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1、如今，行业发展大方向已经明确，也不可违逆，那自然只 有顺势而行才有出路。以各地开发区、高新区下属园区平台公司为代表的一大批 国有企业，大多数都是擅长基建和投融资业务。这些地方 政府子弟兵由于天然的背书优势，在金融机构融资能力强, 是各地基础设施建设的主力军，依托政府信用和背书，通 过不断的投融资循环，支撑基础设施建设，是这些平台存 在的意义与使命。当然，也有不少有市场化思维的园区平台，过往还通过房 地产开发赚取了超额利润，支撑其投资本地的基建和园区。 而二级园区，很长一段时间以来，是被这些政府园区平台 当做满足政府产业发展诉求的成本项目来干的，在园区的 产业招商和运营服务方面，既没有投入太多精
2、力，也没有 积累出足够的产业资源和专业能力。随着各地严控地方债及各类国资隐性债务，随着政府投资 条例的出台，“击鼓传花”式的借新还旧玩不下去了；持 续的住宅市场调控下，想靠房地产赚取超额利润可能性也 不大了，各地新上任的七五后、八零后甚至八五后领导， 发展地方产业经济的意愿又尤为强烈，地方国资园区平台 专家，就主题园区的生态要素、运营逻辑、资本助推、操 盘理念等进行深入交流。认为，本报告中所展现的王平及其团队基于Medpark多年 实践和操盘总结出的许多观点、理念和模式，是特别值得 行业内有志于从基建和地产开发逻辑，向特色主题产业园 区逻辑转型，从载体思维转向产业思维的园区开发运营企 业积极对
3、标的。特别是在土地财政熄火后，亟于在商业模 式和业务层面转型的政府园区平台们，可以从中获得不少 启发。7济高控股： 创新赋能产业的 政府园区“子弟兵”作为经济总量全国前三经济大省省会的高新区国资园区平 台，济南高新控股集团在机制创新与市场化引领中大胆突 围，善于利用政策窗口红利、资本市场支点、区域发展趋 势、产业资源转移等主客观条件，为自己争取到了足够理 想而宽裕的发展空间。对于这家典型的国内高新区平台公司来说，无论是政策环 境倒逼，行业发展规律，还是自身发展需求，都决定了改 革、转型与创新势在必行，要以市场化的力量推动产业与 区域规划，以精细化的操盘能力进行园区运营，以资本化 的力量加速产业
4、集聚，去探索搭建最适合自己的盈利模式 和商业模式，从而更好地体现自己的市场化、专业化和平 台化价值，向可持续之道迈进。本报告也全面展现了济高控股积极发挥地方政府产业构建 子弟兵主观能动性，以园区空间和产业集聚为核心抓手， 践行市场化提升、资本化运作、国际化布局、品牌化打造、 精细化管控“五化”发展路径，依托资源整合、高端招商、 精细运营、综合服务来全面提升园区产业升级、科技创新、 城市繁荣与社会治理水平，向着“世界一流高科技园区运 营商”终极愿景迈进的改革与创新之路。8无锡新加坡工业园: “小而美”的 中新合作园区典范在距离苏州工业园区不远的地方，有一家同样缘起于中新 合作，经过30年发展后完
5、美秉承了新加坡园区模式高效集 约与市场化发展理念的成功代表一一无锡新加坡工业园(WSIP) o作为无锡最老牌的工业园区，也是最早开发的国际合作产 业园，无锡新加坡工业园从一片麦田起步，一步步摸着石 头过河，通过机制和模式的创新，推动产业要素集聚，主导产业生态构建，搭建能源运营体系，逐步成为无锡乃至 长三角区域国际化程度最高、高新技术产业最密集、单位 面积产出最大的工业园区之一，每平方千米工业总产值超 过200亿元。这样的园区，显然是地方政府最为喜欢的类 型，但要打造这样一个园区，背后是30年的辛苦耕耘与持 续投入。而30年的发展历程中也不是毫无波折，产业发展 初期“只见投入，不见产出”的隼路蓝
6、缕，中新双方之间 关于理念和股权方面的纠葛矛盾，房地产业务取舍之间失 去冲击资本市场机会等本报告将结合多年来与无锡 新加坡工业园董事长杨二观的调研座谈，带领读者回顾无 锡新加坡工业园的历史，绝对能够折射出中国产业园区一 路走来的酸甜苦辣。9联斗隼团规法化之至的转型图存2023年，是联东进入产业园区20周年，处于这种里程碑 式的重要年份，中国产业园区的规模化之王联东的所想所 为也格外值得关注。近年来，每年都会拜访联东董事长刘 振东，与其畅谈行业的趋势变化与联东的应变探索。对于联东这种民营园区开发商来说，当前无论是政策环境、 经济周期还是行业趋势，都已经很难支持重资产层面的规 模化扩张，这已经是行
