《山东省海阳市农信社资产评估中存在的问题分析与对策研究-会计毕业论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山东省海阳市农信社资产评估中存在的问题分析与对策研究-会计毕业论文.doc（51页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、山东科技大学大学学士学位论文 摘要随着我国社会主义市场经济的发展，各种经济活动日趋复杂，农村信用合作社（以下简称为农信社）也成为新的银行类机构，为便民利民提供小额贷款及资金抵押、资产评估贷款等业务，为企业发展壮大提供足够的资金支持，资产评估在这里得到了广泛的运用，所以，资产评估在农信社的日常业务中占据着重要地位。本文主要从山东省海阳市农信社资产评估发展现状出发，找到农信社在资产评估中存在一系列问题。经过分析，农信社要去的更好的繁荣与发展，就要深刻认识资产评估的重要性，同时，农信社要对资产评估的业务实行集中管理，加强制度约束，建立专门负责管理的部门管理辖内的资产评估，将损失降到最低，以改善目前的
2、状况，促进农信社的全面发展。关键词：资产评估；农信社；成本法；集中管理The Problem Of Haiyang Rural Credit Cooperative AboutAsset Evaluation In Shandong Province,And The SolutionsTo Resolve It.Abstract: With the development of Chinas socialist market economy, the growing complexity of economic activities, rural credit cooperatives hav
3、e become the new banking institution, providing small loans and funds to benefit the mortgage, asset evaluation business loans for business development and growth provide adequate financial support, asset valuation here has been widely used, so the asset valuation occupy a dominant role in the daily
4、 operations of rural credit cooperatives. This article from the status quo Haiyang City in Shandong Province Rural Credit Cooperatives asset valuation, combined with the practice found in the process, found a series of problems of rural credit cooperatives in Valuation. After analysis, the rural cre
5、dit cooperatives to go to better prosperity and development, we must understand the importance of a profound assessment of the assets, at the same time, rural credit cooperatives to implement centralized management of asset evaluation, strengthen institutional constraints, the establishment of speci
6、alized departments responsible for the management of administration asset valuation jurisdiction of the losses to a minimum, in order to improve the current situation, to promote the comprehensive development of rural credit cooperatives.Key words:Assets appraial;Rural credit cooperatives; Cost meth
