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1、2023年物业管理工作篇 书目 物业治安管理工作宗旨职能工作内容 物业治安管理的工作宗旨、职能及工作内容 1.治安管理的工作宗旨 搞好物业的平安管理工作,确保住户和员工的财产及人身平安。 2.治安管理的工作职能 2.1帮助物业总经理实行保安工作。 2.2听从公安部及国家分布的有关治安管理的指示、法规及法律。 2.3监督检查各项平安制度的执行。 2.4宣扬教化员工提高全员意识和自防自救的实力。 2.5限制和处理各种突发事务。 2.6预防各类案件和治安事故的发生。 2.7强化平安管理。 2.8协作公安机关、消防监督机关做好各类案件的侦破和火灾事故之预防。 3.治安管理的工作内容 3.1保安人员应熟
2、识与驾驭物业内各种平安措施的操作及性能,熟识物业的状况,并与住户保持亲密的联系,以便就平安问题常常交换看法和信息,不断完善治安管理体制。 3.2严格执行巡逻检查工作,做好巡逻状况记录工作,在日常工作中刚好消退治安隐患。 3.3按规定做好门卫检查工作,严格限制外来人员、车辆进出物业,接待好住户之访客,保障区内良好的居住环境。 3.4维持好物业内舒适的生活环境,对于阻碍公共秩序的不良行为予以制止。禁止存放易燃易爆、剧毒及放射性物品;禁止在物业区域内搞射击活动;制止在物业区内发生斗殴事务;制止外来因素对物业的滋扰。 3.5阻挡安装某些可能误伤他人的设备,或改装、破坏正常的公共设施的状况。 3.6记录
3、相关的国家机关联系方法,并建立良好的工作关系,以便在须要时能得到刚好的帮助。 3.7管理人员应在日常工作中强调自身的工作作风和精神面貌。处理事务要求周密谨慎,以使个别不良分子不敢有窥觎之心。 3.8维持好物业的交通疏导及交通事故的防范。 3.9对物业内施工改造人员进行有效监管及人员平安、消防管理。 4.保安人员的主要职责 1.防止未经许可的人士进入 i. 若大厦于入口设有对讲机,访客可按动要探望住户单位之楼数,该住户便会与访客透过对讲机对话,确定是否开放入口大门让访客内进。 ii.当你发觉有可疑人物在门外徘徊,便应上前查询欲访何人,如不能作出合理回答,便应请他马上离去。 iii.请特殊留意跟随
4、住客进入大厦的生疏人。 2.登记访客 i.遇到访客、修理工人或送货工人,必需询问他们欲访哪一住户,才准予入内。他们的出入记录,都要妥当地登记在事故记录册上。 ii.如有可疑人物闯入大厦,应尽快通知警方。 3.记录事故 大厦的事故记录册是用来登记的有已发生的事故,例如护寻卫员交更、电梯损坏、停电、漏水、响警钟等。每一事故所发生的时间都要精确地记录册内。 4.应付紧急事务 i.有些住户单位内设有防盗警钟,如遇劫或有紧急事故,住客便会按动警钟通知该座的管理处,你应立即前往查察及通知警方。 ii.有些大厦的公共地主,设有玻璃屏保式求救紧急掣,住客遇到盗劫或紧急事故,可将玻璃打碎,警钟便会响动,管理处的
5、防盗灯号指示板亦会亮起,指示何处发生事故,你应赶往现场查察及通知警方。 5.监察保安系统 有些管理处设有闭路电视,你要知道电视机的镜头对着哪一个方向,并留意电视屏幕,见到特殊事故发生,便应赶往现场支援及通知警方。 6.保管钥匙 i.大厦内通常设有服务室及杂用室,包括电梯机房、冷气机房各电表柜等。为避开这些设施被人滥用,例如干扰电力供应、让不良分子躲藏在内,或暗藏违禁物品等,应将这些房间全部锁上。 ii.钥匙应当值的人员保管。个别钥匙曾交于何人运用之详情,应记录在登记册上。 7.防止及值测罪案的发生 i.大厦的垃圾房或杂物房,应设置在惹眼的位置,并尽可能性设在大厦保安人员视线可及的范围内。房间内
6、要有足够的照明,不需运用时要锁上,并且要常常视察,以防盗贼用作匿藏之所。 ii.留意安装于大厦外墙供低层的水管。业主委员会负责人管理公司应适当地将其封闭,以防贼人用作攀爬。 8.巡逻 9.留意大厦的防火平安 10.处理投诉 你应立即处理全部投诉;如你遇到不能解决的问题,应尽快通知管理公司或法定负责人。 11.请紧记保安人员不是警察,其权利与一般市民一样 i.如你目睹罪案的发生,例如抢劫、恶意毁坏或伤人等,在确保本身平安状况下,你可尽力拘捕疑人,并须立即通知警方到场接手办理。 ii.尽可能以最低武力达到拘捕的效果。肯定不能以武力作为惩罚,而且一旦达到拘捕的目的,便必需停止运用武力。 iii.作为
