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1、 中建物业中央空调系统操作规程与维护保养标准 中建物业中心空调系统操作规程与维护保养标准 为了标准中建物业中心空调系统设备的治理，确保空调系统设备（设施）处于良好运行状态特制定本规程。1.空调系统操作规程1.1启动前检查1.1.1检查机组电源：380V10%，1.1.2检查管道有无渗漏，全部阀门是否已开启。1.1.3检查冷却塔水位、膨胀水箱水位是否适量。1.2启动操作1.2.1按下掌握箱启动按钮并保持5秒钟，系统则按以下挨次进入自动启动模式：1.2.2空调水系统启动运行5分钟后，空调主机进入待命状态，按下启动按钮，机组开头投入运行。1.2.3根据使用需要启动新风机、空调柜机及各区域风机盘管。1
2、.3停机操作1.3.1按下空调主机停顿按钮，系统则按以下挨次进入自动停机模式：1.3.2紧急停机：按下掌握箱操作面板下方的“紧急停机”按钮即可。1.4空调系统运行治理1.4.1机组的运行时间和运行方案，依据气温、冷冻水供、回水温度、设备运行状况以及治理处的要求进展安排，使冷冻水供水温度掌握在10以下，回水温度掌握在16以下。设备责任人也可依据气温变化准时调整空调负荷和运行工况，已到达节能的目的。1.4.2在机组运行过程中，设备责任人须每2小时检查一次运行状况，观看各类表计，并填写中心空调系统运行记录表。正常状况下，高压表（排气压力）应为1.11.7MPa，低压表（吸气压力）应为0.30.6MP
3、a，各运转压缩机间的排气压力差应小于0.1MPa 。1.4.3空调系统运行故障应急处理方法：中心空调系统设备检查保养内容及周期序号检查保养工程保养内容周期1机组外观清洁1次/月2掌握柜检查、清洁1次/月3水流开关检查、调整灵敏度1次/月4柜机/新风机过滤网清洗1次/月5压缩机电机润滑注二硫化钼1次/月6冷却塔过滤网清洗，损坏更换1次/季7布水器清洗、调整，损坏更换1次/季8闸阀螺杆涂黄油除锈、紧固1次/季9水泵电机轴承加黄油、更换盘根1次/季10进水浮球阀检查、调整，损坏更换1次/季11空调风机皮带调整松劲，损坏更换1次/季12盘管滤网、电机轴承清洁，检查，损坏更换1次/季13电动机润滑加润滑
4、油1次/季14设备房地漏检查、清理1次/季15冷却塔风机检查、调整风叶角度1次/半年16压力表、温度计损坏更换1次/半年17排气阀损坏更换1次/半年18设备机座检查、紧固地脚螺栓1次/半年19管道吊支架如有松动、脱落，紧固、更换1次/半年20制冷剂量测漏、补充制冷剂1次/半年21冷冻水补充乙二醇浓度1次/年22压缩机电机绝缘检查1次/年23管道保温修补更换1次/年24管道防锈除锈，刷漆或换管1次/年25电气主回路、二次回路检查、测试1次/年26综合检查保养工程及完好标准 1、制冷量、冷却力量及运行参数根本到达设计要求或工艺需要，无超温、超压现象 2、各传动系统运转正常，润滑良好，油质符合要求，
5、运行噪音符合环保部门规定3、清洁，无腐蚀、破坏、漏水、漏风、堵塞现象4、附件齐全，灵敏牢靠，保温良好，色标正确5、电气掌握系统级爱护装置齐全，工作正常。1次/年 篇2：如何做好自动消防设施的维护保养工作 随着社会主义市场经济的高速进展，作为现代化城市标志之一的高层建筑、超高层建筑、超大建筑面积的市场、商场、厂房建筑已大量投入使用。尤其是近几年来，随着电子信息产业飞速进展，建筑物消防设施的智能化程度也越来越高，如何有效地进展维护治理也显得尤为重要。笔者结合自己十余年工作实践，就目前对建筑消防设施维护治理的现状与对策，谈点几点看法。 第一、设计要合理、安装要恰当、保养要常常，做到硬件过硬。建筑自动
6、消防设施的设计特别重要。首先，要严格执行建筑设计防火标准等有关技术标准。国家消防技术标准是经过大量调查讨论，参照国外做法，结合我国实际，并吸取火灾教训后得出的珍贵阅历。因此，凡要安装自动消防设施的场所，都必需根据标准要求设计安装，不能迁就于建立单位以经费紧急，资金困难为由，不设计安装自动消防设施，或者少设计安装，以满意建立单位或者个别领导人的“节资”愿望。其次，设计的消防产品应当是技术比拟先进、性能比拟牢靠、作用较好的产品。目前，我国消防产品厂家进展较快，多数厂家的技术手段过硬，产品的质量过关。但也有个别厂家产品质量较差，推销手段、攻关水平却较强，假如设计人员没有较强的业务力量和业务素养，就很
