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1、2023年中控管理办法4篇 书目 第1篇物业辖区中控系统管理方法 第2篇x物业辖区中控系统管理方法 第3篇x物业项目管理处中控系统管理方法 第4篇物业项目管理处中控系统管理方法 x物业辖区中控系统管理方法 物业辖区中控系统管理方法 二.消防监控操作管理 1.0目的 规范消防系统运作管理、修理、检查、保养,确保消防系统随时处于良好运作状态。 2.0适用范围 适用于本公司辖区内消防系统运作、修理、检查、保养的管理。 3.0职责 3.1项目处经理负责消防系统设备运作管理的监督、统筹。 3.2项目处工程组负责消防系统设备运行的技术保障。 3.3保安队长、班长负责实行消防系统工作的运作操作。 3.4工程
2、处经理、项目处经理负责审核设施修理保养年度安排,并检查安排的执行状况。 3.5工程组主管组织设施修理保养年度安排,并组织监督该安排的详细实施。 3.6工程组同时负责施行详细消防系统的日常保养工作。 4.0程序要点 4.1运作监控 4.1.1消防管理中心执勤人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。 4.1.2运行监控内容: a)消防主机显示屏是否显示。 b)消防主机是否正常。 c)运作和电源灯是否亮。 d)巡察喷淋泵而后消防泵管网系统,接口有无松动,油漆是否脱落,水流指示器是否运作。 e)故障灯是否亮,如亮马上到现场查明缘由。 f)低水位信号灯
3、是否亮,如亮马上通知修理工的并查看水位状况。 g)破玻灯光信号灯是否亮,如亮应即时到楼层查看破玻报警缘由。 h)监看闭路电视画面是否清楚。 i)巡察固定手提式灭火器管网接口,紧急按钮,读出压力表指针数据。 j)设备有无出现烧焦、异味、异样状况。 k)测试试灯键,试灯12秒钟,发觉有信号灯不亮,应查明缘由赐予更换。 4.1.3在运行监控中发觉有不正常状况,应进行登记、汇报、整改。 4.2异样状况处置 4.2.1当消防主机出现异样状况(如水浸入),应马上切断供应消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动造成消防主机部件烧毁。 4.2.2当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,马上关掉相关设
4、备的电源,快速用干粉灭火器扑灭。 4.3机房管理 4.3.1非值班人员不准进入室内。 4.3.2当值人员每班打扫室内卫生,擦拭设备、设施。 4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品,但应配备干粉灭火器。 4.3.4室内禁止吸烟。 4.3.5保持消防监控系统24小时不脱岗。 4.4交接班要求 4.4.1交接班时应: a)进行外观巡察各类系统,查看各类系统是否处于正常运行状态。 b)按操作键查看消防主机内容有无改动。 4.4.2当值人员应对每班次运行状况做好记录,交接时检查各系统均正常后,双方在交接班记录表上签字确认。 4.5修理保养 4.5.1设施年度修理保养安排的制定。 4.5.2每年12月
5、15日前,又项目处消防负责人拟定设施年度修理保养安排报公司消防主管审批,并系统组织核实。 4.5.3设施修理保养年度安排必需具备下列要求: a)有明确支配设备的大、中、小修安排。 b)有详细组织实施修理保养的时间。 c)有明确的保养周期。 d)有详细的修理经费预算。 4.6对消防系统进行修理保养时,应严格遵守设施年度修理保养安排进行。 4.7检查 4.7.1日检:每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行检查。 a)每班次均应进行系统设备的外观检查。 b)火警功能,误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其它干扰存在,
6、应设法解除;对于误报频繁有无其它干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不变,不能接收信号,应刚好清洗更换。 c)自控功能:按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明缘由。 d)故障功能: -主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断,接触不良等状况。 -备用电源故障,检查充电装置,电池有否损坏,有无断线。 -探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探头被取下,终端监控器有无损坏。 4.7.2月检:每月15日在消防管理主管的指导下,由队、班长组织对消防自动系统进行下列功能检查,并填写设施月检查保养记录。 a)日检全部内容。 b)测试限制器重要工作电压是否正常。 c