7、市民,你并无搜查权力。 iv.盘问疑人时,必需保持礼貌,给人说明其行为的机会。 物业管理部部门职责工作目标 物业管理部部门职责与工作目标 物业管理部是维护社区公共利益,肩负社区平安管理重任,为业户供应多元化服务的一职多能的物业管理队伍,是帮助公安机关对社区进行平安防范的重要力气;同时也是物业管理公司维系业主、住户的前沿部门,具有高度的组织性、纪律性的特点。 一.部门职责 (一)财务视角 1.严格执行人员编制与加班管理制度(见第四节),限制人力成本; 2.开源节流,节能降耗; 3.规范管理机动车辆(消防车、摩托车); 4.严格执行费用(指话费、油费)报销制度; 5.限制办公用品的申购与领用; 6
8、.加强对设备的管理、维护、保养;延长设备运用年限; (二)顾客视角 1.拓宽客人投诉渠道,建全客人投诉与回访机制,刚好了解客户期望值与驾驭员工工作动态,不断改善队伍工作质效,完善服务质量,超越客人的期望; 2.组织主管以上人员每季度对辖区住户中的10%进行家访,了解和驾驭业户的需求及对部门工作的期望值。 (三)内部流程视角 1.不断完善、健全平安管理体系,深化五防工作,随时应对与处置各类突发事务,为业户供应平安、文明的居住环境; 2. 发挥物业管理员一职多能、三元合一的职能,与兄弟部门协同,为业户供应周到热忱的人性化服务; 3.严把员工聘请关及新训关,确保新员工基本质素过硬; 4.落实各岗位规
9、范化操作,促进岗位正规化建设; 5.定期召开会议,适时总结、支配工作; 6.定期组织军容风纪检查; 7.建立建全各类档案与管理; 8.负责监督各部门员工的仪容仪表工作。 9.严格限制人员请销假,确保岗位运作; 10.对调薪安排进行审核; 11.每月30日向管理处经理书面汇报工作。 (四)学习成长视角 1.开展平安生产竞赛活动,严防各类事故发生; 2.强化员工队伍培训、学习,提高单兵素养与团队综合竞争力; 3. 选拔培育各级骨干,提升管理队伍综合质素; 4.加强员工队伍思想品德、作风纪律与法制教化; 5.主动推动部门文化建设,重视员工文体活动的开展,丰富员工业余文化生活; 6.全面开展各项评比竞
10、赛活动,促进提高员工学习,工作、训练热忱。 二.物业管理部工作目标及衡量标准 (一)财务视角 1.工作目标:依据物业管理员岗位定编标准,合理配置当值岗位人员及管理人员、严格执行加班管理制度(见第四节),确保人工成本支出不高于25万元/月; 2.工作目标:严格执行物业管理部办公室管理规定(见第四节),确保办公用电每月不得超过600度。 3.工作目标:对公司配置的消防车、摩托车应严格根据物业管理部机动车辆管理规定(见第四节)进行维护保养及给油,每月用油消防车不得超过100升;摩托车每月用油不超过50升/台,修理费用不超过100元/台。 4.工作目标:依据物业管理部管理人员费用报销标准(见第四节)执
11、行副主管以上人员话费、油费报销,不得超额报销;因部门外协公关较少,不宜产生其他费用,确因部门建设之需产生费用每年度不得超过1000元(因特别状况须要公司支出应以报告形式提出申请经同意后方可实施)。 5.工作目标:对办公用品实行安排配额运用,确保办公成本费用支出低于900元/月。 (二)顾客视角 1.工作目标:提升服务质量,年度业主问卷调查满足度达到95%(业主满足人数/问卷回收总数)以上,附社区平安管理看法调查表(见第六节附件); 2.工作目标:确保无因主观过失、对客无礼、工作消极形象不佳之情形引起客人投诉不得超过2次/月(主观过失投诉数/总投诉数); 3.工作目标:对业户投诉看法进行全部回访