7、有可能选择质量差的产品。同时，还应非常留意产品在当地的相宜性。我国地域宽阔、气候差异较大，比方有的地方潮湿、有的地方枯燥，而不同的报警探测器对湿度有不同的要求，必需针对当地的气候，选择适宜的产品。因此，设计人员既要把握消防专业技术，了解消防产品的性能和特点，又要坚持原则严格执行国家有关消防技术标准，还应结合实际、因地制宜。安装自动消防设施也是重要的一环。一是建立单位要选择具有相应资质的工程队伍担当安装任务，避开选择没有资质的安装队伍或借用资质担当安装任务，致使投资上百万，甚至数百万元的设备通不了电、报不了警、灭不了火。此类教训在实际生活中己屡有发生。二是施工安装单位要根据消防监视机构审核通过设
8、计图纸，严格按图施工。国家对自动消防设施安装已有标准出台，安装队伍必需根据标准施工。三是单位要加强施工过程的检查，以保证安装质量。其次、制度要健全、治理要跟上，做到软件不软l、内部建立责任制，落实责任人，按“谁主管、谁负责”原则来管自动消防设施。“谁主管、谁负责”原则适用于消防安全治理各个方面，同样也适用于自动消防设施的治理。一是明确责任人，自动灭火必需明确责任，落实责任人。单位法人代表是第一责任人，分管领导是详细责任人，治理使用者是直接责任人。二是签订责任状。为了分清职责，落实责任，需要用特地的形式来制约，常常用的是签订责任状。主管部门同所属单位签订，法人代表与分管领导签订，分管领导与详细责
9、任人签订，一级管一级，一层抓一层，级级负责、层层落实。三是给予责和利，每个治理者既要担当责任又要有相应权利，尤其要明确奖惩措施，做到奖优罚劣，赏罚清楚。2、外部建立联防组织，实行群防群治。社会消防工作是相互关联的有机整体，不仅自动消防设施所在单位自身要加强消防，而且要协同“左邻右舍”共同做好工作，提高整体防火灭火力量。首先应建立联防组织。但凡有自动消防设施的单位都须参与联防，然后按数量多少，划分成若干片组，或者根据系统和类型划分片组。一个片组以15到20个单位为宜。实行联防划分片组的消防组织形式，便于开展各项活动，便于相互学习沟通，也便于传达上级消防部门的任务，弥补人力缺乏。每个片组选出正、副
10、组长，负责本片组的各项活动。其次，应常常开展联防活动。活动一般分为定期或不定期两种形式。定期的每月一次，学习上级消防部门转达的各种文件和消防常识、通报有关火灾状况、组织开展对自动消防设施的重点检查、沟通各自的做法阅历。不定期活动，由公安消防部门视情布置，遇有重大活动，也可以组织参与。其三，应完善联防档案。每次联防活动之后都应逐一登记在案，以备检查。公安消防监视部门可抽出力气参与片组活动，检查活动质量。3、建立一档二薄三查制。一档，即是防火档案，根据重点单位治理做法，建立自动消防设施防火档案。二薄，即设立日查登记薄、月查登记薄，每个单位每日都应进展检查，并仔细填写登记，也作为值班记录。月查登记薄
11、一式两份，一份送当地消防监视部门备查，一份送本单位领导审查。三查，即实行日查、周查、月查。针对不同规模和不同类型的自动消防设施，由单位消防负责人制定相应的日查、周查、月查的内容和方法，并组织实施。4、保养是一项常常性的工作，需要持之以恒、常抓不懈，才能使自动消防设施处于长期的良好技术状态之中，实际生活中，常常发生这样的事例，一幢建筑物自动消防设施，在消防部门验收时，性能良好，顺当通过验收，而使用不久，消防部门再去检查时，却发觉出故障，甚至有的故障严峻，以至瘫痪。消防部门依法发出通知，要求限期整改，于是乎，建立单位埋怨产品质量不过关、安装单位不仔细。甚至有的领导还指责消防部门验收时把关不严，细细
12、一看，却原来自验收通过以后，没有固定人员值班，没有常常维护保养，听之任之，导致设施损坏。殊不知，人要常锻练，设备要常运行，产品要常保养，自动消防设施同样也需要细心保养、细心维护。因此，抓好自动消防设施的维护保养是万万马虎不得的。设有自动消防设施的单位假如有实力的话可以自行对设施进展定期维护保养，否则必需与一家专业的施工维护保养单位签订维保协议。第三、监视要加强切实有效的消防监视也是保证自动消防设施常久好用的一个重要因素。作为消防监视部门的一个监视重点，消防部门必需花较大精力监视各单位自动消防设施的治理状况。1、要提高熟悉，仔细负责。随着高层建筑、地下建筑、大空间建筑等重要建筑物的不断增多，自动
13、消防设施的应用范围越来越广，在预防特大恶性火灾事故中所扮演的角色越来越重要。因此，消防监视部门要对自动消防设施有一个充分的熟悉，把它提高到保证重点场所消防安全的高度上来，以高度负责的态度来仔细监视自动消防设施的应用。在实施详细监视过程中，消防监视部门要从实际动身，根据实事求是的原则，严格执法、热忱效劳，把着眼点放在提高防火条件上，处理好监视的“速度”与“力度”，不能一味追求速度，放宽条件，进展无责任盖章，而留下先天缺乏的隐患:也不能一味下放权力，美其名曰简化程序，特事特办，而失去监视，造成无穷后患；固然也不能一味强调权力制约，使监视程序简单化，以致被监视单位无所适从。2、把好设计审核关、施工监
