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1、物业小区管理规约示范文本（草案）、业主大会议事规则示 范文本（草案）公告为加强物业小区的管理，规范业主、业主大会、业主委员会的行 为，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序， 保障物业的安全与合理使用，我局根据物权法、国务院物业管 理条例、建设部业主大会规程等有关规定，制定了物业小区 管理规约示范文本（草案）、业主大会议事规则示范文本（草案）。 为进一步修改、完善示范文本，我局定于9月10日-9月20日公开 征求公众意见。广州市国土资源和房屋管理局二OO七年九月六日附件：1、物业小区管理规约示范文本2、业主大会议事规则示范文本物业小区管理规约示范文本（征求意见稿）第一章总则第一
2、条为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用 人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使 第十条 回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或者寄挂号信回收 物 业管理区域内业主意见，进行综合意见或者统计票数，进行表决 （可邀请所在街道办见证）。筹备组发放和回收征询意见表和选票可 分区或者组团分步骤进行。第十一条通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者 首次业主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业 主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区 域内业主的查询和监督。召集人将业主大会的议事决定自会议结束 后3日内以书面形式在物业管理区域内公告
3、，并将有关材料送所在 区、县级市国土房管局备案。第三章议事内容第十二条业主大会的议事内容：（一）制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规 贝I;（二）制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的 管理规约；（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（四）决定物业服务方式、选聘、续聘、解聘物业服务企业或 者其他物业管理人；（五）决定专项维修资金使用、续筹方案；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定 业主委员会委员报酬；（八）制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案；（九）改变或者撤销业主委员会
4、不适当的决定；（十）决定物业管理小区内的其他重大事项。第十三条 业主委员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备 工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、 解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订业主公约和业主大会议事规则；（四）负责业主资格登记和变更，催促业主、物业使用人遵守业 主公约、按时缴交物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理中的有关问题；（六）提出专项维修资金续筹方案，催促专项维修资金缴交责任人按照规定缴
5、交专项维修资金，组织业主讨论专项维修资金使用；（七）公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主 大会决议等内容；（八）对违反业主公约及伤害他人合法权益的行为，有权依照 法律、法规以及管理规约，要求行为人住手侵害、消除危（wei） 险、排 除妨害、赔偿损失。（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入。按业主议事规则发布帐目。（十）保管业主建造物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料。（十一）并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。第四章投票规则第十四条业主登记制度1、筹备组或者业主委员会发出登记通告、张贴于建造物区域
6、 显著位置。2、登记需出示业主身份证原件留复印件、房产证或者经房管局确权的预售契约原件留复印件。3、登记时间为一个月。第十五条 业主大会作出决定，须经登记业主的专有部份面积二 分之一以上且占登记业主总数二分之一以上的业主允许。业主大 会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建 筑物及其附属设施的，须经登记业主的专有部份面积三分之二以 上且占登记业主总数三分之二以上的业主允许。第十六条业主投票权是按已登记的业主拥有物业的面积和户数确定，持有房产证或者经房管局确权的预售契约为投票权人。业主的投票权可委托使用人或者承租人或者其他业主行使，但 使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员
7、的被选举权。第十七条业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投 票表格，业委会将派人逐户派送，送达房屋使用人或者租户的， 视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面 积或者 所代表业主投票权并签名（盖章）。第十八条 同一物业业主超过一人的，由其中一位共有人签名确 认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。第五章议事方式第十九条业主大会会议分为定期会议和暂时会议，业主大会每年 X月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召 开业主大会暂时会议。（一）50%以上业主委员会委员提议；（二）20%以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议
8、事规则或者业主公约规定的其他情况。第二十条业主大会会议可以采用集采用书面征求意见的形式；但应 当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加。第二十一条 业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权利。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第二十二条业主大会议事采用以下方式：（一）全体业主会议形式：物业管理区域内的已登记业主直接参加业 主大会，进行投票表决。（二）业主代表大会形式：物业管理小区（大厦）业主超过300户的， 可实行业主代表大会制，以楼层为单位，每栋（或者每层）推选1名 业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的单位面积1/2且人 数1/2允许，业主代表因故
9、不能参加业主大会的，其所代表的业主 可以此外推选一位业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投 票权。 （三）书面征求意见：业主以答复调查问卷或者提出书面 意见表达个人意愿，并签名确认。经采集汇总表决结果，形成业主 大会的决定。第二十三条业主大会采用以下形式征求、回收业 主意见，进行表决。（一）设投票箱：在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将 个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。（二）设专人派发、回收意见：由业主委员会或者业主大会筹备组组 织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主大会统计汇总，进行表 决。第二十四条如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会 议的形式，
