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1、陕西省2016年上半年房地产估价师相关知识：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 2、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为【2004年考题】 A：102万元 B：110万元 C：113万元 D：1
2、15万元 E：工业用地的监测点评估价格3、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格 4、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调5、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A有偿 B有限期 C有流动 D有偿有限期 6、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。 A项目定位 B盈亏系数 C平衡点 D风险临界值 7、现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始自开发期为
3、2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年后和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为2850元/。若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。 A：766 B：791 C：913 D：1046 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。 A：开发商 B：承包商 C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同 9、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的_都来自该区域。 A60%70% B60%75% C70%80% D80%90% 10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相
4、关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。 A2000 B1900 C2100 D190511、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地产 C标准房地产 D类似房地产 12、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D建筑物
5、地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 13、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格14、费用与收入相配比即为。 A：企业经营活动中取得的盈利 B：企业经营活动中取得的所有者权益 C：企业经营活动中的支出 D：企业经营活动中取得的负债 E：执行层的组织协调 15、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。 A被保险标的 B保险资金来源 C保险的实施方法 D保险责任承担的次序 16、设立地役权通常会使。 A：供役
6、地的价值下降 B：需役地的价值下降 C：供役地与需役地的价值都下降 D：供役地与需役地的价值都上升 E：工业用地的监测点评估价格 17、下面说法正确的是。 A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税
7、费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元。 A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格 19、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A允许的最低经济效益指标 B最大费用 C利润为零 D最大利润 20、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元，已知取得土地时楼面地价为1000元，开发成本和管理费用为1200元，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2，销售税费为销售价格的
8、5.5，开发期为1.5年，年利率为10。该幢写字楼的销售利润率为。 A：7.90 B：11.08 C：11.83 D：13.73 E：工业用地的监测点评估价格 21、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。 A40 B42 C48 D50 22、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按_征收。 A土地出让金 B占用面积 C经营收入 D销售收入23、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A债务融资 B已建成房地产抵
9、押贷款 C权益融资 D建设贷款 24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低25、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。 A：建筑高度 B：建筑间距 C：建筑密度 D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以下不属于非市场价值的价值是_。
10、A清算价值 B投资价值 C谨慎价值 D交换价值 2、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为_万元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.293、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 4、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。 A：政治法律环境 B：经济环境 C：人口环境 D：社会文化环境 E：借款合同5、房屋外墙
11、(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指_。 A房屋共有建筑面积 B土地使用面积 C房屋使用面积 D房屋建筑面积 6、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。 A1.00% B2.13% C2.22% D2.50% 7、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产
12、开发项目_。 A投资者要求的最低报酬率 B投资者要求的最高报酬率 C社会一般正常利润 D社会最低利润 8、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。 A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人 B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节 C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E房地产权属登记为房地产权利动态登记 9、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿
13、元，其项目资本金应当不低于_万元。 A2000 B2500 C3000 D3500 10、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。 A工程保险 B工人人身保险 C第三方保险 D意外保险 E质量保险11、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。 A融资计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 12、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。 A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人 B：商业汇票在同城和异地均可使用 C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D：商业汇票一律不记名，允许背书转让 E：商业汇票由银行印制和发售 13、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为
14、其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.3814、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有。 A：成本低 B：反馈快 C：能深入了解被访者情况 D：回收率高 E：能深度访谈 15、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有( A：城市的发展布局 B：功能分区 C：禁止、限止和适宜建设的地域范围 D：建筑形态控制指标 E：城市性质 16、房地专指_的合成体。 A土地 B建筑物 C物产
15、D物业 E物流 17、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。 A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位 18、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。 A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳 C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调 19、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合 20、边际收益递减规律也称生产要素_规律。 A边际产量递减 B边际因素递减 C边际效果递减 D边际收效递减 21、房地产
16、市场是一个地区性市场，主要体现在它的_。 A独一无二 B不可移动 C流动性差 D易受限制 22、房产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图23、下列关于担保公司设立，表述正确的是。 A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照 B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C
17、：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业 24、下列属于城市房屋拆迁管理条例所调整行为的有。 A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动 B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置 C：集体土地上的拆迁行为 D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为 E：自诉自建行为25、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。 A：城镇住房制度改革 B：城市土地使用制度改革 C：房地产生产方式改革 D：社会体制改革 E：政治体制改革