12、(可家访或电访),确保二次投诉次数少于3次/季; 4.确保每季度组织主管以上人员参与的针对辖区10%业户的家访并具体记录、整理、总结、改进工作。 (三)内部流程视角 1.工作目标:针对苑区道路规划与物业设计特点制订切实可行的消防应急方案(见第五节),确保无因未严格执行消防检查保养制度应急机动方案(见第五节)属消防管理责任引发的火灾事故发生。 2.工作目标:严格执行小区平安管理规定及装修管理规定之平安管理部分(见第六节附件)的要求,确保社区内无重大刑事治安案件发生,确保盗窃或一般刑事治安案件每年不超过5宗(或按物业套数每年不超过物业总数千分之一),确保社区内无人员伤亡(如绑架、抢劫、杀人等恶性案
13、件的)发生。 3.工作目标:发挥一职多能、三元合一(物管员、工程员、清洁员为一体)的优势,帮助兄弟部门搞好环境卫生、水电修理、工程方面的工作(以平安管理为主,兼管工程、卫生等工作),确保当值岗位无纸屑、烟头、果皮、垃圾;确保对违规施工、搭建当日内报工程部并帮助其跟进;确保对社区内路面水电设施运作故障当日2小时内反馈至修理部;确保无乱停乱放车辆及物品设置不规范;无闲杂人员坐卧。 4.工作目标:执行物业管理员选聘与录用标准(见第四节)的相关要求,严把聘请关和为期十日的新训关,选拔合格的物业管理员,并确保试用期结束后合格留用率90%以上。 5.工作目标:物业管理员上岗须遵守物业管理员岗位操作规程与考
14、核标准(见第四节)实行岗位正规化执勤站岗,确保各岗位实操80分以上比率不低于(达标人数/总人数)95%以上。 6.工作目标:严格根据物业管理员仪容仪表规定(见第四节)进行军容风纪检查,确保部门每日扣分少于15分/月。 7.工作目标:各类档案管理齐全、规范,标识清晰,归类放置,确保遗失率为零。 8.工作目标:纠察公司各部员工仪容、着装与工卡配戴状况,确保各部员工于社区内工作期间无出现不配戴工卡、着装邋遢之情形出现; 9.工作目标:严格执行物业管理部请假制度(见第四节),确保岗位正常运作; 10.工作目标:确保无因未按公司薪酬规定进行调薪之情形出现; 11.工作目标:确保每月30日按时间管理处经理
15、提交书面月度工作汇报。 (四)学习成长视角 1.工作目标:教化和带领全部门严格执行等各项平安管理规定,开展平安生产竞赛,确保部门全年无因平安教化不到位、管理不力而致伤亡、车祸等事故发生; 2.工作目标:每周不得少于3课时(1小时)业务理论或技能的培训,单课目依据年度物业管理员训练课目考核大纲实施考核,单科高于80分为合格,部门 总评达95%(各课目合格人数/总人数)以上达到此标准; 3.工作目标:依据骨干选拔程序(见第三节)选拔和培育在职与预提骨干,确保部门管理人员符合物业管理部人员转正标准; 4.工作目标:部门每月通过集体上大课进行思想道德与法制教化,中队每季度不得少于一次针对队员进行个人谈
16、心活动;确保月严峻违纪(扣分8分以上)不得高于3%(违纪人数/部门员工总人数),确保部门员工工作期间无违法犯罪事务的发生; 5.工作目标:部门通过每年举办1-2次大型文艺晚会,组建球队、爱好班等,促进部门文化建设,凝合队伍士气,培育队员剧烈归属感,确保月离职率不高于2%(离职人数/部门员工总人数); 6.工作目标:通过开展评比竞赛活动,激活内部动力,确保因工作懒散、责任心不强而致扣分,确保不得超过5人次/月。 (一)社区物业建筑主体构成 超豪别墅 (二)主要区域岗位人员编制 物业管理员岗位定编应依据实际工作量确定,主要综合苑区面积大小、街区长短、地形地貌、入住率、技防实力、车辆保有量等因素考虑
17、。应在确保社区总体平安及物管工作正常开展的前提下,合理地精简、调整、限制在编岗位人数。 1. 洋房区物业管理员配置:1人/1-2街,或1人/8-12幢洋房; 2. 别墅区域物业管理员配置,独立别墅:1-2人/70-100户,或1-2人/120-150亩;大型苑区:1人/2-3街,或1人/50-60户; 3. 卡口,全智能化主卡口:2-3人/班次;智能化程度低或人工操作型:3-4人/班次。附属卡口白天汽车入区均量每小时小于100次,为:1人/班次; 4. 巴士站,通常按1人/线(以同时发车线路为准)设置,但应对乘车人数较少及发车时间错开的线 路、班次兼容; 5. 员工楼按1人/班次设置; 主要区
