《第三章成--本--法优秀文档.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第三章成--本--法优秀文档.ppt（53页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节资金的时间价值资金的时间价值第二节第二节市场法市场法第三节第三节收益法收益法第四节第四节成本法成本法第五节第五节评估方法的选择评估方法的选择第三节第三节成成本本法法v一、成本法的基本涵义与理论依据一、成本法的基本涵义与理论依据v二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提v三、成本法中的基本要素三、成本法中的基本要素v四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法v一、成本法的基本涵义与理论依据一、成本法的基本涵义与理论依据 成本法是指首先估测被评估资产成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业的重置成本，然后估测
2、被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。价值的各种评估方法的总称。v2.理论依据理论依据:生产费用价值论生产费用价值论影响资产价值变化的因素有：影响资产价值变化的因素有：有形损耗（实体性贬值）有形损耗（实体性贬值）无形损耗（功能性贬值、经济性贬值）无形损耗（功能性贬值、经济性贬值）v根据上述评估思路，成本法评估资根据上述评估思路，成本法评估资产的价值的公式可概括为：产的价值的公式可概括为：资产评资产评估价值估价值重置重置成本成本实体性实体性贬值贬值功能性功能性贬值贬值经
3、济性经济性贬值贬值=-二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提1.被被评评估估资资产产处处于于继继续续使使用用状状态态或或被假定处于继续使用状态。被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。应当具备可利用的历史资料。3.形成资产价值的耗费是必须的。形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法中的基本要素三、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本（二）资产的实体性贬值（二）资产的实体性贬值（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值（四）资产的经济性贬值。（四）资产的经济性贬值。（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本
4、就是资产的现行再取得成本。v可以分为两种：可以分为两种：是是指指采采用用与与评评估估对对象象完完全全相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、规规格格及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产所发生的费用。产所发生的费用。v是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑、新新标标准准，新新设设计计、新新规规格格新新技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象具具有有相相同同功功能能的的全全新新资资产产所发生的费用。所发生的费用。.两者的区别例例一一张张桌桌子子是是2000
5、年年生生产产，当当时时用用料料立立方方米米，当当时时单单价价元元立立方方米米，用用了了个个人人工工，当当时时一一个个人人工工元元；现现在在生生产产同同样样一一张张桌桌子子，用用料料为为立立方方米米，单单价价元元立立方方米米，使使用用个个人人工工，一一个个人人工工元元，计计算算的的历历史成本、复原重置成本、更新重置成本。史成本、复原重置成本、更新重置成本。v（1）历史成本）历史成本v501+503=200元元v（2）复原重置成本）复原重置成本v801+703=290元元v（3）更新重置成本）更新重置成本v800.7+701=126元元（二）资产的实体性贬值（二）资产的实体性贬值v也称为有形损耗，
6、是由于使用及也称为有形损耗，是由于使用及自然力的作用导致资产的物理性自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价能的损耗或下降而引起的资产价值损失。值损失。v用公式表示为：用公式表示为：v实体性实体性资产的实体性贬值资产的实体性贬值v贬值率贬值率资产重置成本资产重置成本=（三）资产的功能性贬值（三）资产的功能性贬值v是指由于技术进步引起的资产功能相是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。对落后而造成的资产价值损失。v它包括两部分：它包括两部分：v（1）超额投资成本）超额投资成本超额投资成本超额投资成本=复原重置成本复原重置成本-更新重置更新重置成成 本本v（2）
