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1、 关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告 至200x年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点： 1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。 2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年
2、以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。 3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农夫流转的大多数是有偿的。 4、农夫自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进展，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进展，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。 二、农村土地承包经营权抵押
3、贷款试点工作成效与主要做法 去年我市在xx、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，xx县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是： 1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必需是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清楚、合法，村委会或发包方对土地未做“制止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政
4、策；三是抵押期限为农村土地承包法规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。 2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进展认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将状况抄报乡（镇）农村土地治理部门和村集体经济组织备案，以便利农村土地治理。 3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必需用于农业
5、开发工程及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流淌资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按商定比例分担；“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；直接以农村土地承包经营权为抵押
6、取得贷款；其他符合法规的贷款模式。 4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款供应组织保障。*县政府下发了关于农村土地承包经营权流转治理的实施意见，对农村土地流转进展了标准，成立农村土地承包经营权流转效劳中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转效劳中心和村级土地流转效劳站，以帮助抵押权人对经营权抵押的土地进展治理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作供应强有力的组织保障。 三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析 （一）有利因素 1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户熟悉到土地不仅是一种生产生存的资
7、源，还可以作为一种生产要素参加融资，既可提高农户爱护土地的意识，也可为在农村经济进展过程中解决资金缺乏问题供应有效的途径。 2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，转变了传统简洁生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向进展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人消失贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。 3、推动了农业产业化和农村金融业的进展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化进展。另一方面，引导金融机构转变了过去以
8、小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建立中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融进展多元模式的形成。 4、解决了农夫特殊是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产本钱投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而便利土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。 （二）不利因素 1、金融风险加大。农业抵挡自然灾难的力量弱，农业保险业务尚未全面绽开，如遇到较大的自然灾难或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不行预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。 2、办理农村土地经
9、营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农夫文化素养偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难许多，局部农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参加的积极性。 四、土地流转和抵押存在的主要问题 1、流转程序不标准。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比拟单一，且大局部是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公正、完整、标准等也较欠缺。即使个别
10、签订了书面合同，也都是农户间的不标准合同，极易产生土地纠纷。 2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农夫思想观念守旧，严峻制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如*县沙溪乡于20xx年组织到浙江等兴旺地区考察土地流转工作后，成立了土地信托效劳站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转效劳中心，农村土地流转治理机构不健全，导致全县绝大局部农村土地流转不标准，消失自发性无序流转。 3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不敬重农夫的意愿，随便转变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一局部作为乡村集体收入，损害了农夫和集体利益。三元区反映，尽管国家规
11、定其次轮土地承包期再延长30年，但个别地方依旧以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进展调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严峻侵害了农户利益。 4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农夫的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。 5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人
12、主观意愿成份比拟大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相比照较困难。 五、对策与建议 1、稳妥推动，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农夫的土地权益。在实施农村土地承包法过程中，必需非常明确和做到：在30年承包期内，除非农夫主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农夫失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农夫感到自己是土地的仆人，才能真正使农夫在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农夫的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要实行政府、村
13、集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探究“土地换保障”的方法，逐步建立失地农夫保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参加城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面赐予优先和便利。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面赐予照看。 2、建章立制，标准运作。建议准时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步标准土地流转行为，表达土地经营权流转中自愿原则。流转时必需经双方当事人协商全都，
14、签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包治理部门备案。土地流转的期限应由双方协商商定，但最长的期限不得超过其次轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。 3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳肯定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探究土地股份合作制。根据“明确全部权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展
15、土地股份合作制的试点探究工作，在试点胜利的根底上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农夫、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规章、公布流转耕地供求及价格信息、监视土地流转公开公正和爱护正值交易，不要轻易干预农夫的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转效劳体系建立。 4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，渐渐形成城乡一体化的治理。二是要
16、建立约束政府行为过度干预的机制。精确定位政府在推动土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农夫对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。 5、积极探究，推动抵押。要强化地方政府与金融部门互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点力度。要抓紧讨论制订土地承包权和经营权相互分别、用土地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农夫在稳定承包权30年不变的根底上，以土地承包经营权抵押融资的方式，使农夫较为便利地获得急需的启动资金。要建立健全农村土地价值评估制度。应建立农村土地价值评估机构，可以托付有资质中介机构来担当，使土地流转、抵押、清偿等行为做到公正、合理。 6、加强引导，优化效劳。要把农村土地承包经营权流转工作摆上各级党委和政府议事日程，切实加强领导。要加强党的农村政策的学习和宣传教育，仔细搞好调查讨论，发觉与解决新问题，总结新阅历，探究新路子，处理好各方面的利益关系。对二、三产业兴旺、就业门路较多、农夫收入比拟稳定、局部农夫不再以土地收入为主要来源的地方，要积极引导，做好工作，确保农村土地承包经营权流转工作的顺当进展。要切实执行党的土地承包政策，为土地流转准时供应法律、政策、信息效劳和搞好协调效劳，建立土地经营权流转机制，促进土地适度规模经营和集约经营。