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1、2023年依据管理制度(2篇) 书目 第1篇物业管理公司会计核算依据 第2篇平安管理目标制定依据、原则、程序 物业管理公司会计核算依据 物业管理公司会计核算依据 物业管理公司的财务管理部门,在对其下属的物业管理处进行会计核算前,必需先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清晰地了解,此外,还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。 一、业主公约 业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力,并明确各自的权利、义务及责任。 公约内包括了许多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须具体了解该项资料及规定,并作为会计核算的依据
2、。 现列举其中较重要的条款如下: 1.本物业管理账目发生盈亏时的处理方法 一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损状况时的处理或解决方法予以明确规定。通常,本着用者自付的原则,本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有,本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式,如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间,小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限,收入不足以应付常常性支出时,由开发商担当补贴责任。但关键是必需有明确的约定。 2.本物业综合管理费收支状况的公布 要求物业管理公司定期公布所管物业的收支状况,是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一样的前提下,公
3、约中通常会对公布的详细时间、方式和要求做出规定。 3.收支核算方面的规定 公约通常列明是否须要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。 4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法 通常未出售的单位享有肯定的管理费减免实惠。 5.管理费起计日期的约定 通常可以是实际收楼日,或交付运用通知书发出日期加若干天为起计日,或者以前述两者较早者为起计日,也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。 6.滞纳金的计算法 公约通常会规定业户必需在每月某日前缴付管理费,逾期未付者,则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。 二、管理合约 管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约,其
4、主要作用是明确托付方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容: 1.物业管理公司管理本物业的年限,及管理公司酬劳的计收标准及方法等。 2.物业管理公司受管理公约的约束,并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任,依据管理公约对本物业进行管理。 3.需编制财务预算及预算限制,除首年预算外,通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算,并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算限制。 4.合约到期或终止时,财务移交方面的要求。 三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表 该等文件通常在业主收楼时一并派发,并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。 四、收楼的流程 在整个收楼的程
5、序中,有许多会计部必不行少的资料,如: 1.的确的收楼日期,用以计算管理费起计日期。 2.各单位业户数据,包括姓名、联络地址及电话等。 3.已缴付管理费按金及其它款项的收据,可作入账及对账的凭据。 依据上述资料,可以建立一套必要的图表档案,如:单位数据列表已收各种按金明细表、应收/已收/欠收管理费一览表等。 平安管理目标制定依据、原则、程序 平安管理目标的制定是平安管理的首要问题,它不但是平安管理过程起先的标记,而且确定整个平安管理过程的进行。 一、平安管理目标的制定依据 制定平安管理目标,必需要有科学依据。不同平安管理目标的制定可能会有不同的详细依据,但就一般状况而论,主要有以下几个方面。
