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1、墨色临江购物广场项目设计报告房地产投资分析课程设计报告目 录1项目概况31.1宗地现状31.2项目背景31.3项目建设规模及建设内容41.4宗地建设条件41.5经济技术指标42市场分析预测52.1总体社会经济状况52.2市场需求52.3市场供应52.4项目经意范围及规模53项目选址 53.1项目地址及环境因素53.2地块拆迁安置64规化设计方案64.1规划要求64.2规化设计方案65市政建设条件75.1道路条件75.2交通条件75.3市政管线85.4综合评述86工程建设实施计划96.1闽侯县规划96.2施工进度总体规划96.3施工进度安排97投资估算.107.1数据来源107.2投资估算结果1
2、47.3资金使用及筹措表148经济评价 168.1收入估算168.2利润估算178.3清偿能力分析189风险分析.209.1敏感性分析209.2临界点分析2110综合评价.2210.1社会效益2210.2环境效益2210.3经济效益221项目概况1.1项目名称、性质、开发方式 墨色临江购物广场为一幢多层建筑，沿用福州近几年越来越流行“artdeco”的建筑风格，其初步定位为：集休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）。墨色临江购物广场是万旭房地产开发有限公司独家开发。依托大学城独特地理优势，虽以商业盈利为目的，却又不失深厚的文化历史底蕴。1
3、.2项目背景 1.2.1地段优势 本项目地处大学城的黄金地段，商业基础好，气氛较浓；项目临江而建，并向整个大学城辐射。1.2.2交通便利: 项目位于浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥，交通方便，满足项目商业的可达性要求；1.2.3规模优势: 项目总建面达到X万多平方米，包含了休闲、娱乐、健身、图书、购物、餐饮等为一体的中高端美式休闲购物中心（Shoppingmall）类型，商业面积X万平米，具有规模优势，其规划设计在周边单一的临街商业形态中独树一帜，独占鳌头；1.2.4未来发展前景: 等到福州地铁开通；届时将带来巨大的人流量，加上大学生群体与常住人员及白领阶层，这势必是个巨大的
4、市场，而且将有众多知名品牌入驻，进一步带来人气，提升商业价值与注入文化附加值。该项目是万旭房地产开发有限公司开发的商业项目之一，其地块位于大学城 ，地处黄金地块， 凭借其对购物广场的专业化管理，专业化的经营理念必会带来丰厚的投资回报和良好的社会效益。目前该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。1.3地理位置和现状该项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。最为重要的是处于地铁出入口处，一旦线路开通，势必带来巨大地人流量。1.4项目建设规模及建设内容按照规划局下达的规划条件要求，该
5、项目占地面积31553，总建筑面积94650，绿化率30%，墨色临江购物广场位于闽侯县上街镇，处于大学城的黄金地段。建筑面积94650m，计划投资万元，地下一层，地上四层。地上四层为综合性的购物商场。具体布局如下：负一层 超市1层商场 室外步行街2层娱乐场所 影院3层图书馆 咖啡厅 茶吧4层餐饮 1.5经济技术指标用款计划表项 目金额（万元）123土地费用1515100%前期工程费1090100%基础设施建设费503100%建筑安装工程费1201310%33%57%公共配套设施建设费63%33%4%开发间接费管理费用45333%33%33%销售费用141917%50%32%开发期税费35194
6、1%33%26%其他费用55%33%12%不可预见费45333%33%33%2市场分析预测2.1总体社会经济状况2.1.1 城镇居民收入分析 全县各级各部门在县委、县政府正确领导下，积极实施“推动闽侯科学发展新跨越，建设幸福和谐新市区”的战略，凝心聚力，服务全局，攻坚克难，积极进取，全县经济运行总体走势稳中有升，呈现持续、协调、有序的发展态势。其中，全部工业总产值436.68亿元，增长17.9%，其中规模以上工业总产值371.93亿元，增长19.2%。财政总收入（含基金）72.48亿元，增长23.5%,财政总收入（不含基金）39.43亿元，增长17.7%，其中地方财政收入24.12亿元，增长3
