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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 长沙市地产市场发展问题研究 姓 名 ： 0000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 0000 开题时间： 2008-05-12 完成时间： 2009-9-28 2009 年 09 月 28 日目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-4正文5-19答辩委员会表决意见20答辩过程记录表21 课 题 论长沙市地产地产市场发展问题研究 一、 课题(论文)提纲0.前言 1. 提出问题，浅析问题1.1 长沙市土地资源分析1.2 长沙市土地利用规划1.3 长沙市土地出让容积率2.
2、提出解决办法2.1 改革深层次的体制性缺陷以完善土地市场建设2.2 进一步完善市场土地配置机制，限定政府在土地市场中的权利责任范围。建立透明公开的土地市场 2.3 进一步加强土地的法律框架建设。完善土地法治，对土地的开发利用建立在科学合理健全的法律制度基础之上 3. 结论3.1建立大都市土地二、内容摘要内容摘要地产的主要元素是土地资源，笔者先从长沙市土地资源现状破题，根据长沙市的城市规划，深入的论述了长沙市土地资源的数量以及长沙市各区土地市场发展在发展中存在的问题。找出了长沙市各区在土地利用方式，土地价格，土地容积率，土地使用权费收取方式中存在的各种问题并提出了相应的解决措施。另外笔者根据长株
3、潭三市融城的趋势提出了在三市发展大都市土地，突破土地的二元结构。三、参考文献1. 长沙市土地市场发展规划纲要，2006.72.长沙市发展改革委员会官方网站数据库3.土地管理法1998.104. 湖南大学校报长沙市土地市场发展问题研究，湖南大学出版200955. 王爱国 土地新论江苏师范大学出版大学，2002.6.长沙市地产市场发展问题研究000中文摘要： 地产的主要元素是土地资源，笔者先从长沙市土地资源现状破题，根据长沙市的城市规划，深入的论述了长沙市土地资源的数量以及长沙市各区土地市场发展在发展中存在的问题。找出了长沙市各区在土地利用方式，土地价格，土地容积率，土地使用权费收取方式中存在的各
4、种问题并提出了相应的解决措施。另外笔者根据长株潭三市融城的趋势提出了在三市发展大都市土地，突破土地的二元结构。关键词：土地资源 ；土地价格 ；容积率；大都市土地0. 前言我国从70年代开始改革开放，从那个时期开始我国的土地使用制度也随着这一大形势开始了新一轮的土地制度的改革。1988年以前，那时我国城市土地在一些地区和城市开始收取土地使用费，这是对土地有偿使用的一个初步尝试，但是在建国时期很长一段时间我国一直实行的是计划经济，这种尝试就显得异常的艰难。在19881992年，通过第一阶段有偿使用的尝试以后，我国在1986年颁布了新中国成立以来第一部土地管理法，1987年宪法做了修改，修改的主要条
5、款就是城镇国有土地使用权可以经过批准依法进行出让、转让和抵押，规定土地的使用权归市场。这个时候形成了地产市场的雏形。但地产市场真正的形成是在1992年中共第十四次代表大会的召开确立了我国实行社会主义市场经济的基本国策。这个时候也真正确立了土地要以招、拍、挂的形式进行出让。中国的市场经济形成还不到20年的时间，中国的地产市场从成到发展也还不到30年的时间。市场经济本身就存在自身的缺陷。但是矛盾是推动事物发展的更本动力，地产市场做为市场经济的一个重要组成部分，其发展不可能是完美的肯定存在一定的问题。有问题并不可怕，可怕的是我们发现不了问题也找不到解决问题的方法。本文笔者立足于长沙市城市规划和土地资