18、域岗位人员编制图: 洋房区分墅区卡口巴士站大门岗员工楼 方法一方法二独立组团大型苑区智能化人工区内区外 主卡附卡主卡附卡 岗位区分人数1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人 负责宽度1-2街及车场8-12幢及车场独立苑区70-100户2-3街或50-60户进出道口及通传进出通传进出道口及来访通传进出通道检查每线每线/可兼容非同一时间发车线路进出道口及周边50m以内员工楼出入口 运作班次 (早、中、夜)3班3班3班3班3班3班夜间2人/3班夜间1人/3班早中班早中班3班3班 备注:1.巴士站如采纳智能系统查卡或对站场登车处封闭只留1个出入口,当值人员相应削减; 2.卡口附卡
19、指不设来访登记(或来访登记较少),白天08:00-19:00,每小时入车均量少于100台。 (三)部门管理人员编制 如苑区管理面积较大,物业苑区分属明显,则按区域划分中队,中队主管则按区域确定责任范围,领班在中队架构范围内按24小时三班制设定。苑区占地面积800亩以下,或物业套数不超过1500户,且物业较为单一(如仅为住宅区),部门按中队设置即可,即物业管理中队,往下按中队班的层级设定。部门负责人职务为主管,必要时可至经理助理。 中队岗位人数24小时运作三班平均人数中队正副领班设置中队正副主管设置 40-45人12-15人3-4人1人 45-60人15-20人5-6人2人 60人以上20人以上
20、6人2人 (四)人员编制变动因素 1.小区开设卡口的数量与小区智能化程度的凹凸(含稳定性)影响人员配置。卡口越多,对岗位人员需求越大;卡口越少,人员需求量越少;智能化程度越高,对人工的依靠减弱。 2. 后期物业成熟阶段对岗位的需求低于前期物业收楼装修施工阶段的需求; 3. 配套设施越多,如穿梭巴士、会所等,对岗位人员需求增加; 4. 建筑物本体安防实力的强弱影响人力配置,如花园栅栏的凹凸、建筑物门窗锁结构是否扎实等因素,影响人力的配置。如物业因先天设计的不足,安防实力较弱,那么对人防的依靠就相应增加。 5. 周边治安环境状况影响岗位编制。 (五)物业结构影响人员编制 物业精细化管理-清洁服务工
21、作精细化 物业精细化管理-清洁服务工作要精细化 在商场二层的休息厅内,餐桌旁一位小挚友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上,没过多久一位老年顾客在此经过,来看清地面的饮料而摔倒在地,家人找到管理处要求为老人进行体检。 精细化操作建议: 1、保洁员应马上实行紧急措施,置放请绕行,防滑倒的标识牌,并刚好进行清洁; 2、如不能刚好摆放标识牌,可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上,或工作人员站在泼洒的饮料处旁边,告知顾客当心绕行,并快速转告保洁员马上清洁; 3、增加保洁员的巡察频次,或者在客流高峰期内合理调配。 物业环境管理工作概述 物业环境管理工作概述 (一)清洁管理 现代清洁不但注意一般业务的扫,
22、更为注意专业的保,防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注意专业业务的含义是保洁。 清洁工作,选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整齐,而且能更进一步削减各种腐蚀;运用无污染清洁剂保持环境的清爽,并实行爱护措施,还可以提高建材运用中的抗磨损实力。 (二)绿化管理 在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物美丽外型的同时,注意与园林艺术协调与融合。 (三)消杀管理 为有效限制四害密度,营造良好的工作和生活环境,将以预防为主、全面达标为原则,依据季节的改变,制定相应的消杀工作安排,把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。 消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及