14、视关、竣工验收关。首先是抓好自动消防设施的设计审核。自动消防设施的设计图纸，是建筑物中自动消防设施一次全面系统的集中展现，设计的好坏将直接影响到自动消防设施的功能，甚至影响到建筑物在火灾中的安全性能。因此必需抓好自动消防设施的设计审核关。设计审核时，消防监视部门要依据有关标准的要求，结合详细实际提出针对性的审核意见和建议，以保证自动消防设施在设计阶段的正确标准。审核的重点:一是审核是否按标准全面合理设置相应的自动消防设施，有无漏设、少设、错设:二是审核自动消防设施的产品选型是否得当，性能是否牢靠、技术是否先进:三是审核自动消防设施相应的一些帮助要求是否到达，条件是否满意。其次是抓好自动消防设施
15、的施工监视。施工监视可以准时发觉并订正影响自动消防设施功能的错误之处，同时，也是对自动消防设施设计的一次再监视。消防监视部门要催促施工单位，根据有关标准要求严格按图施工，主要应做好两方面的工作:一是抓好施工安装单位的资质和消防产品的质量，二是抓好自动消防设施的工程施工质量，定期不定期的对各施工环节和消防审核意见落实状况进展监视检查，尤其对隐藏工程及某些施工安装标准和调试状况，实施重点监视，保证自动消防设施的施工安装满意设计的要求。第三是抓好竣工验收。竣工验收是在建筑物模拟火灾状态下对自动消防设施功能的一次全面检阅。消防监视部门应要求自动消防设施在验收前必需首先经检测合格。在竣工验收时，消防监视
16、部门要根据有关自动消防设施验收标准和设计要求，对自动消防设施进展全面认真的检验和评定，对任何存在问题，必需责令找出缘由并彻底改正。假如一次验收通不过，肯定要坚持原则，按规定要求进展整改，并重新组织验收，直到全部通过为止，而不能丢失立场卖人情、图私利，“睁只眼、闭只眼”，充耳不闻，糊涂把关。3、抓住三个环节消防监视部门对自动消防设施实施有效监视，必需注意提高业务、宣传指导、依法处理三个环节。提高业务。自动消防设施作为消防产业的“龙头”，拥有较高的技术含量，其技术水平在很大程度上代表着消防技术的进展。要加强对自动消防设施的监视，就必需首先提高消防监视人员的自身业务素养。消防监视人员要通过各种渠道，
17、积极主动地不断学习新学问，把握新技术，努力提高自己的业务技术水平。不能想象，面对蕴含消防技术的自动消防设施，一个知之甚少、甚至一无所知的人是如何去监视指导的。事实上，当前消防部门还不行否认地存在着整体监视水平欠高的缺乏，因此，尤其有必要强调提高业务技术，提高监视力量，为加强对自动消防设施的监视打下扎实的根底。宣传指导。不懂自动消防设施的先进技术，是导致维护保养差的一个主要方面。为此，消防监视部门在对自动消防设施实施监视的同时，还必需对相应的治理操作人员进展针对性的培训指导，通过培训班、消防技术讲座等形式来建立一支懂治理、会操作的自动消防设施治理队伍，实现自动消防设施操作治理持证上岗。依法监视。
18、消防监视属于特种的专业性监视，是国家给予的一种神圣职责和权力。消防监视部门依靠政府实行法律手段实施消防监视，是做好监视工作的重要措施之一。所以，消防监视要敢于依法办事，秉公执法，铁面无私。对那些自动消防设施方面存在隐患又拒不整改的单位和个人，要充分履行监视职能，坚持以事实为依据，根据消防法规和有关规定坚决惩罚。尽管自动消防设施在我国得到普遍运用的时间并不很长，但已经显示了极强的生命力，并在预防重特大恶性火灾事故方面作出了巨大的奉献。随着社会技术的进步，自动消防设施本身的技术水平也必将越来越高，只要在运用自动消防设施的过程中，做到“硬件过硬”、“软件不软”，并辅之以切实有效的监视，保证自动消防设
19、施良好的运行状态和牢靠性能，可以预料，在不远的将来，我国的建筑自动消防设施必将担负起建筑防灾的重任. 篇3：物业设备设施维护保养治理手册 物业设备设施维护保养治理手册,物业设备保养标准,保养流程 名目一.供配电设备.51.变压器.52.电容柜.63.开关柜.74.母线槽.85.配电柜.96.避雷器.10二.弱电设备.111.楼宇自动掌握.112.电视监控、安防设备.123.卫星电视.134.传感器.14三.给排水设施.151.生活水池、水箱.152.集水井.16四.中心空调设备.171.空调机组（AHU）. 172.冷却塔.18五.消防设备.191.消防主机.192.信息传感器.203.消防水泵、喷淋水泵.214.消防正压风机、排风机.225.消防卷闸.23六.通用类设备.241.设备电源掌握柜.242.水泵.253.风机.26