《中小房地产企业财务风险的防范与控制—以Z公司为例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中小房地产企业财务风险的防范与控制—以Z公司为例.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中小房地产企业财务风险的防范与控制以Z公司为例摘要： 近年来，我国的房地产行业进展迅猛，中小型房地产企业数量不断增多，但激烈的市场竞争和国家的各种政策使中小型房地产企业压力变大，财务风险也相应的随之而来。本文的争论目的是分析中小型企业所面临的不同类型的财务风险，并从企业内部和外部环境找到这些财务风险形成的缘由，从投资活动方面和企业运营活动等多方面提出有针对性的防范与把握措施。最终，以Z公司为例，进行财务风险分析，给出适合Z公司规避财务风险的具体方法。关键词：中小房地产企业、财务风险、防范、把握1.相关理论基础1.1房地产行业相关概念 房地产行业是指从事有关土地和房地产开发、经营、管理、装饰和服
2、务的综合性产业，房地产企业是以盈利为目的进行自主经营和独立核算的经济组织。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。由于具有未知的固定性和不行移动性，又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。1 房地产作为我国国民经济的支柱产业，与其前向、后向和侧向关联的产业有50余项，与一
3、般的产业不同，房地产兼具了投资与消费的双重性。对经济进展的作用举足轻重 依据关于印发中小企业划型标准规定的通知，中国大陆对中小企业划型标准规定为：中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准依据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定。其中，房地产开发企业的规模划分规定如下表所示: 表1-1房地产企业规模划分标准 小型房地产企业一般在单个城市内进行进展，而中等房地产企业一般占据了一个省，甚至多个省。中小型房地产企业的典型代表有：海南珠江控股股份有限公司。 1.2财务风险的相关概念 风险是一种损失以及盈利的不确定性，既可以带来威逼也能带来机会。企业的财务风险时刻存在于企业的经
4、营、生产、管理过程中，无法消退，只能通过各种技术上的各种手段来规避、或削减损失。但同样风险与收益一般成正比，风险越高意味着收益越大，相反，当风险低时，收益也相对的低。2 风险的期望损失值由该风险发生的概率和该风险所带来的预期损失准备，企业可以通过降低风险的发生概率，或者削减该风险所带来的损失程度，达到规避风险或者降低预期损失的目的。3 1.3财务风险规避原则 遵循风险与收益的平衡原则，简称为均衡性原则。要求企业在保证收益的前提下尽量减小风险。不能以增大企业财务风险为牺牲猎取更大利润，也不能过度为了把握风险而损失效益，应在风险与收益之间做好权衡。 准时猜想财务风险、准时规避风险，称为准时性。在财
5、务风险还未造成严峻后果之前，要能够准时猜想，依据企业进展状况、经济政策和进展进行完善与修改。 财务风险的规避还要遵循稳健性原则。它指的是会计核算要精确真实，不能高估估量收益、低估财务风险，尽可能精确的猜想。 1.4常见财务风险类型 1.4.1筹资风险 筹资风险是指企业因扩大生产经营规模、增加利润而借入资金，但最终无法偿还的一种风险。资产负债率反映在总资产中有多大的比例是通过借债来筹资的，这个指标反映债权人所供应的资本占全部资本的比例，又被称为举债经营比率，也反映债权人发放贷款的平安程度。资产负债率=（负债总额资产总额）100%，本指标越高，说明企业净资产越少、负债越大，财务状况越差。4 1.4
