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1、镇江市住宅市场现状及需求预测分析 摘 要 住宅是人类生活的永恒须要，住宅需求预料是政府进行住宅市场调控、开发商合理限制开发规模及投资者进行决策分析的必要保证。本文从社会经济发展、住宅开发、住宅价格、住宅市场供销等四个方面对镇江市住宅市场现状进行了分析。运用灰色系统模型对镇江市短期住宅需求进行了预料。 关键词 镇江市 住宅市场 现状 需求预料 一、镇江市住宅市场现状分析 本文所指镇江市住宅市场是指镇江市市区的住宅市场，包括京口、润州、丹徒及镇江新区四个辖区。 1.社会经济发展状况 任何产业的发展都不能脱离宏观经济的发呈现状。宏观经济的发展状况对住宅产业的发展有着重要的互动影响。宏观经济高涨时会加
2、大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的主动影响。2022年，镇江市全市发展增长较快，主要经济指标达到近几年的最高水平。全年实现地区生产总值1213亿元，比上年增长15.5。 2.住宅开发状况 2022年，镇江市房地产开发投资完成额为60.101亿元，较上年增长了30.01%，增速与上年相比增加了29.75个一百零一分点，可见开发商对市场抱有很高的热忱和信念。住宅施工面积、新开工面积、竣工面积则分别同比增长6.24%、6.9%和5%。另外，2022年镇江市住宅空置面积高达43.48万平方米，其中空置一年以上（含一年）的住宅为39.69万平方米。面对一路高升的房价和中低收入家庭的望房兴叹，
3、这是一个值得决策部门思索的问题。 3.住宅市场价格及销售状况 2022年1季度，镇江市住宅价格指数为2253， 4季度住宅价格指数则上升到2473。相较2022年住宅价格的平稳起伏，2022年住宅价格直线上升。依据统计部门数据，2022年镇江市一般性商品住宅（不含政策性住房）成交均价为3187元/平方米，较上年增长7.96。 在上文所述房地产开发投资高涨的背景下，房地产市场的销售状况同样呈现出活跃的态势：2022年镇江市商品房总计销售备案面积189.16万平方米，较上年增长42.7，其中一般性商品住宅销售面积161.38万平方米，较上年增长59.03。 4.住宅市场供销分析 2022年，镇江市
4、一般性商品住宅预售核准152.1万平方米，同比增长23.15；住宅销售备案总计173.18万平方米，占商品房销售总量的91.02，其中一般性商品住宅销售备案面积161.38万平方米，同比增长59.03。 可见，2022年镇江市住宅需求占商品房需求总量的肯定支配地位。另外，相对于商品住宅供应的增长，商品住宅的需求增长更为快速。 由上文数据可以计算出，2022年镇江市住宅供销比（按面积计算）为0.95，供销基本平衡。其中对于一般性商品住房，2022年其供销比为0.94，相比2022年1.22的供销比，2022年一般性商品住房的市场供销状况较为平衡。 二、住宅需求预料分析 2004年2022年镇江市
5、住宅销售面积分别为：78.9、110.47、116.75、157.78万平方米。这里以销售面积指代需求量，依据这4年数据，运用灰色系统模型对住宅市场的短期需求进行预料如下： 1.原始序列 x(0) （x(0)(1)，x(0)(2)，x(0)(3)，x(0)(4)） (78.9，110.47，116.75，157.78） 2.累加生成序列 x(1)(k)x(1)(k-1)x(0)(k) x(1)(x(1)(1)，x(1)(2)，x(1)(3)，x(1)(4) （78.9，189.37，306.12，463.9） 3.均值序列 z(1)(k)=0.5x(1)(k)+0.5x(1)(k-1) z(1
6、)(z(1)(2)，z(1)(3)，z(1)(4)） (134.135，247.745，385.01） 4.二级参数包 5.发展系数a与灰作用量b 6.GM（1，1）模型 代入相关数值则x(1)(k+1)*= 490.4e0.192363426k-411.5 7.预料 依据上述模型计算得： x(1)(5)*=647.07 x(1)(6)*=873.6 则x(0)(5)*=185.24 x(0)(6= 224.53 因而，2022年、2022年镇江市住宅销售量预料数额分别为185.24万平方米和224.53万平方米。政府、开发商及投资者均可以以此为参考，进行各自的决策分析。 参考文献： 1熊晓炼:长沙市城镇住宅需求预料模型与分析J.消费经济.2022, (22)4: P4244 2刘 戈 刘尔烈:2001年2022年天津市城镇住宅需求量预料J.天津高校学报.2002（6）:122125 3镇江市统计局:镇江市2022年国民经济和社会发展统计公报 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页