7、0.7%，地方财政税性收入17.26亿元，增长13.8%。全社会固定资产投资242.73亿元，增长40.6%。社会消费品零售总额66.01亿元，增长22%。内资到资59.55亿元，增长14.6%。实际利用外资7670万美元，增长13.1%。合同外资6870万美元，下降70.3%。进口（1-7月）27661万美元，下降0.1%。出口（1-7月）64675万美元，增长26.4%。城镇居民人均可支配收入20235元，增长14.4%。2.1.2大学生生活费用分析随着社会的进步，大学生作为一个消费群体，其物质消费与精神消费有了很大的变化，针对大学城大学生的调查显示，75%的学生生活费集中在1000-15
8、00元，800-1000元的占百分十，1500-2000的占百分之十二，800元以下及2000元以上的相对较少。2.1.3白领阶层及流动人员白领阶层是相对较高端的消费群体，追求高品质的生活，其生活水平与消费能力较强。由于收入较高，新白领在生活方面可说是游刃有余，比如不少人拥有私家车、自己的房子等等。由于地铁还未开通，所以现阶段流动人员的人流量较少，但将会成为未来的一主力消费群，其收入很难统计。2.2市场需求分析2.2.1目标市场定位墨色临江购物广场选择的目标市场客户群为大学城学生，常住居民，及周边各办公楼的白领阶层与流动人口。其中大学生是主要目标客户。2.2.2购买动机1求实动机：表现为追求商
9、品使用价值，注重商品的内在质量和效用，讲究实用实惠和使用方便，不过分强调外观、花色、款式等2求美动机：表现为追求商品的欣赏或艺术价值，即注重商品的造型、色彩、包装装璜等外在美，讲究对人体的美化作用和对环境的装饰作用。3求新动机：表现为追求商品的时尚和新颖，不大计较商品的价格。4求名动机：表现为追求名牌产品，注重产品的牌号、产地及其声誉，舍得花时间和精力选购。5求廉动机：表现为追求廉价商品，喜欢选购折价、优惠价、处理价商品，不大计较产品外观质量，如花色、款式及包装等随着大学城各高校的扩大招生政策，大学城的人口不断增加，大学城配套设施的不断完善，常住人口直线上升，对各种日常生活用品及各类消费品的需
10、求与日俱增，市场潜力巨大。2.3市场供应 福州大学城的综合性商超业相对匮乏，仅有博士后购物广场一家综合商场为消费者提供购物，其他均为小型商场和服装店等，不够规模也不够档次，这就给墨色临江购物广场的建设提供了有利的时机，再加上政府的大力支持，将会给墨色临江购物广场带来很大的发展空间，使其成为大学城的又一大型购物商场，提高档次、提高服务，为广大消费者服务。再者，墨色临江准确定位大学生这一特殊消费群体，也会给其带来巨大市场。2.4项目经营范畴及规模拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前沿：集文化、娱乐、休闲、餐饮于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物
11、真正成为一种享受。这一定位的主要特征：（1）墨色临江购物广场集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。平时看不见的、想不到的东西应有尽有。（2）附属的各项配套功能齐全。如美食城、电影院、书屋、咖啡屋等是必备的。 也就是说，去墨色临江购物广场实质上是一种体验性生活，是商业、娱乐等各个产业的复合体。购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。（3）从人性的角度来看，墨色临江购物广场所倡导的生活方式，除了购物，它所提供的娱乐休闲等一站式服务是吸引人们无限时逗留的主要原因。它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入大
12、学生的消费范畴，是一片专属大学生的空间。因此，墨色临江购物广场实际上引领了一种商业文化、商业时尚。 3项目选址3.1项目地址及环境条件该项目为商业购物广场，项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。项目临近商务中心和居住小区人流大客源丰富区位优势明显。自然水景与人工水景相结合是广场的突出特色，结合建筑功能设置不同主题的水景、喷泉、雕塑等，并在活动场地内设置休闲及康乐设施。项目东临乌龙江，视野开阔，景色宜人，夏季凉风习习，清爽舒适，沿岸设置亲水平台及栈道室外餐厅、水吧等，三层设大型临江长廊结合图书馆、咖啡厅、茶吧，使水岸形态丰富