7、od;Centralizedmanagement目录1 引言51.1问题的提出51.2国内外研究现状61.3研究内容与结构81.4研究思路与方法 102 资产评估基本理论概述 112.1 资产评估的基本概念112.2 资产评估常用的方法113 山东省海阳市农信社资产评估的现状 143.1 山东省海阳市农信社简介143.2 山东省海阳市农信社目前的资产评估现状144 山东省海阳市农信社资产评估中存在的问题分析 194.1 资产评估不准确有差额，造成不良贷款难收回194.2 没有指定专人负责专项资产评管理204.3 资产评估账务审核不规范214.4 评估监控制度不健全215山东省海阳市农信社资产评
8、估中存在问题的解决对策235.1建立健全风险评估体系、完善流程制度体系235.2扩大部门规模，广招专业人士，专门管理辖内评估业务235.3建立内部入账价格认证制度 24 5.4严格对资产评估中的抵债资产的接受程序 246.总结 26参考文献 28致谢辞 31附录 321 引言1.1 问题的提出1.1.1 研究目的资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。随着我国社会主义市场经济的发展，各
9、种经济活动日趋复杂，农信社也成为新的银行类机构，山东省海阳市农信社隶属于山东省烟台市银监会，为便民利民提供小额贷款及资金抵押、资产评估贷款等业务，为企业发展壮大提供足够的资金支持，资产评估在这里得到了广泛的运用。所以，资产评估在海阳市农信社的日常业务中占据着重要地位，银行提供贷款，企业抵押获得贷款，达到双赢的局面。但是在资产评估迎来发展机遇的背后，农信社资产评估中也存在着一定的问题，在本文中我们从不同的视角剖析资产评估在农信社中 应用的现状，分析这些问题产生的原因及解决对策，建立有效的宏观管理模式，是改善这一局面的重要环节，也是当前的燃眉之急。1.1.2 研究意义我国的资本市场经过几十年的发展
10、，如今已经进入了一个深层次的转轨时期，也是一个发展的关键时期，会计产品日益更新，会计市场也愈发复杂化，无论对政府还是对农信社或是大中型企业来说，增强应对资产评估的应对能力也越来越重要。我国的资产评估业起步晚，发展的时间也不长，在资产评估理论和实践方面还有很多的缺陷和漏洞。在这里介绍的资产评估只是农信社的一个部门，每年为中小型企业提供资产评估、抵押地产贷款的数目不容小觑，为维护经济社会稳定发展做出了重要贡献。希望通过本文对山东省海阳市农信社对企业资产进行评估存在的问题提出发展性的建议，从根源上解决资产评估的问题是小问题，进一步推动行业内部的自我完善和发展才是重中之重。1.2 国内外研究现状1.2
11、.1国外研究现状上世纪80年代末起，国外的一些研究人员结合各自时代的经济特点，分别从理论与实践方面对资产评估进行了大量深入细致的研究。并在研究的基础上，分别提出了一些改进方法。S.J.根据企业资产核算中的重置成本法的基本理论，通过分析相关分析因素的影响深入阐述了其在企业会计核算中的适用范围并提出了相应的改正方案。Moorehead等根据统计学计算规律对重置成本法中计算因素进行了统计归纳，然后运用相关统计理论对重置成本法进行了很好的演译。Wilson等通过分析重置成本法的种种不足，基于新的计算因素假设，对之前传统的重置成本法进行了补充计算，并取得了较好的成果。Timothy D.等基于当时的经济
12、条件，运用直接计算方法对企业资产核算中的现行市价法进行了推演，并给出了详细的核算步骤。Rchard K.等根据比较法的特点，结合某一具体企业，对企业资产核算中的现行市价法进行了分析，得出了较为合理的结果。Phillip S.等从比较法的比较指标入手，通过对比这些比较指标及其影响因素，对企业资产核算中的现行市价法进行了深入研究，并给出一些参考建议。James等针对收益现值法的核算特点，着重对其优点展开深层次的研究。研究结果表明：收益现值法的成本核算能较好地揭示资产未来的创收与盈利水平，能深层次地体现固定资产潜在价值的高低，评估结果与真实情况更趋于一致，较为可信。Fisher等针对影响收益现值法核
13、算的关键因素-折现率进行了深入的研究与探讨，结合某一具体算例，就如何选取和确定折现率中的相关折算参数给出了相当有用的参考方案，具有良好的可操作性。在进行了大量的资产评估的理论研究后，大批研究人员开始将这些理论运用于实际的经济领域中。MAI.结合成本的相关理论，针对某一企业进行了资产核算，并在核算实践中对现有的一些评估理论进行了有益的探讨。Dotzour结合具体经济核算实例对重置成本法进行了推演，将核算结果与企业实际运行进行了对比，从实践角度深入分析了这一方法的准确性与可信度，并指出了这一算法应用实践的种种不足。H.MAI结合重置成本法的繁杂运用过程，详细论述了这一方法在应用中的种种不足，并给出