6、源，深入的分析了长沙市土地资源的利用方式；进而阐述长沙地产市场发展的现状以及在发展过程中存在的问题，并就相应的问题提出了具体的解决方法。在文章的最后的出了在长沙市融城的基础上发展长沙市的大都市土地这一结论。1.长沙市土地资源分析1.1土地利用现状与问题根据长沙市（1997-2010）土地利用总体规划规定，全市土地总面积1181946公顷，根据土地利用现状调查，1996年土地结构为：农用地985182公顷，占土地总面积的83.35%，其中耕地面积287729公顷（431.59万亩），占土地总面积的24.34%，园地面积35546公顷，占土地总面积的3.01%，林地面积595713公顷，占土地总面
7、积的50.40%，水面66194公顷，占土地总面积的5.60%；建设用地130560公顷，占土地总面积的11.05%，其中居民点及工矿用地105450公顷，占土地总面积的8.92%，交通用地10627公顷，占土地总面积的0.90%，水利设施用地14423公顷，占土地总面积的1.24%；未利用土地66204公顷，占土地总面积的5.60%（其中田、土坎占未利用土地的64.42%）。1.1.1长沙市土地利用规划重点安排好城乡结合部的土地利用，长沙市城市规模与布局（含坪塘和泉塘）如下：长沙城市建设突出人文、山水特色，在用地布局上以控制主体与发展组团相结合。规划至2010年，城市建设用地区控制范围198
8、00公顷。建设用地控制在18000公顷，比1996年增加4400公顷，具体布局如下：河东主体：全市商业、金融、贸易中心及物流、商流、人流的中心。96年用地面积8820公顷，2000年、2010年规划用地面积9294公顷和10420公顷。规划控制范围是湘江以东，浏阳河与107国道以西，南绕城公路以北，浏阳河以南。河西主体（含长沙市高桥新技术开发区、望城坡经济开发区）：长沙市文化教育、旅游休闲、高科技产业发展基地和未来的行政中心。96年用地面积2820公顷，2000年、2010年规划用地面积分别为3190公顷和4060公顷。规划控制范围是：东至湘江，西至规划经一路，南至二、三环连接线，北低二环路。
9、捞霞组团（长沙市经济开发区）：长沙市重工业发展基地，城市中转港口、仓库等基础设施建设基地。96年用地面积621公顷。2000年、2010年规划用地面积分别为751公顷和1370公顷。控制范围是：湘江以东，捞刀河以北，沙河子以南，东北 在京广线附近，绕成线以内。张公岭组团（含马坡岭农业高科技园）：长沙市东部工业小区及马坡岭农业高科技园。96年用地面积495公顷，2000年、2010年规划用地面积分别为595公顷和880公顷。控制范围是北至星沙开发区，南抵浏阳河，西至107国道，东与长沙县接壤。坪塘村组团：96年用地面积240公顷，2000年、2010年规划控制面积分别为260公顷和400公顷。其
10、他零星建设用地区除原单位扩建外，原则上不安排用地，2010年规划期内，规划新增用地266公顷。规划期内，长沙市城市用地发展方向为近期完善河东地区，发展河西地区，远期沿湘江呈组团向北发展。在城市建设用地规划控制区内，保留奎塘河两侧黎托乡花桥村、黎托村农田，岳麓山、秀峰山、灯笼坡等绿地，咸家湖、岳麓山乡渔场、岳麓渔场水面，以调节市区生态环境。21.1.2长沙市内五区土地利用调整根据湖南省土地利用总体规划下达的城市建设用地规模控制指标，长沙市土地利用总体规划方案，并与长沙市城市总体规划衔接，调整市内五区土地利用结构。1996到2010年，耕地由12823公顷调整为11160公顷，比例由占土地总面积的
11、23.05%调整为20.26%；园地由2624公顷调整为2696公顷，比例由4.72%调整为4.85%；林地由10052公顷调整为8204公顷，比例由18.07%调整为14.75%；水面由7307公顷调整为6997公顷，比例由13.13%调整为12.58%；居民点及工矿用地由18255公顷调整为21500公顷，比例由32.81%调整为38.65%；交通用地由1140公顷调整为1451公顷，比例由2.05%调整为2.61%；水利设施用地由902公顷调整为1389公顷，比例由1.62%调整为2.04%；未利用土地由2534公顷调整为2236公顷，比例由4.56%调整为4.01%。1.1.3长沙市内
