅游综合项目商业计划书XXX旅游综合项目商业计划书2019-12-241) 南部发达地区的珠三角：珠江三角洲是我国最早富起来的地方，消费水平处于国内领先。广州近 年来出游火暴，黄金周出游率极高。2004年，珠三角人均GDP为54639元，比2000年增长71.2% ; 而东莞市是两个三角洲地区唯一的人均GDP超过60000元的城市，达到71997元，超过了世界上中 等收入国家的平均水平。2004年珠三角城市居民家庭人均可支配收入为17290元，比2000年增长 32%。珠三角地区的私家车拥有量在迅速增加。重视生态游、文化游的自驾游群体的兴起，缩小了这 些地区和九嶷山的时空距离。珠三角地区
2、应是九嶷山旅游区的重点客源市场。2) 本省发达地区长、株、潭：湖南省发达城市长沙、株洲I、湘潭及衡阳所行成的经济圈。目前正在 加快长株潭一体化的进程。长株潭三市面积2.83万km2 ,占全省13.3% ,人口 1200多万，占全省 18.9% , 2005年实现生产总值(GDP) 2412.6亿元，占全省36%，仅长沙就占全省的20%。在2005 年所公布的长株潭城市群城市规划中预计长株潭区域整体生产总值(GDP )2019年将增长为3754 亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP规划到近期 2011年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万
3、元人民币以上。3) 邻近的大型旅游集散地：距九嶷山约200公里的广西桂林、南岳衡山，为中国南方重要的大型游客集散地，在高速公路网络建成后可与九嶷山构成3小时旅游经济圈，应予高度重视。综上所述，珠三角地区、长株潭、桂林、南岳都是重要的旅游集散地，且游客消费水平高。这些地区 是九嶷山旅游区及本项目需要重点开发和促销的最重要周边市场。3、项目市场分析1)生肖谷市场分析:生肖谷是针对家庭、学生和聚会者开发的大型主题动物园。近期将以本地、周边 地区、珠三角为目标市场。远期将深入文化层面的产品开发，开拓全国大都市及海外华人市场。2)山水狂拓展运动乐园市场分析:通过湖南卫视的奥运向前冲、智勇大冲关栏目，我们
4、可以 看到拓展运动参与、激情、使命、目标”的魅力。我们山水狂的拓展项目，比较湖南卫视的奥运 向前冲、智勇大冲关栏目，将以乐园为方向扩大游客群的参与面，以108关项目的丰富性增强 可游玩性，以山水风光增强游客的可逗留性。项目主打永州及周边地区的青少年、家庭市场。亦可在九嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。3)在水一方水主题乐园市场分析:湖南目前只有长沙世界之窗、怀化两处比较单调的水上乐园。如我 们的在水一方“击水东江岸，逍遥读书岩，以水上乐园、温泉SPA、山水游、溶洞游、古文化游相 结合的水文化主题公园还没有。因此对省内市场会具备一定影响力。在水一方水主题乐园主打本地及周边地区休闲旅游市场，亦考虑在在九
5、嶷山品牌旗帜下开拓远程市场。4）朝天马庄园市场分析：在生肖谷具备良好生态条件和市场影响力后，再启动朝天马庄园项目。朝天马庄园具有与世隔绝的古村落遗址条件，应以奢侈品理论开发五星级的别墅休闲天堂，定格历史 氛围，以养马、赏花、亲近动物自然为卖点，创造山中骑马踏花，寻幽故园梦里，开发企业家高 端市场。5）天蛇庄园市场分析：依托山水狂拓展运动乐园和奇峰秤蛇峰，以健康、运动、激情的乐园背 景、巨石它称天下风景风水、配套的瓜果农艺园区三大诱导元素，吸引珠三角中青年企业俊彦，以 及本县籍在外创业人才、本县高层人士有房有车一族。6）麻将故里山水街市场分析：麻将故里以浙江麻将企业群异地创业开发为主，通过节庆、
6、休闲 旅游启动麻将产业的产销活动。山水街则是统一规划自建房的开发模式，着重于本地村民自建房，山区村民移民定居,县城中高 等收入人群、宁远籍在外创业人士回乡置业自建房为主。第三章项目开发方案1、 项目战略1）项目定位：以多元化主题公园组合成大型旅游项目，构建九嶷山旅游区的欢乐板块。2）项目战略：配套九嶷山旅游区大旅游产业发展，依托比较丰富的自然景观，运用诗情画意的山水文化建立欢乐主 题，开发以中华传统文化为基石的、创意型的生肖动物主题游览、拓展运动乐园、水上乐园、观光农 业及休闲度假组合项目，实施大九嶷山旅游区内独有的主题旅游、休闲农业的联合发展。以重量级的 主导产品引力策略攻略休闲游、家庭游、