6、.2利率变动风险 利率的变动会导致中小房地产企业产生利率变动风险。当银行的利率较高或处于由高向低过渡时，或由于通货膨胀的影响，此时的筹资行为伴随高风险，利率增长使公司的资金成本上涨，降低了预期收益。当利率较低水平或由低向高过渡时，筹资风险较低。 1.4.3投资风险 企业将资金投入某个项目后，由于市场需求等各种因素的影响，最终实际利润与投资时的估量获利会存在较大差距，投资风险的大小也就是这个差距的大小。投资风险具有猜想难度大、造成的损失大、风险长期存在等特点。 2.中小型房地产企业现状介绍2.1中小型房地产企业进展状况 中小型房地产企业在整个进展历程中呈现较稳定的上升趋势，虽然经受了一些曲折和转
7、变。在北京、上海、广州等一线城市，房地产开发企业总数已经超过8000家，留给中小型房地产企业的进展空间越来越小。 图2-1大、中小型房地产企业市场份额对比图 据饼图，我国中小型房地产企业在全部房地产注册企业中约占四分之三，但是在房地产市场份额中仅占约60%，这说明大型房地产行业在市场上仍占主要地位，并且受众认可度高，而中小型房地产企业的实力相比之下远远不足。 中小型房地产企业的用地储备状况也不容乐观，近几年国家宏观调控加强，使得中小房地产企业很难有资格与大型房地产企业在猎取土地使用权的问题上进行正面竞争，其猎取土地的难度不断加大。 大部分中小房地产企业以住宅产品为主，开发的产品较为单一，相比之
8、下，大型房地产企业，如万达以商业地产为主要方向，龙湖地产则专注于别墅住宅等，它们产品更为多样，同样也更具竞争力。但是中小型房地产的优势在于信息在企业内部传递快、决策下达快速、执行力强、成本相对较低、应对房产市场变化反应较快等等。但也存在竞争力小、财务风险大、筹集资金困难等挑战。因此，目前中小房地产企业找到适合自己进展方向，提高市场竞争力也特别必要。 2.2中小型房地产企业财务风险现状 房地产行业具有负债率高、资金占用时间长、投资风险大等特点，加之很多中小房地产企业自有资金较少、资产负债率高、成本较高、变现力气差，这些特点准备了中小型房地产企业一般会面临以下财务风险： 2.2.1筹资风险 中小型
9、房地产企业由于其企业自身规模小且实力不足，自有资金少，并且主要以银行贷款进行筹资，所以一旦银行政策发生变化，中小型房产企业的筹资途径就会收到巨大影响。很多中小型房地产企业的资产负债率能高达90%，在资产负债率由高到低排名表中，以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中，其中，保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。并且本身房地产行业就有资本负债率高的特点，这就增加了中小型房地产企业向银行或通过其他渠道筹集资金的困难程度。目前，众多的中小型房地产企业面临着巨大的银行贷款需要偿还的状况，但又由于企业资金回收期长，预期收益不确定，偿债风险特殊大，中小型
10、房地产企业很可能到期无法支付银行贷款的利息，导致诚信水平下降，筹资风险加剧。5 图2-2资产负债率对比图 在2006年的xxxx办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格看法的通知中明确规定，商业银行不得向自有资金比例低于35%的房地产企业发放贷款。而大多数的中小型房地产企业自有资金比例远远低于35%。6 2.2.2利率变动风险 相比于大型房地产企业，利率变动、高额的利息给中小型房地产企业所带来的是巨大的负担。由于中小型房地产企业敏感性较高，利率变动风险也正是众多中小型房地产企业面临破产、倒闭的缘由。 中小型房地产企业过于依靠银行贷款，首先，利率的上调会直接影响到中小型企业资金使用
