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1、2023年住宅小区调研报告3篇 书目 第1篇关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告 第2篇广州市住宅小区自然气运用状况调研报告 第3篇关于我县住宅小区物业管理状况的调研报告 关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告 住宅小区停车难与 目前，我市很多小区业主与物业企业之间的冲突日趋严峻，群众与企业的呼声更加增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80下降到58，勤业一、二、三村的收缴率只有30，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。 分析物业管理冲突的根源，主要是以下几个因素： 1、法律法
2、规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在肯定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。 2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延长到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业冲突中“名不正、言不顺”，解决基层冲突的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管
3、理的主动性不足，特殊是社区居委会和物业企业在协调解决 与上级政府部门相关的详细事务上，显得无能为力。 3、市场主体不对称。业主个体干脆面对物业企业或开发商必定处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62的业主对业主委员会不清晰、不参加。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治实力、内控实力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、实力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素养不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业
4、管理行业的诚信度和公信力不强。 4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的敬重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和老师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了肯定的负面影响。 5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映剧烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决
5、。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推动。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透亮监督。很多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，想方设法扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。 6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的
6、工作协调不到位。特殊是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。 7、公用设施不配套。在老小区和次 总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市很多老小区和次新区即运用足区内停车资源，也不能满意全部需求；尤其是实施规范停车后，必定产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后
7、，根据便民利民、公开透亮、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最终会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要赐予协作，对道板泊位下的管线承重实力进行评估。 总之，要通过体制机制的创新，推动政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、看法民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业冲突消解在基层。 广州市住宅小区自然气运用状况调研报告 摘要：广州市自然气引入时间相对上海、北京、重庆等城市较晚，住宅小区运用自然气时间相对较短。本调研报告主要采纳调查问卷及访问的方式对广州市住宅小区的自然气管道覆盖状况、自然气来源、居民用户运用自然气的状况、自然气计量方式、自然气费用缴费方式、燃气公司对燃气平
8、安运用学问推广方式、燃气公司对小区自然气管道安检方式等方面进行调研，以了解广州市住宅小区自然气运用现状，并对今后住宅小区自然气的发展方向提出一些建议。 关键词：广州市 住宅小区 自然气 运用现状 发展方向 广州市自然气来源 2023年以前，广州市仍处于运用液化石油气时期，住宅小区部分运用管道液化石油气，部分运用瓶装液化石油气。至2023年8月28日，随着金山门站胜利接收广东lng项目的自然气，广州正式进入自然气时代。如今，广州市自然气主要来源于西气东输二线、深圳大鹏lng、珠海lng，并打算引川气入粤及兴建广州南沙lng站用于城市自然气供应及调峰。 住宅小区自然气覆盖状况 2.1 新旧楼盘的分
