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1、项目建议书及可行性研究报告某漂流旅游区休闲广场暨基础配套设施建设项目目 录一、项目概况二、项目背景三、项目可行性四、建设内容与投资估算五、资金来源六、效益分析七、环境保护八、实施方案九、结论与建议一、项目概况1、项目名称：XX第一漂购娱休闲广场暨基础设施建设项目2、项目地点：XX镇XX村下村组3、承办单位：XX县XX第一漂旅游有限公司4、项目负责人：5、联系电话：6、项目属性：股份合作制企业7、项目用地：20亩8、项目投资总额：880万人民币9、项目承办单位简介：XX第一漂旅游有限公司是XX县发展旅游业注册较早的一家企业。始建于1999年，连同竹筏工在内有30名从业人员，当时主要营运XX古栈道
2、段。2007年迁至“XX码头”。十多年来共接待游客30多万人次，这期间的运营经历，让该公司具备了一定的人脉关系和原始积累。二、项目背景1、项目提出的理由XX河，原名XX江，是长江一级支流，流经XX县境内46公里，河道宽80100米，上下游河床高差90米，平均比降1/300。XX河发源于源头李吴山（古属XX县，今归XX县仙寓镇），流经XX县仙寓镇，大演乡唐村（也称贡沁河），与发源于祁门大洪岭的鸿凌河汇合于XX镇的XX村，汇合后始为XX河。XX河的旅游开发经过“十五”以来的建设和发展，已成为XX县生态旅游的主要支撑点，沿途开发的旅游景点有仙寓山、牯牛降、蓬莱仙洞、怪谭、XX渔村、目连山、百丈崖等数
3、十个景点，其生态游、农家乐、水上运动已初步彰显特点，成为XX县旅游经济的重要支柱，闪烁着安徽省旅游经济强县的五彩光环。XX第一漂的河段就在XX河的两条干流贡沁河和鸿凌河的汇合处。本项目建设地点即在XX河的两条干流汇合处的XX村下村组。这里曾是XX河源头的第一个水陆码头。漫步XX书中记载“XX码头，是古徽道通往外地的必经之道。码头两边全是石板铺成的街道，其历史可以追溯到明代初期，从街头到街尾，全长500米，街道宽阔而平整。XX水陆码头最多时一天能泊上百条货船，是当时XX河上最热闹的港口之一。上世纪60年代初，公路开通后，新开的大路把XX村隔在了河对岸，往日热闹的古村落一时冷清许多，只是街道两边错
4、落有致的码头墙依然昂着首，似乎正期待着有朝一日能够再现昔日码头的辉煌”。昔日“XX码头”成为XX河第一水陆码头，如今，又变成XX第一漂黄金水道。漂流虽是人们亲近自然、热爱自然、体验自然、回归自然的最佳通道。游者在经历了一般意义上的水上漂流之后感到意犹未尽，似乎还缺点什么。况且一些漂流项目起点低，规模小，产品雷同，基础设施建设滞后，人文气息寡淡。正是基于这种原因，本项目拟于漂流起点码头建造集旅游购物、特色名吃、旅游产品展示展销，XX名人馆以及停车场、公厕等诸多功能于一体的专业旅游市场。该项目建成后，可再现“XX码头”的昔日繁华，必将成为一个较好的休闲娱乐中心和人文气息浓郁的特色建筑群，整个建筑依
5、绿色走廊，傍碧水，观青山，必将组成人文气息浓郁的一道更加亮丽的风景线，成为旅游文化产业的一个重要标志之一，必将会为XX县文化建设注入新的活力，为XX县经济文明、政治文明，社会文明三大文明建设注入新的活力，也必将会成为XX县争创国家级旅游强县尽一份力。2、项目编制依据和原则本项目编制在依据国家政策法规和国家标准规范前提下，还依照以下地方法规：l 池州市旅游发展总体规划（2002年）l XX县旅游总体规划（2004年）l XX县有关旅游景点的建设与规划。本项目编制原则：l 立足“XX河”原则。全力打造“XX河源头”旅游特色品牌，呼应“奇洞秀水生态园，唐诗古韵千年风”的旅游形象。l 项目带动原则。X
