105个商业地产专业术语.docx

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1、105个商业地产专业术语商铺1 .商铺回报率一般出租商铺回报率：投资回报率=年租金/总房款X100% 一般售出商铺回报率：投资回报率=（售出价-购入价）/ 购入价X100% 在实际操作过程中，出租商铺回报率要考 虑到实际收益，比如：进场费、递增等其它收益综合。而 售出商铺回报率也要考虑到租金收益和实际支出的持有 期间的供楼利息成本和本金收益及进场费等收益和支 出。2 .所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处 分的权利。3 .产权产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所 有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。4 .经营权经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益

2、的权利。5 .上下水上下水就是“给排水”的俗称，“给水”就是接自来水的 管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。在装的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。23.垂直交通是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、 自动扶梯等。客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼 层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流 动的问题，是由垂直交通来解决的。24 .动线设计对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、 车流交通进行平面和立体的设计。25 .物理动线（隐形动线）物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。26 .强制动线强

3、制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线 设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。27 .柔性动线柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如 人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。 28.外联动线商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁 接驳站、公交接驳。29 .集客指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商 业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此 消费金钱及时间。30 . 一次商装指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行 装修，达到良好的硬件环境。主要涉及天、地、柱、墙、 水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、 美

4、陈、促销设施等方面。31 .二次商装指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商 场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要涉及壁柜、 柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等 进行标准设计及装修。32 .购物空间购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素，划分出直接进行销售活动的场所。33 .商品展示空间从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从 只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。34 .服务空间是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、咨询台、 寄存处等。35 .客单价客单价=当日销售额+当日销售笔数36 .价格带价格区间，指一种商品的销售价格

5、范围，以最低价格最 高价格上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客 层越广。37 .坪效指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的 一个重要标准。计算方法“销售业绩小店铺面积”，也 就是指平均每平米的销售金额。平米效率越高，卖场的 效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越 高。38 .奥特莱斯在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的 商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中 心”。也是指奥特莱斯，品牌折扣店。39 . DM是英文Direct mail的缩写，意为快讯商品广告，通常 由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮 寄、定点派发、选择性派送到消费

6、者住处等方式广为宣 传，是超市最重要的促销方式之一。40 . POPPOP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。 具体讲，POP广告是在有利有时间和有效的空音位置上， 为宣传商品，吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业 性事件，从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业 广告。简称“购买点广告”。41 .空置率购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签 或租金已收，只要厂商仍末进驻，便纳入空店范围。空 店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以 已开店的卖场面积而得一百分比。42 .死角因信道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。43 .三证、五证营业执照、税务登记证（国税、地税

7、）、商标注册证、 商品质量检测报告、授权代理书44 .二八定律20%的专柜产生80%的利润。45 . 3C3C就是指Computer （电脑产品）、Comuni cat ion （通讯产品）、Consumer（消费电子产品）,将这些相关的产品放在 一个大的卖场，以共同的销售模式与服务方式经营，由 于个品类的品牌与产品特性有些相似，许多营销操作可 以享有共同资源，对消费者而言，也有相对的便利性。46 .退缩线商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙，为了不影响透视效果而退缩的部分。47 .专业商店经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却 较多。如：运动用品商店、家具店、家电店、花店、书 店等等

8、。48 .专卖商店以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。49 .业种行业的种类。50 .客层根据消费者的消费力分为不同的层次。51 .毛利率商品销售收入减去商品原进价后的余额。净利的对称， 又称商品进销差价。因其尚未减去商品流通费和税金， 还不是净利，故称毛利。52 .提袋率消费者购物的比率。进卖场的总人数和实际购买人数的 比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估 商业的整体效益。修时简称“上下水“，包括引进和引出的管道设施。在 了解商铺过程中，说有上下水就是指有给水和排水的管 道。有个别情况会出现只有上水没有下水的情况。具体情 况要根据实际了解。6 .排污排污，指排除

9、污染；排放有害物质；排放污染物。在实际 了解商铺过程中，有排污并不是指排水，是有排除污染的 管道。下水和排污是有区别的。排污通常设置在有餐饮功 能或有卫生间设置的商铺，有排污的一般也可以排水，有 排水却不一定有排污。7 .烟道烟道是废气和烟雾排放的管状装置，也称排风道、通风道、 排烟管道。在商铺实务操作，烟道一般是餐饮功能商铺的标准配置, 也是很多餐饮行业所需的必备条件。8 .增容增容（增加配电容量）指原有电力用户增加用电量的相关 业务。有的需要新安装配电设备及线路，有的只需在变电 站调整配电容量。增容还通常指供电公司根据用户分布情况，自已更新扩大配电设施的工作。在商铺的实务操作 中，更多的是