14、了一些好的改进方案。Iwan等在总结前人研究成果后，针对重置成本法的核算特步，重点对其灵活性及可行性进行了详细论述，指出了这一算法严重不足之处，也给出了一些合理的改进措施。SRA和Ellsworth等给合相关企业资产评估案例对现行市价法在实际工程中的应用进行了深入研究。通过具体运用实例来深入分析这一方法的应用范围和不足，并给出了具体的改进环节。Boronico等同样结合具体的评估案例对现行市价法的可靠性展开研究，深层次地对这一方法进行了评测，指出结果的可靠度及可信度。Keating给合收益现值法的特点，综合应用这一方法对具体案例进行了推演，并针对推演过程给出了具体的改进方法，同时也取得了一些应
15、用方面的成果。1.2.2 国内研究现状国内关于资产评估的研究起步较晚。这主要源于我国的经济发展步伐。早期，由于迟缓发展的我国商品经济，没有市场操作行为，资产评估也被行政手段所代替。而在之后，由于长时间计划经济的实施，行政手段及政府命令代替了评估方法，严格意义上来说资产评估也没有得到发展。改革开放后，随着外资的引入，国际交流日益增多，市场行为也逐渐活跃起来，我国的资产评估工作才开始慢慢地步入正轨。而其后，随着相关法规及管理办法的出台，资产评估的理论和方法得到了进一步的明确，这些也使资产评估工作有法可依。随着改革地进一步深入，经济活动越来越频繁，市场化行为越来越多，我国的资产评估工作也取得较大的成
16、就。然后鉴于历史原因，虽然一些国内的研究者对资产评估进行了研究，但我国关于资产评估的一些理论研究与实践还存在不少空白区域。王子林等针对我国当时不完善和成熟的市场体系，结合国外相关的研究成果，提出了资产评估标准。这一理论在一定程度弥补了国外研究者关于资产评估标准的模糊概念。运用这一资产评估标准理论，我国企业资产重组进程取得了较大进展。陈小悦和茅宁等在资产评估的研究中引入实物期权理论。他们对实物期权理论体系及其实际应用都进行了分类与总结，并结合具体算例，分别运用连续理论模型和离散理论模型对实物期权进行了评估，取得了较好的效果。王少豪在对租赁资产价值评估的研究中，运用期权定价理论，完成某一具体实施实
17、例的资产评估工作，在对比几种方法的结果上得出了较为理想的基于基权定价理论的租赁资产的价值评估结果。高佳卿从期权理论出发，对传统投资所运用的决策分析方法进行了深入的解析，找出了其不足之处，并在此不足之处上构造出一个全部的投资分析模式及体系，具有良好地应用前景。大量的评估实践为各类经济活动提供了价值发现和衡量的作用，在实务操作方面积累了丰富的经验。但是与这些丰富的经验相比，资产评估理论的研究却要滞后的多。理论的缺乏不仅影响了评估专业的发展，同时也制约了行业服务水平的提升。1.3 研究内容与结构本文在实习发现问题的基础上，查阅国内外相关文献资料及农信社的基本介绍，对山东省海阳市农信社资产评估进行分析
18、并及时发现目前存在的问题，进行深入性分析，提出具有可操作性的解决方法和策略。本文的框架如图1-1所示。本文内容共分为六个部分。第一部分为绪论，这一部分主要讲述了研究的背景及意义，把资产评估和海阳市农信社相结合，并对国内外相关可以的研究及相关的理论研究，在此基础上提出了本文的主要研究内容及研究基本思路与方法。第二部分主要对资产评估的基本概念进行阐述，列出常用的资产评估的使用方法并具体分析，为后面对策的提出提供帮助。第三部分对农信社简单的介绍，主要对机器设备、房地产、无形资产、资产价值进行合理的评估预测进行分析研究。进而引出在评估中从内部环境和外部环境分析出来的问题。第四部分提出在农信社在资产评估
19、中存在的问题，从内部环境问题和外部环境问题进行分析，分类详解。第五部门针对上述在山东省海阳市农信社对资产评估研究中发现的问题，提出有力的建议和解决措施，实行集中管理，减少因评估存在的问题而带来较大的经济损失。第六部分对上述研究进行总结，得出最终的结论，对农信社评估的发展前景进行理想展望。提出问题理论依据分析问题解决问题总结研究背景和意义相关概念的阐述资产评估现状及存在问题分析提出解决对策，以有效提高资产评估水平规避风险研究成果和不足图1-1 论文框架1.4 研究思路与方法1.4.1 研究思路本文从山东省海阳市农信社资产评估发展现状出发，通过参考国内外文献综述来叙述资产评估，了解农信社评估的资产