6、X河流域的旅游开发需要有项目带动，产品支撑，形成辐射和带动效应。l 因地制宜，主题突出原则。旅游资源的质量在很大程度上取决它与众不同的独特性。研究分析“XX码头”的地理文脉，比照竞争区域，确立“你无我有，你有我新”的地方特色，因地制宜建设购娱休闲一条徽派街道，是最具吸引力的“第一漂”所特有的自然人文特色。三、项目可行性申报实施本项目，其可行性是因为它具备“天时、地利、人和”的三大优势。1、天时（1）旅游业发展的走势20世纪90年代以来，世界旅游业获得了长足发展，正在成为规模最大，增长最快和创造就业机会最多的新兴产业。2005年我国居民平均旅游人次率为92.67%，因为旅游人数达到12.12亿人
7、次，旅游已经成为居民日常生活方式的组成部分之一，进入了大众消费时代。安徽省旅游起步较晚，发展快，已被省政府列为支柱产业和新经济增长点来加以扶持，2005年，旅游总人数达到4684万人，完成旅游总收入308.61亿元。XX县旅游，经过“十五”以来的建设和发展，生态旅游和乡村旅游已初步彰显特色，旅游经济已成为全县重要支柱产业之一，成为全省旅游经济强县。（2）XX河（XX段）旅游在池州旅游中心地位和作用。池州旅游资源类型丰富，自然景观丰富多彩，历史文化源远流长。近年来集中力量开发了一批吸引力强，上规模、上水平的重点旅游项目，成功推出了九华莲花佛国朝圣游、池州自然生态游等旅游产品，初步形成了“生态池州
8、，佛教九华”的旅游整体形象。但池州旅游开发也存在着重人文开发，轻视水域风光的开发。作为长江一级支流的XX河，干流全长149公里（其中XX段46公里），XX县境内XX河属于XX河上游，是绝佳的风景河段，适合漂流探险，池州市委、市政府和XX县委政府相继作出决定，加快XX河旅游开发，全力抓好以XX河为代表的亲水参与性生态游。2、地利（1）区位优势。本项目建设地点处于XX河源头贡沁河、鸿凌河交汇处。西向XX县城6公里，东向九华山、黄山、太平湖分别为70公里，60公里和80公里。距省道325线仅200米之距。尤其是牯牛降景区、仙寓山景区和怪谭景区的必经之道，中心节点。（2）景点紧凑的优势。“XX第一漂”
9、河段两岸已成就了数处人文景观和自然景观。北岸的古栈道，留下了诗人李白的足迹，XX老街和青石板曾是南来北往的商贾必经之地。南岸有小竹园、果园、蔬菜基地分别在100亩以上，游客们可以游园摘果蔬、拔竹笋。“游购娱休闲广场”建成后，与以上景观仅300米之遥，有着挪步即景的优越条件。3、人和旅游文化的本质是和谐，力求天人合一。（1）2009年，安徽省政府提出“着力打造皖南旅游文化示范区”，池州市确立了“旅游兴市”“生态立市”的发展战略目标；XX县委、县政府高度重视旅游的发展，出台了关于加快推进旅游产业化的实施意见，这些都为XX旅游发展提供了政策平台。（2）项目区的民风淳朴，村民勤劳诚实。世代以茶林收入为
10、生活主要来源，流域内没有大型企业和化工企业，仅有茶叶加工厂和竹木生产企业。自旅游业兴起后，项目区的产业开始由单一农林生产转向旅游服务业，如漂流撑竹排，餐饮“农家饭”，竹木根艺以及树桩盆景等行业，他们在旅游业进程中逐渐认识旅游，在参与中逐步掌握了旅游服务行业的各项技能，并渐渐形成了“人人讲旅游，个个做旅游”的浓郁氛围。(3) 承办本项目的XX第一漂有限公司是一家起步较早，1999年就开始运营的旅游企业，十多年的运作，使该公司不仅有了一定的原始积累和运营管理经验。甚喜的是，该公司经过十多年的服务结交，织成了一张较稳定的客源网络。以近三年统计接待游客量每年在8万人次以上。“游购娱休闲广场”建成后，年
11、接待10万人次是稳定可行的。四、建设内容与投资结算考虑XX第一漂景区与黄山、九华山、太平湖的依托关系和本县牯牛降、仙寓山、怪谭等景区的互补因素，以及旅游者入境区的交通选择等多种因素，将整个景区按照旅游功能及景点分布现状分成五个区，即漂流冲浪区、XX码头、古栈道、观光区；参观名人馆暨诗廊、文艺表演（接待大厅）、篝火晚会的文化活动区、逛街购物、小吃等休闲区，游“三园”采菜摘果、拔笋子的生活体验区。根据以上旅游资源要素特点，本项目的建设内容是整个景区的核心，其主要建筑群是“旅游接待中心”和“游购休闲广场”。其目的是满足游客要求，扩大旅游消费。其建设将遵循以下三个原则：一是兼容性强；二是地方特色明显，