10、业主代表在业主大会前采用以下形式，听取、采集、反映 所代表业主的意愿，参加业主大会行使投票权C业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有1/2以上投票权的业 主通过，业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如 实反映所代表业主的意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意 见；业主代表在参加业主大会表决前，应当于参加业主大会会议3日 前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。并根据持有1/2 以上投票权的业主的意见，行使投票权，其表决的投票权是其所代表 业主投票权的总和。第二十五条业主大会授权业主委员会的议事方式：（一）业主委员会和主任由业主大会选举产生，是业主大会的执行机 构，对业主
11、大会负责。（三）业主委员会设委员X名（单数），其中主任1名,副主任2名， 由业主大会选举产生。业主委员会每届任期X年（任期由业主大会确 定），委员任期届满可连选连任。（四）每次业主委员会会议应当在会议召开至少3日前，通知全体业 主委员会委员并送达有关材料。（五）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员 会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定经 全体委员人数半数以上允许。第二十六条 业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和暂时会议；定期会议每半年至少 召开一次；有3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开暂时 会议。业主委员会会议由主任召集、主持，
12、主任因故缺席时，由副主 任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当做好会议记录，出席会议的委员应当在会议记 录上签名。 委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的 决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议 的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记 录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、 议事内容及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或者委托物业服务公司执 行会
13、议决定。第六章附则第二十七条本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位。第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大 会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单 等材料向物业所在地的区、县级市国土房管局备案。业主委员会备案 的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。第二十九条 业主委员会任期满2个月前，应当召开业主大会会议 进行业主委员会的换届选举。前一届业主委员会的工作自任期届满停 止工作。第三十条业主委员会不履行组织召开业主大会职责的，经20%以上业主提议，可召开业主大会, 第三十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全
14、体业主承 担，共用部位、共用设施设备经营收益的50% （不超过于50%）合计 XXXX/月元，用作经费开支，经费开支包括：业主大会、业主委员会 会议开支、必要的日常办公费等、业主委员成员、工资等费用。经费 收支帐目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务 预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预 算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管 理区域内公告，接受业主的质询。第三十二条本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。第三十三条本议事规则经业主大会通过后生效，同时报当地区、 县级市国土房管局备案。用，根据物权法、国务院物业管理条例、建设
15、部业主大 会规程等有关规定，制定本规约。第二条本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均 须自觉遵守。第二章业主的共有权第三条 本业主建造物区域内物业的基本情况物业名称；座落位置；物业类型：建造面积：业主建造物区域四至：第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业 共用部位、共用设施设备的共有权：（一）由单幢建造物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建造 物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、 户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；（二）由单幢建造物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢 建造物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、 避雷设施、电子锁
16、、对讲系统等；（二）由业主建造物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施 设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、 物业管理用房”（包括业主委员会用房）庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。物业使用原则第五条为维护业主的共同利益，全体业主允许在物业管理活动中授 予物业服务公司以下权利：1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序 和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用 人违反本规约和规章制度的行为；第六条本物业管理区域内，物
17、业服务收费采取方式。业主应按 照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉 及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务 费用的义务。第七条业主对物业的专有部份享有占有、使用、收益和处分的权利， 但不得妨碍其他业主正常使用物业。第八条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、 整洁以及公平合理、不伤害公共利益和他人利益的原则，在供电、供 水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、 环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计 用途的，
18、业主应在征得相关业主及业主委员会允许后，报有关行政主 管部门批准，并告知物业服务企业。第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或者业 主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管 理服 务协议装修材料不得进入小区；签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服 务企业或者业主委员会派专业人员检查合格后退还。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰 装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的， 应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处 理。第十二条业主应在