20、类型的整体情况，在实习中用到的评估方法介绍，最后对山东省海阳市农信社资产评估的发展现状及存在的问题进行具体的分析，进而分析这些问题产生的原因及解决对策，以改善目前的状况。1.4.2 研究方法（1）文献分析法：根据研究课题查询、收集、整理相关资料。主要通过在网上浏览关于资产评估的资料，查阅相关的专业书籍、论文提炼精华，收集相关资料。（2）比较和归纳分析方法：通过对机器设备、房地产和无形资产的评估的比较，归纳出各自的特色之处；将山东省海阳市农信社对资产评估与专业评估机构进行比较，发现存在的问题并找到解决的对策。2 资产评估基本理论概述2.1 资产评估的基本概念资产评估可以表述为：资产评估是专业机构
21、和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。下面就从农信社常用的资产评估方法进行分析，资产评估是农信社的一个分属部门，每年为中小型企业提供资产评估、抵押地产贷款的数目不容小觑，为维护经济社会稳定发展做出了重要贡献。2.2 资产评估常用的方法2.2.1 收益现值法收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。农信社经常将收益现值法用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。这个方法在国外用得
22、最普遍，在国内、在农信社内部也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。农信社资产评估部使用收益法的前提条件是：要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，农信社对资产进行评估后的结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上
23、。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在农信社的评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。2.2.2 重置成本法重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。在农信社进行评估的过程中，最常用于在对使用的机器设备，因为机器设备受外界因素影响，会
24、随着时间的延长产生折旧、消耗，在农信社评估资产的过程中，要减掉这部门折旧资产，根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。重置成本法的计算公式是：被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价成新率。其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。2.2.3 市场比较法市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对
25、象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系，它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。3 山东
26、省海阳市农信社资产评估的现状 3.1 山东省海阳市农信社简介农村信用合作社（农信社）指经中国人民银行批准设立、由社员入股组成、实行民主管理、主要为社员提供金融服务的农村合作金融机构。农村信用社是独立的企业法人，以其全部资产对农村信用社债务承担责任，依法享有民事权利。其财产、合法权益和依法开展的业务活动受国家法律保护。其主要任务是筹集农村闲散资金，为农业、农民和农村经济发展提供经济服务；为需要资金扩大生产的中小企业提供资金抵押贷款业务等。依照国家法律和金融政策规定，组织和调节农村基金，支持农业生产和农村综合发展，支持各种形式的合作经济和社员家庭经济，限制和打击高利贷。农信社分为以下部门，农信社合
27、作社，农信社国际金融部门，政通农信社培训学校，农信社信贷部门等，是目前有银监会和国务院双重领导的部门。山东省海阳市农信社隶属于山东省烟台市银监会，为便民利民提供小额贷款及资金抵押、评估贷款等业务，及时跟进企业的资金、结算、信息等方面的需求，目前信贷支持的行业主要有生产制造业、农副产品加工业、旅游业，扶持的政府重点项目有核电配套产业、海阳港、亚沙会建设等，从企业需求出发提供服务支持，资产评估在这里得到了广泛的运用，在海阳市农信社的日常业务中发挥了重要作用。3.2 山东省海阳市农信社目前的资产评估现状 山东省海阳市农信社资产评估目前发展重点放在对机器设备、房地产和无形资产三方面的评估，在日常业务中