7、业的共识。无论民营园区曾经的商 业模式多么如鱼得水，对市场的敏感度多么游刃有余，处 理本地政府关系方面多么长袖善舞，但是政府端与市场端 “两座大山”的变化，使得这些曾经的核心竞争力，变得 不再有那么大的价值。原有的商业模式越来越无法持续，继续因循守旧，想要等到 政策和行业大环境变回原来那样，可能性微乎其微。所以， 过往的打法即使还能因为惯性再坚持一段时间，也实乃下 策。正是在这样的认识之下，本报告对积极求变、勇于创 新、汲汲寻路、上下求索的民营园区开发运营最典型代表 联东的商业模式和转型探索（粤浦科技、公募REITs、 轻资产、运营服务、智慧园区等业务创新）的观察与研究 才变得更有意义，更有助
8、于勾勒出中国民营二级产业园区 的明天。j| c中南高科：q 走上“去联东化”之路 u的制造业服务者中南高科做产业地产属于典型的歪打正着，原本的房地产 业务并不是全国一流水平，但进入标准厂房领域之后反而 打响了全国性的品牌。不可否认，中南高科最早对标的标 杆当然是二级园区的规模化之王联东，无论是产品还是人员都有很强的联东印记，但慢慢地就开始走上具有自身特 色的发展道路。进入2023年，中南高科顺势继续进行战略转型，加速向“产 业运营商”升级发展，在服务专精特新和现代制造业赛道 上的经验基础上对既有业务进行梳理和调整，转变为园区 建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业 投资五大业务单元
9、，强调做“产业园区和实业企业的终身 运营服务商”。应该说这一调整与联东、东湖高新等传统二级园区开发运 营商的思路基本一致，这也是这一类企业应对行业大势所 必须做出的调整，下大力气加强产业和运营的属性，寻找 自己发展的第二曲线，才有可能通往未来。由高投入、高风险、高回报的重资产开发，向低投入、低 风险、低收益的轻资产输出转型，成为当前园区开发商的 主流战略转型趋势，中南高科也是其中的代表之一，本报 告也将这些方面透析中南高科的转型思路与创新探索。/ /金地威新：T “资本+实业+持有”Part | |的资管操盘逻辑早在2018年就接触到金地威新产业，发现基于顶层设计、 资源匹配的不同，系出“理工
10、科”并在地产金融层面有很 深积累的金地，在产业地产上的算账方式与行事风格与当 时很多追求快速销售型的房企并不一样，眼光不但没有放 在工业用地周边配套的住宅用地上，完全没有套用住宅高 周转体系，反而以园区自持为主要策略，单单这一条就引 起我们对其商业模式和盈利模式的极大兴趣。按照的观察，金地威新目前在区域布局、产业招商、运营 服务、资源整合、资产管理、资本运作等方面，也已形成 自己一套独特的园区理念，严控品质+唯快不破，以可控的 前期投资迅速做大规模，选择最优质的区位，严格把控招 商质量高，高效提升资产价值，未来资本化盈利，尽可能 提高自有资本的回报率。这样，也能够从更加长远和务实的角度，将产业
11、资本、金 融资本进行一定程度的平衡、互补与融合，退出方式强调 资产运营与资产管理基础上的资产证券化，最终形成商业 模式的成功闭环与投资循环。本报告也将会详细解读金地 威新这种“政企协同+产业赋能”为顶层框架，“资产管理 +资本退出”为底层逻辑的商业模式。/k万洋集团：Part J/ 剑走偏锋诂疯狂搅局者这是一家在规模与打法上冲得更猛、真实面目也更神秘的 浙江民营产业地产企业，从2014年横空出世开始，短短几 年其以恐怖的裂变式发展速度成长起来。截至2021年底, 其官方数据是在全国12个省、40余个城市，开发建设小 微制造业园区超过130个，很多都是上千亩的超级大盘， 开发总面积超7000万平