12、五区土地利用分区按照对土地利用实行用途管制的要求，根据土地利用主导用途、限制条件、土地保护管理措施的一致性，将市区范围土地划分为耕地区、园地区、林地区、城镇及独立工矿用地区、村镇建设用地区及其它用地区六个用途区。（1）耕地区 包括基本农田保护区和一般农田区。根据下达指标，规划期内除确定为非农业建设和农业结构调整需占用的耕地划为一般农田区外，其他0.67公顷以上的耕地和后备耕地均划入基本农田保护区。规划耕地区面积为15500公顷。（2）园地区 指10公顷以上集中连片的果园、茶园等种植园用地，宜园后备土地资源及上述范围内的其它类型零星土地。园地区面积为2600公顷。（3）林业用地区 指10公顷以上
13、有林地、灌木林和苗圃；宜林后备土地资源及上述范围内的其它类型零星土地。规划林地区面积为8400公顷。（4）城镇及独立工矿用地区包括城市、建制镇建成区和规划的建设用地区域，经国家、省政府批准的独立于城市之外的工业开发区、经济开发区以及规划期间不改变用途的独立工矿用地区域。规划面积为20550公顷。（5）村镇建设用地区 指规划的集镇、村庄建设用地区。2010年面积为2779公顷。（6）其它用地区 以上五区范围以外的用地划入其他用地区。2010年，面积为5804公顷。1.2长沙市四县（市）城市（县城）规模控制1.2.1长沙县城（星沙镇、长沙经济技术开发区和湖南省星沙特别招商区）位于长沙市东北角，10
14、7国道与319国道相交点。2010年规划人口10万，规划控制面积1200公顷。新增用地250公顷，新占耕地控制在92公顷内。规划控制范围为：南至马泉组团、长浏公路；北抵捞刀河，西接107国道。1.2.1望城县城（高塘岭镇）长沙市区重要卫星城，2010年规划人口10万，规划控制面积950公顷。新增用地294公顷，新占耕地控制在97公顷内。规划控制范围为：东起魏家垅；南经罗家冲、何家屋场；西至艳群村、金塘村、秧田村，沩水河（包括团山湖）；北至湘江沿河到湘江化工厂。1.2.3宁乡县城（玉潭镇） 市域西部重镇，规划县级市，位于319国道与沩水河相交出。2010年规划人口13万，规划控制面积1300公顷
15、。新增用地520公顷，新占耕地控制在180公顷内。规划控制范围为：东起历经铺曾家河；西至城关镇鲁家桥；北起城郊乡锁西村；南抵白马桥乡五福桥村。1.2.4浏阳市 县级建制市，市域东部重镇。2010年规划人口15万，规划控制面积1500公顷。新增用地705公顷，新占耕地控制在170公顷内。规划控制范围为：东起复兴、占佳、水佳、长乐村；西至淮川办事处城西村及集里办事处圳口、蔬菜两组；北起集里、道吾、长青、平水、禧河，南抵荷花、掌山、唐家州三村全部和杨家、古家村部分。1.2.5 区域土地利用方针根据市域内自然、社会经济条件、土地利用现状及土地利用的发展方向，将全市划分为四个区域。（1）中心城市发展区
16、包括长沙市内五区，长沙县6个乡镇，望城县三个镇。土地面积120498公顷，占全市土地总面积的10.19。本区拥有优越的区位优势，是长沙市目前经济发展最快地区。区内土地利用率高，人口、经济密度高，交通发达。但区内人多地少，城镇扩展与农地保护矛盾突出。闲置、浪费和污染土地的现象不容忽视。土地利用方针是：严格控制各类建设特别是城外和开发区建设用地规模的盲目扩大，各类建设用地由外延扩张向内涵挖潜转变，充分利用闲置和存量土地，满足必需的城市扩展用地；保护城郊优质农田，抓好“菜篮子”工程建设；结合城市、村镇、交通及水利建设规划，积极推进土地整理，调整工业产业结构，合理布局冶金、建材、化工、机械等项目的建设
17、用地，大力发展技术含量高、单位产品、产值资源能源消耗低、排污系数小的产业，提高居民燃气气化率，加强对酸雨污染、工业“三废”及生活污水和垃圾的防治，抓好环境综合整治。（2）中部农业综合发展区 包括长沙县14个乡镇，望城县16个乡镇，浏阳市6个乡镇，宁乡县21个乡镇。该区域环绕于中心城市区外广大岗平地区。土地面积516549公顷，占土地总面积德43.7%。本区交通便捷，小城镇数量多，农业土地条件好，农产品种类多、产量大、商品基地集中，是全市粮、油、猪、果、茶的主产区；但近年来，城镇交通占用耕地剧增，城市外迁工业带来土地污染加重。（3）东部林农综合利用区 包括浏阳市市区及所辖30个乡镇，土地面积44