23、功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。 在消杀工作过程中,将以不影响人员正常办公、生活为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量支配在夜间或周末进行,在其次天工作日起先前做好通风排气。在消杀工作质量限制方面,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格限制蚊蝇滋生地和密集发生区,限制鼠患,歼灭白蚁危害。 (四)排污管理 服务中心对于项目的污水井、排污管、化粪池等将实行隐性化的管理,确保业户或租户有一个无污水、无废气、无臭气的工作、生活环境。 (五)污染限制 服务中心对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备振动、玻璃眩光等实
24、行有效的限制。并主动推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。 (六)提倡洗手间文化 通过对洗手间内的细心布置,如绿化摆设、墙面布置等,提倡洗手间文化,为环境管理供应一个示范点,同时也是环境管理的一种升华,展示的不但是一种风格,还是一种文化,还是一种让人感慨万千的感想。 做好物业管理中保安工作培训课件 如何做好物业管理中的保安工作-培训课件 书目 思想心态上 要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的爱护神 不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情 自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可 行为仪表上 着装整齐规范 行为富阳刚之气 警觉有礼 不贪小便宜 工作方法上 熟识自已的管辖
25、区域 相识所管辖区域的业主 了解本小区以平常发生的案件 做几件得人心的事,长期坚持 做业主的挚友,有困难就想起咱 定期与业主开办活动 可视化管理上 做好工作,还要让业主知道 保安工作安排 保安评比 保安警容 每日操练整队 平安学问,常见平安状况处理宣扬 要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的爱护神 整个社会是一个互为依靠联结的整体,不要总认为做老板就很光荣,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小区,他的生命财产有赖我们的爱护,在国外,许多人对职业很敬重,即使一个六十岁的人做侍者,他也不会觉得丢人,只要做好本职工作,得到上司同事和业主的认可,就是很光荣的一件事。 我们保安要酷爱我们物业公司,不
26、要动不动就想离职,就想跳槽,虽然我们工资不高,但看到业主能在假日放心地出门旅行,我们欣慰,当看到孩童在小区的草地上平安在玩耍,我们欣慰,当傍晚,一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏,我们也打心里地欣慰。 不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情 钱多当然好,工资高也当然好,但君子爱财,取之有道,我们应不断地提升我们的服务水平,供应更人性化更贴心更高效的服务,来让业主情愿出更多的管理费来提高我们的待遇,我们应不断提高我们的管理水平,提高名声,接手管理更高档的小区来提升我们的待遇,静下心来,做内功,而不是到处埋怨,看事的眼光很短,要愿吃小亏来换长远的大便宜。 自尊自信,首先要自已看得起自已,做好