7、超额运营成本。）超额运营成本。（四）资产的经济性贬值（四）资产的经济性贬值v是是指指由由于于外外部部经经济济环环境境的的变变化化引引起起资资产产闲闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。置、收益下降等而造成的资产价值损失。v如：如：1.市场竞争加剧，产品滞销导致开工市场竞争加剧，产品滞销导致开工不足，使设备利用率下降、闲置，收益额不足，使设备利用率下降、闲置，收益额减少。减少。v2.原材料、公用事业费上涨原材料、公用事业费上涨而而产品产品价格没有提高。价格没有提高。v3.政府的经济政策的变化。政府的经济政策的变化。四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法v（一）重置成本的估算方法（一
8、）重置成本的估算方法v（二）实体性贬值的测算方法（二）实体性贬值的测算方法v（三）资产的功能性贬值的测算（三）资产的功能性贬值的测算v（四）经济性贬值的测算（四）经济性贬值的测算（五）综合案例题（五）综合案例题2.功能系数法功能系数法（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法也称细节分析法、核算法。它是利用成本核算也称细节分析法、核算法。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项累加后得到资产的重置成本。逐项累加后得到资产的重置成本。重置方式主要是购买，其成本包括直接成本和重置方式主要是购买，其成本包括直接成本和间接成本。间接成本
9、。重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本。间接成本。直接成本：购买价、运杂费、安装调试费、人直接成本：购买价、运杂费、安装调试费、人工费等可以直接构成资产成本的部分。工费等可以直接构成资产成本的部分。间接成本：为购买资产而发生的管理费、总体间接成本：为购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等需要分配计入的成本。设计制图费等需要分配计入的成本。间接成本的计算方法：间接成本间接成本=人工成本总人工成本总额额成本分配率成本分配率成本分配率成本分配率=间接成本额间接成本额人工成本额人工成本额间接成本间接成本=工作量工作量单位价格单位价格间接成本间接成本=直接成本直接成本间接成本占直接乘成本间接成
10、本占直接乘成本百分率百分率例：例：重重置置购购建建设设备备一一台台，现现行行市市场场价价格格每每台台5万万元元，运运杂杂费费1000元元，直直接接安安装装成成本本800元元，其其中中原原材材料料300元元，人人工工成成本本500元元。根根据据统统计计分分析析，计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接接成成本本为为每每人人工工成成本本0.8元元，求该机器设备重置成本。求该机器设备重置成本。解：解：直接成本：直接成本：50000+1000+800=51800元元间接成本：间接成本：5000.8=400元元重置成本：重置成本：51800+400=52200元元例题重置构建机床重置构建机床1台，
11、现行市价台，现行市价12万元万元/台，运台，运杂费杂费4000元，直接安装成本元，直接安装成本5000元，根据元，根据统计分析计算统计分析计算安装间接成本占直接成本的安装间接成本占直接成本的5%，该机床全部重置成本为：，该机床全部重置成本为：直接成本直接成本=120000+4000+5000=129000元元间接成本间接成本=1290005%=6450元元重置成本重置成本=129000+6450=135450元元（1）生产能力比例法）生产能力比例法v被评估资产重置成本被评估资产重置成本=（被估资产的（被估资产的年产量年产量/参照物年产量）参照物年产量）参照物重置参照物重置成本成本v前提条件：前
12、提条件：v资产的成本与生产能力呈线性关系。资产的成本与生产能力呈线性关系。案例v某某重重置置全全新新的的一一台台机机器器设设备备价价格格5万万元元，年年产产量量为为5000件件。现现知知被被评评估估资资产产年年产产量量为为4000件件，由由此此可可以以确确定定其其重置成本：重置成本：v解：解：v4000/500050000=40000（元）（元）（2）规模经济效指数益法规模经济效指数益法被评估资产被评估资产参照物的参照物的被估资产产量被估资产产量x的重置成本的重置成本重置成本重置成本参照资产产量参照资产产量公公式式中中的的X是是一一个个经经验验数数据据，又又被被称称为为规规模模经济效益指数。经