6、1.平安管理所应解决的问题 这是制定平安管理目标的干脆依据。平安管理目标是平安管理所应解决问题的正面表述,只有问题明确并分析透彻,平安管理所要达到的预期结果才能明确,所实行的平安管理措施也会得当。例如,企业平安管理所要解决的主要问题是平安生产和歼灭事故的问题,那么企业平安管理目标就必需要包括这一内容,并且要依据企业平安生产状况,提出解决平安与生产、平安与效益、平安与发展等管理措施。在一项平安管理中往往要解决很多问题,但必有一个主要问题。主要问题是平安管理目标制定的主要依据,在可能的状况下也要尽量兼顾其他问题。 2.事物自身的发展规律 自然界和人类社会中一切事物都有其自身的发展规律。企业平安管理
7、目标的制定只能遵循这些客观规律,而不能违反这些客观规律。企业平安管理目标的制定要反映人们的愿望,但是这些愿望必需是基于对事物发展规律的反映,而不能是拔苗助长、缘木求鱼之类的妄想。平安管理目标的制定并非完全否定人的主观能动性,而只是强调人的主观能动性要建立在实事求是的基础上。 3.平安管理的内部条件所供应的可能性 平安管理的内部条件所供应的可能性,是平安管理目标制定的内在依据。所谓内部条件主要是指平安管理系统内所具备的人员(包括平安管理者和被管理者)的素养条件、物质条件、技术条件、信息条件、文化条件以及以往的平安管理阅历等。在平安管理目标的制定中,要考虑各种内部条件的综合水平。对于这一水平的估计
8、既不能过高,也不能过低。估计过高,可能使目标缺乏可行性;估计过低,可能使目标缺乏先进性。 4.平安管理的外部环境所供应的可行性 平安管理目标的制定,不仅要考虑平安管理系统内部条件所供应的可能性,而且还要考虑平安管理的外部环境所供应的可行性。平安管理的外部环境从范围角度来说,它是一个相对的概念,例如作为一个企业,市情、省情、国情都是它的环境;而作为一个国家,则主要是指国际环境, 国情只是它的内部条件。但从内容上来划分,则主要包括以下几个方面:政治环境,主要是指国家的政治形势、政治体制及由此所制定的一系列方针、政策;法律环境,主要是指国家及地方的全部法律、条例、规定以及立法、司法特点;经济环境,主
9、要是指国家的经济运行特点、各项经济政策规定、市场条件、社会生产力水平以及人民的消费水平和消费特点等;社会环境,主要是指社会的治安环境、人口数量质量、社会保障条件以及公共设施水同等; 自然环境,主要是指自然资源和生态平衡状况。以上各类环境因素对平安管理目标的制定都有很大的制约作用,不全面考虑,平安目标的实现就会缺乏可行性。 二、平安管理目标的制定原则 平安管理目标的制定,必需坚持正确的原则,这些原则主要如下。 1.科学预料原则 平安管理目标的确定,必需要以科学的预料为前期。因为只有进行科学的预料,才能精确地驾驭平安管理系统内部和外部信息,才能预见事物的将来发展趋势,从而为平安管理目标的确定供应科
10、学而牢靠的依据。在平安管理目标的确定中进行科学预料,不但要进行定性预料,而且要进行定量预料,不但要运用现代预料手段,而且要进行深化实际的调查探讨。只有这样,才能使预料的结果既全面又精确,既有定性分析又有定量分析,从而保证平安管理目标的制定既有科学性,又有可行性。 2.职工参加原则 平安管理目标的制定,不应只是企业领导者、平安管理者的事,还应当广泛发动职工共同参加平安管理目标的制定。发动职工参加目标的制定,不仅可以听取职工要求,集中职工才智,从而增加平安管理目标的科学性,而且有利于平安管理目标的贯彻和执行。这就是在平安管理目标的制定中之所以要强调坚持职工参加民主决策的缘由。 3.方案选优原则 平
11、安管理目标的制定,必需坚持方案选优的原则。这一原则要求在平安管理目标的制定中,首先要制定每个选择方案,然后通过科学决策和可行性探讨,从多个方案中选出一个满足的方案。所谓满足,主要有以下3个标准:第一, 目标要有较高的效益性,其中包括有较高的平安效益、经济效益和社会效益;其次,目标要有先进性,有肯定的创新,有肯定的难度;第三,目标要有可行性、切合实际,通过努力能够实现。 4.信息反馈原则 在坚持亡述原则的基础上所确定的平安管理目标,并不肯定保证有足够的科学性、先进性和可行性,其缘由主要有3方面:一是人们的相识总有肯定局限性。有些相识在当时看来是科学的、合理的,事后有可能会发觉仍有不科学、不合理之
12、处。二是实践是检验真理的标准。平安管理目标制定的科学性、先进性和可行性如何,最终还是要在执行中来检验。三是状况在不断改变,条件在不断变更,原定的平安管理目标出现一些偏差,实属难免。由于以上缘由,在平安管理目标的制定中,必需坚持平安信息反馈的原则,要在平安管理目标的制定和执行中不断收集反馈平安信息刚好订正偏差。 三、制定平安管理目标的程序 平安管理目标的制定,不仅要有科学依据,坚持正确原则,而且还必需要遵循肯定的程序。一般说,制定平安管理目标的主要程序如下。 1.提出问题 即围绕平安管理目标的制定,通过科学预料和调查探讨,收集平安管理系统内外的有关信息,从各个方面为平安管理目标的制定供应依据。 2.制定方案 即依据平安管理目标所应解决的问题和收集到的各种平安信息,制定两个以上的平安目标备选方案。 3.确定方案 即通过科学决策和可行性探讨,在诸多的备选方案中选取一个满足的方案。此时,平安管理目标基本确定。 4.目标修正 即在平安管理目标基本确定的状况下,或再交由职工探讨,广泛收集看法,或在实际执行中不断收集反馈平安信息,以使平安管理目标不断得到修正和完善。