13、多样并可更好的满足客户的亲水愿望。使项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体。3.2地块现状及拆迁安置地块现已完成拆迁安置等工作，已具备“七通一平”的建设条件。根据给定的条件。该项目取得了土地使用权证书，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证和建设工程开工许可证。4规化设计方案4.1规划要求4.1.1以建造具有现代先进水平的优质城市购物广场为目的，满足人们生休闲购物条件的舒适性、安全性、生态性、人文性要求。4.1.2合理组织绿化、交通体系、完善室外步行街设计和楼宇分布，使整个广场具有良好的空间布局形态。 吸取各项目好的广场规划特点，创造有特色的能满足休闲购物需要的环境功能。4.2规化设计方案经
14、保定市规划局批准审定，墨色临江购物广场占地31553，总建筑面积94650，容积率3。绿化率30%。广场以商铺出租为主，出租1/3，出售1/6,自营1/64.2.1负一层为家乐福超市，停车场。 4.2.2一层商场，室外步行街，江边设室外餐厅如印象江南等。商场引进各知名品牌商家如麦当劳、美特斯邦威、特步等各色产品。4.2.3二层为娱乐场所，IMAX影院。 4.2.4主打楼层3层以越洋图书馆、星巴克咖啡厅、茶吧交错结合，设临江长廊居高望江，读书品茗，墨色临江。 4.2.5四层餐饮如私房公邸。川香馆、大丰收等各色中餐馆、科斯塔牛排等西 餐厅、百度自助烤肉、北海道铁板烧自助餐等、帕帕罗蒂、美乐多DIY
15、厨房、甜品时间等糕点店5.市政建设条件5.1道路交通该项目位于福州大学城南侧，乌龙江西侧，交通方便程度良好北邻，浦上大道，西邻乌龙江南大道、三福高速，南邻湾边大桥。5.2市政管线5.2.1供水系统供水全部由城市自来水管网供给。5.2.2供气系统采用中压直供方式供应燃气为主。5.2.3供气系统采用中压直供方式供应燃气为主，供气来源由福州燃气公司直接供气。5.2.4其他该项目周边已到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信等配套设施管网，具备有利的市政配套条件。5.3综合评述该项目完成“七通一平”的条件，可以开工。6进度安排该项目拟三年建成施工进度表 第一年 第二年 第三年 2012年 2013年 20
16、14年7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 征地 一期基础 一期结构 一期装修 二期基础 二期结构 二期装修 三期基础 三期结构 三期装修 说明：该项目从2012年7月1日开始施行，开发期未两年。其中分为一期基础、一期结构、一期装修、二期基础、二期结构、二期装修、三期基础、三期结构、三期装修。7投资估算7.1投资估算结果序 号项 目总 投 资1开发建设总投资221191.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设
17、施建设费建筑安装工程费开发期税费公共配套设施建设费开发间接费不可预见费管理费用销售费用财务费用其他费用1515109050312013351945314193671834497222开发费用 30212.12,22,3管理费用销售费用财务费用 453 1419 11473项目总投资221193.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金19098（一）开发成本估算 (1)土地取得成本：基准地价占地面积：480.3元/3.1553万=1515.50万元 （2）前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费3%120133%=360.392可行性研究费建安工程费1.5%12013
18、1.5%=180.203水文地质勘察费建安工程费0.5%120130.5%60.074通水通电通路建安工程费2.5%120132.5%=300.335场地平整费60元/603.1553=189.32总计1090.31（3）建安工程费：用单位指标估算法： 每平方米建安成本：1269.27元 合计：1267.279.465万=12013万元（4）基础设施费：序号项目单价(万元/公顷)计价数量（公顷）合计（万元）1供电工程653.155205.092供水工程153.15547.333道路工程42.130.241310.174绿化工程5.40.15010.815其他占建安工程费的2%240合计503.