11、成本，同时，也增加了本就特别困难的资金借入难度。在2008年，央行多次调整存款预备金利率至15.5%，目的就在于在房地产市场上优胜劣汰，调控过热的房地产行业。中小房地产企业融资渠道单一、经营力气无法与大型企业相比，存款预备金利率的调整使其融资成本大幅增加，利润空间越来越小，从而增加了中小企业的经营难度，导致大批中小型房地产企业亏损严峻而退出市场。 2.2.3投资风险 我国中小型的房地产企业平均资产总额过低、资金实力以及规模不足，甚至有些小企业盲目借债资金，造成公司的投资结构极为不合理，因此易产生所投资项目进度缓慢或者搁置的问题，加之其自我调整力气就弱，导致后期无法按时完成目标、房屋搁置、或者投
12、入的资金无法收回。投资风险与中小型房地产企业的盈利与进展力气有很亲热的关系，相互影响。 几乎全部的房地产企业都会存在较严峻的投资风险，无论是大型企业还是中小型企业，其将来的收益都有很大的不确定性，在投资的过程当中，会损失收益以及本金。 图2-3房地产开发投资增速图 我国经济在2011年至2015年增速持续下滑，从折线图中可以看出，房地产行业的投资整体增速也同样下滑严峻，经济上和行业上的压力都表明中小企业在投资开发方面存在巨大的风险。2015年之后的投资增速虽说较为稳定，但也保持较低水平。 2.3中小型房地产企业财务风险形成缘由 2.3.1经济环境 经济环境对于中小房地产企业的财务有着主要影响作
13、用，一般包括经济进展水平、经济政策、通货膨胀等。 在各个国家和地区，经济进展水平越好，企业的财务管理水平一般也会越好，从而中小房地产企业的财务风险较小。反之，若国家的经济不景气，企业的财务危机也相应的会很大。中小型房地产企业相比于大型企业“抵抗力”更低，因此，陷入财务危机的可能性也更大。在不同的经济状况下，房地产企业的生产规模、获利力气和市场需求都会消逝很大差异。 经济政策是一种国家宏观调控的重要手段，包括金融政策、税收政策和产业政策等都对于房地产企业的财务政策和财务管理有重要的影响。金融政策很大程度上会影响中小房地产企业的筹资，并对企业的经营生产有影响，在不利状况下会随之产生财务风险。税的缴
14、纳影响着中小型房地产企业的开发经营活动、资本供应以及盈利水平，所以税收政策的变动有可能会增加中小型企业的财务负担，如营改增导致房地产企业的开发成本居高不下。但是各种税收政策也具有促进中小型房地产企业和大型房地产企业公正竞争、提高经济效益的重要作用。 通货膨胀对中小房地产企业的财务活动也有很大影响，一般与之相伴的还有物价的上涨。当通货膨胀较大时，会引起资本连续的占用，随之利率上升、企业筹资成本增加，或阻碍企业的筹资活动，引发筹资风险。另一方面，通货膨胀还会造成企业利润虚增，造成企业预判错误和实际经营力气下降。 2.3.2市场环境 由于中小型房地产企业规模小，资产少，无法到达上市融资的条件，加之我
15、国目前证券市场的体系还不完善、不成熟，所以中小房地产企业很难通过证券市场进行融资5。当中小型房地产企业向银行借款时，由于我国银行自身体制不健全，企业的贷款难度就更大了，从而增加了中小型房地产企业的财务风险。 金融市场是中小型房地产企业进行筹资和投资的场所，为企业供应多种投资和筹资渠道和方式，以及各种有用的信息，如金融市场利率变化信息等等。信息的不确定性以及金融市场的不稳定性，都是导致中小型房地产企业财务风险加大的缘由。 房地产行业内的两极分化现象进一步加剧，大型房地产上市公司的收入和资产规模、盈利都在增长，中小型房地产企业的生存空间慢慢减小，饱受压力。据统计，2015年房地产行业的净负债均值再
16、创新高，达到96%。整个房地产行业的财务风险也始终处于上升状态，导致中小型房地产企业所受整个行业的影响较大。市场上的供求变化也会造成房屋价格的变化，从而使那些中小房地产企业的估量消逝误差，无法得到企业的预期收益。不同地区的房地产市场供求关系的变化也使中小型房地产企业处于高风险中。 2.3.3内部管理水平不足 中小型房地产企业内部的管理机制不合适，管理松散，无法形成良好的管理模式。甚至一些中小型房地产企业对于房地产行业熟识不足，盲目实行激进的财务策略，忽视财务风险管理的重要性，导致企业的抗风险力气差。 企业内部财务人员力气不足、素养不高。当企业忽视内部监督和管理时，财务人员的管理松散，素养和技术
