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1、物业管理基本环节物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和 使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介 绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段; 物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。1、物业管理的策划阶段这一阶段包括物业管理的前期介入；制定物业管理方案；选聘或组建物业管 理企业。(1)物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决 策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的 角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线
2、布置、 房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设 计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量, 为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。(2)制定物业管理方案前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： 物业基本概况 物业公司简介及管理优势 质量方针及管理目标 物业管理模式计划 机构设置 工作方案派前期介入工作X 管理规章制度制定派文件资料的管理X 人员培训派质量保证措施X依法管理大厦物业 管理费用测算 物业管理物资配备计划 提请委托方解决的事项(3)确定管理档次根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管
3、理的档次。物业管理 的档次必须与物业本身的档次相匹配。 确定服务标准； 财务收支预算。包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确 定各项目的收费标准及支出预算；进行费用分摊；建立完善的能有效控制管理费 用收支的财务制度。(4)选聘或组建物业管理企业2、物业管理的前期准备阶段物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编 制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业的租售4个基本环节。(1)物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就 是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立
4、一个以最少人力资源 而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注 意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。物业管理的组织架构总经理副总经人 力 资 源 部行政部保安部财务部公关传部质 量 管 理 部东山广场管理处助理总经理锦城花园管理处健力宝大厦管理中海锦苑管理处中海名都管理处中海康城管理处(2)物业管理人员的选聘和培训岗位培训是对物业管理人员的业务培训I,及物业管理所涉及的各岗位工种人 员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选 聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经 验的专业人员进行培训，培训的时间应
5、选在开展管理工作前36各月为佳；培 训的内容根据设置的岗位要求考虑；培训的重点是各部门的负责人及骨干；培训 的目的以胜任所担负的工作为主。(3)规章制度的制定首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有 关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定, 各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度, 并在实践中逐步补充、修改和完善。物业管理的四大公共管理文件，包括物业管理服务协议、管理公约、 业主公约及业主委员会章程。(4)物业租售的代理物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工 作，合理确定租赁价格，
6、制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业 主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。3、物业管理的启动阶段物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用 户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立 4个基本环节。(1)物业的接管验收.物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直 接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中应注意以下事 项： .验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。 .问题明确记录在案，督促施工单位整改。 .在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。 .
7、在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、 进度、原则、责任、方式等。 .移交工作应办理书面移交手续。 .开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 .物业验收与接管的中心环节是质量验收。(2)住户入住住户入住时首先要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一个良好的 开端，物业管理企业需要做好：.通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用 户宣传。发放用户手册、用户须知。用户手册全面详尽的反映出用户应 遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提供的服务项目。 .配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管
8、理企业, 共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。a、清洁卫生b、 协助用户搬迁c、指挥交通。 .做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得人身安 全、财产安全应引起特别关注。 .加强对用户装修的管理。（3）产权备案和档案资料的建立 .产权备案房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行政部 门的行业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。根据国家规定，产 权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行使权利,并承担 相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其 维修养护费用应由共有人按产权比例分担。 .
9、档案资料的建立档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应 及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、 身份证号码等、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发成果的记录, 是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换管理企业 时必须移交的内容之一。（4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立4、物业管理的日常运作阶段（1）日常综合服务与管理 .循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。 .不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。 .应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。 .巡回检查与定期检查相结合,认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善 设备等硬件。（2）系统的协调