12、方米，引入企业客户超17000家, 整体规模其实已经超越了联东，跃居行业首位。这匹令人叹为观止的行业黑马，就是由建筑施工行业起家, 进入产业地产行业后定位于“制造业集聚平台运营商”的 万洋集团。有意思的是，市场同行给它的评价大都是有些 偏负面的，称其为剑走偏锋、不按套路出牌的“野蛮人”“搅局者” “疯子”，甚至于“万洋出征，寸草不生”。 不过本报告中也会带领大家详细观察和剖析，这家企业在 项目选址能力、拿地谈判能力、产品建设能力、产业招商 能力、园区运营能力等方面也已经形成了一整套自成体系、 颇具互联网思维的商业闭环逻辑，很多时候确实符合了一 些地方政府的痛点与诉求。我们认为任何一种模式能够迅
13、 速野火燎原，也必然有它的“两把刷子”，万洋模式其实 也很值得整个行业来好好了解一下。A O 公募 REITs：Part |。打通产业园区双循环如果说产业地产行业有若干条赛道的话，REITs绝对是那 条最豪华、最性感的赛道，或者说，它是整个产业地产这 个皇冠上最耀眼的那颗明珠。更重要的是，它的出现，对 中国产业园区商业模式的转型可谓至关重要：与其说它是一种园区资产的IPO,更准确的说是这些园区 运营商自身运营管理能力的IPO好的园区运营，意味 着产业生态良性集聚，租户本身素质也非常优异，物以类 聚，人以群分，就产生了强大的产业吸附魅力，足以支撑 租约的稳定和租金的提升，逐渐也产生一种倒逼效应，
14、催 生“中国产业地产黑石”的诞生。所以,公募REITs一定会成为下一个阶段我们这个行业一 个通行的工具一一因为它不仅在于融资渠道的拓宽，更是 一个全新的价值衡量标尺。在国家大的“经济双循环”战 略下，产业地产同样需要自身的“双循环”战略，公募REITs 在“产业、资产、资本”纬度形成的轻重资产平衡内循环,将成为产业地产大发展的另一个显著特征。而这些趋势和 模式的出现，又会反向倒逼产业地产行业的政企合作“双 人华尔兹”更加优雅深入，并进一步催生“资本运作+资产 管理+资源整合”这三资运营框架下的小而美精细化运作模 式的出现与完善。在本报告中，我们将带领行业同仁共同回顾园区公募 REITS18年来
15、艰辛探路的1风雨历程，并对已经发行的12 单园区公募REITs重要信息进行详细剖析。Part新型产业用地研究产业地产的两个核心要素是“产业+土地”，作为重振实体 经济的最重要载体、工具与生产资料，产业用地的成本、 供给与创新管理起到异常关键的作用，而且这一作用越来 越受到地方政府和行业参与者的重视，而其中尤以近年来 备受关注和追捧的新型产业用地为甚。我们也相信，无论存在着怎样的乱象与争议，形势比人强, 新型产业用地一定会进一步在全国范围内复制繁衍，蔚然 成风，一方面产业诉求在不断提升，新型产业用地在配套、 分割、设计等方面更为灵活和新颖，倡导“兼容性混合功 能用地”，让业态和盈利模式变得更为丰
16、富，但另一方面 也在准入门槛和全生命周期管理上更加严苛，大大提高了 园区土地出让过程的选商能力，以往拿到工业用地就是胜 利、“捡到篮子里就是菜”的情况已经完全被杜绝掉，拿 到新型产业用地之后，所要面临的将是一场长期持续、艰 苦卓绝的战斗。我们更要深刻地认识到，这类新型产业用地的出现是一场 对商业模式的颠覆和革命，不仅考验开发主体的创新能力、 适应能力和盈利模型的重新搭建，更重要的是考验地方政 府的全周期、精细化、差别化的管理能力一一从平面管理 走向立体管理，从规划管理走向开发管理，而不是制定了 一个新政策，或束之高阁无法执行，或放任自流乱象丛生。承担着区域产业和经济发展的重任，一方面要无条件快
17、速 高效完成产业构建任务，另一方面也面临着国资体系的经 营考核，左冲右突，如何破局？另一方面，众多民营二级园区开发商，特别是综合性园区 的分割销售模式，即使你所在的城市和区域暂时还能这么 操盘，未来几年是否还能走得通具有相当的不确定性：政府端，从中央到地方，对产业园区的关注度空前，各类 政策频出，总体方向基本明确，限制“类房地产”式的分 割销售，提升产业方面的门槛和内涵，产值、税收、就业, 以及研发、专利、人才等能代表科创产业能级的数据，这 都是政府需要园区开发运营商实实在在拿出来的硬货一一 拿不出来，钱就很难真实赚到兜里。市场端，经济形势急遽下行，实体产业极度不活跃，市场 自发的增量产业载体