7、)火灾探测器(温感、烟感)安装倾斜度不大于45,与底座接触是否良好,外观是否干净完好,指示灯是否亮,抽取5%的烟感试验消防主机是否收到信息。 d)对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定好,油漆脱落应补刷新漆。 e)检查手动报警器按钮,紧急旋钮安装是否坚固,有无破损及丢失,任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常。 f)对消防主机、联动柜、动手配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线络松动应赐予紧固。 g)对主电源和备用电源做自动转换试验。 4.7.3季检 每季度检查加试验自动报警系统的下列功能,并填写设施年(季)检查保养记录表 a)采纳专用检测仪器,分批试验火灾探测
8、器的动作及确认灯显示。 b)试验火灾报警的声光显示。 c)试验水流指示器,压力开关等报警功能信号显示。 d)对备用电源进行12次充电放电试验,13次主要电源和备用电源自动切换试验。 e)用手动或自动检查消防检泵,自动喷淋灭火系统的限制设备。 f)对固定手提式灭火器进行外观巡察。 g)用手动检查消防应急广播,火灾应急照明及疏散指示标记灯。 h)从消防联 动柜上按强制消防开关键使客货梯进行在首压试验。 i)在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验。 j)检查全部转换开关和强制切断非消防电源试验。 4.7.4年检:每年12月20日前由消防管理主管同队、班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试
9、验,并填写设施检查保养记录表。 a)应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验,对电缆、接线盖、设备作直观检查,清理尘埃。 b)试验火灾应急广播设备的功能。 4.8修理保养 4.8.1对消防系统设备的外部清洁及部分附件的修理保养由消防管理主管指导完成,每班值日员应对消防设备外部清洁一次,用压缩空气进行吹污、吹尘,再用干的干净的抹布擦试,保持设备光滑。 4.8.2消防系统设备故障的修理一般不超过8小时,在8小时内无法解决的应速急成联系安装厂家并汇报项目处经理。 4.8.3消防泵系统 4.8.4消防电机主机的修理保养。 4.8.5消防系统的检查、修理、保养均应有完整的
10、记录,分档管理,保存期5年。 5.0记录 5.1设施年度修理保养安排mps-yg2-06 5.2设施日常检查表mps-yg2-05 6.0相关支持文件 物业辖区中控系统管理方法 物业辖区中控系统管理方法二消防监控操作管理 1.0目的规范消防系统运作管理、修理、检查、保养,确保消防系统随时处于良好运作状态。 2.0适用范围适用于本公司辖区内消防系统运作、修理、检查、保养的管理。 3.0职责3.1项目处经理负责消防系统设备运作管理的监督、统筹。 3.2项目处工程组负责消防系统设备运行的技术保障。 3.3保安队长、班长负责实行消防系统工作的运作操作。 3.4工程处经理、项目处经理负责审核设施修理保养
11、年度安排,并检查安排的执行状况。 3.5工程组主管组织设施修理保养年度安排,并组织监督该安排的详细实施。 3.6工程组同时负责施行详细消防系统的日常保养工作。 4.0程序要点 4.1运作监控 4.1.1消防管理中心执勤人员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。 4.1.2运行监控内容:a)消防主机显示屏是否显示。 b)消防主机是否正常。 c)运作和电源灯是否亮。 d)巡察喷淋泵而后消防泵管网系统,接口有无松动,油漆是否脱落,水流指示器是否运作。 e)故障灯是否亮,如亮马上到现场查明缘由。 f)低水位信号灯是否亮,如亮马上通知修理工的并查看水位状
12、况。 g)破玻灯光信号灯是否亮,如亮应即时到楼层查看破玻报警缘由。 h)监看闭路电视画面是否清楚。 i)巡察固定手提式灭火器管网接口,紧急按钮,读出压力表指针数据。 j)设备有无出现烧焦、异味、异样状况。 k)测试试灯键,试灯12秒钟,发觉有信号灯不亮,应查明缘由赐予更换。 4.1.3在运行监控中发觉有不正常状况,应进行登记、汇报、整改。 4.2异样状况处置 4.2.1当消防主机出现异样状况(如水浸入),应马上切断供应消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动造成消防主机部件烧毁。 4.2.2当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,马上关掉相关设备的电源,快速用干粉灭火器扑灭。 4.3