28、，将资产评估方法与各类资产相结合，按照自身的实际情况作出具体的判断，以下对各种评估的发展现状进行具体的分析。3.2.1 对机器设备评估机器设备在农信社资产评估中占了主体地位，这是一个广义的概念，既包括了自然科学领域所指的机器设备、单台的机器设备，还包括为了实现总体功能，由若干独立单台设备组成的设备组及设备组组合，如生产线、车间等。3.2.1.1 机器设备的评估范围（1）凡是属于企业固定资产管理和使用范围的机器设备都属于评估范围，不论在企业账内还是账外。（2）对于小型基础等构筑物以及随机器设备购入的技术性无形资产、涉车材料及备件等归入设备一起评估，但对于大型独立建筑物的附属设备则归入房屋建筑物评
29、估范围。（3）对具有机器设备的重要特征，但未列入机器设备管理范围的对象如融资租入的机器设备，一般都可以作为机器设备评估，但需要进行专项说明。3.2.1.2 利用市场法对机器设备的评估步骤 （1）鉴定被评估对象。考察待评估机器设备,并对其性能结构、新旧程度等作必要的技术鉴定,以获得该设备的基本经济技术参数,为市场数据资料的搜集及参照物的选择提供依据。（2）选择参照物。根据评估的特定目的、待评估设备的有关经济技术 参数,按照可比性原则选取参照物。参照物的选择一般应在两个以上。首先应考虑选择市场上已成交的交易案例中的机器设备作为参照物。若市场上没有与被评估设备相同或类似的成交设备,也可考虑有标价或报
30、价的相同或相似设备作为参照物。（3）对可比因素进行比较分析。通过对待评估设备与参照物的对比分析，确定被评估设备和参照物之间的主要差异因素,并将差异进行量化 。一般情况下，被评估设备和参照物之间的差异主要有: 销售时间的差异,结构、性能的差异,新旧程度的差异,销售数量的差异,付款方式及供求状况的差异等。找出主要差异后,对其作用程度要予以量化、调整。（4）计算确定评估结果。在分析的基础上，对参照物的市场交易价格进行调整，确定评估值。由于评估时的参照物不止一个，因而会出现若干个评估值，因而也就需要结合每个比准价值及其参照物的情况，分析给出最终评估结论。3.2.2 对房地产评估房地产评估全称房地产价格
31、评估,由持有合格证书的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来。在农信社对房地产进行评估时，要综合考虑各种因素，如经济因素、周边发展情况、发展前景、使用年限等因素，进行实地考察再决定是否通过对该企业房地产的评估贷款业务。3.2.2.1对房地产评估可使用的评估方法（1）成本法。这里主要用到的是重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新
32、建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。（2）市场比较法。挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。（3）收益法。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益
33、收益还原利率。3.2.3对无形资产评估无形资产是指不具有物质实体但必须与一定物质实体结合，它的存在和使用能对生产经营较长时间发挥作用并带来经济效益的资产。3.2.3.1无形资产的评估范围无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、专有技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。农信社在对企业资产评估从贷前调查到放款都掌握在一个周的时间，灵活的信贷机制受到了中小企业的欢迎，许多企业主动选择信用社为合作伙伴。通过信用工程扶持的中小企业有327家，授信余额达到26亿元。海阳福邸沙雕艺术策划运营有限公司是一家主营沙雕艺术策划、设计创作的企业，该公司
34、开发了海阳市旅游度假区沙雕公园，连续举办了四届国际沙雕艺术展览。近年该公司又策划设计了更大规模的沙雕艺术展览，由于资金周转不灵，项目一度中断，正值信用工程走访时期，海阳联社详细考察了该企业的经营状况，最终评估该公司下属一家置业公司和一宗土地作为抵押，发放了3800万元的流动资金贷款，使企业顺利投入了策划和开发。3.2.3.2对无形资产的可使用的评估方法无形资产评估方法直接关系到评估结果,我国无形资产评估实践中,往往由于不能运用科学的方法,造成较大的误差,要深入研究各类无形资产的评估方法,借鉴国外先进经验,综合我国评估工作的具体实践加以创新。现行的无形资产计算方法主要有市价法、收益法和成本法三种