13、济效益指数。=（1）重置重置资产账资产账价格价格成本成本面原值面原值指数指数资产账资产账面原值面原值=价格变价格变动指数动指数1+=价格指数的计算价格指数的计算X=（1+a1）(1+a2)(1+a3)(1+an)100%式中：式中：X环比价格指数；环比价格指数；an第第 n年年 环环 比比 价价 格格 变变 动动 指指 数数，n=1,2,3,n.案例v某某被被估估资资产产购购建建于于1994年年，帐帐面面原原值值为为50000元元，当当时时该该类类资资产产的的定定基基价价格格指指数数为为95%，评评估估时时该该类类资资产产的的定定基基价价格格指指数数为为160%，求该资产的重置成本。，求该资产
14、的重置成本。解：解：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=50000（160%/95%）100%=84210（元）（元）（四）经济性贬值的测算（二）资产的实体性贬值资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）（四）资产的经济性贬值。资产预计可被利用的生产能力评估方法的选择要与评估对象相适应。二、资产评估方法的选择经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r,n）原材料、公用事业费上涨而产品价格没有提高。当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。R某类抽样资产的历史成本。也称为有形损耗，是由于使用及自然力的
15、作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失。已知该设备更新重置成本为200万余，成新率为80%，无功能性贬值，X取0.它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项累加后得到资产的重置成本。三、成本法中的基本要素案例v被被估估资资产产帐帐面面价价值值为为200000元元，1992年年建建成成，1997年年进进行行评评估估，经经调调查查已已知知同同类类资资产产环环比比价价格格变变动动指指数数分分别别为为1993年年为为11.7%，1994年年为为17%，1995年年为为30.5%，1996年年为为6.9%，1997年年为为4.8%，求求被被评估资产重置成本。评估资产重置
16、成本。解：解：200000（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）100%=200000191%=382000（元）（元）物价指数法与重置核算法区别：物价指数法与重置核算法区别：前前者者估估算算的的重重置置成成本本是是复复原原重重置置成成本本；而而后后者者既既可可以以是是复复原原重重置置成成本本，也也可可以以是是更更新重置成本。新重置成本。2.精度不同。精度不同。前前者者建建立立在在不不同同时时期期的的某某一一种种或或某某一一类类甚甚至至全全部部资资产产的的物物价价变变动动水水平平；而而后后者者建建立立在在现现行行价价格格水水平平与与购购建建成成本本费
17、费用用核核算算的的基基础上。础上。价格指数法与重置核算法价格指数法与重置核算法的相同点的相同点v1.都是估算重置成本的常用方法。都是估算重置成本的常用方法。v2.都是建立在利用历史资料的基都是建立在利用历史资料的基础上。础上。5.统计分析法统计分析法v3.计算出资产的调整系数计算出资产的调整系数K。vK=R/Rv式中：式中：R某类抽样资产的重置成本；某类抽样资产的重置成本；vR某类抽样资产的历史成本。某类抽样资产的历史成本。v4.根据调整系数根据调整系数K被估算资产的重置成本，被估算资产的重置成本，v被评估资产被评估资产v重置成本重置成本=某类资产账某类资产账面面历史成本历史成本K案例案例v评
18、评估估某某企企业业某某类类通通用用设设备备，经经抽抽样样选选择择具具有有代代表表性性的的通通用用设设备备5台台，估估算算其其重重置置成成本本之之和和为为30万万元元，而而该该5台台具具有有代代表表性性通通用用设设备备历历史史成成本本之之和和为为20万万元元，该该类类通通用用设设备备帐帐面面历历史史成成本本之之和和为为500万万元元。求求该该类类通用设备重置成本。通用设备重置成本。v5001.5=750（万元）（万元）第五节评估方法的选择经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r,n）第二章资产评估的基本方法政府的经济政策的变化。采用加权平均法进行有形损耗的评估：根据该资产技术指