7、学生游细分市场。2、 项目建设开发内容根据项目定位和项目战略，本项目计划开发三园、两庄、一条街，项目总面积12000亩，项目总投资275800.00万元，具体为：三园：生肖谷中华文化主题动物园、山水狂拓展运动主题乐园、在水一方 水主题乐园。两庄：朝天马庄园、天石它庄园。一条街：麻将故里一山水街1）生肖谷主题动物园项目建设规模：8,700亩投资：1亿元。开发建设说明:依托朝天马群峰山地主体，以十二生肖动物及中华传统文化、精湛纯粹的古典建筑艺术,打造中国独一无二的生肖主题山地动物园。形成生肖谷动物园游览朱明仙境揽胜、天险古石窟仙岩庙朝拜的半日游或一日游线路，并开发经济动物养殖。 接待区：停车场、接
8、待中心、办公区，占地6000 m2,建筑面积1210 m2o仙岩胜境：天险古石窟仙岩庙、栈道、观景台。 12个生肖谷动物游览区：代表十二地支的生肖属相的12个动物游览区灵鼠谷、金牛谷、兽 王谷、明月谷、九龙谷、万蛇谷、天马谷、青羊谷、灵长谷、鸡鸣谷、天蓬谷、义犬谷。以12种类动 物种群的极大化，结合鼠乐、斗牛、斗鸡、蛇舞、骑马、猴戏、狗玩等表演项目，以及生肖图腾文化 纪念品的开发，为游客提供独有的旅游价值。经济动物养殖区。2 ）山水狂主题乐园项目建设规模：820亩，投资：2,300万元。开发说明:以秤石它峰、螺狮狙、石楼峰3座具有绝对吸引力的山峰为主体，利用其连接部位和山泉、溪流为活动场地，构
9、建：接待区、采摘农艺区、水上拓展区、水手海滩、秤曲峰栈道、高空滑索站、天蛇广场、圣水广场、野力广场山地拓展区、石楼峰游览点、轿子顶拓展区以及园区以外的久安背翰林祠构成的13大组合板块、108关拓展活动子项目，打造中国第一拓展乐园。3 )在水一方水文化主题乐园项目建设规模：500亩，投资：1,200万元。开发说明：依托下灌读书岩、老鼠碣、猫崽碣、东江水道、唐宋两状元文化资源，以山水诗情的境界开发水上运动、滑水、儿童戏水、漂流等水上乐园项目及温泉休闲、会务接待等项目。该项目将在猫仔胆与麻将故里连接，乐园与麻将博物馆、麻将文化广场连成一片。4 )朝天马庄园项目建设规模：900亩 投资：2,500万元
10、。 开发说明:依托中华生肖谷项目内部的朝天马、下棋岭古村遗址，开发世外桃源般的生态休闲项目，以 远离世俗尘嚣，亲近动物自然为主题，打造五星级高端接待区。构建具有动物、园艺特色的农耕 生活，并着重历史时段生活方式的恢复、体验，形成100180户两个村落式小型休闲社区。 下棋岭盆地：以园艺种植为主，恢复古村旧貌，建乡村别墅73幢。 朝天马盆地：以花圃、苗圃种植为主，朝天马山后种植珍稀中药材，建乡村别墅50幢。5 ）天曲庄园建设规模：780亩；投资：2,300万元。开发说明：四星级水准山水的度假农庄，风水宝地，定位于政坛、商界名流度假休闲为主的产权式别 墅区。项目以标志性景点秤石它峰为核心，并作为命
11、名要素：天坨其意义为巨石它秤天下。包括秤石它峰 东面、西面2条天然溪流中间的山地、耕地优势资源，东南与久安背、石楼峰相望，立秤帕峰天门， 但见四野分合，风光无限。依托山水狂拓展运动主题乐园，配套以休闲农业，开发九嶷山中高端接待 能力。将封闭、生存发展能力较差的大孔村移民至山水街小寨脚段，改造旧村落为度假村，形成300 人/日接待能力。6）麻将故里一山水街项目建设规模300亩；投资2,500万元。开发说明:山水街与麻将故里在小寨脚和龙尾巴南端连接，形成达4.3公里的旅游街。主要经营模式：旅游地产、麻将、工艺品特产生产加工销售、旅游接待服务。 山水旅游街：依托中华生肖谷及东江，连接羊蹄岭、朝天马、