27、工作,得到业主的认可 做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神饱满,仔细做好工作,才能得到业主的共鸣,我们许多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班,上班时不专心,无精打采,衣冠不整,业主见面一百次也不相识,这样的保安自已做着也觉无趣,业主当然也看不起。 着装整齐规范 保安应类同于军队,应一年四季戴帽,穿制服,正谓人要衣装,佛要金装,一身得体威猛的保安服极易让业主产生平安感,让不法分子产生威慑感。同时,整齐威猛的服装也让保安更爱自已。 行为富阳刚之气 做保安,要有阳刚之气,走路要威严凛凛,站如松,坐如钟,不能让业主看到我们打不起精神,慵懒的样子,在保安室,要时刻保持警惕,不能打瞌睡,
28、玩手机,看小说等,对业主要象春天般暖和,对不法分子要象冬天般无情。 警觉有礼 虽然我们威猛,但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们亲善可亲,对于熟识的业主,要主动打招呼,遇到顺手的小困难,要主动前去帮忙,比如遇老人提重物,可主动帮助,不随意进业主的门。 不贪小便宜 不随意要业主的东西,不喝业主的水,更不能主动要业主的礼物,在业主家,眼睛不行随意乱找,实在要进去时,应速进速出。 熟识自已的管辖区域 对于自已管辖的区域,应多巡察,有哪些危急隐患点,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有发生过事故,都应调查清晰,并且重点留意。 相识所管辖区域的业主 业主是我们的衣食父母,业主交物业管理费,才有物
29、业公司的生存,只有物业公司有收入,才有保安的收入,所以,应一切工作围绕如何服务好业主支开展。 我们每月的工资,有我们管理各楼层业主的一部分,可我们大多保安却不相识业主,业主也不相识我们,是很可可悲的事情。 作为自已管辖区域内的业主,应尽可能想方法记住他们住的楼层,他们的姓名,基本状况,孩子状况,拥有的私家车状况,及业主主要的挚友亲戚状况,甚或业主是否常出差,在家的状况,只有做好业主档案,才能针对业主的服务有的放矢,令各业主兴奋,当有状况发生时,才能更快更好地处理问题。 比如上次某住户遭窃,是业主长期不在家,被小偷了解了状况,假如保安能了解此状况,那么,他就能重点关注,及与业主作好沟通,或许损失
30、就可避开,让不法分子无可乘之机,业主受了损失,他平常交物业管理费就不情愿,也就影响到我们的收入。 相识我们的业主,当在路上碰面时,多与他们打招呼,其实大多业主很客气,是好人,与他们交挚友有许多乐趣,许多业主是胜利人士,与他们交往,向他们学习,可以得到很好的进步。 了解本小区以平常发生的案件 本小区以往发生过哪些案件,是如何发生的,有哪些阅历教训可以总结,旁边小区有哪些案件发生,是哪些人所为,有哪些阅历教训可以总结,及国内外做得好的物业管理公司是如何做的,我们应不断学习别人好的作法,来改进我们的工作,争取在管理上不断上台阶,以获得更多的小区管理权,甚至可以以参与评比,以增长我们物业公司的名气。
31、做几件得人心的事,长期坚持 我们要做几件得人心的事,长期坚持下来,比如,每天早晚全部的保安进行队列训练,对全小区进行集体巡查,让业主看到我们的训练有素,从而放心。 对于小区中特殊需照看的孤寡老人坚持赐予关怀,并让全部的业主知道。 比如,常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会,探讨工作如何做得更好。 比如,邀请有爱好的业主与我们一起打球赛,以增进感情等,长期坚持,让业主关注我们,了解我们,产生感情沟通。 比如,在可能时,帮有困难的业主送水,间或接送或照看一下小孩等,作为我们日常必备的服务内容。 参照酒店的大堂经理方式,让业主很简单知道今日我们物业公司谁当值,如何快速找到我们等。 做业主的挚友,有困难
32、就想起咱 同上,略 定期与业主开办活动 同上,略 做好工作,还要让业主知道 俗话说,酒香不怕巷子深,我们做了许多工作,假如业主不知道,不清晰,当有问题发生时,他们就会指责我们平常无作为,假如让他们知道我们平常做了许多工作,那么当发生问题时,他们就 会认为是偶然性的事情,是难以避开的事情,对我们的指责就会少许多。 所以,平常的许多工作,尽量想方法予以公布,通报,让业主尽可能多地了解我们,比如我们可以在各主要出口设一个公告栏,常更换我们的工作报告。 或者,定期召集业主,向他们作工作报告。 我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习,比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长,定期与家长举办亲子活动,每年春秋