9、别 根据燃气管道安装时是否有用户入住，将小区楼盘分为旧楼盘和新建楼盘。新建楼盘的燃气管道一般由开发商出资，和楼盘一起建设，自然气采纳低压入户。旧楼盘因为新建燃气管道困难、燃气管道改造困难等缘由，自然气覆盖率较低。未通自然气的旧楼居民对于自然气的看法也不一样，一部分居民认为自然气管道安装费太贵，目前运用的液化石油气炉具和电热水器也很便利，便不想安装燃气管道；另一部分居民则觉得运用自然气平安且自然气气价较低，对安装燃气管道的意愿剧烈。 2.2 自然气供应方式 住宅小区的自然气供应分为两种方式，一是管道自然气供应，二是lng瓶组站供应。广州市燃气管网覆盖了大部分的城镇，但有部分相对较偏僻的城镇或农村
10、则没有燃气管道覆盖，这部分无燃气管道覆盖的小区则采纳建设lng瓶组站的方式为居民用户供气。 2.3 居民用户户内自然气管道安装差别 户内燃气管道分为明装和暗埋两种方式，明装燃气管道便利检查修理，暗埋燃气管道则相对美观。旧楼盘居民家中的燃气管道多是家中先装修完成之后才安装的自然气管道，所以旧楼居民用户户内的自然气管道基本采纳明装的方式安装。少部分新楼盘居民用户户内因装修方案、美观设计等缘由采纳了不锈钢水纹管暗埋的方式安装燃气管道，大部分新楼盘用户家中的燃气管道则是明装。 2.4 燃气计量表及缴费方式 广州市小区居民用户运用的燃气计量表大致分为三种。对于较早运用自然气管道的居民用户，家中运用的燃气
11、表为一般膜式燃气表，这种燃气表抄表分为两种方式，一是燃气公司定期上门抄表，然后通知用户去营业厅缴费，二是居民用户在燃气公司微信公众号上自报燃气表读数，通过绑定的银行卡自动划扣气费，此类燃气表不会自动停气。在膜式燃气表之后安装的是ic卡燃气表，这类燃气表是须要用户提前在营业厅充值气费，到卡中的气费用完之后就会自动停气，需重新充值之后才可接着运用。最新安装燃气管道的小区居民用户运用的则是无线远传膜式表，这类燃气表可以自动的将自然气用气量发送至燃气公司终端，居民用户通过开通燃气时绑定银行卡，气费从绑定的银行卡中自行划扣。 2.5 自然气计价方式 广州市对于居民自然气用户采纳阶梯计价的方式。按每户用气
12、人口数4人（含四人一下）为计量单位，第一档气量为0-320(含)立方米/年，气价为3 .45元/立方米；其次档气量为320-400(含)立方米/年，气价为4.14元/立方米；第三档气量为400立方米/年以上的用气部分，气价为5 .18元/立方米。用户用气人口超过4人的，每增加1人，在第一档气量相应增加70立方米，其次档气量上、下限相应增加70立方米，超过其次级气量上限值的计入第三级气量。 2.6 居民用户对于自然气平安学问了解来源及安检周期 居民用户对于自然气平安运用的学问的了解主要来自三个方面。一是燃气公司营业厅中播放的燃气平安运用宣扬片和发放的燃气运用平安手册，由于多数用户须要自行到燃气公
13、司营业厅缴费，这种平安学问的宣扬面较广；二是通过燃气公司定期进行的宣扬活动，在小区旁边为居民用户讲解燃气平安运用相关学问，受场地限制，这种宣扬面对的人群较少，但居民对这种宣扬的印象最深；三是通过燃气公司的微信公众号了解平安学问，这类宣扬多是面对年轻用户群体。 户内燃气管道的平安检查分为两类，一是燃气公司工作人员上门抄表时对居民用户户内燃气管道进行平安检查，二是燃气公司以一年为周期进行的定期对居民用户户内燃气管道进行的平安检查。 调研中发觉的问题 随着广州市进入自然气时代，旧楼居民用户运用自然气也是大势所趋。为旧楼盘新建燃气管道有两大难点，一是由于“城中村”等旧楼盘小区道路状况困难，安装埋地管道
14、难度大；二是旧楼盘已经有用户入住，燃气管道安装或改造的费用须要向用户收取，用户看法不统一，故不适合统一安装燃气管道。以上两点缘由导致了旧楼住户的燃气覆盖率低。旧楼已运用自然气用户燃气管道存在三个平安隐患。有的旧楼盘在运用自然气之前运用的是管道液化气，对于这部分旧楼盘，燃气公司采纳的是自然气置换，液化石油气埋地管道采纳的是钢质管道，随着运用时间的推移，钢质管道会被腐蚀，此为平安隐患之一；旧楼居民用户户内的燃气管道安装在房屋整体装修之后，由于装修布局，部分燃气管道会处于水槽下等易使燃气管道发生腐蚀环境中，此为平安隐患之二；广州市部分旧楼在建设燃气管道时采纳的是集中调压，中压入户的方式，随着运用时间
15、的推移，用户户内调压器随着运用时间的推移可能产生调压精度不准，致使燃气用具入口压力超高，且小区盘立管中燃气为中压，漏气风险也更大，此为平安隐患之三。 中压埋地管道覆盖面不够，比较偏远的城镇、农村还没有燃气管道，部分地区尚不具备运用自然气的条件。住宅小区运用lng瓶组站供气存在两点问题，一是lng的运输成本相对管道自然气更高，且须要支配专职人员对场站进行监管，提高了企业成本；二是lng瓶组站相对管道自然气危急性更高，建设在住宅小区旁边的平安隐患相对管道自然气更大，须要刚好关注瓶组中的lng存量，自然气供应不够稳定。 由于部分住宅小区居民用户运用的是一般膜式燃气表，这部分用户燃气表的抄表工作极难实
16、施，燃气公司员工上门抄表时遇到用户不在家的几率高，导致入户率极低，导致燃气公司对于用户用气量的统计不刚好。平安检查的时候也会遇到这种状况，入户率低会导致燃气公司对用户户内燃气管道运用状况驾驭不足，用户对已经存在的平安隐患不能刚好整改，发生平安事故的概率也大大提高。 住宅小区自然气发展方向 加快自然气管道敷设步伐，尽快将燃气管道延长到偏远城镇，甚至是农村，扩大燃气管道覆盖面积，为更多的地方送去自然气，尽快将燃气管道延长至运用lng瓶组站供气的住宅小区。 加大对“城中村”等旧楼燃气管道加装的投入力度，尽快使城市中的居民用户用上自然气，改善居民生活质量，改善城市环境。老旧燃气管道发生泄漏的概率更大，
17、城市中的人口较为集中，一旦发生燃气管道泄漏等事故造成的危害也更大，对老旧燃气管道的迁改已经破不容缓。 为了更好的服务居民，削减人力物力的投入，燃气公司应当大力推动居民用户燃气表更换进程，将一般膜式燃气表更换为无线远传膜式表，如此当可解决抄表入户率低的问题。 对于较早安装燃气管道的住宅小区应当缩短安检周期，防范于未然。吸引更多的用户添加燃气公司微信公众号，通过网络宣扬自然气平安运用学问，提高居民用户的平安意识，引导用户自查自然气运用平安隐患。并在微信或者其他平台上设置用户平安检查或整改申请服务，运用户能主动预约上门安检，可提高平安检查效率。 参考文献： 广州市自然气阶梯收费标准 investig
18、ation report on the use of natural gas in residential quarters in guangzhou yi qi,zhuo shilun,zhai yaorong abstract:the introduction time of natural gas in guangzhou is relatively late in shanghai, beijing, chongqing and other cities, and the use of natural gas in residential quarters is relatively