18、1513公顷，占土地总面积的37.35%，是全市重要的水果和用材林基地。该区地处市域东部，交通不便，山地面积大。地形和交通条件对经济发展和土地利用制约较大。根据以上的数据分析我们可以看出整个长沙市（包括长、望、浏、宁四县）的功能分区明确，而整个的土地资源除去林地、水域、农田等政策规定不可开发土地数量以外；事实上整个市场上可以供政府转让的土地数量非常有限，这对于中心城区来说尤为如此。因此如何加强土地的集约化利用提高土地的利用效率就成为一个摆在我们面前的一个亟需解决的问题。另外在土地利用中如何做到经济利益、环境效益和社会效益的统一也是我们亟需解决的问题。31.3长沙市土地出让容积率图1 各区土地出
19、让容积率对比图2 05、06年度土地出让综合容积率对比4从以上两个图表可以看出，由于受国家宏观调控政策的影响，2006年综合平均容积率比2005年有所提高，但是相对于全国各大一线城市来说（北京、上海、深圳、广州等）长沙的土地容积率还是比较低，随着城市化进程加快，城市可开发的土地将会越来越少，提高土地开发的容积率将是大势所趋。2.对进一步完善长沙市土地市场建议2.1改革深层次的体制性缺陷以完善土地市场建设 当前地产市场存在诸多问题，重要的原因在于存在体制性缺陷。根据公共选择理论，政府也是有自己的偏好“经纪人”，政府官员有追求政绩、扩大自己权利的冲动，会诱使其通过膨胀自身的土地配置权利获得相关利益
20、，导致市场行为扭曲。改革体制缺陷是土地市场发展的重要因素：一是改革现有的不合理的政绩考核体系和不完善的行政干部选拔任用制度。目前考核政绩的重要指标就是经济发展，把经济发展等同于GDP增长，加剧了地方政府推动固定资产投资和城市建设的冲动。单纯追求GDP的增长速度同任用干部挂钩，导致地方政府一味追求政绩工程、形象工程。政府拥有最大的国有资源土地，通过买卖土地资源实现GDP增长就是实现其目的的重要手段，这必然促使地方政府过多地参与市场、经营土地获利以进行其他方面的建设。只有解决了这个问题，才能解决地方政府同中央政府进行隐性博弈的根源问题。二是改革现有事权、财权不匹配的财政体制，从制度上逐步消除地方政
21、府对“土地财政”的过分依赖。我国的改革正处于转轨时期，当前的政府的“全能政府”的性质没有很大改变，尤其是基础设施的公共物品需要政府的投入，土地的粗放性、扩张性利用成为重要的财政资源。调整国税、地税的的边界，培养地方的支柱税源、不再过分依赖土地财政就是一种选择。因此要界定各级政府的事权，加大一般性转移支付的规模及对城市基础设施给予专项补贴；加强对地方政府土地融资的管理，改革现有的集体土地补偿制度，完善市场化配置土地资源的方式，推进地方政府融资行为合理化；在将土地资产与收益管理纳入到公共财政的规范管理之后，需要调整国有土地出让金管理政策，调整国有土地出让金收入分配政策，界定各级政府的土地资本预算权
22、限划分与预算责任，建立预算约束和预算激励相对等地土地资本预算管理体系。这才能在一定程度上可解决土地市场的“价格双轨制”问题。 2.2进一步完善市场土地配置机制，限定政府在土地市场中的权利责任范围。建立透明公开的土地市场 我国的社会制度决定了实行土地公有制，坚持土地公有的地位毫不动摇，这是中国的基本国情。在此框架下要进行的制度安排就是修正土地市场的利益主体的权利范围，建立透明公开的土地市场，有效地制约部分地方政府的行为，减少违法违规行为的发生。土地问题涉及的利益主体主要包括既是经济社会管理者也是土地管理者的政府、土地的实际占有者及土地需求者，最主要的问题在于前两者。因此在加强政府作为土地管理者地