19、指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅 自占用物业共用部位和公共场所。本业主建造物区域的装饰装修施工时间为早8： 00至12： 00下午2：00至7： 00,其他时间不得施工。第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常 使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应 的赔偿责任。第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备， 不得擅自拆改。第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区 域的电梯扶梯使用管理规定。第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十七条本业主建造物区域内禁止下列行为：（
20、一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；（二）违法搭建建造物、构筑物；（三）擅自改建、占用物业共有部份；（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；（五）未经业主大会允许及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；（六）麟称、占用绿地，损毁树木、园林；（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危（wei）险性物品，存放、铺设超负荷物品；（八）排放有毒、有害物质；（九）乱抛垃圾，高空抛物；（十）发出超过规定标准的环境噪声；（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：（一
21、）不得在公共场所大小便；（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。（三）不得因喧叫妨碍他人歇息。第四章物业的维修养护第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有 部份、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金 使用须经相关联业主2/3允许方可使用。第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服 务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租 赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会 和物业服务企业。业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的 相关
22、证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知 房管局暂不予办理房地产契约变更。第二十一条业主对物业专有部份的维修养护行为不得妨碍其他业 主的合法权益。第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部份时， 业主或者物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应赋予必要的 配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修 复并承担赔偿责任。第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需暂时占用、挖 掘道路、场地的，应当征得业主委员会或者物业服务企业的允许，并 在约定期限内恢复原状。第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权 时，责任人应当及时采取措
23、施消除隐患。第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物 业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或者迟延修复的，业主可 以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设 单位承担。第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。第五章违约责任第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或者造成物业伤害及其他损失的，其他业主和物业 服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业 主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本暂时规约向 人民法院提起诉讼
24、。第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服 务企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。第六章附则第三十条本规约所称物业的专有部份，是指由业主独立使用并具有 排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建造物区域内 业主专有部份以外的，属于多个或者全体业主共同所有或者使用的房 屋、空间、场地及相关设施设备。第三十一条业主转让或者出租物业时，应提前书面通知物业服务 企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或者承租人在租赁合同 中承诺遵守本规约。第三十二条本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。业主大会议事规则示范文本（征求意见稿）第一章
25、总则第一条为维护小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业 主委员会议事活动，根据物权法、国务院物业管理条例、 建设部业主大会规程等有关规定，制定本小区业主大会议事 规则。第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法 管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机 构。第三条 业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约 束力。第四条 业主大会由物业管理小区内的全体业主组成，一个物业 管理小区只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会 作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 第五条小区300户及以上的可采用代表大会制，代表以单体楼 或者单元为单位，每
26、位代表须经所代表的业主过半数的面积及人 数允许，代表所代表的全部面积及人数行使表决权。第二章业主大会成立程序第六条成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情 形：（一）业主委员会成立前，由业主代表组成筹备组，筹备组作为召集 人提议召开业主大会。（二）业主委员会成立后，由业主委员会作为召集人提议召开业主大 会。（三）20%以上的业主提议，向全体业主发出召开首次业主大会的的 倡议，第七条大会筹备工作。筹备组按照物业管理首次业主大会、业主 委员会成立程序作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟业 主大会议事规则和业主公约，制定选票、核实业主情况，并将组织召 开业主大会的会议通知和有关材料告知所在街道办事处，区、县级市 国土房管局。第八条发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会 议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大 会会议，应当同时告知所在街道办事处，区、县级市国土房管局。 第九条 征询意见。筹备组发放征询意见表和选票，将业主大会议事 内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征 询意见表和选票，并签名有效。