17、有限，各种各样的财务问题也就随之而来，使企业陷入财务逆境。企业的财务管理假如没有特别明确的管理模式和管理系统，就会加剧原来已存在的各种风险，雪上加霜。 图2-4中小型房地产企业财会人员比例图 可见，中小型企业内缺乏有力气的高级财会人员，初级和中级会计师所占比例大，但存在素养低下、缺乏专业学问的问题。 2.3.4风险意识不足导致投资决策失误 中小房地产企业制定决策时，为了获得最大利润，往往忽视了企业自身的实力、项目难度大小以及项目的风险大小等这些至关重要的因素，造成企业内部财务状况特别混乱的局面。 若中小型房地产企业在制定投资决策过程中没有对项目进行仔细的分析和周密的规划，就会消逝信息不完整不真
18、实的状况，也就不能依靠这些信息进行牢靠的推断，加之中小型房地产企业的决策者力气有限，最终导致错误决策的消逝，造成巨大损失，无法按期回收成本，引发财务风险。 2.3.5融资结构不够完善 中小型房地产企业频繁的通过各种渠道进行小额贷款进行筹资，最终消逝企业的短期负债比例过高而长期负债过少。目前我国中小企业的贷款频率是大企业的5倍，户均贷款额只有大企业的0.5%。这种以短期负债为主的融资结构，由于流淌相强且期限短，提高了中小型房地产企业的财务风险。9 中小型房地产企业能否顺当完成开发项目，与其能否准时筹集足够资金有很大关系。房地产企业一般都是用自有资金拿地，再用土地作为抵押向银行进行贷款。但是在这个
19、过程中，为了扩大投资猎取更多利润，中小型房地产企业会大量借外债，但是由于企业本身的实力不足、自由固定资产少、负债所占比例大，当企业的借贷资本无法相互对应时，就会使企业的资本结构、融资结构不完善。企业的资本结构不合理和过度依靠银行贷款，使中小房地产企业在面临风险挑战时，造成诚信不足的问题，并且由于贷款量巨大，这就会给企业带来更大的财务危机。 2.3.6没有合理的规划 很多中小型房地产企业拿到项目后，企业经常盲目上项，急于求成。没有在项目的要求、目标、资金等方面进行科学合理的规划，没有结合实际制定出详细的争论方案，资金的使用没有方案，没有从大局动身规划项目的各种用款，也没有谨慎核算企业自身的潜力和
20、风险，长期如此就会使企业在无论投资方面还是在筹资方面的风险程度大大增加。8 2.3.7诚信不足 诚信不足是中小型房地产企业的普遍问题，银行或投资人向中小型房地产企业贷款时，都会很谨慎，加大人力资源的投入为提高猎取有关企业信息的精确性和正确的质量评估。所以中小型房地产企业的诚信程度准备了能否顺当进行融资，而诚信不足的企业就会因无法筹集到必要资金而陷入财务困难。 3.Z公司财务风险分析3.1Z公司介绍 Z公司创立于1992年，公司主要经营范围包括房地产阅历开发、物业管理、酒店管理，其中，房地产的经营与开发为其主营业务。Z公司近几年的营业收入为2.39亿元、2.67亿元，是一家典型的中小型房地产企业
21、。公司旗下的主要项目位于武汉市武昌区，经过十多年的进展，Z公司已经成功立足于竞争激烈的房地产市场，并具备了确定的竞争力。3.2Z公司经营状况 2014年和2015年，Z公司的经营状况不佳，连续两年消逝大额亏损，消逝了财务危机。位于武汉的开发项目消逝了资金短缺、相关配套设备不完善的问题，使整个项目的进展缓慢，资金回收的风险大。由于公司资金链紧急，Z公司向银行以及各种信托机构大量贷款。2015年底，Z公司预期负债3亿元，净利润不理想，预与其资产规模不相符。为了偿还债务，公司出售旗下酒店的股权和别墅。 总之，近几年Z公司所经营的项目都消逝了种种财务风险问题，资金回收缓慢、融资困难且成本高、高负债等等
