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1、深圳世联地产参谋股份 收购济南信立怡高物业参谋可行性争论报告前言1、行业进呈现状过去十年我国房地产开发行业的规模快速增长，同时整合势头明显，百强开发商市场份额日益提高，进而推动了我国房地产效劳行业的快速进展。目前国内房地产效劳行业主要的综合型效劳商除世联外，还有中原、易居、合富，以及近期进展较快的满堂红等；而规模较大的专业型效劳商主要是经纪商， 如链家、21 世纪、伟业我爱我家等。在今后几年里，房地产效劳行业将在整合周期中渐渐进入规模之争的状态， 业内领先企业中能够形成规模化进展力量的企业将逐步确立其领导者地位。 2、世联规模特征从确定数上讲，世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先
2、的竞争者而言，世联的规模差距正在渐渐拉大。2023 年世联实现营业收入 7.38 亿元，估量易居、合富营业收入分别为 20、10 亿元，差距明显扩大。在规模成长的竞争中，世联仅仅依靠内生增长难以在行业正在发生的规模之战中取胜。过去 5 年中，易居收入规模年复合增长率高达 58%，远高于世联同期35%的年均复合增长率。因此，世联将来需要通过外延进展方式，以实现快速扩张。3、世联规模化之路自 2023 年在深圳证券交易所成功上市后，世联迫切需要寻求的业绩增长点，同时世联已初步具备包括品牌、阅历、客户资源以及资金等方面的力量以支持规模化进展。从规模化进展方向看，世联需要从区域掩盖、业务组合以及成长方
3、式三个维度寻求外延式增长方式。1领先企业已经在代理和经纪业务进展全国扩张， 以实现区域规模效应。2在房地产不同价值链环节中，国内外领先企业已经开头完成各种业务布局，而世联业务相对单一。3国内外不同的领先企业， 均实行不同的外延进展方式以实现快速扩张，世联地产同样需要依据不同进展需求选择不同扩张方式。综上，收购信立怡高工程，通过区域扩张实现规模化，对世联稳固行业领导地位，最终实现掩盖全国市场的行业领先规模有着重大的战略意义。第一章工程概述1.1 工程内容深圳世联地产参谋股份以下简称“公司”、“世联”收购济南信立怡高物业参谋以下简称“信立怡高”51%股权。1.2 工程市场分析山东战略地位重要，宏观
4、经济进展良好，房地产市场处于稳定进展阶段，代理市场保持高速增长态势，估量 2023 年山东市场容量在 13 亿元以上，而信立怡高在山东市场处于领先地位，工程市场可行。1.3 工程必要性1、符合行业整合的一般规律。2、填补世联山东市场空白，促进业务全国布局的均衡性。 3、强化世联在华北区域的领先地位4、品牌叠加，可以实现良好的品牌协同效应。1.4 工程总投资额依据第三方会计师事务所财务尽职调查、山东房地产代理行业市场前景和信立怡高市场份额、以及信立怡高在手合同的全面盘点，双方经过屡次谈判，拟定：在 20232023 年，世联以超募资金 4,000 万元收购信立怡高 51%的股权，股权转让价款分四
5、期支付，其中首期支付 2,000 万元，剩余局部将在将来三年分别支付 800、600 和 600 万元。1.5 工程资金筹措工程资金将由世联以超募资金完成。1.6 工程投资效益经测算，工程的投资回报期为 3.06 年，五年测算期内投入能够完全收回； 净现值为 2,410 万元，内含酬劳率为 38%，工程经济效益可行。1.7 结论从工程市场分析、必要性分析和投资效益来看，工程是世联进展的必定之选。其次章工程市场分析2.1 山东战略地位山东是中国东部沿海的一个重要省份，位于黄河下游，山东半岛与辽东半岛相对，环围着渤海湾。特别的地理位置，使山东成为沿黄河经济带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地
6、区的结合部，在全国经济格局中占有重要地位。山东现辖 17 个地级市，县级行政单位 140 个，人口共 9417 万，仅次于河南省。省会设于济南，省内主要特大城市有济南、青岛、烟台、淄博等。山东是我国工业大省之一。电冰箱、工程机械、重型车等 47 种工业产品产量居全国第一，机械设备、电器电子、钢材、集装箱等是山东主要出口产品。山东是重要的能源基地。全省原油产量约占全国总产量的三分之一，山东境内含煤地层面积 5 万多平方公里，山东电力资源充分，是全国六大电网中唯一的省独立电网。山东矿产资源丰富。山东省已觉察矿产 140 种，已探明储量的 75 种，有 57 种储量居全国前十位。其中黄金产量占全国的