19、short. this research report mainly uses questionnaires and interviews to cover the natural gas pipeline coverage of guangzhou residential quarters, the source of natural gas, the use of natural gas by residents, the measurement method of natural gas, the payment method of natural gas, and the promot
20、ion of gas safety knowledge by gas companies. gas companies on the security inspection methods of residential gas pipelines. in order to understand the current situation of natural gas use in residential areas in guangzhou, and put forward some suggestions for the future development of natural gas i
21、n residential quarters. keywords:guangzhou；residential quarters;natural gas;use status; development direction 关于我县住宅小区物业管理状况的调研报告 为推动我县进一步加强和规范物业管理，提升物业管理服务水平，满意市民日益提高的居住质量要求，依据学习实践科学发展观活动的要求，我局组成专题调研组，深化城区各住宅小区，仔细开展物业管理工作调研。现将调研状况报告如下： 一、 我县物业管理工作的现状 小区以及物业管理的基本状况 调研结果显示，我县已有物业管理企业入驻的小区仅7个，基本上都是新建的
22、住宅小区，面积约50万平方米，户数约5300户，其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个，分别是“星光名庭”和“圳业太阳城”。 物业管理企业基本状况：目前，在我县注册的物业管理企业有3家，均为三级资质的物业管理企业;入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。 物业管理从业人员基本状况：全县物业管理从业人员不到 100人。其中持有各类上岗证的不到30人。 居住小区的特点 1、小区档次差距大。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的“丽景花城”达到90
23、%，而收缴率低的桂杨新贤城只有40%。从物业管理服务收费标准方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。 2、小区遗留问题多。由于历史的缘由和客观条件限制，我县居住小区较为分散，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全;有的小区建设规模小，相关手续不完备;还有很多小区是放开式的，给物业管理工作带来肯定难度。 二、存在的主要问题 1、房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而引发的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营运用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚(
24、位)少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同后，小区公共设施和部位施工监管不到位。有的因工程施工质量遗留问题至今难以解决。 2、物业行政管理体制尚未理顺。担当小区物业行业管理职责的是县房管局，但这只是一种行业指导性的工作，根据县政府办转发的关于明确物业管理职责分工的通知的要求，相关乡镇、居委会应设立物业管理专职人员，但我县至今尚未落实到位。因此指导、监督业主大会与业主委员会工作，以及对辖区内日常物业管理活动的监管等方面尚未发挥应有的作用。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种冲突交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，简单造
25、成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟识，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参加意识不强，业主委员会组成困难、人员良莠不齐，缺乏“有实力、出名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业公司供应工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与冲突就撒手不管，如太阳城业主委员会。 4、物业管理服务
26、收费率低。造成收费难的缘由是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受实力有限。三是业主反映的问题得不到刚好解决，引发居民不满心情而影响交费。四是商住混合小区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。 5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素养不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。 6、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我县上世纪八十年头末、九十年头初建立的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等