13、机房管理 4.3.1非值班人员不准进入室内。 4.3.2当值人员每班打扫室内卫生,擦拭设备、设施。 4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品,但应配备干粉灭火器。 4.3.4室内禁止吸烟。 4.3.5保持消防监控系统24小时不脱岗。 4.4交接班要求 4.4.1交接班时应:a)进行外观巡察各类系统,查看各类系统是否处于正常运行状态。 b)按操作键查看消防主机内容有无改动。 4.4.2当值人员应对每班次运行状况做好记录,交接时检查各系统均正常后,双方在交接班记录表上签字确认。 4.5修理保养 4.5.1设施年度修理保养安排的制定。 4.5.2每年12月15日前,又项目处消防负责人拟定设施年度修
14、理保养安排报公司消防主管审批,并系统组织核实。 4.5.3设施修理保养年度安排必需具备下列要求:a)有明确支配设备的大、中、小修安排。 b)有详细组织实施修理保养的时间。 c)有明确的保养周期。 d)有详细的修理经费预算。 4.6对消防系统进行修理保养时,应严格遵守设施年度修理保养安排进行。 4.7检查 4.7.1日检:每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行检查。 a)每班次均应进行系统设备的外观检查。 b)火警功能,误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其它干扰存在,应设法解除; 对于误报频繁有无其它干扰影响探
15、头正常工作的,或探头显示灯不变,不能接收信号,应刚好清洗更换。 c)自控功能:按自检键后,进行复位,让系统处于正常状态,不能复位应查明缘由。 d)故障功能:-主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断,接触不良等状况。 -备用电源故障,检查充电装置,电池有否损坏,有无断线。 -探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探头被取下,终端监控器有无损坏。 4.7.2月检:每月15日在消防管理主管的指导下,由队、班长组织对消防自动系统进行下列功能检查,并填写设施月检查保养记录。 a)日检全部内容。 b)测试限制器重要工作电压是否正常。 c)火灾探测器(温感、烟感)安装倾斜度不大于4
16、5,与底座接触是否良好,外观是否干净完好,指示灯是否亮,抽取5%的烟感试验消防主机是否收到信息。 d)对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定好,油漆脱落应补刷新漆。 e)检查手动报警器按钮,紧急旋钮安装是否坚固,有无破损及丢失,任选两个手动报警按钮进行模拟报警,测试报警功能是否正常。 f)对消防主机、联动柜、动手配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线络松动应赐予紧固。 g)对主电源和备用电源做自动转换试验。 4.7.3季检每季度检查加试验自动报警系统的下列功能,并填写设施年(季)检查保养记录表a)采纳专用检测仪器,分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示。 b)试验火灾报警的声光显
17、示。 c)试验水流指示器,压力开关等报警功能信号显示。 d)对备用电源进行12次充电放电试验,13次主要电源和备用电源自动切换试验。 e)用手动或自动检查消防检泵,自动喷淋灭火系统的限制设备。 f)对固定手提式灭火器进行外观巡察。 g)用手动检查消防应急广播,火灾应急照明及疏散指示标记灯。 h)从消防联动柜上按强制消防开关键使客货梯进行在首压试验。 i)在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验。 j)检查全部转换开关和强制切断非消防电源试验。 4.7.4年检:每年12月20日前由消防管理主管同队、班长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验,并填写设施检查保养记录表。 a)应用专用检测仪
18、器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验,对电缆、接线盖、设备作直观检查,清理尘埃。 b)试验火灾应急广播设备的功能。 4.8修理保养 4.8.1对消防系统设备的外部清洁及部分 的修理保养由消防管理主管指导完成,每班值日员应对消防设备外部清洁一次,用压缩空气进行吹污、吹尘,再用干的干净的抹布擦试,保持设备光滑。 4.8.2消防系统设备故障的修理一般不超过8小时,在8小时内无法解决的应速急成联系安装厂家并汇报项目处经理。 4.8.3消防泵系统 4.8.4消防电机主机的修理保养。 4.8.5消防系统的检查、修理、保养均应有完整的记录,分档管理,保存期5年。 5.0记录 5.1设施