33、季还要求家长与小孩一起出游,以增进感情,每周幼儿园将小孩的表现作评价,同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价,我们许多人总以为将事做好就行了,但假如别人不知道,他们就可能认为我们没有做。 保安工作安排 将一年的工作安排,每季,每月的工作安排张贴,及执行状况作对比,打铁须得自身硬,只有自已将工作做得扎实,不怕部分业主心不改,最终信任,绝大部分业主会喜爱我们,依靠我们。 保安评比 每月将保安进行评比,将其照片,事迹公布,让业主相识明星保安,增加保安的荣誉感。 保安警容 全部保安的照片及名字,工号,简介及曾经的光荣事迹上墙,让业主相识我们。每幢楼负责的保安相片,名字,手机张贴在楼层门口,让业主有须
34、要时立刻可以找到我们,同时也增加了各个保安的责任感。 平安学问,常见平安状况处理宣扬 物业管理部部长岗位工作职责 1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理,完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。 2. 组织本部门人员进行前期楼宇的接管验收,业主入住资料打算。协调违章和投诉的处理工作,落实平安、防火工作。 3. 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系,以便于开展各项工作。 4. 定期对本部门员工进行培训和考核工作,不断提高员工的业务水平和服务质量。 5. 负责物业管理部的岗位确定和编制人员聘请安排,帮助办公室做好物业服务中心人员的聘请、考核、录用及人员调整工作。 6. 负
35、责编制物业服务工作所需的物品选购安排,上报公司相关部门,并负责所购物品的保管和发放工作。 7. 负责制定物业服务中心工作安排,并保证安排的贯彻执行。 8. 全面负责物业服务中心工作,保证物业服务中心管理范围内的工作质量,为住户供应良好的管理与服务。 9. 负责制定、贯彻、落实岗位责任制,制定工作要求,工作目的,建立各项管理制度。 10. 负责指导、监督、检查物业服务中心各项工作及基层人员的工作完成状况。 11. 完成总经理交办的其它工作任务。 项目物业管理处综合事务主管岗位工作职责 项目物业管理处综合事务主管岗位工作职责 1.在物业管理处经理领导下,全面负责管理处的行政人事工作。 2.负责制定
36、并组织实施公司人事制度,并制定工作安排和工作总结。 3.负责员工的聘请、面试、录用、培训、考核、晋升、奖惩等工作。 4.负责公司员工各种福利,如制服订制、清洗,工作餐等工作。 5.负责对选购材料的询价并实施选购工作。 物业管理质量记录限制工作程序 物业管理质量记录限制程序 1.0目的 确保质量记录的完整、精确、清楚,为质量体系的有效运行和产品质量满意规定的要求并为实现可追溯性、证明作用以及实行订正措施供应客观证据。 2.0范围 适用于物业管理公司全部与质量活动有关的质量记录限制。 3.0职责 3.1总办负责本程序的归口管理。 3.2各部门负责与该部门相关的质量记录的收集、归档、贮存及保管。 4
37、.0工作程序流程图 责任人/支持文件 质量记录 总办 总办 质量记录一览表 相关部门 相关部门 总办 相关部门 总办过期记录处理登记表 质量体系文件更改申请表 5.0限制要求 5.1质量记录的标识和编目 5.1.1质量记录表格编码按文件限制程序的编码规定执行; 5.1.2公司全部质量记录空白表格由总办文件管理员统一管理,并编制质量记录清单。质量记录清单应包括下述内容:序号、质量记录名称、记录编号、保管部门、归档时限和保存期限。 5.2质量记录的填写 质量记录应填写清楚、正确、内容完整,填写人、审核人、批准人应履行签字手续。 5.3质量记录的收集、归档、贮存及保管 5.3.1质量记录由最终送达部