22、，这些问题都是中小型房地产企业在进展过程中普遍遇到的。 3.3Z公司财务风险分析 3.3.1筹资风险分析 Z公司的项目初期，由于开发量巨大，需要投入大量资金，但是由于公司的自有资金比例很低，导致Z公司大量向银行和信托公司借款，后期更大的投入使得Z公司过度依靠银行贷款和信托机构，导致公司的融资成本急剧上升、融资困难。从2013年到2015年，公司的资产负债率持续上涨，公司的筹资风险始终处于高水平且逐年上升，偿债力气也很不乐观，2015年底，Z公司通过各种渠道筹资的总贷款额为7.44亿元，净资产为负数。 图3-1Z公司资产负债率折线图 项目进度缓慢，房地产预售请款消逝了很多不确定因素，加之Z公司2
23、015年的应付利息高达1.78亿元，给公司造成巨大偿债压力和财务风险。Z公司的偿债力气也特别不乐观，资产负债率和长期负债率都持续上升。无法到期偿还贷款利息会导致公司诚信水平下降，之后的筹资活动更难进行，使公司陷入更大的财务危机。 3.3.2投资风险分析 Z公司除了有地产项目的投资外，还有对外投资的物业、酒店、消遣等项目，但是投资结果并不乐观，消逝亏损。其中，位于黑龙江的酒店投资项目，由于设备老化、装潢陈旧，加大了Z公司的对外投资亏损，增加了公司的投资风险。 图3-2Z公司营业力气指标图 位于武汉的地产投资项目进度远慢于预期，且销售状况不乐观，营业毛利率从2013年的26.13%降至21%，相比
24、于房地产行业33.63%的平均销售毛利率有很大的差距。不仅如此，Z公司在此项目所用建筑材料和人工费用特别高，大大增加了该项目的建筑成本和费用。在项目后期的宣扬和销售过程中，公司又投入了大量资金进行宣扬，但是也没有达到预期的销售状况。高额的期间费用压缩了公司原本就很小的利润空间，总资产利润率连续两年为负值，存在巨大的财务风险。 3.4对Z公司规避财务风险的建议 Z公司的进展状况在确定程度上受到行业整体状况、经济进展和国家政策的影响，但是其自身的缘由影响更大。所以，给出以下几点规避财务风险的建议： 3.4.1完善融资结构 Z公司应适当降低负债规模，防止公司所背负的负债压力过高。可以利用多种创新型融
25、资方式或者查找其他实力较强的合作方共同完成项目。 表3-2Z公司债务结构表 由上表可知，Z公司的流淌负债多且占总负债的比例高，这就意味公司会面临集中还款的压力，从而加剧了违约风险。所以，应适当降低流淌负债与总负债的比例，防止债务偿还的期限太集中，还款压力过大。 3.4.2科学化投资决策过程 一个合理的投资决策机制是削减中小型房地产企业财务风险的关键，应在Z公司内部建立健全完善且科学的投资决策机制，依据自身的实力与现状确定投资的方向与目标，不行高估自身实力盲目投资。提高投资项目的决策水平，在投资前，慎重考虑投资过程中的每一个决策，做好充分的预备和严密科学的可行性争论，当判定为可行性高、平安系数高
26、的项目时，再投入资金。这样能够削减由于投资决策失误造成巨大的人力、财力、物力的铺张。同时，要准时猎取市场和政策的最新消息，进行完善且充分的市场调研，依据动态调整投资策略，降低决策失误率。10 3.4.3建立财务风险预警系统，提高财务风险意识 提高企业自身的财务风险防范意识是全部中小型房地产企业能够猜想财务危机和风险的首要前提。企业内的全部员工都必需针对企业的实际状况树立风险意识，提高警惕。同时，企业还需要设立各种风险预防方案，科学的猜想可能消逝的财务风险，做好预防与把握工作。 通过计算各项财务指标来反映Z企业面临的风险大小，当预警风险较大时，企业应提高警惕。通过企业财务报表上的数字分析与计算负