12、下棋岭、庙山脚四个自然村和龙尾 巴麻将故里，与下灌村连成一片，形成农业和旅游产业兼容的2万人口大型新型旅游城镇。麻将故里：依托江南第一村下灌及读书岩、东江水道所建设的在水一方水文化主题乐园，以及唐宋两状元文化资源，连接在水一方水和龙尾巴。以安置下灌村民为主，纳入麻将产业，并接纳本地打工贵族、创业者的第二住宅建设，形成麻将文化主题的山水街3、 项目的分期开发整个项目的近期开发将分三期进行。即：自2009年1月起至2015年12月共6年。具体为：1）一期项目开发基本功能：自2009年1月起至2019年12月为期2年，共投资8000万元。打造山水街、山水狂主题乐园、生肖谷主题动物园的主体工程以及整个
13、项目的道路网系统，使项目初具规模，形成60 %的接待服务能力。2）二期项目,完善功能：自2011年1月起至2012年12月为期2年，共投资9000万元。打造天坨庄园、麻将故里、在水一方水文化乐园，并对生肖谷动物园进行二期开发。3）三期项目，打造精品：自2012年1月起至2015年12月，共投资10580万元。打造朝天马庄园、开发生肖谷主题动物园三期项目。4、 项目主要经济指标项目规划总面积：12000亩总建设用地面积：500亩项目总投资：2.08亿元旅游地产开发：自建销售56z310 m2z价值8,446万元地块开发59,868优价值1,496万元设计最大游客接待能力：360万人次/年游客基本
14、接待能力：240万人次/年计划完成旅游总产值：20,428万元/年。其中：生肖谷10,400万元/年山水狂乐园 4,680万元/年在水一方3,120万元/年第一章项 目 简介11、九嶷山与舜帝陵12、项目描述23、项目的开发目标24、资源特点：风水宝地25、项目开发特色46、优惠政策4第二章市场分析51、可进入性52、宏观市场分析63、项目市场分析6第三章项目开发方案71、项目战略72、项目建设开发内容73、项目的分期开发124、项目主要经济指标12第四章项目效益分析13L生肖谷主题动物园投资成本分析132、朝天马庄园投资成本分析14序号朝天马庄园休闲670万元/年朝天马庄园农业天石它庄园休闲
15、天石它庄园农业200万元/年730万元/年200万元/年天蛇庄园（大孔）428万元/年第四章项目效益分析1、生肖谷主题动物园投资成本分析投资（万元）接待区123停车场及水体8000 1tf生态弊僵大停车容量500辆230.00水体：天鹅湖面积12亩，溪流2*320m。接待中心、办公区游客接待区（市场部、售票处、游客服务中 心、贵宾室、医务室、保安室、公厕）及办公 区 1350 m2o360.00上山电动扶梯35 40m峡口瞿动扶梯及遮盖扶梯的160 00运货垂直电梯2部。仙岩胜景天险石窟仙岩古庙80 of仙岩庙古庙恢复,包括神像雕塑3座。58.00栈道、观景台仙岩板自接待中心到观景台的仿古道5
16、00/ 2 nn米，铁链护栏约80米。桃花坳面积30 架空平台，加护栏灵鼠谷金牛谷仙岩板后，取义于三侠五义传奇。设轮回圈、五义台，万鼠坡120.00朝天马谷地，谷口景观、牧场、牛羊圈、斗牛场，人工湖。280.00兽王谷老虎馆面积：50亩，笼舍1200 m2z表演场1200 m280.00明月谷兔类养殖观赏区：200亩以上,笼舍500 m2,152.00展馆演示场1000 m2o1011主题动物场龙蛇谷天马谷青羊谷蛇类、鳄鱼场，养殖场80亩，展馆及表演场1500 m2160.00朝天马峰东面、吊钟石下，牧场、跑马场，nn 观景台女乙牛脚窝东面山坡，圈养80亩，笼舍600 m270.0013灵长谷
17、141516鸡鸣谷天蓬谷经济动物繁育场生态溪流瀑布，鸟语馆（表演）900 m2 z架空 网 1000 rtf ,花园 6000 Itf ,人工湖 2000 m2o280.00猪、狗圈养及表扬场，面积：600亩以上, 笼舍1000 m2,展馆及表演场1500 m2 bU-UU庙山脚后山,面积:1300亩,牧草种植600 亩，笼舍3000 m2o动物：马、猪、牛、羊、兔、 野猪等种类。200.00朱明谷地，花果山G弥猴山）占地60亩,猩猩nn馆 120 m2,狒狒山 1200 m2z笼舍 340 m2z表 byu-uu演场 3000 m2o17 朱明仙人馆朱明北谷口，提供1000人次餐饮、休憩服