19、年度修理保养安排mps-yg2-06 5.2设施日常检查表mps-yg2-056.0相关支持文件 6.1给排水管理方法mps-yg1-07 x物业项目管理处中控系统管理方法 物业项目管理处中控系统管理方法 一.平安监控操作管理 1.0目的 规范监控项目管理辖区内各系统,特殊是车场、电梯等的运作状况,确保出现异样状况时能刚好处理。 2.0适用范围 适用于本公司辖区内项目管理处平安监控管理。 3.0职责 3.1主管经理负责设备设施运作管理的监督、检查。 3.2项目处工程组负责系统设施运行的技术保障。 3.3保安队员负责施行运作监控。 4.0程序 4.1限制柜系统 4.1.1值班人员要驾驭本限制室内
20、各系统的简洁工作原理、性能和常规的维护保养工作,娴熟驾驭各系统操作。 4.1.2值班人员要坚守岗位、亲密凝视监视屏及各类限制柜的运行状态。 4.1.3每班至少进行一次各类信号检查,确认正常与否,并在设施日常检修表内做好记录。 4.1.4各操作手柄在正常状况下应处在自动位置,每日第一个周做一次手动,自动实际操作检查。 4.1.5在闭路电视上发觉可疑状况或各类违法犯罪活动,应马上通知值班人员前往调查和处置。 4.1.6为保证中控室专线报警信息畅通,除当值人员外其他人等不得运用中控专线报警电话。 4.1.7谢绝与本限制室无关人员入内。 4.1.8中控室严禁吸烟、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像
21、带。 4.2红外线报警系统 4.2.1红外线报警布防于周边围墙。 4.2.2红外线报警主要由防盗主机、键盘、门窗传感器、电瓶等构成。 4.2.3红外线报警器在夜间要处于报警状态。 4.2.4一旦在红外线报警器在有人或物闯入时,传感器就会通过防盗主机发出警报。 4.2.5保安员在接到报警后,应在最短时间内赶到,肯定要查明缘由后在紧急状况处理记录上做好具体记录,然后再消警。 4.3电子巡更仪系统 4.3.1电子巡更仪安装在小区的监控不到位的死角,同时又能对保安员巡更工作起到督查作用。 4.3.2电子巡更仪主要由手机、墙机、打印机等组成。 4.3.3电子巡更仪墙机安装在须要的巡察部委、手机驾驭在巡逻
22、保安手中。 4.3.4保安巡员按规定的路途巡逻,为了制定部位时,将手机插入墙机方孔内(手机内部即时记录巡逻人员的巡逻时间、日期、信号)。 4.3.5监督人员(领班、队长、事务主管、经理)可用手机显示屏或专用打印机输出记录内容、以便查阅。 5.0记录 5.1设施日常检修表mps-yg2-05 5.2紧急状况处理记录mps-yw2-03 物业项目管理处中控系统管理方法 物业项目管理处中控系统管理方法一平安监控操作管理 1.0目的规范监控项目管理辖区内各系统,特殊是车场、电梯等的运作状况,确保出现异样状况时能刚好处理。 2.0适用范围适用于本公司辖区内项目管理处平安监控管理。 3.0职责3.1主管经
23、理负责设备设施运作管理的监督、检查。 3.2项目处工程组负责系统设施运行的技术保障。 3.3保安队员负责施行运作监控。 4.0程序 4.1限制柜系统 4.1.1值班人员要驾驭本限制室内各系统的简洁工作原理、性能和常规的维护保养工作,娴熟驾驭各系统操作。 4.1.2值班人员要坚守岗位、亲密凝视监视屏及各类限制柜的运行状态。 4.1.3每班至少进行一次各类信号检查,确认正常与否,并在设施日常检修表内做好记录。 4.1.4各操作手柄在正常状况下应处在自动位置,每日第一个周做一次手动,自动实际操作检查。 4.1.5在闭路电视上发觉可疑状况或各类违法犯罪活动,应马上通知值班人员前往调查和处置。 4.1.
24、6为保证中控室专线报警信息畅通,除当值人员外其他人等不得运用中控专线报警电话。 4.1.7谢绝与本限制室无关人员入内。 4.1.8中控室严禁吸烟、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。 4.2红外线报警系统 4.2.1红外线报警布防于周边围墙。 4.2.2红外线报警主要由防盗主机、键盘、门窗传感器、电瓶等构成。 4.2.3红外线报警器在夜间要处于报警状态。 4.2.4一旦在红外线报警器在有人或物闯入时,传感器就会通过防盗主机发出警报。 4.2.5保安员在接到报警后,应在最短时间内赶到,肯定要查明缘由后在紧急状况处理记录上做好具体记录,然后再消警。 4.3电子巡更仪系统 4.3.1电子巡更仪安装在小区的监控不到位的死角,同时又能对保安员巡更工作起到督查作用。 4.3.2电子巡更仪主要由手机、墙机、打印机等组成。 4.3.3电子巡更仪墙机安装在须要的巡察部委、手机驾驭在巡逻保安手中。 4.3.4保安巡员按规定的路途巡逻,为了制定部位时,将手机插入墙机方孔内(手机内部即时记录巡逻人员的巡逻时间、日期、信号)。 4.3.5监督人员(领班、队长、事务主管、经理)可用手机显示屏或专用打印机输出记录内容、以便查阅。 5.0记录 5.1设施日常检修表mps-yg2-05 5.2紧急状况处理记录