19、4（5）开发期税费：序号项目依据金额（万元）1分散建设市政公用设施建设费建安工程费12%1441.42建筑工程质量安全监督费建安工程费4%480.483供电用电负荷费商铺8KVA/百方米，100元/KVA7574电话初装费建安工程费2.5%300.335绿化建设费建安工程费2.5%300.336其他建安工程费2%240.26合计3519.8（6）不可预见费：取（1）（4）项之和的3%则：（1515.50+1090.31+12013+503.4）3%=453.67万元开发成本小计：19098.68万元（二）开发费用估算（1）管理费用其上（1）（4）项之和的3%则管理费用：（1515.50+109
20、0.31+12013+503.4）3%=453.67万元（2）销售费用：销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%：283952%=567.9万元 销售代理费 占销售收入的2%：567.9万元 其他费用 占销售收入的1%：283.95万元销售费用合计：567.9+567.9+283.95=1419.75万元（3）财务费用：指建设期借贷款利期：第一年贷款10000万元，贷款利率5.6%，每年等本偿还同时支付利息，要求从建设期第二年内还清，建设期贷款利息如下： 第一年应付利息：（0+10000/2）5.6%=280万元 第二年开始分两年等本偿还则：Ic=本金+利息=10000+280
21、=10280万元则各年偿还额为：10280/2=5140万元第二年应计利息：102805.6%=579.88万元第二年还本付息额：5140+579.88=5719.88万元其中原本金为：5000万元；应付利息：719.88万元第三年应计利息：（5140+0/2）5.6%=287.84万元第三年还本付息额：5140+287.84=5427.84万元 其中：原本金为5000万元 应付利息：427.84万元 则财务费用为：719.88+427.84=1147.72万元开发费用小计：3021.14万元总成本费用合计：19098.68+3021.14=22119.82万元（三）投资与总成本费用估算表：序
22、号项目金额（万元）估算说明1开发成本19098.68以下项合计土地取得成本1515.50前期工程费1090.31基础设施建设费503.4建安工程费12013开发期税费3519.8不可预见费453.672开发费用3021.14以下项合计管理费用453.67销售费用1419.75财务费用1147.723合计22119.82 7.2资金使用及筹措表税费利率表税费项目税费率（%）营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税房产税（按租金）公益金法定盈余公积金任意盈余公积金不可预见费土地增值税57318125100430，40，50超率累进税率资金使用筹措表序号项 目合计12 31总投资123911 983
23、3 8246 1191.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用 财务费用1239111669722198319681438243754 70611959471722资金筹措123911 983382461192.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3 0005 5013 8913 8913 8911500483483483
24、15009411383138313834 0942 0252 0252 02510.环境保护与节约能源10.1环境保护10.1.1设计依据水综合排放标准GB 8978-1996（二级标准）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准城市区域环境噪声标准（GB12348-90）类标准企业设计卫生标准JBZ-2002中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法中有关规定建设项目环境保护管理条例中有关规定10.1.2项目改造期环境保护（1）废气处理施工期向大气排放的主要污染物有CO、NO2等和粉尘。CO、NO2等来源于运输车辆和施工机械排出的废气；粉尘和扬尘主要来源于建筑材料水泥、白灰、黄沙
25、等的运输、装卸、堆放、搅拌过程中，由于风力作用产生的粉尘和扬尘；车辆运输过程中产生的地面扬尘；施工垃圾在堆放和清运过程中产生的扬尘。控制扬尘对环境的不良影响，可采取以下防治措施：对施工现场进行科学管理，水泥应建专门库房堆放，砂石料统一堆放，尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；施工现场和堆场适量喷水，使其保持一定的湿度，减少扬尘量；运输车辆避免装载太满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，对车辆及时冲洗；土方施工时可在上风向建围栏，减少施工扬尘扩散，如遇风速过大的天气应停止这部分的施工。（2）废水处理施工过程中产生的污水主要有：施工生产污水，包括开挖土方产生的泥浆水和施工机械
26、运转的冷却和洗涤用水，主要含有大量泥沙和少量油污；生活污水，施工人员洗涤及卫生污水，主要含有一些耗氧污染物；现场和车辆清洗水，主要含有泥沙和油污，污水排放量较小。项目在建期间，建立污水沉淀池，对污水作简单处理，以减少对环境地表水的影响。（3）噪声处理噪声主要来源于汽车运输和施工设备，预测昼间施工噪声影响范围为厂界50米，夜间施工噪声影响范围为200-300米，夜间施工影响范围更广，应严格按照施工规范加以控制。对产生强噪声的设备尽量安排在白天使用，深夜一般不得使用此类设备。汽车晚间运输尽量用灯光示警，禁鸣喇叭，此外应对产生噪声的设备加强维修和维护。（4）固体废物处理项目在施工过程中，产生的固体废