18、160.0018东江治理：清淤、水坝、码头、滑浪蓄水水坝45米，60kw水轮发电机组1套, 码头船坞2个,风雨亭160 m2,牵引艇滑浪拖板2组。312.00i Q游客长廊、亭阁休息长廊15个、亭阁32个、卫生间12处, 面积 1760 m20Uuu20 园林绿化包括道路绿化、荒山绿化、景观带，面积达3200亩330.0021道路系统5m电瓶车道11km , 1.5m步行游道16km 370.0022给水系统蓄水池100m3x2个,抽水泵站2座（其中一个地下河泵站），给水管道。6个人工湖给排水。220.0023配电100 KVA酉己电240.0024动物配置初期购买：12生肖动物2600个品种
19、50002300.00余头（只），二十八口、_痂空电脑30台，260人力,公桌、柜、座椅、文25办么及汪吕配置具、电话、车辆（乘用车5、大小货车8、大巴620 004、电瓶车20、小火车3辆）交通等。26工艺品、商场部因12生肖适用于所有游客，工艺品、旅游纪念品销售将非常重要。开发、生产、销售以一个机构运作。150.0027员工宿舍1000人住宿，其中管理层标准间120间3000平方米;普通员工宿舍5000平方米，合计8000平方米。28土地8600亩山地租赁，15万元/年，年增长按物 价上涨指数5 %计算，一次交5年。83.0029营销及推广按以上总额的5%预算500.0030其它、不可预计
20、费用按以上总额的3%预算300.0031投资合计10000.002、朝天马庄园投资成本分析1下棋岭乡村别墅55幢，其中独栋16幢5400 m2,连排57幢 855.00朝天马乡村别墅土地电瓶车道、马车道8850 m50幢，其中独栋16幢5400 m2,连排34幢5100 m2征地80亩，租赁山地、旱土 820亩5m宽电瓶车道2km630.0050.005景观园艺及绿化亭子4个、回廊60米、观景台2个，瓜果、1 ” nn 蔬菜种植90亩，花园种植30亩给水系统蓄水池100m3x3个,（地下河）抽水站1座配电100 KVA酉己电60.00办公及运营配置电脑8台，12人办公桌、柜、座椅、文具、 电话
21、、车辆交通等，物业管理部150平方米。营销推广按以上总额的5%预算10其它、不可预计费用按以上总额的5%预算投资合计1生肖谷商业街朝天马庙山脚村3、麻将故里一山水街投资成本分析310米街道,公共建筑45米面积2700 m1 连排街坊22幢8400 rrr , 土地15亩2200m长街区，其中可以开发街区：朝天马-羊蹄岭150m ,羊蹄岭-下棋岭200m ,下棋岭-庙山脚410m ,征地38亩，5万元/亩。以村民自建为主。3 庙山脚龙尾巴 街道长410米，征地26亩，5万元/亩。用作生态移民。麻将故里街区猫崽祖-老鼠狙连排街坊160 of/单元x 80户，龙尾巴麻将产业街900m,广场30亩，共
22、征地105亩，按政府扶持价格3.5万元/亩计。5麻将博物馆及广场麻将博物馆面积150 m2,文物采集。广场3000 m2大师山猫崽碣南面山腰建大学修学别墅9幢面积3600m27街道马路及溪流6m街道道3.3km90.00110.00100.002500.00投资741.00190.00130.00360.00260.00288.0099.008 景观园艺及绿化 亭子6个、栈道60米、观景台2个，花园及景观带绿化10000m2o9 给排水水系统给水，下水道、污水池。10 垃圾处理场在龙尾巴西面，为这个整个项目配套设立垃圾处理场，以焚烧为主.36.0050.0011 配电100 KVA配电12办公
23、及运营配置13营销推广14其它、不可预计费用投资合计序号 项目电脑8台，10人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等，物业管理部150平方米。按以上总额的5%预算按以上总额的5%预算4、山水狂主题乐园投资成本分析说明1接待区包括办公及接待楼1200以，停车场6000 m2采摘农艺区25亩，分为10个采摘区，游客可轮流采摘。2 水上拓展区28个低难度水上拓展、游乐项目，曲廊240 m2水手海滩12个水手训练高难度水上拓展项目，观赏座1000个电瓶车停车场5000 m23 虹桥18米长拱桥，人行、通车两用。4 秤布峰栈道 悬空栈道60米，游道400米，护栏300米爱巢亭子2个，悬崖爱巢8个。5