12、三是功能多样化。把这些建筑群建设成集文化休闲、旅游购物、茶艺品茗、农家小吃、土特产品、竹木工艺品、奇石根雕等诸多功能于一体的徽派建筑的游购一条街。其具体建筑内容和投资估算分述如下：（一）征用沙滩地20亩。主要用于购物广场、接待大厅、停车场以及景区道路等。按4万元/亩计算需土地征用费80万元。（二）停车场、公厕，用地5亩。一次可停车百来辆车，公厕建筑为环保型自动、洁净，总造价30万元。（三）旅游接待中心，用地5亩，建筑面积2000m2。按50年一遇的最高水位建造二层微派建筑风格楼，按1300元/ m2总造价240万元（含室内设备和名人馆装裱费用），楼底层设售票处、医务室、值班室、办公室、库房、导
13、游司陪人员休息室。二层设XX名人馆和演艺大厅。演艺大厅供游客休息并观看文艺表演或介绍XX风光录像片。XX名人馆暨XX诗廊建设，其目的是向游人展示XX籍历代文人墨客和诗仙李白的生平介绍以及留下的诗词歌赋。四、游购娱乐休闲广场，用地10亩，建筑面积4600 m2。每平方米造价1000元计投资460万元（室内装璜费由承租者自理）。按50年一遇最高水位建造二层微派建筑风格楼共23幢，每幢建筑面积200 m2，底层门面经营农家小吃。茶馆、山野菜、竹、木工艺品、奇石根雕等。二层住宿（住家或游客）五、冲浪滑道提水泵站建设20万元六、道路建设费10万元1、停车场通向S325省道公路150米计投资5万元。2、走
14、进小竹园、果园、菜园的三条鹅卵石铺设的步行道390米计5万元。七、建筑群的供电、供排水系统建设以及绿化苗木费26万元。八、景点沿线垃圾箱、垃圾筒设置共计4万元。九、项目设计费、项目申报费、广告标牌费等10万元以上九项合计总投资概算880万元人民币五、资金来源本项目由法人单位“XX第一漂旅游有限公司”与芜湖山水置业有限公司合股投资建设，芜湖山水置业有限公司已于三年前在项目区内投资兴建200亩果园和蔬菜基地，是一家诚信经营并具备一定势力的企业。本项目两家公司拟合股投资600万元，尚缺口280万元人民币，申请金融部门给予贷款解决。六、效益分析（一）经济效益（1）游客量按10万人次为基数（2）成本核算
15、：银行利息按6%计算，税费：营业税前5年全免，后三年减半，所得税前5年全免，后5年减半。资产折旧采用平均年限法。固定资产折旧年限取50年；商业服务利润按20%取值；员工工资按平均月薪1000元计算；水电、保养费按总收入10%测算，广告宣传费按5万元/年计算；其他交通费、接待费、办公费按现行标准计算。（3）A、门票收入：团队价60元/人8万人次（按前三年每年均接待量）=480万元（门票含水上漂流冲浪、陆地参观“名人馆”、XX老街、游三园等活动）经营管理、营销成本：约340万/年门票收入-成本费用=480万元-340万元=140万元/年（3）B、门店租赁收入：23幢楼面，年出租费每幢1.5万元租金
16、，计收入35万元。景区年直接经济收入=（3）A+（3）B=140万元+35万元=175万元预算投资回收期为5年：项目总投资880万元/景区年收入175万元5年（二）社会效益：旅游开发特别是休闲旅游的发展对拉动地方经济发展所起的作用是其他行业的开发所不能比拟的。这也是地方政府对旅游业普遍看好的根本原因，旅游六要素：吃、住、行、游、购、娱，旅游开发商，仅在“游”中分了一杯羹，而绝大部分文章，当有资源地来做。因此，本项目的实施建设，对“拉动农村经济增长，扩大消费层面，增加就业岗位”起到十分重要作用，其社会效益远远大于景区经济效益。（1）古话说：“客人是龙，不来就穷”。XX第一漂的基础设施和岸上游览景
17、点建设完成后，预测每年将有十万人涌进，他们吃、住、行、购物、娱乐，游者心里都有“穷家富路”的意识，出门消费花钱、按目前国内旅游综合消费680元/人，除景区门票收入外，其余的就花在了景区所在地其他旅游产业上，这就是地方经济发展的主要财源。（2）集聚人气，势必聚集货源，人流带动物流，对刺激围绕旅游业而发展的旅游产品，农副产品，特产深加工等企业发展，形成产、供销流动链。对推动地方旅游工商业，广拓财富门路全方位发展地方经济，将会带来喜人的局面（3）客流、物流的涌动将为资源地带来无限商机，刺激当地的交通、宾馆、饭店、商铺等三产业的发展，权威调查显示，按二类地区每100位客人须增加客房1间，餐位15位的标