19、标正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5）/（103608）100%=93.=48000元是指由于外部经济环境的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。无形损耗（功能性贬值、经济性贬值）间接成本=工作量单位价格8元，求该机器设备重置成本。的重置成本重置成本参照资产产量（二）实体性贬值的测算方法二）实体性贬值的测算方法v也称成新率法。也称成新率法。它是指由具有专业知识和它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部分进行技术鉴定，并综合分实体各主要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维
20、护、析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。成新率，从而估算实体性贬值。vv资资产产实实体体性性贬贬值值=重重置置成成本本（1-实实体体性成新率）性成新率）v实体性成新率实体性成新率=1-实体性贬值率实体性贬值率资产的实资产的实重置成本重置成本-预计残值预计残值实际已实际已体性贬值
21、体性贬值总使用年限总使用年限使用年限使用年限总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率v资资产产利利用用率率=（截截止止评评估估日日资资产产累累计计实实际际利利用用时时间间/截截止止评评估估日日资资产产累累计计法法定定利利用用时时间间）100%=v当当资资产产利利用用率率11时时，表表示示资资产产超超负负荷荷运运转转，资资产产实实际际已已使使用用年年限限比比名名义义已已使使用用年年限限要要长。长。v 当当资资产产利利用用率率=1=1时时，表表示示资资产产满满负负荷荷运运转转，资资产
22、产实实际际已已使使用用年年限限等等于于名名义义已已使使用用年限。年限。v 当当资资产产利利用用率率11时时，表表示示开开工工不不足足，资资产实际已使用年限小于名义已使用年限产实际已使用年限小于名义已使用年限案例案例v某某资资产产1985年年2月月购购进进，1995年年2月月评评估估时时，名名义义已已使使用用年年限限是是10年年。根根据据该该资资产产技技术术指指标标正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该资资产产实实际际每每天天工工作作7.5小小时时。由由此此可可以以计计算算资资产产利利用用率为：率为：v（103607.5）/（103608）100%=93.75%v由此
23、可确定其实际已使用年限为由此可确定其实际已使用年限为9.4年。年。=999734（元）体性贬值总使用年限使用年限1-（750/1000）100%（四）资产的经济性贬值将被评估资产在剩余寿命内每年的超额成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。根据调整系数K被估算资产的重置成本，（五）综合案例题无形损耗（功能性贬值、经济性贬值）市场竞争加剧，产品滞销导致开工不足，使设备利用率下降、闲置，收益额减少。（一）重置成本的估算方法第一节资金的时间价值801+703=290元都是建立在利用历史资料的基础上。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.根据调整系数K被估算资产的
24、重置成本，（二）资产的实体性贬值5）/（103608）100%=93.更新改造的资产评估v采用加权平均法进行有形损耗的评估：v加权更新成本=已使用年限投资成本v加权平均已使用年限v=加权平均投资成本/投资成本3.修复费用法修复费用法它它是是通通过过确确定定被被评评估估资资产产恢恢复复原原有有的的精精度度和和功功能能所所需需要要的的费费用用来来直直接接确确定定该该项项资资产产的的实实体体性性贬贬值值。这这种种方方法法一一般般适适用用于于可可以以恢恢复功能的资产的评估。复功能的资产的评估。（三）资产的功能性贬值的测算（三）资产的功能性贬值的测算v超额投资成本超额投资成本=复原重置成本复原重置成本-
25、更新重更新重置成本置成本v工资成本、原材料消耗、能源消耗、工资成本、原材料消耗、能源消耗、v产品质量等指标。产品质量等指标。1.将将被被评评估估资资产产年年运运营营成成本本与与功功能能相相同同但但性性能能更更好好的新资产的年运营成本比较。的新资产的年运营成本比较。2.计算二者的差异，确定净超额运营成本。计算二者的差异，确定净超额运营成本。3.估计被评估资产的剩余寿命。估计被评估资产的剩余寿命。4.将将被被评评估估资资产产在在剩剩余余寿寿命命内内每每年年的的超超额额成成本本折折现现，这这些些折折现现值值之之和和就就是是被被评评估估资资产产功功能能性性损损耗耗（贬贬值）。值）。v计算公式为：计算公