27、债比率、流淌资产周转比率，与符合自身实际的预警标准相对比，以便达到监控与分析企业所存在的财务风险，准时发觉薄弱环节，提前实行行动。 在Z公司内部建立完善健全的财务风险内把握度，定期检查考核相关部门。实行季度分析、年度评价等考核评定原则。在审查中若发觉纰漏与预警，要准时汇报、修正、反思。 3.4.4分散投资风险 将投资分散在不同的区域、不同的领域、不同时间跨度的项目上，有利于Z公司有效降低投资风险。通过考察和调研，查找热点区域进行开发，有助于快速提升企业形象，削减失败风险。在时间跨度的支配上，将投资项目均衡分为长期、中期、短期的时间结构，防止消逝项目资金长期无法收回的状况。还可以考虑组合型投资的
28、方式，不再只专注于单一的商品房，组合不同类型的楼盘，或者结合当地旅游、文化、风俗等特色进行开发。 3.4.5制定合理资金使用方案、财务预算制度 加强预算和成本费用的管控可以关怀Z公司更好地了解资金使用，合理的把握资金的流向和规模。当企业资金短缺紧急时，要把有限的资金科学使用，谨慎考虑投资规模与企业自身力气，防止企业消逝资金链断裂的状况。当资金较充分时，企业可以投资更多的项目，但仍应谨慎。可以更多的培育企业优势项目，但是要适当削减长期投资，削减投资风险，并依据项目进度，合理支配资金使用状况。对于成本费用的管控，Z公司应做好行业对比，找到差距所在，认真分析每一项成本费用的必要性与合理性。不能盲目加
29、大某项成本费用，导致后期回收的资金无法掩盖成本费用。 通过在公司内部定期召开预算与费用汇报大会，检查项目执行过程中资金的使用与方案的执行状况，同时员工之间还可以相互监督与反思。当发觉与方案存在不符时，准时汇报并调整方案。依据企业自身状况、项目实际状况来制定财务管理制度，并持续修正完善。财务预算应把项目中涉及的土地成本、开发成本、预算收入等都纳入考虑，全面核算。并且要在整个过程中严格执行财务预算方案，把财务风险降到最低。 3.4.6加大员工培训的投入，学习先进管理阅历 加强员工对于财务风险的熟识与学习，提高企业内各个部门的财务风险意识选择阅历丰富、忠于职守、专业学问水平高的员工执行财会类工作。选
30、择专业学问丰富、了解会计和财经法规、制度的人员，当发觉企业消逝财务风险时，应当真实汇报与记录，并且能够给出针对性的建设性看法。 对于财务总监的选择要尤为谨慎，由于财务总监的工作至关重要，不仅要担当起制定财务风险内部把握和防范的实施方案、监督管理评价等任务，还要对内部工作人员进行有关财务方面的培训、先进的阅历共享，并且持续探究更加先进的管理阅历。 4.结束语 本文介绍了我国中小型房地产企业的进呈现状及其所面临的财务风险，经过对不同类型的财务风险进行分析，给中小型房地产企业的财务风险管控与规避供应一些针对性建议。最终，以Z公司为例，进行了详细的财务状况分析，并对Z公司提出了六种规避财务风险的方法。
31、希望以上建议能够对Z公司规避财务风险有确定的关怀，在保证盈利的状况下健康平稳的进展。 财务风险对于任何一个企业来说都是无法避开的，但是可以使用合理科学的方法去规避，希望通过以上的分析和争论，中小型房地产企业能够更早的猜想并规避这些财务风险，同时提高对各种类型财务风险的熟识，提高对财务风险的警觉性，意识到其严峻性和危害性，更健康的进展。 参考文献 1许拓.房地产开发企业资本结构对公司绩效的影响及其优化争论D.浙江高校,2013. 2徐晓音.房地产财务管理M.2004. 3郭爰宏.我国房地产企业财务风险争论以碧桂园为例.河北高校.2017. 4夏学君.浅谈如何提高企业财务管理中的风险把握D.中国城市经济,2011. 5张欣星李相国.我国中小房地产企业的财务风险管理及防范D.武汉理工高校管理学院,2014. 6解继超.房地产上市公司财务危机预警模型建立与应用争论D.昆明理工高校,2014. 7冯燕筠.中小型房地产企业财务进展争论以ST珠江公司为例D.广东外语外贸高校 8李海霞.房地产企业财务管理风险的防范与把握J.2012. 9左玮周丽娟.中小企业资本结构存在的问题及优化对策.空军勤务学院财务系.2013. 10李奇.房地产企业的财务风险及防范D.信阳师范学院华锐学院.2016 22