35、。（1）市场价值法。该法根据市场交易确定无形资产的价值,适用于专利、商标和版权等,一般是根据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用费。该法存在的主要问题是:由于大多数无形资产并不具有市场价格,有些无形资产是独一无二的,难以确定交易价格,其次,无形资产一般都是与其他资产一起交易,很难单独分离其价值。（2）收益法。此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题。此外,当某种技术尚处于早期开发阶段时,其无形资产可能不存在经济收益,因此不能应用此法进
36、行计算。（3）成本法。该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。4 山东省海阳市农信社资产评估中存在的问题分析4.1 资产评估不准确有差额，造成不良贷款难收回准确性是资产评估质量的核心和最高标准,也是衡量评估机构和评估人员全面素质和能力的一个综合性指标。例如在评估时忽视房地产的
37、变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。与注册会计师出具的审计报告相比,资产评估师出具的资产评估报告受到的质疑比较少,但同一资产由不同评估人员进行评估,甚至同一资产由同一评估机构和人员在相距不远的时间进行评估,其结果相差甚远的现象仍屡见不鲜。因此,提高资产评估的准确性是评估行业需要长期努力和追求的目标。海阳市农信社对企业评估资产的价值准确性与专业评估机构仍存在一定的差额，例如对海阳市凤城海边各大酒店、星级酒店、住宅小区的贷款建设，房地产的大规模开
38、发，由于考虑到的影响因素不够，如远离市区、靠近海边过于潮湿、周边生活不全面导致出现烂尾楼，甚至成为鬼城，入住率不理想，导致收回资金不够，在银行评估的资产难收回，也给银行造成不良贷款。在评估企业大型机器时，较容易受到外界因素影响。导致资产评估不准确有差额的原因具体分析为一下几方面：4.1.1 评估人员业务水平低资产评估方法和评估参数的选取、评估依据的收集、评估结果的得出,都直接依赖于评估人员的判断,取决于评估人员的经验和能力。如果评估人员的专业能力差、业务水平不高,则会影响到评估结果的合理性。4.1.2 过分依赖委托方提供的资料资产评估业务中重要的一环是收集尽可能详细、准确的资料作为选择资产评估
39、方法与建立评估模型的依据。如果委托方不能提供确切可信的资料或有意提供虚假资料,而评估人员不能分辨真实信息,则易形成失实的评估结论。创造宽松的外部环境,让其成为独立的法人实体,这是保证评估结果客观、公正的基本前提。我国目前评估业受政府干预过多,已阻碍合理的评估结果的形成。4.1.3 评估方法的缺陷从目前资产评估的方法看,主要有重置成本法、收益现值法和市场比较法,这三种方法在理论上都是可以采用的。成本重置法是国内评估界选用最多的方法,但该方法在实际应用中存在着一个很大的缺陷,即资产的功能性贬值和经济性贬值如何确定的问题。在目前国内评估实务中真正能够合理确定功能性贬值和经济性贬值的案例不多。另外,因
40、受国家产业结构调整影响,我国目前企业经济效益不平衡,多数微利,亏损的也不少,因此对企业经济效益的预测,行业平均利润的确定很难把握,也使折现率难以适当确定。在这种情况下,用市场法和收益法评估企业价值有极大的局限性。4.2 没有指定专人负责专项资产评估管理 山东省海阳市农信社目前在职人员近400人，具体到资产评估部门约有不到100人，以农信社联社为例，资产评估部在职员工11人，每月要负责各辖区范围内的企业资产评估，既要负责资产评估前期的的现场考察、与企业负责人进行沟通交流，又要做好评估报告，做好资产评估的整套手续以备日后可查。在评估人员不多的条件下，每个人要超额负责辖内评估任务，工作效率不高，评估
41、过程较长，会影响到企业的经营发展。具体来说，一是信用社没有指定专门人员负责资产评估可以接受的资产进行接受、登记和管理,没有按规定建立对抵债资产定期检查、核实制度,没有组织相关人员对抵债资产进行账实核对,;二是未制定抵债资产管理制度, 保管和经营责任人职责不清,也未制定具体的绩效考核办法及奖惩激励机制,对抵债资产失于管理;三是部分抵债资产手续不完整,有的未办理过户手续,有的未经有资质的资产评估机构评估,有的资产接收时未取得实际控制权,所有权、使用权不明确;四是档案管理欠规范,对于资产登记不完整,评估的部分资产的数量、性能、取得时间及方式等内容记载不详实,大部分资产均未进行市值和变现能力的预测;五