7、四分之一以上，全国黄金产量排名前 7 位的矿山均在山东。山东也是我国重要的农业产区。粮食、棉花、油料、水果、蔬菜、肉类、水产品的产量始终居全国前列。山东交通运输业进展快速，全省交通已形成大路、铁路、空中、海上相互连接的网络。山东大路通车里程目前超过 4700 公里，省内多数城市之间可在半日互达。山东铁路网络完备，京沪铁路、京九铁路纵贯南北，胶济铁路横跨东西， 全省铁路通车里程达 2700 多公里。山东已建包括济南、青岛、烟台在内的机场九个，开通国际、国内航线 200 多条。山东沿海现有港口 26 处，年吞吐力量达1.39 亿吨，同 100 多个国家的 300 多个港口通航。2.2 山东宏观经济
8、进展水平山东宏观经济进展势头良好，2023 年实现了“V”型进展轨迹，主要经济指标持续回暖上行，上升势头稳步增加，上升速度超出预期，全省 GDP 到达 33,805 亿元，同比增长 11.9%。其中第一产业实现增加值 3226.6 亿元，增长 4.2%；其次产业实现增加值 19035.0 亿元，增长 13.7%；第三产业实现增加值 11543.7 亿元，增长 10.7%。估量 2023 年全省 GDP 到达 40,000 亿元以上，进展潜力巨大。2.3 山东房地产进展水平山东近年房地产市场呈现稳定进展状态，固定资产投资持续增长，商品房、住宅施工、竣工面积逐年递增，供需表现出供不应求，2023
9、年全省商品房销售面积到达 6,932 万平米，同比增长 25.9%；销售金额到达 2,436 亿元，同比增长49%。山东外乡开发商实力强劲，主要以本地国企的地产公司如重汽房地产、鲁商置业、海尔地产、海信地产、利群集团等和中小型民营开发企业银丰投资、天业地产、金猴地产等为主。外地开发商除青岛已大规模进入和济南正间续进入外，其余地区均少有涉及。2.4 山东房地产代理行业进展水平及竞争状况分析山东房地产代理行业正渐渐走向成熟，代理需求不断增长，其中济南、青岛目前营销代理比例接近 50%，其它城市约在 20-30%之间。代理费率高于珠三角区域，其中济南稳定在 1%1.5%之间，青岛略低，普遍在 0.8
10、%1.5%之间，其它城市一般在 1.2%1.5%之间。估量 2023 年山东代理市场容量在 13 亿元以上。从竞争对手看，济南已根本形成信立怡高、易居中国和思源经纪三足鼎立的竞争格局，其中信立怡高 2023 年销售额超过 40 亿元，营业收入超过 4000 万元， 处于行业领先地位，易居中国和思源经纪 2023 年销售额分别为 18 亿元和 12 亿元，营业收入分别为 2023 万元和 1200 万元左右，紧随其后。青岛各代理商市场份额较为分散，鹏翔智地 2023 年销售额约 20 亿元，营业收入约 1800 万元，临时处于领先地位，而易居中国、思源经纪、上海同策等全国性代理商虽已进入，但均尚
11、未脱颖而出。信立怡高 2023 年销售额约 5 亿元， 营业收入 500 万元左右，处于市场培育阶段。其它城市一般以小型代理商为主，全国性代理商少有涉及，行业聚拢度较低。如泰安同时存在信立怡高、上海绍鑫、北京策盛茂阳、置地前景、万达行等 10 余家代理商，年月理销售额均尚缺乏 5 亿元。综上所述，山东战略地位重要，宏观经济进展良好，房地产市场处于稳定进展阶段，代理市场保持高速增长态势，估量 2023 年山东市场容量在 13 亿元以上， 而信立怡高在山东市场处于领先地位，工程市场可行。第三章目标企业根本状况3.1 概况中文名称：济南信立怡高物业参谋注册资本： 100 万元人民币 法定代表人：乐智