23、位的同时，进一步发挥市场配置资源的基础作用，改革和完善土地税费改革，合理分配土地收益，强化土地实际占有者尤其是农民的权益。 2.3以完善土地税费改革为途径，降低地方政府“经营土地”的冲动，将政府配置公有土地的权利限制在合理的范围内。要界定国家征地的“公共利益”的范围，国土资源管理部门对此要进行明确规划，必须对政府强制性征地进行严格限制，对征地的目的和范围要有严格的界定，国家不能滥用征地权。国家征收、征用农民的承包地时，应当考虑土地由于城镇化和工业化产生的巨额级差收益分配方向，应当按照土地的公平价格来对失地农民进行补偿，不能牺牲农民利益来降低建设成本。这就需要进行现行的土地的税费改革，合理分配土
24、地收益，一是为地方政府进行城市建设的稳定的收入来源进行制度安排，统一土地的税费，统一征收土地财产税；二是统筹安排土地收益，协调各方面的利益，将更大比例的土地收益用于新农村建设。 2.3.1进一步发育土地市场，要充分发挥市场配置资源的基础作用。城市各种建设用地更大范围地通过市场公开出让，完善推行土地“招拍挂”制度。严格划分土地利用的性质，对于经营性土地使用权必须实行“招拍挂”出让，防止国有土地资产的流失，加强对经营性土地使用权出让的管理。在工业用地开始采用“招拍挂”制度之后，下一步要允许和规范集体建设用地入市流转，在农民集体所有土地转化用途时应该同城市土地“同地、同价、同权”。 2.3.2限定政
25、府在土地市场上双重角色的功能，界定政府的行政空间和职能范围。在向市场经济体制转轨过程中，政府要推动甚至主导土地市场化发育和发展的进程，必须代表市场经济发展方向。政府干预从创造和经营市场向培育和服务市场转变。通过培育市场主体、加强市场监管等，推动土地市场发育。第一，明确划分各级政府、土地管理部门及职能部门的职责范围，明确权力分工，既不能越位，也不能缺位。第二，健全法律制度，实现政府经济职能的法制化。以法律的形式明确规定政府的行政行为，切实保护市场中各方的利益。第三，遵循市场经济规律，合理确定供应土地的数量、时机、出让方式、年限、价格等，实现土地的集约利用和节约利用。 要提高行政行为的透明度，公开
26、办事程序，严格界定并向社会公开有关出让方式的适用范围，从而防止土地市场中的“寻租活动”、“隐形市场”。完善政府及各职能部门(土地行政管理部门、银行、财政、工商、税务等)的内部工作制度和程序，让所有土地使用者明确办理的条件和要求。更有效地监督各部门的行政行为，加快完善土地督察员制度建设，加强社会有效监督，防止个别执法机关和管理部门的非理性行为等。 2.3.3进一步加强土地的法律框架建设。完善土地法治，对土地的开发利用建立在科学合理健全的法律制度基础之上 科学合理健全的法律制度是保障市场良好运行的基础。要抓紧建立健全一批规范土地资源配置权益和具体操作方式的法律法规。物权法要整合迄今已经取得的法律进
27、展，并且要将内涵扩展，对重要的经济活动领域提供明确、适当的规则和程序。为了解决土地法律框架与现实的差距，具体讲从以下方面入手：第一是对土地征用法做出相应的改进，特别是对“公共利益”做出明确的法律界定，同时修改对农村集体土地的补偿标准；第二是修改农村土地承包法过于宽泛的表述，完善实施条例，完整充分土地抵押法律，制定规制集体建设用地的法律框架；第三是加强法治建设，推动对农民的法律教育活动，推动农村地区的法律援助活动；第四是制定规制土地储备制度的法律框架，使得土地储备制度真正发挥调控土地供给、平衡市场的功能，免于其沦为地方政府炒作土地的工具。3.结论大都市土地就是政府不断的完善土地的“三通一平”（通
28、水、通电、通路；土地平整）和“七通一平”的基础设施建设；加快建设城乡土地一体化建设，突破城乡二元土地结构。在大都市土地中政府充当的不是“经纪人”的角色，而是在扮演一个“服务生”的角色。大都市土地还需要有一个完整的城市土地地租理论，还需要城市建设和规划部门进行合理科学的城市规划，进行科学的城市功能分区。这就要求政府部门一旦形成的城市规划就不能轻易的变更。加快大都市土地的建设还要城乡之间的土地互流；这样大都市土地建设才有源源不断的后备资源。参考文献1.长沙市土地市场发展规划纲要，2006.72.长沙市发展改革委员会官方网站数据库3.土地管理法1998.104.湖南大学校报长沙市土地市场发展问题研究，湖南大学出版 200955. 王爱国 土地新论江苏师范大学出版大学，2002.6.16