10、因为租户的业务，比如烘焙行业，美发行业 等需要用电量大的行业调整功率。一般商业综合体的功率 在5-8千瓦标准配置。国内电压分220V和380V。9 .租金递增指租金的依次增加。在商业物业出租过程中，因为商业物 业租赁时间长，会有租金递增出现。在实务操作的表现就 是递增是在前一年的基础上的租金增加，一般表述为百分 比，如每年递增6%、每两年递增6%、从第三年起每年递 增6%等不同的表达方式。也有直接表述为递增金额的， 比如每年递增1000元、每两年递增2000元、从第三年起 每年递增1500元等。具体的递增点数和金额是以具体的 商铺和市场接受度来定的。10 .转让费商铺转让费是指租户在商铺租期内

11、（未到期）征得房东同 意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租 户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许 可费、其它无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下 一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。转让在 商铺出租实务中会有很多变通的表现方式，具体情况具体 分析。11 .进场费商铺进场费是从超市进场费演化而来，超市进场费是商场 和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的费用。在商铺实务操作过程中，是因为商铺利用其优势的市场稀 缺性和很优势的地理位置由房东直接向租客收取的费用。一 般的商铺是收取不到进场费的，伴随进场费一般房东会授 给租户转让权，根据具体情况具

12、体分析。12 .商铺的面宽和进深商铺的面宽和进深是泛指商铺的门面宽度和长度，两者相 对应。商铺的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也叫开间。 但商铺的面宽多是指商铺的门面宽度，而开间更多是针对 商铺里面的宽度。商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽 度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。13 .层高商铺层高：从字面上理解也就是商铺的高度。根据国家质 量技术监督局和建设部联合发布的住宅设计规范的规 定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距 离”。14 .净高商铺净高：商铺净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或 吊顶底面之间的垂直距离。“净高和层高的关系可以用 公式来表示：层高二净高+楼板厚度，即层高

13、和楼板厚度的 差叫净高。在一般的买卖租赁实际操作过程中一般是就层 高进行约定，而许多人在交房验收时测量的是净高，忽视 了楼板厚度。15 .建筑面积建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投 影面积之和。16 .使用面积（实用面积）使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和 按规定应分摊的公用建筑面积两部分。在实际操作过程 中，不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、 酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。17 .商铺使用率（实用率）商铺使用率也就是商铺的建筑面积利用率，指商铺的使用 面积与建筑面积的比例，其中商铺套内使用面积是指

14、商铺 套内房屋使用空间面积；商铺建筑面积指套内建筑面积与 分摊的公用建筑面积之和。18.产权年限指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用 建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住 宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。 商业地产1 .商业地产作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、 健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的 词汇是零售地产的概念。2 .商圈是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。3 .五证一书“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规 划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划

15、许可证、 建筑工程施工许可证及项目选址意见书。4 .商业用地商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的 用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年 限为40年。5 .零售业是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最 终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一 种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方 式，商业行为的最后一步。6 .开发商开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。7 .配套设施综合硬件配套设施包含：1)方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；如：室外广场、下沉式广场、停车场；2)输送消费者至各个商业结构称的引导配套；如：手扶梯、观光梯等；3)留住消费

16、者在此消费和享受的综合功能配套。如：娱乐设施等室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。 室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面 展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室 内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心 吸引人流的一个重要手段。8 .下沉式广场下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地 下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极 大地提高了地下商场的租赁价值。9 .临街面与街道相临的一面。10 .裙楼一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修

17、建的横切面 积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。11 .商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客 所居住的地理范围。12 .业态定位根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状， 进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目 标市场。13 .楼层定位根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的 商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配 套及分布。14 .环境设计对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。15 .防火分区在建筑中采用耐火性能较好

18、的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域。16 .防烟分区是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作 顺利进行。17 .店面是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入 口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。商家 通过门面向消费者呈现最基本的形象。18 .店铺切割是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。19 .防火卷帘门是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起 到防火隔离的作用。20 .自动喷淋系统是指某建筑物内设置一种灭火系统（以水为介质），各 个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自 动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷 淋灭火的作用。21 .客单量客单量二总成交额/到店的总访客.22 .水平交通又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。解决