27、弃物为建筑物施工时的建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾主要由碎砖头、混凝土和砂土组成，无有机成份，无有毒有害物质，只要施工单位清扫及时，充分利用（如用作回填土、铺路材料等）或由政府部门统一安排处理利用，不会对环境造成任何影响。施工期的生活垃圾收集后由环卫部门送到垃圾填埋场进行卫生填埋处置，也不会对环境造成影响。施工期固体废物污染防治应采取的措施：a对施工过程中产生的碎石、碎砖等碎建筑材料及场地挖掘产生的土方应尽快利用，减少堆存时间，若在不能确保其全部利用时，需对不能利用部分及时清运出场并按建筑垃圾管理规定进行处置，以免因长期堆积而产生二次污染。b现场配制砂浆、水泥时应按用量进行配料，尽量做
28、到不洒、不漏、不剩、不倒。c生活垃圾应集中收集，及时清运出场。10.1.3项目运营期环境保护（1）废气处理本项目无生产性废气，废气主要为商场餐饮类门店油烟气。商场餐饮类门店油烟气采取集气并加装油烟净化装置，净化效率90%以上，可达标排放。（2）废水处理本项目所产生的废水主要是生活污水。生活污水来源于商场生活用水、洗涤用水、厕所用水及商场餐饮类门店用水，生活污水由污水处理站隔油、混凝沉淀、过滤、消毒等达到污水综合排放标准（GB8978-1996）中的一级标准后排放。（3）噪声项目的噪声源主要有空调、风机、空压机等。为减轻项目建设成后，所产生的噪声对周边环境的影响，拟从以下几个方面提出相关防治措施
29、：A、采用低噪声设备、低噪声工艺、低噪声传动，针对噪声源的具体情况，设置隔声罩、隔声箱等设施。B、排气风机采用低噪声风机，并将风机设置在专门的风机房内。（4）固体废物固体废物主要是商场餐饮类门店及前来购物的顾客的生活垃圾。生活垃圾建议由环卫部门定期清理外运；厨房产生的餐饮残渣需由专人负责清运；其他特殊垃圾委托有资质的单位定期回收。10.2绿化设计为减轻污染，美化环境，本工程在加强污染治理的同时，也加强绿化设计，以借助绿地的合理布局，起到净化空气、吸尘、减噪、保护环境的作用。绿化区域主要包括厂前区、道路两旁、装置四周的空地上及公共建筑区。绿化面积按商场占地的25考虑。绿化植物种类的选择：广场及商
30、场一楼步行街可选择具有观赏、整齐美观的物种，营造出花园式商场气氛；道路两侧以落叶乔木为主，以常绿灌木配合，盆景，花群簇拥，同时周围选择种植具有较好的净化空气能力的物种。10.3节约能源我国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。我国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是我国基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至改变我国能源浪费严重的现
31、状具有重要意义。10.3.1国家和省有关用能标准和节能法律、法规（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国清洁生产促进法（3）节约用电管理办法（4）福建省节能监察管理办法（5）福建省节约能源条例 （6）福建省资源综合利用管理办法 10.3.2节能措施该项目采取以下节能措施：1 建筑节能（1）屋面：100厚憎水膨胀珍珠岩块保温层；（2）外墙：240厚烧结空心砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；（3）不采暖楼梯间隔墙：采用240厚烧结实心砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；（4）门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为级。2节水节电 用水用电采用计量制，采用节能高灵敏
32、度的电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。3节约暖通、采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。4隔热、保温在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。5新技术应用在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。11结论11.1社会效益本案为大学城附近商业设施建设，能够改善居民的消费环境，提高人们的生
33、活品质及丰富人们的业余生活。11.2环境效益本案要满足商业购物环境的实用性，舒适性、和安全性的要求，为社会提供多样化，适应性强的商场，商业购物区营造良好的环境，有完善的基础设施建设。以人为本注重生态环境合理进行绿化和安排交通体系，创造一个安全的购物环境，有良好的环境效益。11.3经济效益本案财务净现值为781万元，内部收益率为28.8%，高于基准收益率，投资利润率为40%，高于房地产项目的平均收益率。该项目在经济收益上可行。11.4结论本案符合国家产业政策和发展方向，经经纪上合理，技术上可行，抗风险能力强。项目实施的经济效益、环境效益、社会效益相统一。参考资料1、刘秋雁编著，房地产投资分析，东北财经大学出版社，20072、刘正山，房地产投资分析，东北财经大学出版社，20073、武永祥、薛飞，房地产投资分析，中国建筑工业出版社，1997福建省节能监察管理办法福建省节约能源条例 福建省资源综合利用管理办法 福建省房地产建设网站21