24、高空滑索观光电梯1对，秤蛇峰-螺狮胆之间高空滑索，具有游客活动及表演6 螺狮租景点为高空滑索站，观景休息亭1个。7 天珀广场 购物休憩点,广场3000 舞台1个（配音响灯 光），服务建筑500例曲廊120 m2o56.0060.0080.0080.002500.00投资（万元）190.0012.0090.00180.0030.0036.0062.0073.0023.00260.0011 圣水广场 圣泉、圣水广场、戏水区，12个水上拓展项目70.0012 山神庙山神庙360 m,95.0013石楼山地拓展区 包括野力谷、升平广场，山地拓展项目36项，综282.00 合服务点450 m214石亘景
25、点、攀岩 电梯2对、自助悬崖升降器8组，攀岩装置,风雨 80.0015石楼峰游览点包括游道390m,护栏80m,亭阁2处32.0016蝴蝶谷包括轿子顶、化蝶谷等拓展项目及景点6个43.0017 供水 J自建自来水厂、过滤池、给排水系统（需供金子方）42.0018供电100KVA供电系统36.0019电瓶车道路3.5m电瓶车道，3.5kmx28万/km98.0020机耕道硬化2.1km x 17万/km35.0021游步道系统石楼峰、秤石它峰、螺狮胆累计长度4.7km，宽1.5m。36.0022 环境卫生圣泉（山石井）泉水整治1个；溪流整治700m , 83.00垃圾站1个、垃圾箱36个、环卫车
26、1部。23办公及运营配置 电脑15台，25人办公桌、柜、座椅、文具、电话、180.00 管理车辆交通、游客电瓶车等24 土地5年租金17.0025营销推广按以上总额的5%预算115.0026其他不可预计费按以上总额的5 %预算100.00成本合计2300.005、天蛇庄园投资成本分析序号 项目说 明投资成本（万元）15庄园居住区99幢别墅,连排别墅150 nf/单元x60 ,独栋1146.00280 / x 39 ,计 20520 -，征地 45 亩。16大孔村移民及大孔村40户移民至山水街小寨脚路段。移民 480.00旧村改浩 参照生态移民政策，补偿按6万元/户，公司承担50%，计120万元
27、。大孔村按三星级度假村改造， 每户投入改造装修5万元，环境改造160万元， 计360万元。17 未央湖会所r居住区物业管理、商店、休闲服务功能。r 250.00停车场3000 m2o18 景观系统秤驼峰观景台，骄子也、钓鱼台亭子共4个，33.00游道1km，护栏50米；小区园林2000 m219 道路系统宽6米园区公路2.5km75.00222J%观光农业25办公及运营配置电脑10台，25人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等60.0026营销推广按以上总额的5%预算100.0027不可预计费按以上总额的5%预算100.0020 水体 未央湖3000以 承天湖2500 itf ,人工溪流1
28、km27.002Z 花圃种植花卉盆景，美化环境，亦可创收。9.00种植优质苗木，绿化环境，亦可创收。6.00农艺为庄园居住区配套服务，四季瓜果蔬菜，绿色庄 6.00园山地种植在形成山地道路系统后，利用山坡地整治葛8.00根、野菜等高效经济作物。2300.00投资成本（万元）投资合计6、在水一方水文化乐园投资成本分析序号 项目1水世界接待区 包括办公、游客接待、售票、大门等 120.002 弘文馆秤驼峰观景台，骄子胆、钓鱼台亭子共4个,50.00游道1km ,护栏50米；小区园林2000 m23 读书岩游览系统岩洞灯光及游览设施，山体游览，魁星楼180110.00m24 水上乐园水滑梯、冲浪、漂