18、需求锐减，传统的招商手段及其背后 “地产去化+工业棚改+洗存量”的核心逻辑不复存在，各 地政府都在拼尽全力抢夺本就极为稀缺的优质产业资源， 各类政府园区平台以不计代价的方式展开“降维打击”式 招商，民营园区开发商的生存空间被不断挤压殆尽。企业无法对抗趋势，无论你曾经多么辉煌，多么成功，面 对当前局势，首先要做的不是负隅顽抗，“胜天半子”，而是清醒面对现实。随着市场端和政府端诉求的变化，留 给原有玩法的空间一定会越来越小。只要“类房地产”式 的核心逻辑不变，即使你能在前期满足当地政府的需求， 随着当地的产业和经济发展，以及政府方专业能力的提升, 最终难免会面临种种障碍、挑剔甚至“清算”的境遇。那
19、么，他们未来转型之路又究竟在何方？本报告将涉及的重要研究内容包括:1中新集团：一体两翼，构筑园区运营闭环自2013年开始，已经连续10年与中新集团董事长赵志松 进行调研访谈，期间尽管内外变化纷繁，赵志松与其管理 团队的很多核心理念却在十余年之中始终如一：以产业为核心发力点，分享区域产业和城市发展增量收益 的盈利路径，中新两国合作延续至今的规划先行和“一张 蓝图干到底”的理念，高度市场化的算账逻辑和国际化亲 商招商的理念，强调产业投资、园区运营、绿色公用事业 等业务共同对产业生态要素的功能支撑等等一一这些理念 和意识绝不是那种蹭行业热点或者心血来潮喊喊口号式的 跟风，而是通过管理层到每一个员工长
20、年累月的坚持，已 经在“中新”这个品牌上留下了深深的烙印。中新集团当前的许多业务，都是10多年前就开始布局的, 因为有一套核心的商业逻辑和发展理念作为支撑，才能始 终保持战略定力，用久久为功的精神走到今天。即使短期 内的经济和市场形势发生一些变化，也不会影响企业的发 展战略，只要搞清楚行业规律是什么，发展方向在哪里， 自身的基因和优势有哪些，然后按照行业正途去布局业务、 锻炼团队、积累经验，最终收获正果。登陆资本市场以来，发力二级区中园项目，进行密集的战 略新兴产业投资，强化绿色公用布局，战略布局一带一路, 中新集团走出的每一步，都契合为实体经济和城市发展服 务的主基调，“自我造血、自我循环、
21、自我平衡、增量取 酬、激励相容”的片区综合开发逻辑之下，“园区开发+ 产业投资+公用事业+区中园”几大战略级主业也形成一个 游刃有余、相辅相成的同心圆和强闭环，互相借力，互为 支撑，每一个业务板块都按照市场化逻辑努力去争取做到 最优，整体也啮合成了一个强有力的联合舰队。在本报告中，将详细解读这家苏州工业园区开发主体和中新合作载体，用了整整30年时间，所探索出的这套完整的 市场化的中新合作区域和产业开发运营的先进模式和宝贵 经验。2临港集团：“GP式活法+平台式玩法” 的国资平台范本在中国产业地产行业内，临港集团可谓占据着“天时”（上 海科创中心、自贸区新片区建设、长三角一体化）、“地 利”（漕
22、河泾和临港的区域优势）和“人和”（上海市属 唯一园区开发运营旗舰平台）的全方位优势。充分利用这 种优势，临港集团不仅高效完成了上海市委市政府乃至国 家交给自己的重大战略使命，也在自身的经营成绩上做得 非常出色，堪称“叫好又叫座”的国资产业地产企业典范。 因此，在近年来中国产业地产30强榜单当中，临港集团也 连续名列前茅。我们一直将临港集团视作把政府功能性任务专业化、产业 化、商业化，“专业成就产业、政企良性互动”的政府园 区平台范本，也是园区行业“GP式活法”和“平台式玩法” 的杰出代表。我们从历年与临港集团董事长袁国华及众多 高管的实地调研交流中也能够很深切的感受到，临港集团 是一家难得的头
23、脑清晰，从顶层设计到落地细节上都很明 白自己在做什么的产业地产国企一一明显区别于一些单纯 的园区开发商，不是一个简单的建设者和招商者，而是一 个产业的引导、推动和升级者，其核心发展目标是以园区 经济为平台、从产业链角度去深挖，最终打造世界级产业 集群。因此，在本报告中，也将细细剖析临港集团的发展 历程，模式转型，特别是在产城融合、产金融合、产学研 融合方面的努力与创新。3张江高科：“园区科技投行”转型蝶变在中国产业地产行业，到目前为止，如果要找出一家在“空 间+投资”方向上走得最远、业绩最好的企业，非张江高科 莫属。在广大的产业地产商群体中，张江高科似乎一直是一个另 类：虽然挂着产业地产之名，