27、方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严峻等问题。这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广阔业主反映剧烈的热点、难点问题。 三、看法和建议 针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下看法与建议： 1、要完善物业管理源头监管。县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作 ，仔细落实各项监管措施，从根本上削减物业管理冲突纠纷。一是县工商、建设等部门应广泛征集社会各界的看法和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务
28、中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应根据物业管理相关法规规定，在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施运用功能，防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的全部权或运用权而引发冲突纠纷。在组织验收时，应协作有关单位将小区各类管道工程(含地下管道隐藏工程)列入验收内容。 2、要健全物业管理体制机制。首先，要根据“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求，完善和规范物业管理行政管理体系，相关乡镇应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建
29、设。其次，要依据“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确县、乡镇、居委会的职责分工，将管理重心下移，充分发挥乡镇、居委会对辖区日常物业管理活动的监管作用。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调和冲突纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，主动探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互监督的物业专项修理资金的缴交、保存与运用的新型工作方法，确保专项修理基金的足额归集和合理运用。 3、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣扬栏等传播媒介，广泛开展国务院物业管理条例、江西省物业管理条例等法规的宣扬活动，强化对相关工作人员、物业管理
30、企业、业主委员会成员和业主代表的教化培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪遵守法律，规范管理，更好地为业主供应服务;增加广阔业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分相识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是须要全体业主和全社会共同关切支持的工作。 4、要强化物业管理指导监督。一方面，县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，仔细分析探讨当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常
31、监管。对于业主委员会所需工作经费，应指导其通过业主大会规约来收取，杜绝向物业公司干脆索取的现象。另一方面，县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，刚好查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;加大调处力度，刚好化解各类物业管理冲突纠纷，尽快解决业主反映剧烈的问题。同时，还要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报指责，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广阔业主合法权益。再一方面，要加强引导，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业服
32、务费的和谐氛围。同时，按物业服务等级标准逐步提高我县物业收费标准、提升物业管理档次，主动探究市场化运行机制建设的新内容，真正实现物业管理的双向选择。 5、要规范物业管理服务行为。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，从以下几方面入手，规范管理、优化服务，取得广阔业主和业委会的支持和协作。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素养和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一采纳收费标价牌形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。同时，每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主运用的公共水电费用分摊具体状况、
33、日常维护收支状况等，使广阔业主“明白消费”。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广阔业主供应相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要刚好整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以削减因开发商遗留问题引发的物业冲突和纠纷。 6、要主动推动旧住宅小区的物业管理。县政府应组织相关职能部门，调动各方主动性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难以起步的状况，逐个进行调研、分析，实行多种途径、多种形式，加快小区整治，解决处理好修理资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结阅历，逐步建立健全适应我县实际状况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。