29、流河、戏水等设施360.005温泉休闲区包括硫磺泉、瑶山药泉、牛奶泉、玫瑰泉、220.00当归泉等休闲温泉设施。同时接待能力约200人。6 山地公园猫崽召且-老鼠召且山地游览景点50.00小区道路系统宽6米园区公路2.0km60.008办公及运营配置50.00电脑20台，60人办公桌、柜、座椅、文具、电话、车辆交通等营销推广按以上总额的5 %预算100.0010 不可预计费用按以上总额的5 %预算80.001200.00投资合计7、运营成本分析1） 动物园、乐园收入：预计游客量：三个园区可达360万人次/年以上，接待能力290万人次/年；门票预定价格（平均）：零售80元/人次，团队40元/人次
30、（普通团队60元/人次，学生团队40元/人次,平均团队50元/人次）动物园、乐园门票收入：按入园购票率80% ,团队比例50%零售门票收入为：360x80%x50%x80=11520（万元）。团队门票收入为：360x80%x50%x50=7200（万元）。门票印刷费：36万元营业费用：序号 分项项目说 明金额（万元）固定成本1 2 3 4 5 6工资福利员工数450人，人均月薪1250元。592.78劳动及保险费按国家有关规定核计员工保险106.70折旧费项目固定资产投资总额 万元。按养殖特种880.80产业固定资产投资15年完成更新。维护费固定资产投资2.5%投入年度维护34.00保险费用投
31、资项目财产保险、动物特种险106.00利息支出全部投资按10%年利率计息。1272.0科研以200万元为基数，按年度5%递增。200.808 |生产物料动物养殖,按动物养殖增长数量增长1121.129管理及营销宣包括广告宣传，营销业务等，按年度营业额728.00传费用的3%预计。1不可预费用按年度成本总额的约2%预计150.0001合计5192.2012）旅游地产销售收入预计别墅房产销售：43710x1600=6993.6万元，计划二年建成并完成销售。预计地皮销售：59868*260=1556.57万元.地皮销售成本:1205.23万元.成本:建设（包含土地）成本:43710 m2x700 元
32、/nV = 3059.7 万元租地费用：803.6万元办证费用：208万元 交易费用：124.8万元成本合计：4196.1万元各项费用（元/年）：办公费用：15.92万元广告宣传费：271.73万元差旅费用：12万元交际费用：120万元工资：52.36万元劳动及保险费：9.46万元其他工程测评费用：99.5万元其他:32.1万元不可预费用：241.68万元合计：854.75万元3、麻将故里一山水街投资成本分析154、山水狂主题乐园投资成本分析155、天坨庄园投资成本分析166、在水一方水文化乐园投资成本分析177、运营成本分析188、效益分析20第五章投资合作211、项目价值估算212、项目招
33、商合作计划21第六章环境评估22L建设全面生态化222、无三废排放223、环评结论22第七章项目可行性分析223) 别墅度假经营收入别墅利用方式：预计业主自住使用率达40% ,故别墅区的60%可用于营业。别墅营业部分的经营：别墅区留宿的游客谈旺季客开房率按60% , 一年开放经营日数按330天计算,连排别墅单价380元/套天，独栋别墅单价600元/套天，预计度假住宿收入情况如下：连排别墅：181套x60%x380元/天x330天x60% = 817.1万元/年独栋别墅：67幢x60%x600元/天x330天x60%=477.58万元/年别墅度假经营收入：1294.68万元/年营业费用：工资：1
34、16.84万元劳动及保险费：21.04万元差旅费用：5万元交际费用：3万元办公费用：0.72万元广告宣传费：64.74万元其他工程测评费用：38万元折旧费：28.8万元运杂费：1万元不可预费用：51.96万元物料消耗：37.59万元水电费：58.92万元邮电,通讯费：6.2万元洗涤费：9.92万元维修费：64.74万元低值易耗品：6.94万元合计：515.41万元4 ）会所收入.会所主营收入为超市零售，其次为餐厅。预计在此消费收入为1400万元/年,毛利率为20%。毛利：1400x20% = 280 （万元）营业成本：1400*51.2% ; 716.8 （万元）营业费用：工资：34.08万元