38、门(即保管部门)定期收集,按质量记录清单上相关的内容要求进行归档、保管。 5.3.2各部门在接收质量记录时,应检查质量记录项目填写是否齐全、有无签名,确保所收集的质量记录有效。 5.3.3各部门应将质量记录保存在物业管理公司指定的文件柜中或其它相宜的地方,确保在保存期内不会丢失、损坏及变质。 5.3.4总办文件管理员将质量记录清单发给每个部门一份,并负责检查各部门对质量记录的归档管理是否符合规定的要求,确保质量记录按时归档,并便利存取和检索。 5.4质量记录的查阅、归档期限、保存期 5.4.1如因工作须要,需查阅存档的质量记录,应先填写质量记录查阅审批单,经主管领导批准,方可查阅。 5.4.2
39、总办依据有关规定,确定每种质量记录的保存期限,并具体列入质量记录清单中。 5.5质量记录表格的增加和更改 5.5.1依据物业管理公司实际工作的须要和改变,可以增加新的质量记录表格,或对已不能满意要求的质量记录表格予以更改。由运用部门提出增加、更改申请,填写文件更改申请表,按文件限制程序中的有关规定实施更改。 5.5.2总办文件管理员在收到增加或更改的质量记录表格后,应更改质量记录清单中的相应内容,并与更改后的质量记录表格一起发给各部门文件管理员,同时收回作废的质量记录清单。 5.6质量记录的处理 对超过保存期限的质量记录,由各部门提出,并填写过期质量记录处理登记表,报物业总经理审批后,由相关部
40、门销毁。 6.0相关文件 6.1 文件限制程序 7.0质量记录 7.1 质量记录清单 7.2 过期质量记录处理登记表 7.3 文件更改申请表 物业服务沟通管理工作程序格式怎样的 沟通分为公司内部沟通和公司外部沟通,公司外部沟通即与客户的沟通。 第一部分:公司内部沟通 一、公司应建立适当的沟通渠道,保证主动的沟通和有效的沟通。 沟通传递信息,沟通看法。 有效沟通利于灌输企业精神、增进相互理解,充分的理解是做好工作的必要前提,明确了工作的目的,消退了相识的偏差,提高了企业效率。 二、管理者代表负责保证沟通渠道的建立,汇总各单位的沟通信息。 沟通方式有文件、电话、会议、座谈、局域网等。 三、品质管理
41、部是信息沟通和沟通的综合部门,对外负责与行业主管部门、环保部门及客户的信息收集、传递和处理。 四、单位主管负责单位内部沟通,并主动与相关单位进行有效沟通。 员工应留意日常的信息收集和处理,为沟通和内部沟通供应良好的素材。 五、沟通的层次 (一)总裁办公会议 由总裁组织,每月月初3个工作日内召开,参与人员为公司领导层,主要采纳会议形式。 对现阶段的发展进行总结,提出下一阶段的发展方向。 必要时,由行政人事部负责会议记录。 (二)训话晨会 每周 一、周四上午8:308:50,地点在公司正门口,由公司领导轮番执行,参与人员为公司机关全部人员。 如遇有当值领导外出,自动由顺延领导替代执行。 会议内容为
42、检查仪容仪表、公司发展状态。 (三)部门例会 各部门应建立每周一次的例会制度,会议由部门主管负责召开。 例会内容以总结上周工作完成状况和部署下周工作为主,并以签到的形式保留相关记录。 (四)部门间的沟通 1、部门间因工作关系的缘由,在有必要时应对下周开展工作的状况与相关部门联系。 2、各部门保留本部主动沟通的有关记录,对帮助其它部门的沟通只需在召集部门的会议记录上签字认可。 3、沟通的形式有以下几种:参加对方例会,须要签到; 与对方主管人员信息传递; 由副总裁组织相关部门主管的会议,:应有签到。 4、部门主管在接收任务后,对任务进行识别和评审,并在对方要求时间内赐予确定性的时间承诺和完成状况承诺。 5、各部门应对本部门接手的事项按时、仔细处理,并将处理结果反馈到传递部门。 (五)部门与管理处的沟通 1、在管理 现不能解决的问题后,对一般的问题由管理处电话通知或上访部门即可。 2、对较困难或较严峻的问题,由管理处填写故障转呈单,并刚好反馈到相关部门。 3、相关部门应快速处理,并刚好反馈到管理处。 4、部门主动反馈到管理处的信息,接听电话人员必需刚好将有关信息精确登记; 属内部