26、式为：被被评评估估资资产产功功能能性性贬贬值值额额=被被评评估估资资产产年年净净超超额额运额成本运额成本年金折现系数年金折现系数案案例例v某种旧机器设备，与技术先进的新某种旧机器设备，与技术先进的新设备相比生产效率低，工资费用高。设备相比生产效率低，工资费用高。两种设备产量相同，每月生产两种设备产量相同，每月生产1010万万件产品，新设备单件工资件产品，新设备单件工资0.800.80元，元，旧设备单件工资旧设备单件工资1.21.2元，所得税率元，所得税率为为33%33%，旧设备还可以使用，旧设备还可以使用5 5年，假年，假定折现率为定折现率为10%10%，求旧设备的功能，求旧设备的功能性贬值额
27、。性贬值额。v解解：v年超额运营成本年超额运营成本=（1.2-0.8）1000012v=48000元元v年净超额运营成本年净超额运营成本=48000（1-33%）v=32160元元v功能性贬值额功能性贬值额=32160（P/A，10%，5）（四）经济性贬值的测算（四）经济性贬值的测算（四）经济性贬值的测算（四）经济性贬值的测算100%X为规模经济效益指数。为规模经济效益指数。经济性经济性贬值率贬值率资产预计可被利资产预计可被利用的生产能力用的生产能力资产原设计资产原设计生产能力生产能力=1-X经经济济性性贬贬值值额额=资资产产年年收收益益损损失失额额（1-所得税率）所得税率）（P/A，r,n）
28、（P/A，r,n）为年金现值系数。）为年金现值系数。案例v某某被被估估生生产产线线设设计计生生产产能能力力为为年年产产20000台台产产品品，因因市市场场需需求求结结构构变变化化，在在未未来来可可使使用用年年限限内内，每每年年产产量量估估计计要要减减少少6000台台左左右右，求求该该生生产产线线的的经经济济性性贬贬值值率率。（X为为0.6）v1-（14000/20000）100%=（1-0.81）100%=19%v承承上上例例，假假定定每每年年减减少少6000台台产产品品，每每台台产产品品利利润润100元元，该该生生产产线线尚尚可可继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的投投资资回
29、回报报率率为为10%，所所得得税税率率为为33%。v该该 资资 产产 的的 经经 济济 性性 贬贬 值值 额额 为为：（6000100）（1-33%）（P/A，10%,3）=999734（元）（元）案例v某一生产线每天生产某一生产线每天生产1000件产品，已件产品，已使用使用4年。现因开工不足，每天只生产年。现因开工不足，每天只生产750件产品。已知该设备更新重置成本件产品。已知该设备更新重置成本为为200万余，成新率为万余，成新率为80%，无功能性，无功能性贬值，贬值，X取取0.7，求经济性贬值额。，求经济性贬值额。v解：解：经济性贬值率：经济性贬值率：1-（750/1000）100%=18
30、.2%经济性贬值额：经济性贬值额：（20080%-0）18.2%v习题：某企业将某项资产与国外企业合资，要求习题：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值原值270万元，净值万元，净值108万元，按财务制度规定，万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为该资产折旧年限为30年，已计折旧年限年，已计折旧年限20年。经年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企
31、业记录，该资产万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，小时，实际累计利用时间为实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于年。又知该资产由于设计不合理造成耗电量大，维修费用高，与现在设计不合理造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元，万元，该企业所得税率为该企业所得税率为33%，假定折现率为，假定折现率为10%。v根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。v解：资产利用率为：50400/57600=87.5%v确定成新率：v确定功能性贬值：v评估值=48031.37%-10.72=139.856（万元）第四节、评估方法的比较与选择第四节、评估方法的比较与选择v一、评估方法的多样性和可选择性一、评估方法的多样性和可选择性v二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择选择评估方法时应注意以下因素：选择评估方法时应注意以下因素：1.评估方法的选择要与评估对象相适应。评估方法的选择要与评估对象相适应。2.评估方法的选择受可搜集到的数据和信息评估方法的选择受可搜集到的数据和信息资料的制约。资料的制约。