35、劳动及保险费：6.13万元差旅费用：2.5万元广告宣传费：40.8万元邮电,通讯费：3.2万元洗涤费：2.0万元运杂费：3.0万元折旧费:25.8万元维修费：10.05万元不可预费用：70万元低值易耗品：7万元合计：206.56万元5 ）农产品收入.预计农产品销售：400万元/年（其中：第一年为30% ;第二年为80% ;第三年100% ）营业收入：400 x 80%=320（万元）投资成本:57（万元）营业费用：工资：46.44万元劳动及保险费：8.36万元物料消耗：8万元水电费：6万元低值易耗品：0.8万元不可预费用：12万元其他费用：3万元合计：88.6万元6 ）集团总部费用：（列入门票
36、费用）工资：295.04万元劳动及保险费：53.11万元差旅费:60万元通信费用:24万元交际费用：50万元办公费用：22万元广告宣传费用：30万元合计:549.15万元8、效益分析1）投资效益分析：暂略。2 ）投资效果总结:动物园、乐园、水世界：若客流量不变，各项指标、成本不变。原始投资年均投资报酬率：41.83% ,投资回收期：3.39年。其它项目总体原始投资年均投资报酬率：29.86%投资回收期：4.12年。其中：0别墅项目原始投资年均投资报酬率：6.56%投资回收期：4.38年。原始投资年均投资报酬率：36.05%投资回收期2.54年0 农艺项目原始投资年均投资报酬率：71%投资回收期
37、：1.71年。3）社会效益 产业引导：本项目的投资，为游客带来自然、绿色、欢乐、自我价值实现的体验，将一举扭转广 大游客九嶷山旅游区只有舜帝陵”的单调印象，使九嶷山旅游概念回归旅游专业途径。 打造绿色旅游产业链：本项目涉及户外拓展、观光农业、住宿餐饮、旅游商品开发，将打造一条绿色旅游产业链条，并带动乡村发展。 创造就业机会，增加税源：本项目基本就业人数800人，并使用大量临时农工，将创造就业机会,增加社会福利。随着经济效益的提高，依法交纳的税费也大幅度增长。第五章投资合作开发商宁远县山水旅游开发有限公司以项目资源（土地、策划、前期开办费）及部分自筹资金作股,对外招股。招股分整体合作、项目拆分两
38、种方式进行。1、 项目价值估算根据项目的实际成本，对项目原始价值进行估算。项目原始价值（万元）前期费用摊分租赁土地征地序号项目 开办费项目策划数量价值数量价值（万元（万元（亩）（万元（亩）（万元生肖谷生肖谷50.030.02 山水狂 35.020.0790在水一方130.020.04天曲庄园30.020.07005朝天马庄园40.020.06麻将故里一山30,020.013086302263.4467.2450681.0896.08001100.01603.4水街合计 315.0130.011500 2066.05004500.07011.0说明：租赁土地的价值按60年租赁金总值计算；旅游建设
39、用地征地出让费按均价9万元/亩计算。在水一方的开办费其中的100万元为李国祥项目转让费。2、 项目招商合作计划 布日眉力”发起人自筹招募战略合作资本 其它渠道币日3咨序工百日项目原始力I项目忌投负号 人日 宜（万元）现金（万元）占股比例见金（万元）占股比例（万元）（万元）1 生肖谷2263.41236.650.1%3500.0049.9%3000.0100002 山水狂467.2352.850.6%800.0049.4%680.023003 在水一方681.00.053.2%600.0046.8%100.013814 天蛇庄园896.030.051.2%800.0048.8%700.02337
40、.85 朝管庄1100-04.053.0%800.0047%600.02300麻将故里1603.46 0.057.2%1200.0042.8%506.63310一山水街7 合计 7011.0 1623.4052.9%7700.0047.1%6100.021628.8 其它渠道方面指的是贷款、政策扶持等方面的项目投入资金。 合计栏的比例是指若在集团项目整体合作情况下双方的持股比例。 除生肖谷以外，其它项目合作方可以探讨增资控股。第六章环境评估1、 建设全面生态化以上项目内容皆立足于生态建设，为旅游者创造生态绿色环境，山体全面绿化并与土地提供方个行政 村签约只种植不砍伐，因此可达到项目区域内全面生