24、但在早年同行们都忙着赚土 地升值与物业租售利润时，身处上海浦东的张江高科却并 没有充分享受这波资产上涨的红利，有点被逼无奈的走上 了产业投资之路，不想却柳暗花明又一村，开辟出了一条 “投行型开发商”的新赛道。“基金+基地”、“房东+股 东”模式风生水起，从产业投资收益占比超过50%,再到 投资收益超地产收益5倍，张江高科属实为行业示范了一 下，“园区开发+产业投资”可以不仅仅停留在概念和设想 阶段，而是能够实实在在实现的。谈到张江高科的成功时，许多人都会强调长三角的产业禀 赋，上海的资本环境，浦东、张江的科创基因，政府的大 力支持等等。诚然，这些客观条件是张江高科成功转型的 必备要素，但当年面
25、对上市平台几乎丧失融资功能，增量 载体开发空间受到严重限制等难题时，张江高科在战略层 面的大胆改革与执行层面的高效执行力，还有不忘初心的 定力、毅力和耐力，更是其能一路走来的关键因素。当前, 不仅是张江高科，整个产业地产行业乃至中国经济都走到 亟需转变原有增长方式，重新变换赛道的“十字路口”。 因此，本报告研究与解析张江高科在商业模式层面的转型 与改革，有着更高的战略价值和范本意义。4东湖高新：“平台+运营+投资”的全产业链闭环模式探索在的行业观察名单中，武汉东湖高新集团(600133. SH)(下 称“东湖高新”)一直是一个重点关注和研究的样本企业。 我们认为其对行业最大的价值体现在于，其几
26、乎完整经历 了 30年来中国产业园区的每一个发展阶段，并在不同阶段 做出了诸多值得尊敬的大胆创新探索。如今，这家老牌国企在80后董事长杨涛及一群同样斗志十 足的管理团队带领下，展现出了不断突破自我与迭代创新 的勇气和冲劲。本报告以超大篇幅全景式展现了其在园区 开发、运营服务、产业研究、产业投资以及正在力推的智 慧园区等领域的互动糅合探索，相信这些内容对整个产业 地产行业都有着很强的示范与样本效应。新建元：“中国第一园”Partj的国企集成式创新一直强调，做大做强区域经济，短期发展靠雇佣军，长期 发展一定要靠子弟兵。中国开发区的头牌苏州工业园区多 年来能够一步步通过产业导入与产业培育构建出朝气蓬
27、 勃、生机盎然的产业生态，靠的就是一批强有力的地方政 府园区平台的支撑作用一一除了已经走出园区高度市场化 拓展的中新集团外，还有同样朝气十足的新建元集团。作 为苏州工业园区最重要的独资国资园区平台，近年来，新 建元集团围绕着“产城融合、集成服务、抱团出击”这个 核心战略方向，进行了很多的整合、规划、设计、重组以 及拓展，还包括创新含量很高的“研发”。也连续多年与 新建元董事长叶晓敏深入交流，目前来看，这艘园区联合 战舰基本成型，逻辑、方向与打法与前几年相比也更加清 晰，业务链条也越发错落有致。在面对外部行业环境和产 业生态巨变之下，产业地产行业的所有市场参与主体都在 上穷碧落下黄泉，苦苦寻找一
28、条创新之路一一这个“创新”, 不仅关乎发展，更关乎生存。在本报告中，我们将展现新 建元这家“源自园区，走出园区，打造产城融合集成服务 商”的大型国企对于下一步自身发展战略与行业发展趋势 的思考，以及所做出的各类纵深式探索经验，相信对行业 是一笔宝贵的财富。6苏州医疗器械集团：政企联动、创新驱动 的特色主题园模式打响一个“Medpark”品牌，集聚一批科研院所，打造一 系列服务平台，招引一批龙头企业，强化一支高端人才团 队，建设一流载体配套，设立一批产业特色基金，打造一 支专业招商队伍，完善一套支持政策，制定一个行动计划 对于迫切想抓住特色主题园区发展风口的同行来说， 这套特色产业构建“十个一”园区服务体系可谓切中肯繁, 它的提炼源泉正是江苏医疗器械科技产业园（Medpark）。连续多年走进Medpark,与苏州医疗器械产业发展集团董 事长王平座谈，和这位在特色主题园区领域深耕多年，主 导打造了江苏医疗器械科技产业园“Medpark”品牌的行业