12、强 成立时间：2023 年 8 月注册地址：济南市历下区山大路 201 号创展中心五层 516、517 室 主营业务：房地产中介效劳及信息询问效劳、物业治理3.2 股权及掌握状况序号股东名称出资额万元股权比例3.2.1 股东出资状况1乐志强5050%2朱江2525%3聂飞2525%合计100100%公司本次打算收购信立怡高 51%股权，收购完成后将持有信立怡高 51%股权。3.2.2 董事和高级治理人员介绍1、乐智强，男， 46 岁，董事长，毕业于湖北华中师范大学地理系。 1995 年进入房地产筹划行业，先后出任深圳信立兴物业产权参谋副总经理、深圳信立怡高物业参谋副总经理。2023 年出任济南
13、信立怡高物业参谋总经理，2023 年至今担当信立怡高房地产参谋机构董事长职务，先后被评为“山东省房地产业协会常务副理事”、“济南市城市房屋拆迁评估专家委员会委员”、“2023、2023 年齐鲁房地产筹划领军人物”。2、朱江，男，42 岁，董事、总经理，湘潭大学材料科学学士。具有深圳、上海、郑州、四川、山东等地十多年房地产筹划销售阅历，操作地产工程 20 余项。3、聂非，男，36 岁，董事、副总经理，西南财经大学市场营销专业学士。具有深圳、北京、郑州、四川、山东等地十年房地产销售阅历。4、史志成，男，39 岁，临沂分公司总经理，日本经济学硕士。具有深圳、北京、西安、东莞、济南等地十年房地产销售阅
14、历，操作地产工程 10 余项。5、刘继杰，男，44 岁，青岛分公司总经理，湖南大学计算机学士。具有 5 年地产工程操作治理阅历、近 20 年企业经营治理阅历。6、朱式光，男，37 岁，泰安分公司总经理，山东师范大学房地产专业硕士。具有房地产营销筹划、土地运营 6 年从业阅历，操作地产工程 10 余项。3.3 主要资产的权属状况及对外担保和主要负债状况 3.3.1 主要资产的权属状况截至 2023年 12月 31 日，信立怡高的主要资产为流淌资产和固定资产， 其中流淌资产主要包括货币资金和应收账款，固定资产主要为车辆和办公电子设备等。济南工程可研报告3.3.2 对外担保状况截止 2023 年 1
15、2 月 31 日，信立怡高无对外担保状况。3.3.3 主要负债状况依据信永中和会计师事务所出具的尽职调查报告，信立怡高最近一年的负债状况如下：单位：万元工程2023.12.312023.12.31应付账款0.70应付职工薪酬1535.67798.80应交税费1290.97391.07其他应付款309.09304.07其他流淌负债0.540.08流淌负债小计3136.271495.02负债合计3136.271495.02数据来源：信永中和尽职调查报告截至 2023 年 12 月 31 日，信立怡高的负债全部为流淌负债，主要为应付职工薪酬和应交税费，均为正常经营活动产生。3.4 组织构造信立怡高建
16、立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织构造。股东会是信立怡高的最高权力机构，由全体股东组成；信立怡高设立执行董事； 设立监事一名；聘任总经理一名，副总经理一名。信立怡高实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营治理工作。信立怡高成立了独立的业务部门，包括客户效劳中心拓展、策研中心、营销治理中心、行政人事部、财务部。各业务部门均设置了绩效考核职责。公司最的组织构造图如下：3.5 控股及参股子公司状况截至 2023 年 12 月 31 日，信立怡高低属子公司如以下图所示：1、青岛信立怡高房地产参谋青岛信立怡高是信立怡高的全资子公司，成立于 2023 年 4 月 1
17、7 日，法定代表人为乐智强，注册资本为 100 万元，住宅为青岛市市南区南海支路 5 号 22C。青岛信立怡高经营范围为房屋租赁居间代理；房地产询问、经济信息询问效劳， 投资参谋不含证券、期货投资询问；物业治理。最近3 年的主要财务数据如下：单位：万元工程2023.12.31202312.312023.12.31净资产196.31-10.4244.43总资产530.5540.6051.67工程2023 年2023 年2023 年营业收入799.5440.5010.00净利润206.73-54.85-55.57数据来源：信永中和尽职调查报告2、临沂信立怡高房地产经纪临沂信立怡高是信立怡高的控股子
