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1、 上半年房地产市场总结及下半年展望 按国家统计局公布的全国 70 个大中城市商品住房销售价风格查统计，2023年 1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。 上半年深圳房地产市场观望气氛同样非常深厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点： 一、深圳新建商品房销售规模连续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产治理局9日公布的2023年上半年深圳房地产市场进展形势分析报告显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资1428
2、4亿元，比去年同期增加434；商品住宅竣工面积为195089万平方米，同比增加515；商品住宅新开工面积30389万平方米，同比削减776；商品住宅空置面积6537万平方米，同比增加845；商品住宅销售面积为15425万平方米，同比削减5402。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供应压力仍旧很大。 二、新建商品住宅价格持续回落。深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元平方米，比去年最高点下降36%。 三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积 161.89 万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05
3、：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为 25.22 万平方米、12.62万平方米、22.98 万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。 全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍旧是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有阅历。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和安康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应当是件好事。 房地产经纪公司的状况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也参加到炒房的行列中，整个行业都特别急躁，大家无视了公司自身建立这个问题。但是现在
4、开头市场回归了，中介公司也开头扎扎实实做事了，正好趁市场调整之时机加强公司自身建立，包括治理水平、人才培育与储藏、效劳创新等。中介公司只有加强公司自身建立整个行业才能安康稳定持续进展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，安康进展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些损害，但是我想从长远来说也未必是坏事。 2023年下半年应当连续持续上半年的调整趋势，它不会有特殊令人满足的大事出来，但是对整个行业肯定是有好处的，通过整个2023年的归位、调整、振荡，应当在2023年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和
5、市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比拟大。XX年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有肯定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充满着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它提醒的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是推断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就肯定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，许多楼盘最新推出的楼盘预期应当是回到去
6、年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。 对于中介公司来说，成交量才是最重要的，由于我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信念。消费者信念低迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部最终到来时，市场又开头新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种连续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开头持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种状况下，恢复购房者信念唯恐是当务之急。