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1、甘肃省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房地产投资项目可行性研究特点考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、不动产登记费的收取_ A按不动产面积 B按件收取 C按不动产体积 D按价款的比例 2、职工住房公积金是_信贷资金来源之一。 A商业性 B社会性 C政策性 D自营性3、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。 A：房地产上市公司发行公司债券 B：权益型REITs C：房地产上市公司发行股票 D：商业银行贷款 E：借款合同 4、中华人民共和国城市规划法确定的城
2、市规划区是指_因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A城市市区、郊区 B城市市区、城市行政区域内 C城市市区、郊区以及城市行政区域内 D城市市区、近郊区以及城市行政区域内5、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是_。 A净现值 B净现值期望值 C净现值标准差 D净现值标准差系数 6、人防工程的地下室面积_建筑。 A属不应分摊的共有 B属应分摊的共有 C不属共有 D属物业公司所有的 7、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万
3、元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少_元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.38 8、影响房地产价格的环境因素不包括_。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 9、普通股股东权利中，自益权包括。 A：股东享有的出席股东大会的权利 B：表决权 C：查询公司经营状况的请求权 D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调 10、土地使用税采用的税率是。 A：四级超额累进税率 B：四级超额累退税率 C：分类分级的幅度定额税率 D：比例税率 E：执行层的组织协调11、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。 A：债权 B：物权 C：质权 D：他项权 E：执行层的组
4、织协调 12、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。 A：半年-1年 B：12年 C：13年 D：35年 E：执行层的组织协调 13、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为_元m2。 A2938 B2982 C3329 D337914、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于
5、（）。 A单元估算法 B单位指标估算法 C概算指标法 D工程量近似匡算法 15、实施加成征税，加二成等于加正税的_。 A10 B20 C30 D40 16、保险合同的客体为_。 A保险人 B保险利益 C保险金额 D被保险人 17、下列关于限额设计，表述不正确的是。 A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计 B：按照初步设计概算造价进行施工图设计 C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策 D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施 E：执行层的组织协调 18、房地产开发项目投资估算的范围不包括_。 A土地费用 B房屋开发费 C销售费用 D物业管理费
6、19、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为【2005年考题】 A：402304万元 B：407410万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为_。 A建设成本 B经营成本 C开发过程中的成本支出 D建设成本和经营成本 21、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C
7、详细可行性研究 D项目的评估和决策 22、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。 A：投保人 B：被保险人 C：被保险人和受益人 D：投保人、被保险人和受益人 E：执行层的组织协调23、关于房地产项目融资说法错误的是。 A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金 C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的 D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 E：借款合同 24、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年
8、产值的_。 A5% B10% C15% D20%25、在城市房屋拆迁补偿安置中，。 A：产权不明确的房屋不予补偿 B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿 D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。 A交易过程 B交易情况 C交易日期 D交易价格 E房地产状况 2、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A原始价值高于
9、账面价值 B投资价值高于市场价值 C谨慎价值低于市场价值 D快速变现价值低于市场价值3、全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持_以上人民政府按照国家基本建设程序批准的文件申请批准。 A省级 B市级 C区级 D县级 4、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_。 A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B可以收回房屋出租给其他人 C可以要求增加租金 D应当继续履行原租赁合同5、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出
10、履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对_的财产强制拍卖。 A张某 B张某或杨某 C杨某 D张某和杨某 6、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。 A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标 7、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于_自住住房。 A购买财产保险 B购买 C翻建 D装修和大修 E建造 8、土地变更登记是指因而进行的登记。 A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C：土地权利人名称发生变更 D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有
11、错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记 E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 9、某个国家20002004年的基尼系数分别为033、034、036、040和042，由此可以推断。 A：该国家的居民收入分配趋于平均化 B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D：该国家的国民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 10、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊
12、共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。 A：商品房预售合同未经备案，合同无效 B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让 D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。 E：要求查询的资料不存在的11、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是_。 A增加税收 B降低存款准备金率 C增加政府支出 D减少转移支付 12、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出
13、租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 13、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。 A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响 B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金 C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系 D：房地产价格难以在短期内达成 E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成14、股票赢利的大小取决于_。 A股份有限公司的经营状况和赢利水平 B公司的赢利状况 C公司的年终利润的多少 D公司风险程度和股票的稳定性 15、登记机关可以依法做出_的
14、行为。 A准予登记 B暂缓登记 C不予登记 D代为登记 E免予登记 16、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：执行层的组织协调 17、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。 A：隐含估价对象范围不同 B：参数选取不合理 C：估价作业日期不同 D：价值类型选取不合理 E：选用的估价方法不切合估价对象 18、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最
15、后一个月的还款额是 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同 19、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 20、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对
16、企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 21、行政裁决的主要制度有_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D行政复议制度 E行政公开制度 22、房屋的建筑等级分为_方面。 A建筑物的耐久性等级 B建筑物的抗震等级 C建筑物的耐火等级 D建筑物的环保等级 E建筑物的重要性等级23、下列不属于清偿能力指标的是_。 A借款偿还期 B利息备付率 C现金回报率 D偿债备付率 24、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。 A：试错法 B：移动平均法 C：曲线拟合法 D：线性内插法 E：指数修匀法25、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。 A：净经营收入=有效毛收入-经营费用 B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息 C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 E：借款合同