18、公司，成立于 2023 年 12 月 11 日，法定代表人为乐智强，注册资本为 50 万元，住宅为临沂市兰山区红旗路东段北侧广场世纪城 A 座 B 单元 6 层东户。截至 2023 年 12 月 31 日，临沂信立怡高股权结构为：股东名字出资额人民币出资比例济南信立怡高物业参谋30 万元60%史志成10 万元30%赵涛4 万元8%杨杰3 万元6%胡永生3 万元6%合计50 万元100%临沂信立怡高经营范围为房地产中介效劳及经济信息询问效劳，物业治理。最近 3 年的主要财务数据如下：单位：万元工程2023.12.31202312.312023.12.31净资产733.14379.00-总资产11
19、75.67534.68-工程2023 年2023 年2023 年营业收入1064.86559.80-净利润354.15163.95-数据来源：信永中和尽职调查报告3、泰安信立怡高房地产询问泰安信立怡高是信立怡高的控股子公司，成立于 2023 年 12 月 20 日，法定代表人为朱江，注册资本为人民币 50 万元，住宅为泰安市东岳大街 9 号。截至2023 年 12 月 31 日，临沂信立怡高股权构造为：股东名字济南信立怡高物业参谋出资额人民币30 万元出资比例60%朱式光10 万元20%刘彦成6 万元12%李会民4 万元8%合计50 万元100%泰安信立怡高经营范围为房地产中介效劳及信息效劳，
20、物业治理。最近 3年的主要财务数据如下：单位：万元工程2023.12.31202312.312023.12.31净资产536.77196.78-总资产858.81253.07-工程2023 年2023 年2023 年营业收入1043.43311.21-净利润339.99107.73-数据来源：信永中和尽职调查报告4、济南睿思博房地产信息询问济南睿思博是信立怡高的控股子公司，成立于 2023 年 5 月 4 日，法定代表人为乐智强，注册资本为 51 万元，住宅为济南市历下区山大路 201 号天业科技商务大厦 711 号。截至 2023 年 12 月 31 日，济南睿思博股权构造为：股东名字济南信
21、立怡高物业参谋出资额人民币40.8 万元出资比例80%轩明飞10.2 万元20%合计51 万元100%济南睿思博经营范围为：房地产营销筹划；市场调查；房地产代理及信息询问效劳。最近 3 年的主要财务数据如下单位：万元工程2023.12.31202312.312023.12.31净资产71.74-21.87-总资产161.5913.76-工程2023 年2023 年2023 年营业收入369.6910.00-净利润52.82-32.07-数据来源：信永中和尽职调查报告上述 4 个子公司股权目前正在进展清理中。股权收购完成后，信立怡高将变成下设 3 个全资子公司，其中济南睿思博将进展注销。3.6
22、业务经营状况信立怡高自 1993 年起在深圳开头从事房地产筹划、交易代理和信息询问等业务，是深圳最早从事房地产及商业筹划、代理业务的专业公司之一。2023 年进入山东并以济南为基地进展业务拓展运作。截至 2023 年，公司共承接工程达150 多个，建筑总体量达 1500 多万。业务拓展到华南、华中、华北、华东、西南等十多个城市，已形成了以深圳市怡高房地产经纪、济南信立怡高物业参谋、青岛信立怡高房地产参谋、临沂信立怡高物业参谋、泰安信立怡高房地产询问、济南睿思博房地产信息询问等为子机构，普及山东地产热点区域的专业化地产参谋集团，是山东省内最大的房地产营销筹划及销售代理综合效劳商。2023 年信立
23、怡高在山东境内筹划代理工程销售额到达 50 亿元，完成筹划代理工程 50 余项。主要操作工程有：银丰花园、保利芙蓉、保利花园、重汽翡翠郡、重汽彩世界、鲁商广场、临沂沂龙湾、临沂凤凰城、泰安银座、縢州爱家豪庭、青岛御景龙湾等。目前，信立怡高的销售业绩、市场占有率以及品牌知名度均在山东市场名列前茅。 3.7 员工状况截至 2023 年 12 月 31 日，信立怡高有正式员工 452 人，员工根本构成如下：1、专业构造专业构成人数人比例筹划8619%销售36659%其他10022%合计452100%2、教育程度教育程度人数人比例硕士及以上204%本科17338%大专18140%中专/高中68100%