18、准，资源所在地如果进入10万人次，将新增客房1000间，餐位1.5万位。（4）地方经济的发展，必然产生就业机会，有利于城乡富余劳动力的就业安排，按二类地区每接待100位客人需服务员0.4人的标准计算，年接待10万人，将新增就业岗位400人。（5）旅游开发既振兴了地方经济，又提高了资源所在地以至XX县生态游的知名度，走向全国，载誉世界亦并非神话。七、环境保护（一）景区环境现状XX河流域景区（点）包括本项目所在地皆密布原始生态林，次生态林，森林覆盖率超过80%，河流、峡谷的水质清澈，无任何工业污染，景区内珍稀植物、千年古树举目可见，是片充满着原始的野味河、无污染的圣地。1、水环境。XX河源头在XX
19、县的南部，大面积的山体水层层叠叠，过滤汇集，其水质经监测达到一类水体标准。2、空气质量。XX河两岸峰峦叠翠，没有任何空气污染源，再加上山高易扩散的特征，空气中负离子平均含量瞬间最高值达1316个cm3，空气质量达一级。3、噪音。项目区内历史上是典型的农耕文化区，进入景区唯有车辆喇叭声。偶闻鸡犬之声，亦增添田园风光情趣。（二）环境保护措施1、用三年时间，将景区内住户的日常生活能源结构调整为沼气使用占70%，用电占70%，太阳能应用占50%。2、依法加强对景区环境保护和管理，除对游客宣传环保法规、景区环保规章外，组织环境清洁员队伍，及时清除出现的环境污染物。3、沿景点设置垃圾箱并按时清理，运送。八
20、、项目实施方案1、在本项目实施中，严格执行建设项目法人制、项目监理制、项目合同制、招标投标制和质量终身制，确保项目按时按质按量完成。2、建设期限。本项目实施为15个月，2010年10月底完成项目可行性报告；2010年11月底完成土地征用的各项手续；2010年12月至2011年二月底完成土地平整、停车场建设以及连接S325省道150米公路建设；2011年3月至2011年12月完成旅游接待中心和购物广场建设；2012年元旦正式开业运营。九、结论与建议（一）项目结论。本项目建设地点为XX河源头的贡沁河、鸿凌河两支流汇合处，是通往境内外景区的中心节点，其区位优势明显，景观分布相对集中，生态环境和谐，尤
21、其是项目投入运行后，增添了历史文化的内涵，人文气息浓郁。从投资测算的经济效益上看，年门票收入和出租费收入总共年收入175万元，投资回收期需5年时间，其回收周期似乎漫长一些，但景点永久，其收益也是持续的。更看重的是社会效益。它的建成，不仅扩大了消费，增加了就业岗位，还弥补了XX河旅游缺少“文化韵味”的裂缝，提升了XX河旅游的档次和声誉。因此，该项目的建设是大势所趋，势在必行。（二）建议。请求县委、县政府以及旅游主管部门能在百忙中将本项目摆上议事日程，尽早审批，加强监管，促其赢得机遇。以上报告妥否，盼批示。目录第一章 总 论3一、项目概况3二、可行性研究报告编制单位：3三、可行性研究报告编制的依据
22、和范围3第二章 公司业务发展情况与项目建设背景及建设必要性5一 XX分公司业务发展情况。5二 项目建设的背景5三 项目建设的必要性。6第三章 项目建设规模及建设内容8一、建设规模：8二、总体布局及建设内容：8第四章 建设地点及建设条件9一、建设地点：9二、建设条件9第五章 建筑结构设计13一、建筑设计：13二、结构设计14三、公用工程15采暖通风及空气调节设计规范（GBJ5001987）16第六章 环境保护与安全性措施17一、环境保护17二、劳动安全卫生18第七章 消防与节能19一、消防19二、节能20第八章 项目建设期管理21一、实施原则与步骤：21二、组织机构与分工：21三、项目实施进度22第九章 投资估算23一、估算范围：23二、估算依据：23三、投资估算汇总表：23四、资金筹措：25第十章 项目实施后的效益分析评估26一、社会效益26二、经济效益26三、结论26