42、是财会部门亦未将资产评估中的抵押资产视同自有资产进行财务核算,抵押的资产的管理、监督检查出现较严重的失控。4.3资产评估账务审核不规范农村信用社在抵债资产处置后,没有按规定借记:库存现金、银行存款或其它应收款科目、贷记:待处理抵债资产科目。一种情况是部分农村信用社未按规定冲销待处理抵债资产科目,造成账账不符。另一种情况是部分农村信用社将处置抵债资产损失不做账务处理, 仍挂在待处理抵债科目, 造成农村信用社抵债资产账实不符,虚盈实亏。从理论上讲,抵债资产应有足额的物资抵偿,但在实际中,抵债贷款的本息和抵债资产间存在的较大差距,需通过呆账准备来核销。而现行财务制度,规定抵债资产科目不纳入风险资产,
43、 不计提呆账准备,形成了抵债资产处置后的实际差额的损失没有弥补的资金来源,造成虽然物品已处置完毕但账务仍无法处理。4.4评估监控制度不健全现行的政策法规与信用社资产评估的实际状况存在许多冲突。如新的商业银行法规定因行使抵押权、质押权而取得的不动产或股权,应当自取得之日起二年内变现,尽管变现的时间有所延长,但资产评估的持有时效性也受到了限制。又如城市房地产管理法规定,必须按出让合同约定的土地用途、开发期限开发土地, 超期一年未动工的征收闲置费, 满两年未开发的无偿收回使用权,而实际情况是信用社自行开发的可能性极小,若进行变卖处置的话,土地登记规则规定的土地出让金又让信用社望而却步,从而使本来就难
44、以变现的抵债资产难上加难。对一些用于抵债的机械设备、交通及专用工具等,由于入账价格与实际价值背离,成交困难, 并且根据 商业银行法的有关规定,也不允许采取出租等手段经营这部分抵债资产, 只能任其损耗和贬值, 从而造成信用社较好的资产的能够较快处理和较差不良资产的难销售。5.山东省海阳市农信社资产评估中存在问题的解决对策5.1 建立健全风险评估体系、完善流程制度体系农信社内部法规多是针对企业贷款，对资产评估不准确造成差额的出现，不良贷款难收回，评估存在风险，在资产评估方面的制度规定存在缺失，因此要想规避因资产评估给银行造成贷款收不回的问题，必须建立健全一套属于农信社的风险评估体系，要使农信社内部
45、资产评估真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究 ,建立一个健全、科学的法制体系。第一针对评估部门过分依赖委托方提供的资料，要多走访多调查多问，收集尽可能详细、准确的资料作为选择资产评估方法与建立评估模型的依据；第二要根据农信社内部现实情况,清理已经在内部实行的老旧的法规,凡与当前形势不相符的,该修订的修订、该废止的废止,进一步完善农信社的资产评估法制。第三,结合资产评估行业的改革,抓好资产评估配套法规的拟定和落实。第四评估方法上的缺陷，成本重置法是国内评估界选用最多的方法,但该方法在实际应用中存在着一个很大的缺陷,即资产的功能性贬值和经济性贬值如何确定的问题；对企业经济效益的预测,行业
46、平均利润的确定很难把握,也使折现率难以适当确定，在这种情况下,用市场法和收益法评估企业价值有极大的局限性。因此要解决这一问题，必须要将单位和企业的实际情况和评估方法相结合，不能拘泥于一个固定的方法，在权衡各种问题利弊的基础上，选择适当的方法进行评估，减少资产评估的差额缺失。5.2扩大部门规模，广招专业人士，专门管理辖内评估业务资产评估在农信社所有的业务中占据了较大的比重，山东省海阳市农信社联社资产评估部正式人员11人，人员安排的不合理，每个人负责多个企业的资产评估业务，导致工作效率降低，对资产的评估存在缺失。因此要解决处置环节的风险、资产评估账务审核的不规范，评估存在偏差等问题，农信社可以在资
47、产评估原有的基础上扩大资产评估部门的规模，在每年的招聘会上增设招收资产评估人员，可以由单位的老员工带新员工，了解评估程序，专门管理辖内的资产评估处置，按照市场化运作，使资产评估损失降到最低，提高办事效率的同时由专人负责专项，也避免了资产评估在接收环节存在执行偏差。5.3建立内部入账价格认证制度由于信用社在资产评估账务审核不规范，实际评估价格与入账价格不符，在年末结算时出现差额，要想解决这个问题建立起内部入账价格认证制度很有必要。可集中部分专业人员或聘请有关专家,组成评估小组,在一定的时间内对各项抵债资产入账价格进行评估认定。这不仅可以纠正抵债资产入账价格高估问题,也有利于信用社增强在这项业务中的主动性。信用社要根据自身的财务能