41、态化之目标。由于项目致力于以生态手段美化环 境，可全面带动周边乡村社区的环境优化。2、 无三废排放1）废水排放方面：项目动物区、游客活动区、街区、庄园区皆建立给排水系统，其中排水系统的废 水池用于种植灌溉，达到经济循环利用的目的。2）废气排放方面：项目无工业项目，没有有害气体排放。3）垃圾处理：建设项目专用垃圾处理场，以焚烧为主，并对可循环利用物资进行分检。3、 环评结论本项目立足于生态建设，在6年内完成项目开发时及可达到全面生态化之目标并致力于环境美化；项 目无三废排放污染。因此，本项目在是生态环保项目。第七章项目可行性分析本项目作为旅游综合开发项目，立足于为大九嶷山旅游注入欢乐元素，在旅游
42、方面拥有主题动物园、 运动拓展乐园、水上乐园及温泉SPA ,形成了以青少年参与性、休闲度假为主的旅游主导产品；在旅游服务接待项目方面拥有别墅区、旅游街，能够形成高中低端的服务配套。从投资效果总结来看，本项目的动物园、乐园、水世界的原始投资年均投资报酬率41.83% ,投资回收期：3.39年；其它项目总体原始投资年均投资报酬率：29.86% ,投资回收期：4.12年。投资回报期较短，进入项目成熟期项目的利润将达到8892万元/年。从社会效益来看，项目将带动建筑、观光农业、旅游工艺品、旅游服务业的发展，打造强大的产业链, 对九嶷山大旅游区的发展壮大具有支柱性的重要作用。项目的旅游街建设，对社会主义
43、新农村建设具 有明显的推动作用。从环境保护方面来看，项目无三废排放污染，立足于生态建设，在6年内完成项目开发时及可达到全面生态化之目标，并致力于环境美化，能够带动周边乡村环境优化、美化。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，产业带动效果显著。因此，本项目可行。宁远县XXX有限责任公司二。一九年十二月八日第一章项目简介1、九嶷山与舜帝陵1）九疑山九嶷山又叫苍梧山，属南岭山脉（又名五岭）之萌诸岭段。巍然屹立在湖南省宁远县城南三十公里处, 南临百粤，北连衡岳，雄控荆湘。古代道家三十六洞天这样描述：第二十三洞天九疑山洞，周回三 千里，名曰朝真太虚天，在道州延唐县（延唐县，古宁远县名）。盘基苍梧
44、之野，峰秀数郡之间，罗岩九举，各导一溪，游者疑焉，故日九疑。”这是古人对九嶷山 最为形象的描述。九嶷山传统的九峰包括：舜源峰、娥皇峰、女英峰、箫韶峰、朱明峰、桂林峰、杞 林峰、石城峰、石楼峰。1992年7月，经国家林业部批准成立九嶷山国家森林公园，其区域以国营九 嶷山林场为主体，含九嶷山自然保护区。九嶷山旅游区规划面积为420平方公里，其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔险峻，呈现古热带残 遗峰林景观，为喀斯特地貌。南部的生态景区内九嶷，拥有三分石、母江河自然公园230平方公里厚 重雄奇的原始生态。2）舜帝陵与九嶷山的血 肉关系九嶷山舜帝陵的祭祀从夏 代开始，是最早有史籍记载的 帝王陵，比建于唐
45、代宗大历九 年的陕西黄帝陵早1300多年; 比建于宋代的炎帝陵早1000 余年。因此舜帝陵是中国历史 上对共同始祖的认同之始。九嶷山还留下了如娥皇、女 英二妃泪染竹斑的爰情绝唱等 数不胜数的文化长卷。舜帝与 九嶷山，如血肉关系不可分割, 舜文化为血，九嶷山是骨肉之躯。1)项目名称：九嶷山欢乐山水旅游综合项目2)项目区域：北起读书岩、南到石井背，西自秤坨峰、东至白水源(百胜营)，具体以红线图标示为准。项目面积约12000亩。3 )项目经营期限：自2009年1月1日起至2068年12月31日，旅游、观光农业资源为租赁经营60年，旅游地产部分为产权开发。3、 项目的开发目标1) 建设规模化龙头企业：解决就业2000人以上，形成以旅游观光、休闲居住、旅店接待、商业零售、旅游交通服务、旅游工艺品开发销售以及旅游文化等体系的强大的旅游产业链，为旅游兴县奠 定坚实基础。2) 建设国家4A级旅游区：本项目以国家4A级旅游区为基本开发